土地供給能力簡介

所謂土地供給能力是指根據(jù)土地的自然條件和社會環(huán)境狀況，在一定的期限內(nèi)，某一區(qū)域的土地所能提供的有效開發(fā)和使用的限度。

1、缺乏彈性

與一般商品供給相比，住宅供給缺乏彈性，即通常所說的住宅供給的剛性。首先，土地的自然供給是土地天然可供人類利用的部分，它是有限的、相對穩(wěn)定的，土地的自然供給沒有彈性。土地的經(jīng)濟供給是指在自然供給基礎(chǔ)上，經(jīng)過開發(fā)后成為人類可直接用于生產(chǎn)、生活各種用途的土地供給。土地的經(jīng)濟供給有一定的彈性，但由于受自然供給的制約，其彈性是缺乏的。

總的來說，作為住宅基礎(chǔ)的土地，其供給缺乏彈性，是剛性的。其次，由于住宅的開發(fā)建設(shè)周期長，在短期內(nèi)住宅很難直接地、快速地生產(chǎn)出來；同時，其他用途的住宅也很難直接轉(zhuǎn)換過來，這樣，短期的住宅供給是一個既定的、不變的量。而從長期來看，住宅的開發(fā)生產(chǎn)也要受土地有限性的制約，因此，住宅供給缺乏彈性。

2、層次性

住宅的層次性是由住宅開發(fā)、建設(shè)的長期性造成的。住宅開發(fā)建設(shè)的周期比較長，在市場的一個時點(即截面上)看，存在著不同層次的住宅供給。住宅供給一般可分為三個層次：

一是現(xiàn)實供給層次，即已經(jīng)進入流通領(lǐng)域，可隨時銷售或出租的住宅，又稱住宅上市量，其主要部分是現(xiàn)房，也包括期房。這是住宅供給的主導(dǎo)和基本的層次。

二是儲備供給層次，即可以進入市場但是住宅生產(chǎn)者出于一定考慮(如住宅開發(fā)商或銷售商的市場營銷手段和策略)暫時儲備起來不上市的這部分住宅。需要注意的是，這種儲備供給層次的住宅與通常所說的空置房不同。

三是潛在供給層次，即已經(jīng)開工正在建造的或者已竣工而未交付使用的未上市住宅，以及一部分過去屬于劃撥或福利分配的但在未來可能進入市場的住宅。住宅的三個供給層次處于動態(tài)變化和轉(zhuǎn)換過程中。

3、滯后性

住宅商品的價值量大且生產(chǎn)開發(fā)周期長，一般要一兩年，長則數(shù)年。較長的生產(chǎn)周期決定了住宅供給相對于需求的變化存在著滯后性，短期內(nèi)住宅供給是固定的，長期來看住宅供給缺乏彈性，跟不上需求的變化。

一方面，住宅供給的滯后性導(dǎo)致了住宅投資的高風(fēng)險性。住宅生產(chǎn)者往往依據(jù)現(xiàn)時的住宅市場狀況制訂開發(fā)計劃，但當(dāng)房屋建成投入市場時，市場則很可能已發(fā)生變化，由此造成積壓和滯銷。因此，對未來宏觀經(jīng)濟形勢和住宅市場變化的預(yù)測非常重要，對住宅市場的調(diào)查以及可行性研究的要求也較高。

另一方面，住宅供給的滯后性也是引起住宅市場周期波動的重要原因。

1、存量供給

存量供給即令住宅存量在數(shù)量上得到增長。它與住宅生產(chǎn)相關(guān)，是一種為人熟知的、顯性的供給方式。

2、流量供給

流量供給即令住宅服務(wù)流量在質(zhì)量上或數(shù)量上得到提高。它與住宅改進和住宅維護相關(guān)，是一種不太容易為人察覺的、隱性的供給方式。