物業(yè)管理單位

物業(yè)管理單位應當具備下列條件：

（一）有單位名稱和固定的辦公場所； （二）有管理機構和同經(jīng)營管理規(guī)模相適應的各類管理人員、技術人員； （三）有規(guī)定的注冊資金； （四）有維修、服務和管理的規(guī)章制度。

物業(yè)管理機構類別

(一)按投資主體 物業(yè)管理企業(yè)可分為全民、集體、聯(lián)營、三資、私營等企業(yè)。

(1)全民物業(yè)管理企業(yè)即國有物業(yè)管理企業(yè)，資產(chǎn)屬于全民所有，國家依照所有權和經(jīng) 營權分離的原則授予企業(yè)經(jīng)營管理權；

(2)集體所有制物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)屬于勞動群眾集體所有；

(3)私營物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)屬于私人所有。

(4)聯(lián)營指企業(yè)之間或企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，或組成新的經(jīng)營實體，取得法人資格 ；或共同經(jīng)營，不具備法人條件，按合同約定各自獨立經(jīng)營，并承擔相應的權利和義務；

(5)三資物業(yè)管理企業(yè)是指依照中國有關法律在中國境內設置的全部資本由外國投資者 投資的企業(yè)；外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或個人經(jīng)中國政府批準在中國境內，同中國的公司企業(yè)或其他經(jīng)濟組織共同舉辦合資經(jīng)營企業(yè)，或舉辦中外合作經(jīng)營企業(yè)。

(二)按股東出資形式

可分為有限責任公司、股份有限公司、股份合作公司等。

(1)物業(yè)管理有限責任公司是由2個以上50個以下股東共同出資，并以其出資額為限對公 司承擔責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務承擔責任的企業(yè)法人；

(2)物業(yè)管理股份有限公司是一般由5個以上發(fā)起人成立，全部資本為等額股份，每個股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司是以其全部資產(chǎn)對公司的債務承擔責任的企業(yè)法人。股份有限公司，其注冊資本必須在1000萬元人民幣以上。商業(yè)、貿(mào)易、工業(yè)、房地產(chǎn)等行業(yè)中有一批股份有限公司。隨著物業(yè)管理市場發(fā)展，集團化的物業(yè)管理股份有限公司將逐步出現(xiàn)；

(3)股份合作型物業(yè)管理企業(yè)，其原則是自愿組合、自愿合作、自愿參股、民主管理、 自負盈虧、按勞分配、入股分紅。這種企業(yè)股東一般就為職工，股東訂立合作經(jīng)營章程，按其股份或勞動享有權利和義務，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對其債務承擔責任。

隨著物業(yè)管理的發(fā)展，全國各地物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍大量涌現(xiàn)，如上海市 到1997年為止，共有物業(yè)管理企業(yè)1540家，其中內資企業(yè)為856家，三資企業(yè)為108家，有限公司和股份公司為537家。內資企業(yè)中，由原房管所轉制為物業(yè)管理企業(yè)的為157家。上述15 40家物業(yè)管理企業(yè)對全市范圍內近9600萬平方米的各類物業(yè)進行著管理服務職能。

(三)按經(jīng)營服務方式

分為代理租賃服務型、委托管理服務型兩種。

(四)按是否具有法人資格

一種是具有企業(yè)法人資格的物業(yè)管理的專營公司或子公司；另一種是以其他經(jīng)營項目為 主如房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)、貿(mào)易等而兼營物業(yè)管理的不具備企業(yè)法人資格的物業(yè)管理部。

物業(yè)管理機構組建

(一)組建條件 1.企業(yè)名稱預先審核

企業(yè)有名稱，猶如自然人有姓名一樣。企業(yè)的名稱一般由四部分組成：企業(yè)所在地、具 體名稱、經(jīng)營類別、企業(yè)種類等。其具體名稱可考慮原行業(yè)的特點、所管物業(yè)名稱特點、地理位置、企業(yè)發(fā)起人名字等，如“東湖”、“萬科”“XX別墅”等。除叫物業(yè)管理公司外也有稱物業(yè)管理有限公司、物業(yè)發(fā)展公司、物業(yè)公司等。根據(jù)國家工商行政管理局制定的《企 業(yè)名稱登記管理規(guī)定》的有關精神，企業(yè)名稱中不得含有下列內容和文字：

(1)有損于國家社會公共利益的；

(2)可能對公眾造成欺騙或誤解的；

(3)外國國家地區(qū)名稱、國際組織名稱；

(4)黨政名稱、黨政軍機關名稱、群眾組織名稱、社會團體名稱及部隊番號；

(5)漢語拼音字母(外文名稱中使用的除外)、數(shù)字；

(6)其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的。

對于企業(yè)中使用中國、中華或者冠以國際字詞的企業(yè)名稱只限于全國性的大公司、國務 院或者授權機關批準的大型進出口企業(yè)和大型企業(yè)集團，國家工商行政管理局規(guī)定的其他企業(yè)。在企業(yè)名稱中用“總”字的必須設三個以上分支機構等。

根據(jù)公司登記管理有關規(guī)定，設立公司應當申請名稱預先核準。法律、行政法規(guī)規(guī)定必 須報經(jīng)審批后成立的公司，例如三資公司或者公司經(jīng)營范圍中有法律、行政法規(guī)規(guī)定必須審批的項目的，應當在報送審批前辦理公司名稱預先核準，然后以核準的名稱報送審批。例如設立外商投資的物業(yè)管理企業(yè)，在報經(jīng)有關外經(jīng)貿(mào)行政管理機關審批前必須將申請名稱報工商行政管理部門預先核準。

設立有限責任公司，應當由全體股東指定的代表或共同委托的代理人申請名稱預先核準 ；設立股份有限公司，由全體發(fā)起人指定的代表或共同委托的代理人申請名稱預先核準。申請時，必須提交：

(1)全體股東或發(fā)起人簽署的申請書；

(2)股東或發(fā)起人的法人資格證明或者自然人的身份證明等。

工商行政管理機關應當自收到申請文件之日起10日內作出核準或駁回的決定。決定批準的，應當發(fā)給《企業(yè)名稱預先核準通知書》。

公司名稱是企業(yè)的品牌中一部分，從開始起名的時候就要注意其合法性和效應性，一般 要求簡明、響亮、有寓意、有創(chuàng)意。

2.公司住所

《民法通則》規(guī)定，法人以它的主要辦事機構所在地為住所。物業(yè)管理公司的主要辦事 機構所在地為物業(yè)管理公司的住所。物業(yè)管理公司設立條件中的住所用房可以是自有產(chǎn)權房或租賃用房。在租賃用房作為住所時，必須辦理合法的租賃憑證，房屋租賃的期限一般必須在1年以上。有了確定的住所，就可以確定所屬工商行政管轄的行政機關。

3.法定代表人

物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，經(jīng)國家授權審批機關或主管部門審批和登記主管機關核準 登記注冊后，其代表企業(yè)法人行使職權的主要負責人是企業(yè)法人的法定代表人。全民和集體企業(yè)的主要負責人是經(jīng)有關主管機關審查同意，當企業(yè)申請登記經(jīng)核準后，主要負責人取得了法定代表人資格。法定代表人必須符合下列條件：

(1)有完全民事行為能力；

(2)有所在地正式戶口或臨時戶口；

(3)具有管理企業(yè)的能力和有關的專業(yè)知識；

(4)具有從事企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理能力；

(5)產(chǎn)生的程序符合國家法律和企業(yè)章程的規(guī)定；

(6)符合其他有關規(guī)定的條件。

物業(yè)管理公司選好法定代表人對企業(yè)的經(jīng)營管理有著至關重要的作用?！扒к娨椎?，一將難求”就是說決策人物的重要性。物業(yè)管理公司法定代表人應在合法前提下，在企業(yè)章程規(guī)定的職責內行使職權履行義務，代表企業(yè)法人參加民事活動，對物業(yè)管理全面負責，并接受本公司全體成員監(jiān)督，接受政府部門、主管物業(yè)管理的行政機關的監(jiān)督。

4.注冊資本

公司法定的人員、住所和注冊資本是公司設立的三要素，其中注冊資本是公司從事經(jīng)營 活動，享受和承擔債權債務的物質基礎。一般來說，注冊資本的大小直接決定公司的債務能力和經(jīng)營能力。世界各國對公司的最低的資本額都有具體嚴格的規(guī)定。我國有關法律也對各類公司注冊資本有規(guī)定。

企業(yè)法人登記管理有關規(guī)章對申請企業(yè)法人登記規(guī)定了各類公司的注冊資金：生產(chǎn)性公 司注冊資金不得少于30萬元人民幣，咨詢服務性公司的注冊資金不得少于10萬元人民幣。物業(yè)管理公司，作為服務性企業(yè)，其注冊資本不得少于10萬元人民幣。

《中華人民共和國公司法》對有限責任公司和股份有限公司的注冊資本分別作出最低限 額規(guī)定。有限責任公司的注冊資本，生產(chǎn)經(jīng)營為主的、以商業(yè)為主的公司為人民幣50萬元，以商業(yè)零售為主的公司為人民幣30萬元，技術開發(fā)、咨詢、服務性公司為人民幣10萬元。股 份有限公司注冊資本最低限額為人民幣1000萬元人民幣。

股東或發(fā)起人可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權、非專利技術、土地使用權作 出資。股東或發(fā)起人用非貨幣出資時，要對非資貨幣作價評估，評估時要核實財產(chǎn)，不得高估或低估作價。對于土地使用權的評估作價，要按照有關房地產(chǎn)法法規(guī)、行政規(guī)章的規(guī)定辦理。還應當指出：股東以工業(yè)產(chǎn)權、非專利技術作價出資的金額不得超過有限責任公司注冊資本的20%，國家對采用高新技術成果有特別規(guī)定的除外；同樣，發(fā)起人以工業(yè)產(chǎn)權、非專利技術作價出資的金額不得超過股份有限公司注冊資本的20%。這些規(guī)定在組建物業(yè)管理股份有限公司都必須遵守。

5.公司章程

公司章程是明確企業(yè)宗旨、性質、資金狀況、業(yè)務范圍、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方向和組織形 式、組織機構，以及利益分配原則、債權債務處理方式、內部管理制度等規(guī)范性的書面文件。其內容一般應包括：

(1)公司的宗旨；

(2)名稱和住所；

(3)經(jīng)濟性質；

(4)注冊資金數(shù)額以及來源；(5)經(jīng)營范圍和經(jīng)營方式；(6)公司組織機構及職權；

(7)法定代表人產(chǎn)生程序及職權范圍；

(8)財務管理制度和利潤分配方式；

(9)其他勞動用工制度；

(10)章程修改程序；

(11)終止程序；

(12)其他事項。

聯(lián)營企業(yè)章程還應載明：

(1)聯(lián)營各方出資方式、數(shù)額和投資期限；

(2)聯(lián)合各方成員的權利和義務；

(3)參加和退出的條件、程序；

(4)組織管理機構的產(chǎn)生、形式、職權及其決策程序；

(5)主要負責人任期。

有限責任公司的章程應載明下列事項：

(1)公司名稱和住所；

(2)公司經(jīng)營范圍；

(3)公司注冊資本；

(4)股東的姓名或名稱；

(5)股東的權利和義務；

(6)股東的出資方式和出資額；

(7)股東轉讓出資的條件；

(8)公司的機構及產(chǎn)生辦法、職權、議事規(guī)則；

(9)公司法定代表人；

(10)公司解散事由與清算辦法；

(11)股東認為需要規(guī)定的其他事項。股東應當在公司章程上簽名、蓋章。

股份公司章程應當載明下列事項：

(1)公司名稱和住所；

(2)公司經(jīng)營范圍；

(3)公司設立方式；

(4)公司股份總數(shù)每股金額和注冊資本；

(5)發(fā)起人的姓名或者名稱，認購的股份數(shù)；

(6)股東的權利和義務；

(7)董事會的組成、職權、任期和議事規(guī)則；

(8)公司法定代表人；

(9)監(jiān)事會的組成、職權、任期和議事規(guī)則；

(10)公司利潤分配辦法；

(11)公司的解散事由與清算辦法；

(12)公司的通知和公告辦法；

(13)股東大會認為需要規(guī)定的其他事項。

6.公司人員

企業(yè)法人登記管理有關規(guī)章規(guī)定，申請成立全民、集體、聯(lián)營、私營、三資等企業(yè)，必 須有與生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模和業(yè)務相適應的從業(yè)人員，其中專職人員不得少于8人。物業(yè)管理公司一般應具有8名以上的專業(yè)技術管理人員，其中中級職稱以上的須達3人以上。

根據(jù)《公司法》設立物業(yè)管理有限責任公司，應當由2人以上50以下股東共同出資；設 立股份有限公司，除國有企業(yè)改建為股份有限公司的外，應當有5個以上發(fā)起人，且其中須有過半數(shù)的發(fā)起人在中國境內有住所。國家授權投資的機構或部門可以單獨設立國有獨資的有限責任公司。外國投資者包括外國的企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或個人，可以獨資設立外資性質的物業(yè)管理有限責任公司。

(二)設立登記

1.三資物業(yè)管理企業(yè)的設立登記

三資物業(yè)管理企業(yè)在向工商行政管理機關申請登記之前，如前所述，首先要進行向工商 行政部門申請名稱登記，然后進行審查批準即經(jīng)過對外經(jīng)濟貿(mào)易主管部門審查批準。對外經(jīng)貿(mào)行政主管部門主要審查外資企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)的經(jīng)營目的、范圍、資金和章程，合資企業(yè)合營各方簽訂的合營協(xié)議、合同、章程，合作企業(yè)中外合作者簽訂的協(xié)議、合同、章程等文件。審查機關一般在三個月內作出批準或不批準的決定。

當三資物業(yè)管理企業(yè)接到對外經(jīng)濟貿(mào)易主管部門的批準書之后30日內，向工商行政管理機關申請營業(yè)登記。營業(yè)登記主要看是否具備了開業(yè)的條件：是否有符合規(guī)定的名稱，是否有審批機關批準的合同章程，是否有固定的經(jīng)營場所、必要的設施，是否有規(guī)定的從業(yè)人員，是否有符合國家規(guī)定的注冊資金，經(jīng)營范圍是否符合國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定，是否有健全的財會制度等。

營業(yè)登記的主要事項有：名稱、住所、經(jīng)營范圍、投資總額、注冊資本、企業(yè)類別、董 事長、副董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、經(jīng)營期限、分支機構等。在登記時應向工商行政管理部門提交下列文件、證件：

(1)由董事長、副董事長簽署的外商投資企業(yè)登記申請書；

(2)合同章程以及審批機關的批準文件和批準證書；

(3)項目建議書、可行性研究報告及其批準文件；

(4)投資者合法的開業(yè)證明；

(5)投資者的資信證明；

(6)董事會名單以及董事會成員、總經(jīng)理、副總經(jīng)理的委派(任職)文件和上述中方人員 的身份證明；

(7)其他有關文件證件。

當三資物業(yè)管理取得營業(yè)執(zhí)照后，將取得進入資質登記和資質備案階段。

2.內資物業(yè)管理企業(yè)的設立登記

內資全民所有制、集體所有制、聯(lián)營、私營、股份制、股份合作制等物業(yè)管理企業(yè)，當 具備前文所述的設立條件時，這些條件概括起來包括：名稱、組織機構和章程；固定的經(jīng)營場所和必要的設施；符合規(guī)定的并與其經(jīng)營規(guī)模相適應的資金數(shù)額和從業(yè)人員；能夠獨立承擔民事責任；符合規(guī)定的經(jīng)營范圍等時，即可進行營業(yè)登記。登記的主要事項有：名稱、地址、負責人、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式、經(jīng)濟性質、隸屬關系、資金數(shù)額等。

當?shù)怯浐藴嗜〉脿I業(yè)執(zhí)照后，進入資質登記和資質備案階段。

應當指出的是，原區(qū)縣房管行政部門組建的物業(yè)管理集團公司，一般領導著由原房管所 轉制成立的物業(yè)管理公司，當前要根據(jù)政、企、事分開的原則，實行企業(yè)化管理，與原房屋行政管理部門從經(jīng)濟、人員、產(chǎn)業(yè)上分開。

(三)資質等級管理

1.資質等級管理的目的

物業(yè)管理企業(yè)的資質管理是行業(yè)歸口管理，是對企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、能力和規(guī)模的管理。為 了加強對不同規(guī)模、不同經(jīng)營能力、不同性質、不同隸屬關系、不同所有制形式的物業(yè)管理企業(yè)的管理，促進物業(yè)管理有序發(fā)展，提高物業(yè)管理的整體水平，必須對物業(yè)管理企業(yè)進行資質等級管理。物業(yè)管理企業(yè)必須接受并按照資質管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務。

市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門是物業(yè)管理的行政主管部門，按照有關職責分工，審批 各類物業(yè)管理企業(yè)資質，接受資質備案和核發(fā)資質等級證書，并進行對物業(yè)管理企業(yè)資質等級管理的日常工作。

2.資質等級

部分省和城市根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定了物業(yè)管理公司資質審批規(guī)定，但尚無全國 性的規(guī)定。根據(jù)上海市房地局制定的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質等級管理暫行辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)按資質條件分為一、二、三級和無級。

一級物業(yè)管理企業(yè)需具備的條件是：管理物業(yè)規(guī)模50萬平方米以上，或管理涉外物業(yè)20 萬平方米以上；管理物業(yè)類型3種以上，或涉外物業(yè)2種以上；必須有2個以上優(yōu)秀小區(qū)或大廈，所管物業(yè)達標面積50%以上；企業(yè)經(jīng)理或常務副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上 ；有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上；經(jīng)營年限須在3年以上；注冊資本在100萬元人民幣以上。

二級物業(yè)管理企業(yè)需具備的條件：管理規(guī)模20-50萬平方米，或管理涉外物業(yè)5-20萬平 方米；管理物業(yè)類型2種以上，或管理涉外物業(yè)；須有1個以上優(yōu)秀小區(qū)或大廈，所管物業(yè)達標30%以上；有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員6人以上；經(jīng)營年限須在2年以上；注冊資 本在50萬元人民幣以上。

三級物業(yè)管理企業(yè)須具備的條件：管理物業(yè)規(guī)模3-20萬平方米，或涉外物業(yè)1-5萬平方 米；有中級專業(yè)技術職稱3人以上；企業(yè)注冊資本10萬元人民幣以上。

暫不定級的物業(yè)管理企業(yè)：管理物業(yè)規(guī)模在3萬平方米以下或涉外物業(yè)1萬平方米以下的 。

3.資質等級審批

根據(jù)上海市規(guī)定，資質備案與核發(fā)資質等級證書同步進行。

物業(yè)管理企業(yè)，一般要在取得營業(yè)執(zhí)照30日內按規(guī)定申辦資質備案。

外商獨資、中外合資、中外合作的物業(yè)管理企業(yè)的資質備案和資質等級向市房地局申報 ，由市房地局審批。

內資物業(yè)管理企業(yè)資質備案和資質等級向注冊地的區(qū)縣房管部門申報，其中符合一級資 質條件的由區(qū)縣房管部門初審后報市房地局審批，二級以下資質等級由區(qū)縣房管部門審批。申辦物業(yè)資質備案和資質證書，必須提交下列文件和資料：

(1)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

(2)公司經(jīng)理出任聘任書；

(3)中級以上職稱人員的證書或證明材料；

(4)資質等級申報表；

(5)公司的管理章程、管理合同；

(6)其他所需材料。

市房地局和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門應當自受理物業(yè)管理企業(yè)申請之日起20日內，核發(fā)物業(yè)管理資質證書。

4.日常資質管理

資質證書有效期2年；無正當理由不申請的企業(yè)要責令其限期申請；企業(yè)開業(yè)兩年內不實施物業(yè)管理的，復評不再核發(fā)證書；企業(yè)如注銷或破產(chǎn)，資質證書交回主管部門。

對物業(yè)管理企業(yè)違反以下規(guī)定的行為，區(qū)縣房管部門有權限期整改，并可降低資質，直 至建議工商行政管理部門取消其經(jīng)營資質：

(1)不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定的；

(2)管理制度不健全，管理混亂，業(yè)主住戶投訴較多的；

(3)被物價部門認定亂收費或收費不規(guī)范，又不認真整改的；

(4)利用管理職權擅自搭建，占用綠地、改變公共設施用途的；

(5)對于業(yè)主、住戶投訴置之不理，又不服從行政主管部門監(jiān)督的；

(6)因管理失職，造成重大事故的。

物業(yè)管理機構權利和義務

(一)物業(yè)管理企業(yè)權利以及權利來源 建設部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，物業(yè)管理公司的權利是：

(1)物業(yè)管理企業(yè)應當根據(jù)有關法規(guī)，結合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；

(2)依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；

(3)依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費用；

(4)有權制止違反規(guī)章制度的行為；

(5)有權要求管委會協(xié)助管理；

(6)有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項管理業(yè)務；

(7)可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。

這些權利的得到首先必須貫徹合法的原則，要依法取得，即權利主體、權利內容要符合 法律和行政法規(guī)的規(guī)定。只有符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的權利才能受到法律的保護。如果不符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不僅不能達到預想的管理效果，反而可能造成其管理行為產(chǎn)生的后果無效。

物業(yè)管理企業(yè)在實施管理時，必須制定小區(qū)或大廈等管理辦法，這些辦法不能與法律法 規(guī)和行政規(guī)章相悖，而是要在法律的范疇之內制定。如：哪些是物業(yè)使用的禁止行為，對限制性行為產(chǎn)生后果怎樣處理；業(yè)主或使用人如果要改變住宅使用性質，如何對待；業(yè)主要進行裝修有哪些注意事項；對消防設備的管理平時如何保持良好狀態(tài)；各小區(qū)內各種公共設施和管線怎樣管理，小區(qū)車輛停放、綠化管理等，都要依照相關法規(guī)制定管理條文。小區(qū)的治安管理也一定要納入社會治安總的范疇，要執(zhí)行行政部門頒布的治安管理條例和規(guī)章。

其次，物業(yè)管理公企業(yè)管理權利來之于合同。這里有三個方面：

(1)物業(yè)管理服務合同。合同簽訂雙方業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體， 是委托和被委托的關系。合同明確了物業(yè)管理服務的事項、權限、標準費用、期限和違約責任等，在管理服務的權限之內就是物業(yè)管理企業(yè)的服務范圍。即委托后，才進行管理；不委托，不能超越權限。如果超越管理權限，事后要得到業(yè)主委員會的追認。物業(yè)管理公司行使委托之外的職權，業(yè)主委員會如不予認可，則由物業(yè)管理公司自己承擔責任。例如，如果沒有委托代辦產(chǎn)權證、代辦裝煤氣和電話等合同，物業(yè)管理公司自行其是，業(yè)主們可以予以否決，不支付費用；

(2)對物業(yè)使用中的各種禁止行為，物業(yè)管理企業(yè)要與業(yè)主有書面約定，或用“公約” 、“合約”、“辦法”等這些約定、協(xié)議來得到業(yè)主的認可，并在協(xié)議中雙方約定違約的責任。這樣物業(yè)管理公司才能有效進行制止違章行為，使得行使制止違章的行為有效，并具有追究對方違章的權限；

(3)關于聘請專業(yè)公司如保安公司、綠化公司，情況也是這樣，一定要通過簽訂轉委托 合同，把業(yè)主委托的權限轉委托給這些專業(yè)公司，并且事先要得到業(yè)主委員會的同意。

(二)物業(yè)管理企業(yè)的主要義務

《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，物業(yè)管理企業(yè)的義務是：

(1)履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；

(2)接受管委會和住宅小區(qū)內居民的監(jiān)督；

(3)重大的管理措施應當交管委會審議，并經(jīng)管委會認可；

(4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指 導。

物業(yè)管理企業(yè)的義務，首先是履行合同，對合同規(guī)定的事項要全面履行：

(1)管理服務合同一經(jīng)簽訂，受國家法律保護，合同義務受國家法律監(jiān)督。如果物業(yè)管 理企業(yè)不全面履行合同，要承擔相應的違約責任。

(2)不得擅自變更和解除管理服務合同，雙方必須信守合同。如果發(fā)生新的情況，要經(jīng) 雙方協(xié)議重新達成新的合同。任何一方當時人都不得擅自變更或解除合同，也不允許單方拒絕履行或者變更已經(jīng)訂立的管理服務合同；

(3)依法解決管理服務合同中的糾紛。一種是通過協(xié)議解決糾紛，一種是通過有關主管 部門的調解解決，也可以向人民法院起訴。

其次，服從政府部門房地產(chǎn)等有關行政主管部門的監(jiān)督，接受物業(yè)管理相關部門的指導 和監(jiān)督，這又是物業(yè)管理企業(yè)的另一條重要義務：

(1)首先要接受工商管理。工商行政機關依法確定各類企業(yè)和個體工商業(yè)的合法地位， 監(jiān)督管理或參與管理市場上的各種經(jīng)濟活動，檢查處理經(jīng)濟違法違章行為，保護合法經(jīng)營，取締非法經(jīng)營，維護正常的市場秩序，保證社會主義市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。物業(yè)管理公司要依法登記成立，經(jīng)營范圍要明確，以營業(yè)執(zhí)照為準。與業(yè)主委員會訂立管理服務合同要對照經(jīng)濟合同訂立的條件：雙方當事人是否具有主體資格；合同內容是否合法；是否損害國家利益、社會公共利益或第三者利益；是否超越企業(yè)經(jīng)營范圍；雙方當事人意思是否表示真實；訂立合同是否符合法定程序。根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理服務合同應到房地產(chǎn)主管部門備案。另外，物業(yè)管理公司在經(jīng)營活動中使用商標、廣告等，也要服從行政部門的管理；

(2)接受行業(yè)行政主管部門和政府有關行政主管理部門的行政管理。這主要是要接受資 質核準登記管理，對物業(yè)管理行為的管理，對違反物業(yè)管理有關規(guī)定進行行政處罰，社區(qū)管理規(guī)定等；

(3)接受物業(yè)管理的價格管理。物業(yè)管理關系到千家萬戶的安居樂業(yè)，其收費既要考慮 公平合理，還必須實行公開，還要考慮與物業(yè)所有權人、使用人經(jīng)濟承受能力相適應。物業(yè)管理企業(yè)要在物業(yè)管理價格政策范圍之內經(jīng)營。

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內容介紹

《物業(yè)管理專業(yè)系列教材：物業(yè)管理概論》吸收了國內外物業(yè)管理研究的最新成果，總結了我國沿海地區(qū)物業(yè)管理的先進經(jīng)驗，對物業(yè)管理的主要概念、物業(yè)管理主體、物業(yè)管理市場、物業(yè)管理內容、物業(yè)管理服務質量等作了一個概略介紹。 《物業(yè)管理專業(yè)系列教材：物業(yè)管理概論》吸收了國內外物業(yè)管理研究的最新成果，總結了我國沿海地區(qū)物業(yè)管理的先進經(jīng)驗，對物業(yè)管理的主要概念、物業(yè)管理主體、物業(yè)管理市場、物業(yè)管理內容、物業(yè)管理服務質量等作了一個概略的介紹。具體內容包括：物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會、物業(yè)管理的招標與投標等。 《物業(yè)管理專業(yè)系列教材：物業(yè)管理概論》吸收了國內外物業(yè)管理研究的最新成果，總結了我國沿海地區(qū)物業(yè)管理的先進經(jīng)驗，對物業(yè)管理的主要概念，物業(yè)管理主體，市場，內容，服務質量等作了一個概略介紹. 《物業(yè)管理專業(yè)系列教材：物業(yè)管理概論》吸收了國內外物業(yè)管理研究的最新成果，總結了我國沿海地區(qū)物業(yè)管理的先進經(jīng)驗，對物業(yè)管理的主要概念，物業(yè)管理主體，市場，內容，服務質量等作了一個概略介紹。2100433B