物業(yè)管理投標(biāo)條件

1.法律法規(guī)規(guī)定的要求

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求。參與物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力的法人企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在國(guó)內(nèi)參與投標(biāo)業(yè)務(wù)的，必須取得《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和政府行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。具體可參照建設(shè)部2004年3月頒布的中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第125號(hào)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。

2.招標(biāo)方規(guī)定的要求

在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，招標(biāo)方在招標(biāo)條件中除要求投標(biāo)人具備相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，一般還會(huì)要求投標(biāo)方具有管理與投標(biāo)物業(yè)類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)與業(yè)績(jī)，并對(duì)投標(biāo)人在資金、管理和技術(shù)實(shí)力，投標(biāo)人的商業(yè)信譽(yù)，派駐項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人、管理團(tuán)隊(duì)的條件，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)書的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求。

物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)遵守真實(shí)性原則與正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)原則。

所謂真實(shí)性，即投標(biāo)書內(nèi)容要真實(shí)，不能弄虛作假。所謂正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，一是參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)要反對(duì)其他參與競(jìng)投的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，倡導(dǎo)物業(yè)管理投標(biāo)企業(yè)遵守商業(yè)道德；二是參加競(jìng)投的物業(yè)管理企業(yè)要約束自己不作不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。

1.獲取招標(biāo)信息

根據(jù)招標(biāo)方式的特點(diǎn)，投標(biāo)人獲取招標(biāo)信息一般來自兩個(gè)渠道：一是從公共媒介上采集公開招標(biāo)信息，二是來自招標(biāo)方的邀請(qǐng)。

2.項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范

在獲取招標(biāo)信息后，投標(biāo)人應(yīng)首先組織經(jīng)營(yíng)管理、專業(yè)技術(shù)和財(cái)務(wù)等方面的人員對(duì)招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估，預(yù)測(cè)中標(biāo)成功的可能性和存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行策劃，制訂相應(yīng)的投標(biāo)策略和風(fēng)險(xiǎn)控制措施，確保投標(biāo)的成功或避免企業(yè)遭受損失。

(1)項(xiàng)目評(píng)估

項(xiàng)目評(píng)估一般分為兩個(gè)階段，即初選階段，準(zhǔn)備和實(shí)施階段。初選階段的評(píng)估主要是在調(diào)查、研究資料的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)定，目的是確定是否參與投標(biāo)；準(zhǔn)備和實(shí)施階段的評(píng)估主要是對(duì)投標(biāo)物業(yè)進(jìn)行深入的調(diào)查和進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證，并在此基礎(chǔ)上確定最佳投標(biāo)策略和管理方案。

項(xiàng)目評(píng)估主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

①投標(biāo)物業(yè)的基本情況

投標(biāo)人在分析招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況時(shí)，主要是從物業(yè)的性質(zhì)、類型人手，著重了解物業(yè)的建筑面積和投資規(guī)模、使用周期、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、配套設(shè)施設(shè)備等具體情況。屬于新建物業(yè)的，就要了解物業(yè)的建設(shè)周期和進(jìn)度，分析物業(yè)現(xiàn)有條件對(duì)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的利弊，如在早期介入和前期物業(yè)管理的項(xiàng)目中，要關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工中是否存在不符合物業(yè)管理要求的問題，以便在方案中提出相應(yīng)的解決或建議方案；屬于已投入使用的物業(yè)的，則應(yīng)收集物業(yè)使用過程中的具體資料，如歷年大中修計(jì)劃實(shí)施情況、配套設(shè)施功能改造方案等；

屬于商業(yè)類型物業(yè)的，則應(yīng)了解商業(yè)物業(yè)的使用功能和規(guī)模；對(duì)公用事業(yè)類型物業(yè)，除了解物業(yè)的基本情況外，還應(yīng)該關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃或已配置的設(shè)施中是否具備預(yù)防及應(yīng)對(duì)緊急事件的條件等。

物業(yè)管理企業(yè)可以通過招標(biāo)文件、現(xiàn)場(chǎng)踏勘、標(biāo)前會(huì)議等渠道獲取招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本資料，為項(xiàng)目的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)、人員及崗位的設(shè)置、費(fèi)用測(cè)算等提供準(zhǔn)確的依據(jù)。

②招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位

分析招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位要從投標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)部條件和外部環(huán)境人手，了解物業(yè)的功能定位、形象定位和市場(chǎng)定位，調(diào)查物業(yè)所在地域的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治及法律環(huán)境，具體包括物業(yè)所在地域的法規(guī)政策，政府管理，社會(huì)文化傳統(tǒng)與風(fēng)俗習(xí)慣，居民收人與消費(fèi)水平，物業(yè)所在區(qū)域的位置、交通條件、商業(yè)狀況、人口流動(dòng)狀況，同類物業(yè)的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等。

③業(yè)主的需求

招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求包括業(yè)主需求的內(nèi)容、物業(yè)管理消費(fèi)的承受能力等。設(shè)計(jì)得較為規(guī)范的物業(yè)管理招標(biāo)文件中對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求都有明確具體的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析招標(biāo)文件的相關(guān)內(nèi)容。對(duì)于非單一業(yè)主性質(zhì)的招標(biāo)項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)通過市場(chǎng)調(diào)研的方式了解招標(biāo)物業(yè)業(yè)主(包括預(yù)售或現(xiàn)售性質(zhì)物業(yè)的潛在客戶)的文化層次、生活需求、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的期望與要求，從而為制訂物業(yè)管理方案中的服務(wù)重點(diǎn)和管理措施提供決策依據(jù)。

④建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況

建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況包括其背景資料以及是否具有誠(chéng)意合作并具備履行合同的實(shí)力。屬于新建物業(yè)的，要詳細(xì)調(diào)查了解建沒單位的資金實(shí)力、技術(shù)力量和商業(yè)信譽(yù)等，并通過對(duì)建設(shè)單位以往所承建的物業(yè)質(zhì)量，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作情況的調(diào)查，分析判斷招標(biāo)物業(yè)建設(shè)單位的可靠性；屬于重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)調(diào)查解聘原管理方的原因、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人是否與原建設(shè)單位或管理方存在法律糾紛；對(duì)于已投入使用一定年限的招標(biāo)物業(yè)，需詳細(xì)了解物業(yè)的使用情況、產(chǎn)權(quán)人的背景、資金實(shí)力和信譽(yù)，物業(yè)是否存在重大隱患；屬于要求投標(biāo)人參與物業(yè)合作經(jīng)營(yíng)的招標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)另作具體的投資可行性分析論證。

⑤招標(biāo)條件和招標(biāo)過程

對(duì)招標(biāo)方要求的條件要進(jìn)行深入分析，預(yù)測(cè)中標(biāo)的可能性。對(duì)在招標(biāo)文件和招標(biāo)過程中出現(xiàn)的異常要求和情況要進(jìn)行分析判斷，調(diào)整招標(biāo)策略，避免因招標(biāo)方或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手使用違規(guī)手段操縱招標(biāo)活動(dòng)，使企業(yè)蒙受不必要的損失。如有的招標(biāo)文件會(huì)由于招標(biāo)者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向。在閱讀標(biāo)書時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中的特殊要求，以便作出正確判斷，還應(yīng)對(duì)招標(biāo)方增加的合同特殊條款作出其是否符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的判斷，從而評(píng)估企業(yè)若承擔(dān)特殊條款可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

⑥競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析評(píng)估包括了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的規(guī)模、數(shù)量和企業(yè)綜合實(shí)力；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)接管物業(yè)的社會(huì)影響程度；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與招標(biāo)方是否存在背景聯(lián)系，在物業(yè)招標(biāo)前雙方是否存在關(guān)聯(lián)交易；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目是否具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能采取的投標(biāo)策略等。

⑦企業(yè)自身?xiàng)l件的分析

對(duì)企業(yè)自身?xiàng)l件的分析內(nèi)容包括：招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)，所在區(qū)域、規(guī)模是否符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；項(xiàng)目類型是否符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶；常規(guī)預(yù)測(cè)的盈利；巧目風(fēng)險(xiǎn)控制是否在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)；投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)有的人、財(cái)、物等資源條件滿足項(xiàng)目需求的能力。

物業(yè)管理企業(yè)只有通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的分析和正確的評(píng)估，并結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)條件，才能確定招標(biāo)項(xiàng)目的選擇和招標(biāo)活動(dòng)的具體實(shí)施。

(2)投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等三個(gè)方面。

①來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)有：招標(biāo)方提出顯失公平的特殊條件，

招標(biāo)方未告知可能會(huì)直接影響投標(biāo)結(jié)果的信息，建設(shè)單位可能出現(xiàn)資金等方面的困難而造成項(xiàng)目無法正常進(jìn)行，因物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長(zhǎng)，招標(biāo)方與其他投標(biāo)人存在關(guān)聯(lián)交易等。

②來自于投標(biāo)人的風(fēng)險(xiǎn)主要有：未對(duì)項(xiàng)目實(shí)施必要的可行性分析、評(píng)估、論證，從而造成投標(biāo)決策和投標(biāo)策略的失誤；盲目作出服務(wù)承諾；價(jià)格測(cè)算失誤造成未中標(biāo)或中標(biāo)后虧損經(jīng)營(yíng)；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)答辯出現(xiàn)失誤；接受資格審查時(shí)出現(xiàn)不可預(yù)見或可預(yù)見但未作相應(yīng)防范補(bǔ)救措施的失誤；投標(biāo)資料(如物業(yè)管理方案、報(bào)價(jià)等)泄露；投標(biāo)人采取不正當(dāng)?shù)氖侄螀⑴c競(jìng)爭(zhēng)，被招標(biāo)方或評(píng)標(biāo)委員會(huì)取消投標(biāo)資格；未按要求制作投標(biāo)文件或送達(dá)投標(biāo)文件造成廢標(biāo)等。

③來自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)主要有：采取低于成本競(jìng)爭(zhēng)、欺詐、行賄等不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段；具備相關(guān)背景或綜合競(jìng)爭(zhēng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；竊取他人的投標(biāo)資料和商業(yè)秘密等。

對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制的具體措施有：嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動(dòng)；對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評(píng)估，周密策劃、組織、實(shí)施投標(biāo)活動(dòng)；完善企業(yè)自身的管理；選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢(shì)明顯的物業(yè)；充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；慎重對(duì)待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求等。

1.投標(biāo)的組織策劃

物業(yè)管理企業(yè)在獲取招標(biāo)信息后應(yīng)組織相關(guān)人員組成投標(biāo)小組，對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行策劃實(shí)施，其主要任務(wù)是項(xiàng)目分析評(píng)估、標(biāo)書編制、投標(biāo)策略的制訂、參與現(xiàn)場(chǎng)踏勘、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯、簽約談判等。

(1)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標(biāo)小組，投標(biāo)小組成員的選擇、配備，尤其是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的選擇是確保投標(biāo)活動(dòng)的質(zhì)量和效率的基礎(chǔ)。

(2)對(duì)招標(biāo)方、招標(biāo)物業(yè)基本情況和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手要進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，正確評(píng)估，預(yù)測(cè)并降低投標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)。

(3)正確編制標(biāo)書。編制標(biāo)書要根據(jù)招標(biāo)文件的要求進(jìn)行，在透徹掌握招標(biāo)文件內(nèi)容和進(jìn)行細(xì)致深入的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，確定管理項(xiàng)目的整體思路(包括物業(yè)管理工作重點(diǎn)、服務(wù)特色、管理目標(biāo)、管理方式及實(shí)施措施等)，制訂物業(yè)管理方案。

(4)在科學(xué)分析和準(zhǔn)確計(jì)算的前提下測(cè)算管理服務(wù)成本并制訂合理報(bào)價(jià)。

(5)靈活運(yùn)用公共關(guān)系，多渠道獲取相關(guān)信息，確保報(bào)價(jià)的合理性。

(6)選擇最能體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)的物業(yè)作為招標(biāo)方考察的對(duì)象。

(7)加強(qiáng)與招標(biāo)方的溝通，了解招標(biāo)方的需求，及時(shí)掌握投標(biāo)過程中出現(xiàn)的變化情況并采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。

(8)周密安排招標(biāo)方的資格預(yù)選和評(píng)標(biāo)過程中的現(xiàn)場(chǎng)答辯活動(dòng)。

2.項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘

在踏勘現(xiàn)場(chǎng)過程中，招標(biāo)人還會(huì)就投標(biāo)公司代表提出的問題作出口頭回答，但這種口頭答復(fù)并不具備法律效力，只有在投標(biāo)者以書面形式提出問題并由招標(biāo)人作出書面答復(fù)時(shí)，才能產(chǎn)生法律約束力。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的踏勘，查勘現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)與投標(biāo)報(bào)價(jià)是否存在外在風(fēng)險(xiǎn)條件。具體包括以下方面：

(1)物業(yè)建筑及安裝施工進(jìn)度(新建物業(yè))，物業(yè)當(dāng)前使用情況及陳舊老化程度(舊有物業(yè))；物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備及其分布情況；周邊道路交通及停車場(chǎng)情況；園林綠化及環(huán)境標(biāo)識(shí)情況；內(nèi)部公共使用區(qū)域及通道分布情況；物業(yè)管理用房等。

(2)主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承受能力等。這些情況可由投標(biāo)人自行安排人員與時(shí)間進(jìn)行調(diào)查。

(3)物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境、消費(fèi)需求和市場(chǎng)變化情況以及與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)等。

3.投標(biāo)文件的編寫

物業(yè)管理投標(biāo)文件除了按規(guī)定格式要求響應(yīng)招標(biāo)文件外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點(diǎn)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用。

(1)投標(biāo)文件編寫的基本要求。

作為評(píng)標(biāo)的基本依據(jù)，投標(biāo)文件必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評(píng)標(biāo)工作的順利進(jìn)行。

①使用國(guó)家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位，避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂。

②使用統(tǒng)一的貨幣。國(guó)內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為“人民幣”，而國(guó)際投標(biāo)中所使用貨幣則應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行。

③使用國(guó)家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范。如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務(wù)，也應(yīng)按照國(guó)家正式批準(zhǔn)的統(tǒng)一的服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。若招標(biāo)文件要求采用國(guó)外的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，應(yīng)將所使用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范譯成中文，并在投標(biāo)文件中說明。

④使用準(zhǔn)確的表述方式。投標(biāo)書的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語(yǔ)言，必須能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的投標(biāo)方案。投標(biāo)文件要使用簡(jiǎn)潔、明確、文法通暢、條理清楚、言簡(jiǎn)意賅的表述方式，最大限度地減少招標(biāo)單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議。圖紙、表格的編寫要做到前后一致、風(fēng)格統(tǒng)一、符合招標(biāo)文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊(cè)，并和投標(biāo)文件中的文字表述保持一致。

⑤確保資料的真實(shí)性。投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無重大偏離與保留。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)文件，并保證所提供全部資料的真實(shí)性。

(2)投標(biāo)文件編寫中應(yīng)注意的問題。

①確保填寫無遺漏，無空缺。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認(rèn)為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo)處理。

②不可任意修改填寫內(nèi)容。投標(biāo)人所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯(cuò)誤而不得不修改，則應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字。

③填寫方式規(guī)范。除投標(biāo)方對(duì)錯(cuò)處作必要修改外，投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。

④不得改變標(biāo)書格式。若投標(biāo)人認(rèn)為原有招標(biāo)文件規(guī)定的格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖，可另附補(bǔ)充說明，但不得任意修改原招標(biāo)文件規(guī)定的格式。

⑤計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤。投標(biāo)公司必須對(duì)單價(jià)、合計(jì)數(shù)、分步合計(jì)、總標(biāo)價(jià)及其大寫數(shù)字進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)。

⑥報(bào)價(jià)合理。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目提出合理的報(bào)價(jià)。

⑦包裝整潔美觀。投標(biāo)文件應(yīng)保證字跡清楚，文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。

⑧做好投標(biāo)文件的保密措施。

4.投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧

投標(biāo)報(bào)價(jià)是技術(shù)性、技巧性極強(qiáng)的工作，在投標(biāo)的過程中，需要不斷調(diào)整策略，使報(bào)價(jià)更接近標(biāo)底。投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略主要有：

(1)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的經(jīng)營(yíng)管理成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算，確定項(xiàng)目運(yùn)作的盈虧平衡點(diǎn)和利潤(rùn)空間，在此基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)標(biāo)底和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)范圍。

(2)密切關(guān)注、正確分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)。

(3)補(bǔ)充一些投標(biāo)人有能力承擔(dān)的優(yōu)惠條件作為報(bào)價(jià)的附加。

在投標(biāo)過程中，投標(biāo)人采取的報(bào)價(jià)技巧主要有：

①多方案報(bào)價(jià)。在邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)的方式中，由于招標(biāo)文件不明確或項(xiàng)目本身有多方案存在，投標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目原方案提出在經(jīng)濟(jì)上、技術(shù)上更合理可行的方案，即準(zhǔn)備兩個(gè)或兩個(gè)以上的報(bào)價(jià)，最后與招標(biāo)方進(jìn)行協(xié)商處理。

②保本報(bào)價(jià)。即按成本報(bào)價(jià)，適用于規(guī)模大、遠(yuǎn)景效益好的項(xiàng)目或業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)組織的招標(biāo)項(xiàng)目。

5.現(xiàn)場(chǎng)答辯的技巧

(1)應(yīng)選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、性格沉穩(wěn)、對(duì)項(xiàng)目情況熟悉的答辯人。在開標(biāo)前應(yīng)對(duì)答辯人員進(jìn)行模擬演練，正確把握招標(biāo)文件的要點(diǎn)、投標(biāo)文件的重點(diǎn)內(nèi)容、對(duì)項(xiàng)目的熟悉程度等，對(duì)重點(diǎn)問題、難點(diǎn)問題、普遍性的問題一一準(zhǔn)備答辯要點(diǎn)。

(2)開標(biāo)前，答辯人員應(yīng)該保持良好的精神狀態(tài)。

(3)在正式開標(biāo)時(shí)，一般要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完整地將標(biāo)書主要內(nèi)容、特點(diǎn)作一概要性介紹，答辯人員應(yīng)當(dāng)圍繞招標(biāo)方和評(píng)委普遍關(guān)注的問題集中闡述，重點(diǎn)突出，難點(diǎn)講透，特色鮮明，從而體現(xiàn)投標(biāo)企業(yè)的信心和實(shí)力，感染并打動(dòng)招標(biāo)方和評(píng)委。在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)揮時(shí)要果斷、明確，避免匆忙回答或含糊其辭。

6.簽約談判的技巧

(1)在簽約談判時(shí)要準(zhǔn)確把握對(duì)方的真實(shí)意圖，準(zhǔn)確判斷對(duì)方履行合同的誠(chéng)意和能力，對(duì)進(jìn)駐物業(yè)和實(shí)施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應(yīng)明確約定。

(2)慎重考慮物業(yè)管理目標(biāo)、前期投入費(fèi)用及獎(jiǎng)罰條件等方面的任何承諾。如對(duì)管轄區(qū)域刑事案件、業(yè)主(或物業(yè)使用人)人身和財(cái)產(chǎn)安全損失等的承諾。

(3)預(yù)測(cè)承接物業(yè)后可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，將其列入相應(yīng)的合同條款中加以規(guī)避。2100433B

第一章　物業(yè)管理與招投標(biāo)制度

本章學(xué)習(xí)要點(diǎn)

本章基本概念

導(dǎo)入案例

第一節(jié)　物業(yè)管理基本概念釋義

第二節(jié)　招投標(biāo)基礎(chǔ)知識(shí)

第三節(jié)　招投標(biāo)制度的起源與發(fā)展

第四節(jié)　招投標(biāo)制度與我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展

本章小結(jié)

思考與討論

第二章　物業(yè)管理招投標(biāo)概述

本章學(xué)習(xí)要點(diǎn)

本章基本概念

導(dǎo)入案例

第一節(jié)　物業(yè)管理招投標(biāo)的含義與特點(diǎn)

第二節(jié)　物業(yè)管理招投標(biāo)的原則、內(nèi)容與方式

第三節(jié)　我國(guó)物業(yè)管理招投標(biāo)制度的形成

本章小結(jié)

思考與討論

第三章物業(yè)管理招標(biāo)的實(shí)施

本章學(xué)習(xí)要點(diǎn)

本章基本概念

導(dǎo)入案例

第一節(jié)　物業(yè)管理招標(biāo)的條件

第二節(jié)　物業(yè)管理招標(biāo)的準(zhǔn)備工作

第三節(jié)　物業(yè)管理招標(biāo)的操作

本章小結(jié)

思考與討論

第四章　物業(yè)管理招標(biāo)文件的編制

本章學(xué)習(xí)要點(diǎn)

本章基本概念

導(dǎo)入案例

第一節(jié)　物業(yè)管理招標(biāo)文件的編制原則與程序

第二節(jié)　物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容

第三節(jié)　物業(yè)管理招標(biāo)文件的編制范例

本章小結(jié)

思考與討論

第五章　物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施

本章學(xué)習(xí)要點(diǎn)

本章基本概念

導(dǎo)入案例

第一節(jié)　物業(yè)管理投標(biāo)人及其必備條件

第二節(jié)　物業(yè)管理投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作

第三節(jié)　物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施程序

本章小結(jié)

思考與討論

第六章　物業(yè)管理投標(biāo)文件的編制

本章學(xué)習(xí)要點(diǎn)

本章基本概念

導(dǎo)入案例

第一節(jié)　物業(yè)管理投標(biāo)文件的主要內(nèi)容

第二節(jié)　物業(yè)管理投標(biāo)文件的編寫技巧

本章小結(jié)

思考與討論

第七章　物業(yè)管理的投標(biāo)報(bào)價(jià)

本章學(xué)習(xí)要點(diǎn)

本章基本概念

導(dǎo)入案例

第一節(jié)　物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算

第二節(jié)　投標(biāo)報(bào)價(jià)策略與決策

第三節(jié)　投標(biāo)項(xiàng)目與投標(biāo)方案的優(yōu)選方法

第四節(jié)　如何避免報(bào)價(jià)失誤

本章小結(jié)

思考與討論

第八章　物業(yè)管理的開標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)

本章學(xué)習(xí)要點(diǎn)

本章基本概念

導(dǎo)入案例

第一節(jié)　開標(biāo)

第二節(jié)　評(píng)標(biāo)

第三節(jié)　定標(biāo)和授標(biāo)

第四節(jié)　物業(yè)服務(wù)合同的訂立與管理

本章小結(jié)

思考與討論

第九章　信息技術(shù)在物業(yè)管理招投標(biāo)中的應(yīng)用

本章學(xué)習(xí)要點(diǎn)

本章基本概念

導(dǎo)入案例

第一節(jié)　網(wǎng)絡(luò)招標(biāo)

第二節(jié)　物業(yè)管理軟件在招投標(biāo)中的應(yīng)用

本章小結(jié)

思考與討論

參考文獻(xiàn)

附錄A　中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法

附錄B　前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法 2100433B

《物業(yè)管理招投標(biāo)》是高職高專物業(yè)管理專業(yè)系列規(guī)劃教材之一，共分為九章，主要內(nèi)容包括：物業(yè)管理與招標(biāo)投標(biāo)制度，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)概述，物業(yè)管理招標(biāo)的范圍方式和內(nèi)容，物業(yè)管理投標(biāo)的策劃與組織，物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫。《物業(yè)管理招投標(biāo)》在編寫過程中吸收和總結(jié)了物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和方法，具有較強(qiáng)的針對(duì)性、實(shí)用性和可操作性。

《物業(yè)管理招投標(biāo)》可作為高等職業(yè)教育、成人高等教育、中等職業(yè)教育中物業(yè)管理、物業(yè)設(shè)施管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、工程管理、酒店管理專業(yè)使用的教材，也可作為物業(yè)管理招投標(biāo)人員、工程技術(shù)人員和管理人員業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)的參考與培訓(xùn)用書。

本書系統(tǒng)介紹了物業(yè)管理招投標(biāo)的基礎(chǔ)知識(shí)、基本要求與操作程序，重點(diǎn)介紹了物業(yè)管理招標(biāo)的程序、招標(biāo)文件的編寫與標(biāo)底編制、投標(biāo)文件的制作與投標(biāo)報(bào)價(jià)等相關(guān)理論與實(shí)務(wù)。本書注重物業(yè)管理招投標(biāo)理論的系統(tǒng)性與實(shí)踐的可操作性，目的是將物業(yè)管理招投標(biāo)領(lǐng)域系統(tǒng)的理論知識(shí)、規(guī)范的操作程序與標(biāo)書的編制方法和技巧等介紹給學(xué)生及其他讀者，以使他們?nèi)娑鴾?zhǔn)確地了解和掌握物業(yè)管理招投標(biāo)領(lǐng)域的基礎(chǔ)知識(shí)、基本要求與操作方式。第2版根據(jù)行業(yè)或?qū)W科發(fā)展中出現(xiàn)的新觀點(diǎn)、新內(nèi)容、新知識(shí)對(duì)原有內(nèi)容進(jìn)行了調(diào)整與完善，加入了新的案例和鏈接資料，更能體現(xiàn)物業(yè)管理與服務(wù)工作的實(shí)踐發(fā)展與變化。

本書既可作為物業(yè)管理、物業(yè)設(shè)施管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、工程管理、酒店管理專業(yè)的應(yīng)用型本科和高職高專院校的教材使用，也可作為物業(yè)管理從業(yè)人員和房地產(chǎn)從業(yè)人員的培訓(xùn)用書。