物業(yè)維修裝修/金袋鼠叢書

當(dāng)房子出了質(zhì)量問題

杜女士家住長春市解放花園小區(qū)一個(gè)單元的頂樓，最近，她發(fā)現(xiàn)自家廚房上部廚柜一直有些發(fā)黃的水漬，起初以為是什么東西壞了，她忙把廚柜里的東西全都挪出來進(jìn)行清理。這一清理才知道，原來是因?yàn)榕镯斅┯隄B水所致。

“面積不大，周圍變成了黃色，也有一點(diǎn)起皮。”杜女士找到該小區(qū)的物業(yè)。物業(yè)派來工作人員做了檢查，給了杜女士這樣的答復(fù)：漏水是因?yàn)槲蓓敺浪霈F(xiàn)了問題，而杜女士所住的樓房已經(jīng)過了保修期，如果需要維修得申請(qǐng)物業(yè)維修基金，因?yàn)橹皇窃谒约杭业奈堇?，他們沒辦法來協(xié)調(diào)其他業(yè)主，得杜女士自行協(xié)調(diào)其他三分之二的業(yè)主同意，才能申請(qǐng)到物業(yè)維修基金。

“聽物業(yè)工作人員說完，我有點(diǎn)迷糊了，怎么會(huì)這么復(fù)雜。雖然我在這個(gè)樓住了好幾年了，但是這里的業(yè)主我基本上都不認(rèn)識(shí)，怎么協(xié)調(diào)?”杜女士犯了難。杜女士試著在小區(qū)物業(yè)群里發(fā)了帖子，希望得到大家的支持，但并沒有得到群里業(yè)主們的響應(yīng)。

杜女士問物業(yè)工作人員，“得不到業(yè)主同意，我的房子漏水就沒人管了嗎?”工作人員回答，物業(yè)是沒有錢進(jìn)行維修的。

無獨(dú)有偶，長春市中海水岸春城的業(yè)主王女士也遇到了同樣的問題。

王女士家住一樓，有個(gè)寬敞的由車庫頂棚搭成的露臺(tái)。每到冬季雪后就是王女士最鬧心的時(shí)候。車庫的業(yè)主經(jīng)常就會(huì)找上門來，要求王女士對(duì)露臺(tái)進(jìn)行修理，原因是露臺(tái)上的雪水滲到車庫頂棚，樓下車庫里就下起雨了，嚴(yán)重威脅到樓下車庫業(yè)主的愛車。

為了解決問題，他們共同找到了物業(yè)，但物業(yè)的答復(fù)是，王女士家的房屋已經(jīng)過了保質(zhì)期，只能自己進(jìn)行維修。

王女士和杜女士都有點(diǎn)想不明白，當(dāng)初買房的時(shí)候我交了物業(yè)維修金，為什么到我需要用的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)這么多問題，為什么我還需要自己花錢進(jìn)行維修?

業(yè)主和“物業(yè)”的矛盾

吉林鼎惠物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理金雪峰對(duì)記者說：“很多業(yè)主住了幾年之后，房屋出現(xiàn)問題，就把這種不滿發(fā)泄到物業(yè)公司頭上。其實(shí)，他們應(yīng)該找的是開發(fā)商，不應(yīng)該是我們，我們要做的是對(duì)房屋或者小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)，沒有責(zé)任承擔(dān)業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量問題的抱怨。業(yè)主在找不到開發(fā)商的情況下，就錯(cuò)誤地把這個(gè)責(zé)任推給了物業(yè)公司，從而造成了業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾。”

在采訪中，記者問了多位業(yè)主，是否簽過物業(yè)管理協(xié)議?得到了一致的回答，是的!是否認(rèn)真閱讀過細(xì)則?也都得到一致的回答，沒有!追根究底，這也是業(yè)主與物業(yè)矛盾的根源所在。

金雪峰頗為感慨地說：“現(xiàn)在的社會(huì)大環(huán)境里，大多數(shù)人都不具備‘契約精神’。在業(yè)主買房的時(shí)候跟開發(fā)商簽訂的是購房合同，同時(shí)也簽訂了一份物業(yè)協(xié)議。在協(xié)議中，對(duì)物業(yè)公司的職能都做了很細(xì)致的說明，大多數(shù)業(yè)主都會(huì)仔細(xì)閱讀購房合同，但很少有人認(rèn)真解讀這份物業(yè)協(xié)議，只是憑借自己的理解，去要求物業(yè)公司提供服務(wù)。”

業(yè)主和物業(yè)公司之間存在很大的矛盾，但這樣的矛盾并不是不可調(diào)和的，金雪峰說，就我多年的工作經(jīng)驗(yàn)來看，雙方應(yīng)該更多地明確彼此的權(quán)利和義務(wù)，相互依托，相互理解。業(yè)主需要物業(yè)公司提供服務(wù)，物業(yè)公司需要業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)來生存。

金雪峰最后對(duì)記者說：“要想解決這兩者之間的矛盾，從我們自身來說，要加強(qiáng)跟業(yè)主之間的溝通，遇到業(yè)主不了解的情況，要耐心的解釋，消除誤解。作為業(yè)主也要對(duì)物業(yè)人員多體諒，我們的存在就是為了解決業(yè)主生活中的問題，業(yè)主和物業(yè)的關(guān)系不應(yīng)該是對(duì)立的，應(yīng)該是相互依靠的。”

物業(yè)維修基金該怎么用

在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，業(yè)主和物業(yè)方的很多矛盾，主要是由于業(yè)主對(duì)規(guī)定不是很了解造成的。就物業(yè)維修基金這個(gè)問題，很多業(yè)主從自己的角度出發(fā)，認(rèn)為在買房的時(shí)候我交了房屋總價(jià)一定比例的維修金，我的房子出現(xiàn)問題的時(shí)候就應(yīng)該物業(yè)來負(fù)責(zé)，而且我交了物業(yè)維修金就像把錢存進(jìn)銀行里一樣，就算沒有利息，我也可以隨時(shí)領(lǐng)取，拿出來用。

買房時(shí)交付的物業(yè)維修基金去了哪里呢?“這筆錢收上來后在房地局所管轄的市物業(yè)維修資金辦公室賬戶上，房子交工時(shí)對(duì)每一項(xiàng)都做了質(zhì)保期限，只有在質(zhì)保期過后，涉及到中大型更新、維修、改造才能使用，比如外墻、道路、屋面防水等，但必須提前申請(qǐng)，審批通過之后才能啟動(dòng)。”金雪峰說。

杜女士、王女士所面對(duì)的問題，癥結(jié)在于物業(yè)維修基金的使用，這筆錢到底該怎么用?有人把物業(yè)維修基金比喻成是“房屋的養(yǎng)老金”，隨著“新房”變成了“舊房”，這“養(yǎng)老金”就開始與我們的生活發(fā)生了關(guān)系。物業(yè)維修基金哪些狀況可以用，到底該怎么用成了人們?cè)絹碓疥P(guān)心的問題了。

2010年頒布的《吉林省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》中規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積比例共同分?jǐn)?。一般包括：建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主共有的道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱(房)、公益性文體設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、附屬設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。單幢房屋內(nèi)相關(guān)業(yè)主共有的外墻面、屋面、落水管等。單幢房屋涉及一個(gè)單元的門廳、樓梯間、電梯、電梯間、走廊通道、照明、消防設(shè)施等。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備人為損壞，無法明確責(zé)任人的，維修費(fèi)用在物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金物業(yè)面積三分之二以上的業(yè)主且占使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過。

也就是說，小區(qū)的共同部位、共同設(shè)施設(shè)備的維修和更新是可以使用物業(yè)維修基金的，而超過保修期的屋頂滲漏、外墻剝落等要修的話，也可以動(dòng)用物業(yè)維修基金，但有個(gè)前提，必須經(jīng)過三分之二的業(yè)主討論通過，不是誰想申請(qǐng)都可以申請(qǐng)到的。

使用維修資金的申請(qǐng)人應(yīng)是業(yè)主委員會(huì)

怎樣才能更好地使用物業(yè)維修基金呢?長春市物業(yè)維修資金管理中心負(fù)責(zé)人介紹說，維修資金的使用程序上需要注意以下幾點(diǎn)：

第一，申請(qǐng)使用維修資金的申請(qǐng)人應(yīng)是業(yè)主委員會(huì)，未成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)由相關(guān)業(yè)主會(huì)議決定委托社區(qū)居民委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為申請(qǐng)人。申請(qǐng)人的選擇上盡量不要委托給和經(jīng)濟(jì)利益掛鉤的企業(yè)。

第二，市房地產(chǎn)主管部門收到申請(qǐng)后，會(huì)在7個(gè)工作日內(nèi)審查維修資金使用方案，組織現(xiàn)場勘查。此時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將維修資金使用方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)適當(dāng)位置公示7日。

第三，業(yè)主表決程序，是維修資金使用上最大的難題。2010年10月29日長春市政府第32次常務(wù)會(huì)議通過的《長春市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》第17條第三項(xiàng)作了具體規(guī)定，即“具有使用維修資金表決權(quán)的應(yīng)當(dāng)是與物業(yè)共有部位、共有設(shè)施、設(shè)備有共有關(guān)系的業(yè)主”。這就合理縮小了參加表決的業(yè)主的范圍，提高了業(yè)主表決的積極性。

第四，維修資金主管部門劃轉(zhuǎn)維修費(fèi)用前，只具有核實(shí)權(quán)利，就是對(duì)申請(qǐng)人提交的資料核實(shí)其真實(shí)性，以保障大部分業(yè)主的權(quán)益。

負(fù)責(zé)人還介紹說：“維修資金不僅涉及物業(yè)的常規(guī)維修，而且還涉及到應(yīng)急維修問題，例如：房面防水工程、高層電梯維修，這些情況對(duì)不同樓層的業(yè)主影響差別很大，要想征集三分之二以上業(yè)主簽字同意很難。因此，《長春市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》增設(shè)了應(yīng)急機(jī)制，即“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備危及生命財(cái)產(chǎn)安全和嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活，需要立即進(jìn)行維修和更新、改造的，啟動(dòng)應(yīng)急程序，直接由政府決定使用維修資金，而不需要按‘三分之二’原則進(jìn)行表決。”

“在實(shí)際的操作中，應(yīng)急維修也存在著一些問題，比如：界定權(quán)限有待明確，電梯、消防可由特殊行業(yè)管理部門出具鑒定，而如房面防水損壞這一最為常見情況，卻難以確定界定部門。還有應(yīng)急維修存在資金缺口，難以落實(shí)資金來源。”