房產(chǎn)繼承稅費簡述

在“國稅函[2004]1036號”的通知中，國家稅務總局對繼承土地房屋權屬征收契稅問題做出規(guī)定，對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權屬時，不征收契稅。

而稅總同時明確，按 照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，對于非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬的，則屬于贈與行為，應征收契稅。

繼承房產(chǎn)產(chǎn)權，是以死者沒有遺囑為前提的，必要條件是直系親屬才能有權利分享繼承權。所以，在繼承產(chǎn)權之前一定要先確定可同時享有該物業(yè)產(chǎn)權的人數(shù)，并提供有效的證明。先要去辦理公證，需要提交的材料有被繼承人死亡證明、該套房屋的產(chǎn)權證明或其他憑證、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關系的證明文件、繼承人的身份證件和其他公證處要求提供的文件。有遺囑的繼承權公證比后者需要多提供一份已經(jīng)被公證過的遺囑。

繼承權公證費按照受益額，也就是繼承人所繼承房屋經(jīng)過專業(yè)部門評估后的評估價值的來收取。有的被繼承人會留下遺囑，在繼承權的公證上也分成了有遺囑的繼承權公證和無遺囑的繼承權公證兩種，辦理這種公證的時候，需要提交的材料有被繼承人的死亡證明、該套房屋的產(chǎn)權證明或其他憑證、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人親屬關系的證明文件、繼承人的身份證件和其他公證處要求提供的文件。有遺囑的繼承權公證比后者需要多提供一份已經(jīng)被公證過的遺囑。

1、繼承權公證費用;

繼承權公證費按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評估價的2%來收取，最低不低于200 元。

2、房地產(chǎn)價值評估費用；

根據(jù)滬價房（1996）第088號文評估費用根據(jù)房地產(chǎn)價值的高低不同采用差額定律累進方式來計算，

房地產(chǎn)價格總額(萬元) 累進計費率‰

100以下(含100) 5

101以上至1000部分 2.5

1001以上至2000部分 1.5

2001以上至5000部分 0.8

5001以上至8000部分 0.4

8001以上至10000部分 0.2

10000以上部分 0.1

3、房地產(chǎn)繼承過戶稅費。

由房屋評估價0.05%的合同印花稅、100元的登記費、5元的權證印花稅組成。

1）繼承（直系親屬）：（不納入限購）

營業(yè)稅：證過5年可免征(未滿可在檔案館調前證是否過5年)

未過5年：估價×5.6%

個稅：證過5年且唯一住房可免征(未滿可在檔案館調前證是否過5年)

未過5年估價×1%

2）遺贈（非直系親屬）：（納入限購）

營業(yè)稅：證過5年可免征

未過5年估價×5.6%

個稅：證過5年且唯一住房可免征

未過5年估價×1%

說明：繼承房產(chǎn)過戶的權屬來源如果寫為“繼承、贈與”的是按贈與的方法計稅。

4、契稅

法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免契稅，對非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權屬的，需要繳納契稅1.5%。

如一套100萬的房子辦理繼承過戶，要承擔5000元的房屋評估費用 2萬元的公證費用 500元合同印花稅 100元的登記費 5元的權證印花稅=25605元，費用可觀，所以有的人在購買房地產(chǎn)的時候直接將房屋登記在子女名下。

但如果雙方申報的房屋價值符合市場價的，一般可以免掉評估費用、而且公證費用如果只公證簽名的，僅需要數(shù)百元，這樣費用就大大的節(jié)省了。2100433B

審計要點：

慎重地選擇應交稅費審計的切人點，確保應交稅費審計目標的實現(xiàn)。

具體包括：

1、應交稅費內容真實性的審計：

①增值稅內容是否真實；

②營業(yè)稅內容是否真實；

③消費稅內容是否真實；

④所得稅內容是否真實；

⑤城市維護建設稅是否真實。

2、應交稅費計稅依據(jù)的合規(guī)性審計：

①增值稅是根據(jù)《增值稅暫行條例》規(guī)定，對我國境內銷售貨物或者提供加工、修理修備勞務，以及進口貨物的單位和個人收取的一種流轉稅。應審查其是否以向購買方收取的全部價款和價外費用作為計稅依據(jù)；

②營業(yè)稅是根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，對提供勞務、轉讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)的單位和個人征收的一種流轉稅，應審計其是否以營業(yè)額作為計稅依據(jù)；

③消費稅是根據(jù)《消費稅暫行條例》規(guī)定，對中國境內從事生產(chǎn)、委托加工和進口的單位和個人征收的一種流轉稅，應審計其是否以銷售額或銷售量作為計稅依據(jù)；

④所得稅是根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定，對中國境內企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅，應審計其是否以應納稅所得額作為計稅依據(jù)；

⑤城市維護建設稅是否以增值稅、營業(yè)稅和消費稅的實際納稅額作為計稅依據(jù)。

3、應交稅費適從稅率的合法性審計：

①增值稅稅率是否界定清晰，除另有規(guī)定外是否適從于基本稅率17%，國家扶持政策的貨物是否適從于低稅率13%，出口貨物是否適從于優(yōu)惠率0%，小規(guī)模納稅人是否適用于通用稅率3%；

②營業(yè)稅稅率是否定位定率，有無故意選用低稅率問題，有無擅自調整稅率行為，兼營不同稅目應稅行為的是否從高確定適用稅率；

③消費稅稅率是否具有針對性，不同的應稅對象是否適用于不同的稅率，有無故意采用低稅率的行為；

④所得稅稅率使用是否正確，除政府政策扶持外是否適從于25%；

⑤城市維護建設稅稅率是否根據(jù)企業(yè)所在地視市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的情況分別確定為7%、5%和1%。

4、應交稅費減、免稅合理性的審計：

①增值稅的減免是否合理，有無任意擴大增值稅減免范圍的情況；

②所得稅減免是否合理，有無超范圍、超期限、超審批權限任意減免所得稅情況。

5、應交稅費納稅時效性的審計：

①增值稅有無采用延遲確認納稅義務時間、推遲納稅的行為。如采用直接收款方式下，是否確認納稅時間為收到銷售款項或取得收取款項憑證，并將把提貨單交給買方的當天。采用托收承付方式下，是否確認納稅時間為發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當天。采用分期收款方式下，是否確認納稅時間為合同約定收款法定日的當天。采用代銷方式下，是否確認納稅時間為收到代銷清單的當天。采用預收貸款方式下，是否確認納稅時間為發(fā)出貨物的當天等；

②營業(yè)稅有無延遲確認納稅義務時間、推遲納稅的行為。如轉移不動產(chǎn)時是否確認納稅時間為轉移不動產(chǎn)產(chǎn)權的當天。銷售自建建筑物時是否確認納稅時間為銷售建筑物并收到營業(yè)額或取得索取營業(yè)額憑證的當天。轉讓土地使用權預收款時是否確認納稅時間為收到預收款的當天；

③消費稅有無延遲確認納稅義務時間、推遲納稅行為。如自產(chǎn)自用的消費品是否確認納稅時間為使用消費品的當天。委托加工的消費品是否確認納稅時間為提貨的當天；

④所得稅有無延遲確認納稅義務時間、推遲納稅行為。如所得稅是否按月預繳、年終多退少補；

⑤城市維護建設稅有無延遲確認納稅義務時間、推遲納稅行為。如城市維護建設稅是否確認納稅時間為增值稅、營業(yè)稅和消費稅實現(xiàn)的當天；

6、應交稅費報表列示恰當性的審計：

應交稅費是否根據(jù)“應交稅費”期末貸方余額填列，如“應交稅費”期末為借方余額時，是否以“一”號填列。

審計應交稅費應注意的特殊情況：

注冊會計師在審計應交稅費時，要特別關注應交增值稅的一些特殊情況：

一是增值稅與其他賬戶的勾稽關系，如增值稅銷項稅額與主營業(yè)務收入、其他業(yè)務收入中相關項目的配比、增值稅進項稅額轉出與處理財產(chǎn)損失、在建工程領用生產(chǎn)用原材料等。

二是視同銷售行為是否少交增值稅。根據(jù)稅法規(guī)定，對于企業(yè)將貨物交付他人代銷；銷售代銷貨物將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于非應稅項目；將自產(chǎn)或委托加工貨物作為投資提供給其他單位或個人將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于分配給股東或投資者；將自產(chǎn)或委托加工貨物用于集體福利或個人銷售；設有兩個以上機構且不在同一地區(qū)但實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機構送到另一個機構用于銷售；將自產(chǎn)或委托加工的或購買的貨物無償贈送他人等行為視同銷售，應計交增值稅。

三是不予抵扣項目有沒有轉出進項稅額。根據(jù)稅法規(guī)定，不予抵扣項目包括：購進固定資產(chǎn)；用于非應稅項目的購進貨物或應稅勞務；用于免稅項目的購進貨物或應稅勞務；用于集體福利或個人消費的購進貨物或應稅勞務非正常損失的購進貨物；非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物或應稅勞務。

四是對于同時生產(chǎn)應稅產(chǎn)品與免稅產(chǎn)品時，外購貨物的進項稅額同時發(fā)生的，是否將應稅產(chǎn)品允許抵扣的進項稅額與免稅產(chǎn)品不得抵扣的進項稅額混淆在一起，少計交增值稅。注冊會計師在審計時，應利用正確的方法分清應稅產(chǎn)品允許抵扣的進項稅額與免稅產(chǎn)品不得抵扣的進項稅額，并提請被審計單位予以調整。

注冊會計師對銷貨退回、銷售折讓、銷售折扣的審計是產(chǎn)品銷售收入審計程序的一個補充。實務操作中應當注意收集有關審計證據(jù)，包括銷售合同、退貨處理單、折讓協(xié)議、銷售發(fā)票等。事實上，審計過程中有時會遇到?jīng)]有書面證據(jù)的銷售沖減的會計處理，對此，注冊會計師須保持相應的警覺，并檢查銷售過程及銷售沖銷過程的所有單據(jù)，嚴防借銷售折扣、退回與折讓之名，行轉移收入或侵吞貨款之實的舞弊行為。

對于大額銷售以及大額退貨的書面證據(jù)，注冊會計師應采取復印并保留于審計檔案的方法，以表示在審計中對此項內容的關注。當然，這并不能規(guī)避審計風險。

北京市二手房交易中涉及到的稅費共有八種：

①印花稅（包括交易印花稅、房產(chǎn)證印花稅）

②契稅

③增值稅

④城市建設維護稅、教育費附加

⑤個人所得稅

⑥土地增值稅

二手房稅費稅費判斷

第一步：首先看房屋屬性，包括已購公房、二手商品房、經(jīng)濟適用房、央產(chǎn)房、回遷房

第二步：看房產(chǎn)證年限，是否超過2年；

第三步：看面積、單價、容積率，判斷是否是普通住宅、面積是否超標。

北京市二手房交易各個稅種的詳解

二手房稅費印花稅

A、稅種解析：印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅，這里特指交易印花稅

B、征稅對象：經(jīng)濟合同、產(chǎn)權轉移書據(jù)、營業(yè)賬簿、權利、許可證照和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證

C、納稅人：買賣雙方

D、稅率：0.05%

E、征收范圍：所有二手房交易

F、繳納印花稅的計算方式及案例

案例：高先生購買了一套李阿姨的二手房，總價為50萬元，高先生及李阿姨需要分別繳納印

花稅250元（500000×0.05%=250）

★房產(chǎn)證印花稅：每證5元；屬于市局房屋并已取得土地證的，房產(chǎn)證、土地證各5元印花稅共計10元；屬于貸款客戶需支付他項權利證印花5元。

二手房稅費契稅

A、稅種解析：契稅是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。

B、征稅對象：發(fā)生使用權轉移的土地和發(fā)生所有權轉移的房屋

C、納稅人：買方

D、稅率：3%

E、契稅優(yōu)惠政策

（1）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，其成交價

格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的部分，免征契稅；（比如拆遷戶可免契稅）

（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅；

（3）個人購買自用普通商品住房減半征收契稅；

（4）居民上市出售已購公有住房前后一年內新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公房

成交價的差額計征契稅；

（5）房屋交換價格相等的，免征契稅；交換價格不相等的，由多交付方繳納款；

（6）按《繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承房屋權屬，免征契稅

（7）對于夫妻離婚，因財產(chǎn)分割涉及房屋所有權證變更登記，免征契稅 。

二手房稅費個人所得稅

1、稅種解析：個人所得稅是對個人(自然人)取得的各項應稅所得征收的一種稅，房屋出售所得也是應稅所得之一

2、征稅對象：財產(chǎn)轉讓所得

3、納稅人：賣方

4、稅率：成交價的1%或差額的20%

5、優(yōu)惠政策：

（1）對個人轉讓自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅

（2）對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所

繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額

的關系，全部或部分退還納稅保證金

二手房稅費土地增值稅

1、稅種解析：土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物而就其增值部分征收的一種稅

2、征收對象：增值部分

3、納稅人：賣方

4、稅率：1%或減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收

5、優(yōu)惠政策：

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除金額20% 免征

（2）個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿

5年（含）以上，免征；滿3年（含）未滿5年，減半征收；未滿3年，按規(guī)定計征

（3）對個人擁有的普通住宅，在轉讓時免征土地增值稅

（4）對個人之間互換居住住房的，經(jīng)稅務機關核準，可以免征土地增值稅

（5）將房屋產(chǎn)權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的，免征土地增值稅

二手房稅費土地出讓金

1、稅種解析：國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地 使用權出讓給受讓人，并向受

讓人收取的土地使用權價格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使

用權的交易價款。

2、征收對象：再上市獲得土地使用權的已購公房

3、納稅人：

——買方（無論是成本價，還是優(yōu)惠價或標準價，買方都需要 按照1560×建筑面積×1%繳納土地出讓金）；

——賣方（所出售的房屋是當初賣方以優(yōu)惠價或標準價購買的，由賣方另外向原單位按1560×建筑面積×6%支付土地出讓金）

4、征收辦法：成本價按1560×建筑面積×1%繳納；優(yōu)惠價或標準價按1560×建筑面積×6%繳納

5、征收范圍：已購公房（再上市的已購公房轉手后，性質變?yōu)樯唐贩浚?h3 class="title-text">二手房稅費綜合地價款

1、稅種解析：國家為照顧中低收入居民購房而實施優(yōu)惠措施，建造 經(jīng)濟適用房所用的土地

是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的，與已購公房所繳納的土地出讓金的性質相同

2、征收對象：再上市交易經(jīng)濟適用房

3、納稅人：賣方

4、稅率：成交價的10%

5、征收范圍：再上市交易的5年以上（以產(chǎn)權證或完稅證明準）、并以市場價出售的經(jīng)濟適用房

審計方法：

（一）制定合理的應交稅費審計目標，為實現(xiàn)應交稅費審計指明方向。應交稅費審計目標具體包括：1、明確應交稅費內容的真實性；2、明確應交稅費計稅依據(jù)的合規(guī)性；3、明確應交稅費適從稅率的合法性； 4、明確應交稅費減、免的合理性；5、明確應交稅費納稅的時效性；6、明確應交稅費會計報表列示的恰當性。

（二）確定科學的應交稅費審計程序，使應交稅費審計不偏離審計目標并有條不紊地進行，從而提高審計工作質量。具體程序如下：

1、應交稅費業(yè)務控制制度審計；

2、應交稅費業(yè)務處理流程審計；

3、應交稅費會計信息審計。

（三）及時對應交稅費業(yè)務控制審計，為實現(xiàn)應交稅費審計目標打下堅實的基礎。具體包括：

1、對應交稅費核算范圍控制。應交稅費核算范疇包括增值稅、營業(yè)稅、消費稅、所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、個人所得稅等。印花稅、耕地占用稅以及其他不需要預計應交數(shù)據(jù)稅費，不記在本項目中；

2、對應交稅費設置的明細科目控制。應交稅費應設置與應交稅費范圍相協(xié)調的明細科目，具體設置“應交增值稅”、“應交消費稅”、“應交營業(yè)稅”、“應交所得稅”、“應交資源稅”、“應交土地增值稅”、“應交城市維護建設稅”、“應交房產(chǎn)稅”、“應交土地使用稅”、“應交車船使用稅”、“應交個人所得稅”；

3、對應交稅費的征收方式控制。通常是先征后還。對于收到返還的所得稅、消費稅、營業(yè)稅、要及時進行賬務處理。

（四）重視對應交稅費業(yè)務處理流程審計，最大限度地降低審計風險。應交稅費業(yè)務處理流程是：明細表→納稅鑒定/納稅通知→匯算清繳文件→計算稅額。具體包括：

1、獲取或編制明細表，查其內容是否真實可靠，是否與總賬數(shù)、報表數(shù)相等；

2、了解是否按納稅鑒定或納稅通知的稅種、計稅依據(jù)、稅率來確定應納稅內容，減免稅的范圍和期限核實；

3、對稅務部門的匯總清繳文件進行有效性分析，并與明細表進行核對；

4、檢查各種應交稅費計算的正確性。

（五）慎重地選擇應交稅費審計的切入點，確保應交稅費審計目標的實現(xiàn)。2100433B