房產(chǎn)繼承稅費簡述

在“國稅函[2004]1036號”的通知中，國家稅務(wù)總局對繼承土地房屋權(quán)屬征收契稅問題做出規(guī)定，對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權(quán)屬時，不征收契稅。

而稅總同時明確，按 照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，對于非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬的，則屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。

繼承房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，是以死者沒有遺囑為前提的，必要條件是直系親屬才能有權(quán)利分享繼承權(quán)。所以，在繼承產(chǎn)權(quán)之前一定要先確定可同時享有該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的人數(shù)，并提供有效的證明。先要去辦理公證，需要提交的材料有被繼承人死亡證明、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件、繼承人的身份證件和其他公證處要求提供的文件。有遺囑的繼承權(quán)公證比后者需要多提供一份已經(jīng)被公證過的遺囑。

繼承權(quán)公證費按照受益額，也就是繼承人所繼承房屋經(jīng)過專業(yè)部門評估后的評估價值的來收取。有的被繼承人會留下遺囑，在繼承權(quán)的公證上也分成了有遺囑的繼承權(quán)公證和無遺囑的繼承權(quán)公證兩種，辦理這種公證的時候，需要提交的材料有被繼承人的死亡證明、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人親屬關(guān)系的證明文件、繼承人的身份證件和其他公證處要求提供的文件。有遺囑的繼承權(quán)公證比后者需要多提供一份已經(jīng)被公證過的遺囑。

1、繼承權(quán)公證費用;

繼承權(quán)公證費按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評估價的2%來收取，最低不低于200 元。

2、房地產(chǎn)價值評估費用；

根據(jù)滬價房（1996）第088號文評估費用根據(jù)房地產(chǎn)價值的高低不同采用差額定律累進方式來計算，

房地產(chǎn)價格總額(萬元) 累進計費率‰

100以下(含100) 5

101以上至1000部分 2.5

1001以上至2000部分 1.5

2001以上至5000部分 0.8

5001以上至8000部分 0.4

8001以上至10000部分 0.2

10000以上部分 0.1

3、房地產(chǎn)繼承過戶稅費。

由房屋評估價0.05%的合同印花稅、100元的登記費、5元的權(quán)證印花稅組成。

1）繼承（直系親屬）：（不納入限購）

營業(yè)稅：證過5年可免征(未滿可在檔案館調(diào)前證是否過5年)

未過5年：估價×5.6%

個稅：證過5年且唯一住房可免征(未滿可在檔案館調(diào)前證是否過5年)

未過5年估價×1%

2）遺贈（非直系親屬）：（納入限購）

營業(yè)稅：證過5年可免征

未過5年估價×5.6%

個稅：證過5年且唯一住房可免征

未過5年估價×1%

說明：繼承房產(chǎn)過戶的權(quán)屬來源如果寫為“繼承、贈與”的是按贈與的方法計稅。

4、契稅

法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免契稅，對非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬的，需要繳納契稅1.5%。

如一套100萬的房子辦理繼承過戶，要承擔(dān)5000元的房屋評估費用 2萬元的公證費用 500元合同印花稅 100元的登記費 5元的權(quán)證印花稅=25605元，費用可觀，所以有的人在購買房地產(chǎn)的時候直接將房屋登記在子女名下。

但如果雙方申報的房屋價值符合市場價的，一般可以免掉評估費用、而且公證費用如果只公證簽名的，僅需要數(shù)百元，這樣費用就大大的節(jié)省了。2100433B

審計要點：

慎重地選擇應(yīng)交稅費審計的切人點，確保應(yīng)交稅費審計目標的實現(xiàn)。

具體包括：

1、應(yīng)交稅費內(nèi)容真實性的審計：

①增值稅內(nèi)容是否真實；

②營業(yè)稅內(nèi)容是否真實；

③消費稅內(nèi)容是否真實；

④所得稅內(nèi)容是否真實；

⑤城市維護建設(shè)稅是否真實。

2、應(yīng)交稅費計稅依據(jù)的合規(guī)性審計：

①增值稅是根據(jù)《增值稅暫行條例》規(guī)定，對我國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修備勞務(wù)，以及進口貨物的單位和個人收取的一種流轉(zhuǎn)稅。應(yīng)審查其是否以向購買方收取的全部價款和價外費用作為計稅依據(jù)；

②營業(yè)稅是根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，對提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)的單位和個人征收的一種流轉(zhuǎn)稅，應(yīng)審計其是否以營業(yè)額作為計稅依據(jù)；

③消費稅是根據(jù)《消費稅暫行條例》規(guī)定，對中國境內(nèi)從事生產(chǎn)、委托加工和進口的單位和個人征收的一種流轉(zhuǎn)稅，應(yīng)審計其是否以銷售額或銷售量作為計稅依據(jù)；

④所得稅是根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定，對中國境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅，應(yīng)審計其是否以應(yīng)納稅所得額作為計稅依據(jù)；

⑤城市維護建設(shè)稅是否以增值稅、營業(yè)稅和消費稅的實際納稅額作為計稅依據(jù)。

3、應(yīng)交稅費適從稅率的合法性審計：

①增值稅稅率是否界定清晰，除另有規(guī)定外是否適從于基本稅率17%，國家扶持政策的貨物是否適從于低稅率13%，出口貨物是否適從于優(yōu)惠率0%，小規(guī)模納稅人是否適用于通用稅率3%；

②營業(yè)稅稅率是否定位定率，有無故意選用低稅率問題，有無擅自調(diào)整稅率行為，兼營不同稅目應(yīng)稅行為的是否從高確定適用稅率；

③消費稅稅率是否具有針對性，不同的應(yīng)稅對象是否適用于不同的稅率，有無故意采用低稅率的行為；

④所得稅稅率使用是否正確，除政府政策扶持外是否適從于25%；

⑤城市維護建設(shè)稅稅率是否根據(jù)企業(yè)所在地視市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的情況分別確定為7%、5%和1%。

4、應(yīng)交稅費減、免稅合理性的審計：

①增值稅的減免是否合理，有無任意擴大增值稅減免范圍的情況；

②所得稅減免是否合理，有無超范圍、超期限、超審批權(quán)限任意減免所得稅情況。

5、應(yīng)交稅費納稅時效性的審計：

①增值稅有無采用延遲確認納稅義務(wù)時間、推遲納稅的行為。如采用直接收款方式下，是否確認納稅時間為收到銷售款項或取得收取款項憑證，并將把提貨單交給買方的當(dāng)天。采用托收承付方式下，是否確認納稅時間為發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當(dāng)天。采用分期收款方式下，是否確認納稅時間為合同約定收款法定日的當(dāng)天。采用代銷方式下，是否確認納稅時間為收到代銷清單的當(dāng)天。采用預(yù)收貸款方式下，是否確認納稅時間為發(fā)出貨物的當(dāng)天等；

②營業(yè)稅有無延遲確認納稅義務(wù)時間、推遲納稅的行為。如轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)時是否確認納稅時間為轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的當(dāng)天。銷售自建建筑物時是否確認納稅時間為銷售建筑物并收到營業(yè)額或取得索取營業(yè)額憑證的當(dāng)天。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)預(yù)收款時是否確認納稅時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天；

③消費稅有無延遲確認納稅義務(wù)時間、推遲納稅行為。如自產(chǎn)自用的消費品是否確認納稅時間為使用消費品的當(dāng)天。委托加工的消費品是否確認納稅時間為提貨的當(dāng)天；

④所得稅有無延遲確認納稅義務(wù)時間、推遲納稅行為。如所得稅是否按月預(yù)繳、年終多退少補；

⑤城市維護建設(shè)稅有無延遲確認納稅義務(wù)時間、推遲納稅行為。如城市維護建設(shè)稅是否確認納稅時間為增值稅、營業(yè)稅和消費稅實現(xiàn)的當(dāng)天；

6、應(yīng)交稅費報表列示恰當(dāng)性的審計：

應(yīng)交稅費是否根據(jù)“應(yīng)交稅費”期末貸方余額填列，如“應(yīng)交稅費”期末為借方余額時，是否以“一”號填列。

審計應(yīng)交稅費應(yīng)注意的特殊情況：

注冊會計師在審計應(yīng)交稅費時，要特別關(guān)注應(yīng)交增值稅的一些特殊情況：

一是增值稅與其他賬戶的勾稽關(guān)系，如增值稅銷項稅額與主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入中相關(guān)項目的配比、增值稅進項稅額轉(zhuǎn)出與處理財產(chǎn)損失、在建工程領(lǐng)用生產(chǎn)用原材料等。

二是視同銷售行為是否少交增值稅。根據(jù)稅法規(guī)定，對于企業(yè)將貨物交付他人代銷；銷售代銷貨物將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于非應(yīng)稅項目；將自產(chǎn)或委托加工貨物作為投資提供給其他單位或個人將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于分配給股東或投資者；將自產(chǎn)或委托加工貨物用于集體福利或個人銷售；設(shè)有兩個以上機構(gòu)且不在同一地區(qū)但實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機構(gòu)送到另一個機構(gòu)用于銷售；將自產(chǎn)或委托加工的或購買的貨物無償贈送他人等行為視同銷售，應(yīng)計交增值稅。

三是不予抵扣項目有沒有轉(zhuǎn)出進項稅額。根據(jù)稅法規(guī)定，不予抵扣項目包括：購進固定資產(chǎn)；用于非應(yīng)稅項目的購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)；用于免稅項目的購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)；用于集體福利或個人消費的購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)非正常損失的購進貨物；非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)。

四是對于同時生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品與免稅產(chǎn)品時，外購貨物的進項稅額同時發(fā)生的，是否將應(yīng)稅產(chǎn)品允許抵扣的進項稅額與免稅產(chǎn)品不得抵扣的進項稅額混淆在一起，少計交增值稅。注冊會計師在審計時，應(yīng)利用正確的方法分清應(yīng)稅產(chǎn)品允許抵扣的進項稅額與免稅產(chǎn)品不得抵扣的進項稅額，并提請被審計單位予以調(diào)整。

注冊會計師對銷貨退回、銷售折讓、銷售折扣的審計是產(chǎn)品銷售收入審計程序的一個補充。實務(wù)操作中應(yīng)當(dāng)注意收集有關(guān)審計證據(jù)，包括銷售合同、退貨處理單、折讓協(xié)議、銷售發(fā)票等。事實上，審計過程中有時會遇到?jīng)]有書面證據(jù)的銷售沖減的會計處理，對此，注冊會計師須保持相應(yīng)的警覺，并檢查銷售過程及銷售沖銷過程的所有單據(jù)，嚴防借銷售折扣、退回與折讓之名，行轉(zhuǎn)移收入或侵吞貨款之實的舞弊行為。

對于大額銷售以及大額退貨的書面證據(jù)，注冊會計師應(yīng)采取復(fù)印并保留于審計檔案的方法，以表示在審計中對此項內(nèi)容的關(guān)注。當(dāng)然，這并不能規(guī)避審計風(fēng)險。

北京市二手房交易中涉及到的稅費共有八種：

①印花稅（包括交易印花稅、房產(chǎn)證印花稅）

②契稅

③增值稅

④城市建設(shè)維護稅、教育費附加

⑤個人所得稅

⑥土地增值稅

二手房稅費稅費判斷

第一步：首先看房屋屬性，包括已購公房、二手商品房、經(jīng)濟適用房、央產(chǎn)房、回遷房

第二步：看房產(chǎn)證年限，是否超過2年；

第三步：看面積、單價、容積率，判斷是否是普通住宅、面積是否超標。

北京市二手房交易各個稅種的詳解

二手房稅費印花稅

A、稅種解析：印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅，這里特指交易印花稅

B、征稅對象：經(jīng)濟合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿、權(quán)利、許可證照和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證

C、納稅人：買賣雙方

D、稅率：0.05%

E、征收范圍：所有二手房交易

F、繳納印花稅的計算方式及案例

案例：高先生購買了一套李阿姨的二手房，總價為50萬元，高先生及李阿姨需要分別繳納印

花稅250元（500000×0.05%=250）

★房產(chǎn)證印花稅：每證5元；屬于市局房屋并已取得土地證的，房產(chǎn)證、土地證各5元印花稅共計10元；屬于貸款客戶需支付他項權(quán)利證印花5元。

二手房稅費契稅

A、稅種解析：契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。

B、征稅對象：發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的土地和發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋

C、納稅人：買方

D、稅率：3%

E、契稅優(yōu)惠政策

（1）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，其成交價

格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的部分，免征契稅；（比如拆遷戶可免契稅）

（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅；

（3）個人購買自用普通商品住房減半征收契稅；

（4）居民上市出售已購公有住房前后一年內(nèi)新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公房

成交價的差額計征契稅；

（5）房屋交換價格相等的，免征契稅；交換價格不相等的，由多交付方繳納款；

（6）按《繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承房屋權(quán)屬，免征契稅

（7）對于夫妻離婚，因財產(chǎn)分割涉及房屋所有權(quán)證變更登記，免征契稅 。

二手房稅費個人所得稅

1、稅種解析：個人所得稅是對個人(自然人)取得的各項應(yīng)稅所得征收的一種稅，房屋出售所得也是應(yīng)稅所得之一

2、征稅對象：財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得

3、納稅人：賣方

4、稅率：成交價的1%或差額的20%

5、優(yōu)惠政策：

（1）對個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅

（2）對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所

繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額

的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金

二手房稅費土地增值稅

1、稅種解析：土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物而就其增值部分征收的一種稅

2、征收對象：增值部分

3、納稅人：賣方

4、稅率：1%或減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收

5、優(yōu)惠政策：

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除金額20% 免征

（2）個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿

5年（含）以上，免征；滿3年（含）未滿5年，減半征收；未滿3年，按規(guī)定計征

（3）對個人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時免征土地增值稅

（4）對個人之間互換居住住房的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核準，可以免征土地增值稅

（5）將房屋產(chǎn)權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，免征土地增值稅

二手房稅費土地出讓金

1、稅種解析：國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地 使用權(quán)出讓給受讓人，并向受

讓人收取的土地使用權(quán)價格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使

用權(quán)的交易價款。

2、征收對象：再上市獲得土地使用權(quán)的已購公房

3、納稅人：

——買方（無論是成本價，還是優(yōu)惠價或標準價，買方都需要 按照1560×建筑面積×1%繳納土地出讓金）；

——賣方（所出售的房屋是當(dāng)初賣方以優(yōu)惠價或標準價購買的，由賣方另外向原單位按1560×建筑面積×6%支付土地出讓金）

4、征收辦法：成本價按1560×建筑面積×1%繳納；優(yōu)惠價或標準價按1560×建筑面積×6%繳納

5、征收范圍：已購公房（再上市的已購公房轉(zhuǎn)手后，性質(zhì)變?yōu)樯唐贩浚?h3 class="title-text">二手房稅費綜合地價款

1、稅種解析：國家為照顧中低收入居民購房而實施優(yōu)惠措施，建造 經(jīng)濟適用房所用的土地

是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的，與已購公房所繳納的土地出讓金的性質(zhì)相同

2、征收對象：再上市交易經(jīng)濟適用房

3、納稅人：賣方

4、稅率：成交價的10%

5、征收范圍：再上市交易的5年以上（以產(chǎn)權(quán)證或完稅證明準）、并以市場價出售的經(jīng)濟適用房

審計方法：

（一）制定合理的應(yīng)交稅費審計目標，為實現(xiàn)應(yīng)交稅費審計指明方向。應(yīng)交稅費審計目標具體包括：1、明確應(yīng)交稅費內(nèi)容的真實性；2、明確應(yīng)交稅費計稅依據(jù)的合規(guī)性；3、明確應(yīng)交稅費適從稅率的合法性； 4、明確應(yīng)交稅費減、免的合理性；5、明確應(yīng)交稅費納稅的時效性；6、明確應(yīng)交稅費會計報表列示的恰當(dāng)性。

（二）確定科學(xué)的應(yīng)交稅費審計程序，使應(yīng)交稅費審計不偏離審計目標并有條不紊地進行，從而提高審計工作質(zhì)量。具體程序如下：

1、應(yīng)交稅費業(yè)務(wù)控制制度審計；

2、應(yīng)交稅費業(yè)務(wù)處理流程審計；

3、應(yīng)交稅費會計信息審計。

（三）及時對應(yīng)交稅費業(yè)務(wù)控制審計，為實現(xiàn)應(yīng)交稅費審計目標打下堅實的基礎(chǔ)。具體包括：

1、對應(yīng)交稅費核算范圍控制。應(yīng)交稅費核算范疇包括增值稅、營業(yè)稅、消費稅、所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、個人所得稅等。印花稅、耕地占用稅以及其他不需要預(yù)計應(yīng)交數(shù)據(jù)稅費，不記在本項目中；

2、對應(yīng)交稅費設(shè)置的明細科目控制。應(yīng)交稅費應(yīng)設(shè)置與應(yīng)交稅費范圍相協(xié)調(diào)的明細科目，具體設(shè)置“應(yīng)交增值稅”、“應(yīng)交消費稅”、“應(yīng)交營業(yè)稅”、“應(yīng)交所得稅”、“應(yīng)交資源稅”、“應(yīng)交土地增值稅”、“應(yīng)交城市維護建設(shè)稅”、“應(yīng)交房產(chǎn)稅”、“應(yīng)交土地使用稅”、“應(yīng)交車船使用稅”、“應(yīng)交個人所得稅”；

3、對應(yīng)交稅費的征收方式控制。通常是先征后還。對于收到返還的所得稅、消費稅、營業(yè)稅、要及時進行賬務(wù)處理。

（四）重視對應(yīng)交稅費業(yè)務(wù)處理流程審計，最大限度地降低審計風(fēng)險。應(yīng)交稅費業(yè)務(wù)處理流程是：明細表→納稅鑒定/納稅通知→匯算清繳文件→計算稅額。具體包括：

1、獲取或編制明細表，查其內(nèi)容是否真實可靠，是否與總賬數(shù)、報表數(shù)相等；

2、了解是否按納稅鑒定或納稅通知的稅種、計稅依據(jù)、稅率來確定應(yīng)納稅內(nèi)容，減免稅的范圍和期限核實；

3、對稅務(wù)部門的匯總清繳文件進行有效性分析，并與明細表進行核對；

4、檢查各種應(yīng)交稅費計算的正確性。

（五）慎重地選擇應(yīng)交稅費審計的切入點，確保應(yīng)交稅費審計目標的實現(xiàn)。2100433B