房地產(chǎn)估價估價原則

房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循下列原則：

1、合法原則

遵循合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

2、最高最佳使用原則

遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

當(dāng)估價對象已做了某種使用，估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：

⑴保持現(xiàn)狀前提：認為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價；

⑵轉(zhuǎn)換用途前提：認為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價；

⑶裝修改造前提：認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價；

⑷重新利用前提：認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價；

3、替代原則

遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

4、估價時點原則

遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。

5、公平原則

6、謹慎原則（抵押貸款項目）

房地產(chǎn)估價應(yīng)按下列程序進行：

1、獲取估價業(yè)務(wù)2、受理估價委托及明確估價基本原則3、擬定估價作業(yè)方案4、搜集估價所需資料5、實地查勘估價對象6、選定估價方法計算7、確定估價結(jié)果8、撰寫估價報告、9、出具估價報告10、估價資料歸檔。

房地產(chǎn)估價按估價目的進行分類，主要有下列類別：

1 .土地使用權(quán)出讓價格評估；

2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估；

3.房地產(chǎn)租賃價格評估；

4.房地產(chǎn)抵押價值評估；

5.房地產(chǎn)保險估價；

6.房地產(chǎn)課稅估價；

7.征地和房屋征收拆遷補償估價；

8.房地產(chǎn)分割、合并估價；

9.房地產(chǎn)糾紛估價；

10.房地產(chǎn)拍賣底價評估；

11.企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價；

12其他目的的房地產(chǎn)估價。

房地產(chǎn)估價方法有以下5種：1市場比較法2收益法 3成本法 4假設(shè)開發(fā)法5基準(zhǔn)地價修正法

估價報告應(yīng)做到下列幾點：

1.全面性：應(yīng)完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套；

2.公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)；

3.準(zhǔn)確性：用語應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應(yīng)予以說明，并描述其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。

4.概括性：應(yīng)用簡潔的文字對估價中所涉及的內(nèi)容進行高度概括，對獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達觀點。

估價報告應(yīng)包括下列部分：

1封面 2 目錄 3致委托方函 4估價師聲明 5估價的假設(shè)和限制條件 6估價結(jié)果報告 7估價技術(shù)報告 8附件

8．0．3 對于成片多宗房地產(chǎn)的同時估價，且單宗房地產(chǎn)的價值較低時，估價結(jié)果報告可采用表格的形式。除此之外的估價結(jié)果報告，應(yīng)采用文字說明的形式。

8．0．4 估價報告應(yīng)記載下列事項：

1 估價項目名稱；

2 委托方名稱或姓名和住所；

3 估價方（房地產(chǎn)估價機構(gòu)）名稱和住所；

4 估價對象；

5 估價目的；

6 價值時點；

7 價值類型；

8 估價依據(jù)；

9 估價原則；

10 估價技術(shù)路線、方法和測算過程；

11 估價結(jié)果及其確定的理由；

12 估價作業(yè)日期；

13 估價報告應(yīng)用的有效期；

14 估價人員；

15 注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名、蓋章；

16 估價的假設(shè)和限制條件；

17 附件，應(yīng)包括反映估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估價對象的產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構(gòu)的資格證明。

8．0．5 估價報告中應(yīng)充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況，其中：

1 對土地的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。

2 對建筑物的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。

8．0．6 估價報告中注冊房地產(chǎn)估價師的聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容，并應(yīng)經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章：

1 估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準(zhǔn)確的。

2 估價報告中的分析、意見和結(jié)論，是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3 估價人員與估價對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或偏見。

4 估價人員是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價報告。

5 估價人員已（或沒有）對估價對象進行了實地查勘，并應(yīng)列出對估價對象進行了實地查勘的估價人員的姓名。

6 沒有人對估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。

7 其他需要聲明的事項。

8．0．7 估價報告應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章并加蓋估價機構(gòu)公章才具有法律效力。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機構(gòu)，對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論負責(zé)任。

我國1999年頒布了《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)國家標(biāo)準(zhǔn)，并從1999年6月1日實施．2100433B

2．0．1房地產(chǎn)real estate，real property土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。

2．0．2房地產(chǎn)估價real estate appraisal，property valuation 專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

2．0．3估價對象subject property一個具體估價項目中需要估價的房地產(chǎn)。

2．0. 4估價目的appraisal purpose估價結(jié)果的期望用途。

2．0．5估價時點appraisal dete，date of Value估價結(jié)果對應(yīng)的日期。

2．0．6客觀合理價格或價值value 某種估價目的的特定條件下形成的正常價格。

2．0．7公開市場open market在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不具有排它性。

2．0．8公開市場價值open market value在公開市場上最可能形成的價格。采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)時，要求評估的客觀合理價格或價值應(yīng)是公開市場價值。

2．0．9類似房地產(chǎn)similar property與估價對象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。

2．0．10同一供求圈comparable search area與估價對象具有替代關(guān)系、價格會相互影響的適當(dāng)范圍。

2．0．11最高最佳使用highest and best use法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。

2．0．12市場比較法 market comparison approach,sales comparison approach將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

2.0.13 收益法income approach,income capitalization approach 預(yù)計估價對象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

2．0．14成本法cost approach 求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

2．0． 15假設(shè)開發(fā)法hypothetical development method， residual method 預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

2．0．16基準(zhǔn)地價修正法land datum value method 在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的方法。

2．0．17潛在毛收入potential gross income 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。

2．0．18有效毛收入effective gross income 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。

2．0．19運營費用operating expenses 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。

2．0．20凈收益net income， net operating income 由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。

2．0．21建筑物重置價格replacement cost of building 采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同 等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

2. 0．22建筑物重建價格reproduction cost of building 采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

2．0．23物質(zhì)上的折舊physical depreciation physical deterioration 建筑物在物質(zhì)實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。

2．0．24功能上的折舊functional depreciation， functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值的損失。

2．0．25經(jīng)濟上的折舊economic depreciation， economic obsolescence 建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。

2．0．26估價結(jié)果conclusion of value 關(guān)于估價對象的客觀合理價格或價值的最終結(jié)論。

2．0．27估價報告appraisal report 全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價過程和估價成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。

浙江省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會；英文名稱為Zhe jiang Real Estate Appraisers and Agents Association，英文名稱縮寫為ZREA。

協(xié)會宗旨是：遵守憲法、法律、法規(guī)和國家政策，遵守社會道德風(fēng)尚，團結(jié)和組織全省范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的專業(yè)人士、機構(gòu)及有關(guān)單位，開展房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)研究、交流、教育和宣傳活動，擬訂并推行房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則，加強自律管理及國內(nèi)、國際間的交往與合作，不斷提高我省房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員和機構(gòu)的服務(wù)水平，維護其合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范、健康、持續(xù)發(fā)展。

協(xié)會依法接受浙江省建設(shè)廳的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，接受浙江省民政廳的監(jiān)督管理。

協(xié)會住所為杭州市延安路百井坊巷77號15樓。郵政編碼：310003。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會的前身是成立于1994年8月的中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會，2004年7月變更為現(xiàn)名。中文簡稱為中房學(xué)，英文名稱為China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文名稱縮寫為CIREA。