房地產市場調查問卷簡介

1． 明確調查目的和內容，問卷設計應該以此為基礎 　在問卷設計中，最重要的一點，就是必須明確調查目的和內容，這不僅是問卷設計的前提，也是它的基礎，為什么要做調查，而調查需要了解什么？市場調查的總體目的是為決策部門提供參考依據(jù)，目的可能是為了制定長遠性的戰(zhàn)略性規(guī)劃，也可能是為制定某階段或針對某問題的具體政策或策略，無論是哪種情況，在進行問卷設計的時候都必須對調查目的有一個清楚的認知，并且在調查計劃書中進行具體的細化和文本化，以作為問卷設計的指導。調查的內容可以是涉及到民眾的意見、觀念、習慣、行為和態(tài)度的任何問題，可以是抽象的觀念，例如人們的理想、信念、價值觀和人生觀等等；也可以是具體的習慣或行為，例如人們接觸媒介的習慣；對商品品牌的喜好；購物的習慣和行為等等，但是應該避免的是在調查內容上有使被調查人難以回答，或者是需要長久回憶而導致模糊不清的問題，具體來說，調查內容需要包括受調人的分群、消費需求（主要有產品、價格、促銷）和分銷和競爭對手的情況（對手優(yōu)劣勢和訴求策略）。 2． 明確針對人群，問卷設計的語言措辭選擇得當 　問卷題目設計必須有針對性，對于不同層次的人群，應該在題目的選擇上有的放矢，必須充分考慮受調人群的文化水平、年齡層次和協(xié)調合作可能性，除了在題目的難度和題目性質的選擇上應該考慮上述因素，在語言措辭上同樣需要注意這點，因為在面對不同的受調人群的時候，由于他們的各方面的綜合素質和水平的差異，措辭上也應該進行相應的調整，比如面對家庭主婦做的調查，在語言上就必須盡量通俗，而對于文化水平較高的城市白領，在題目和語言的選擇上就可以提高一定的層次。只有在這樣的細節(jié)上綜合考慮，調查才能夠順利進行。 3． 在問卷設計的時候，就應該考慮數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析是否易于操作 做市場調查的人員，一般都能考慮到市場調查的目的和內容，在題目選擇和言語措辭上也能夠綜合考慮到各種因素，但是往往容易忽視的一個問題就是數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和分析，因為這兩個環(huán)節(jié)的工作基本上是人員分離的，所以在整合和銜接上就容易出現(xiàn)偏差，為了更好地進行調查工作，除了在正確清楚的目的指導下進行嚴格規(guī)范的操作，還必須在問卷設計的時候就充分考慮后續(xù)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析工作，具體來說包括題目的設計必須是容易錄入的，并且可以進行具體的數(shù)據(jù)分析的，即使是主觀性的題目在進行文本規(guī)范的時候也要具有很強的總結性，這樣才能使整個環(huán)節(jié)更好地銜接起來。 4． 卷首最好要有說明（稱呼、目的、填寫者受益情況、主辦單位），如有涉及個人資料，應該有隱私保護說明。 　問卷調查是一項面對廣大受調群體的活動，由于調查的目的和調查內容不同，針對的群體也不盡相同，由于受到受調人群配合的積極性的影響，市調在操作上往往會比較困難，這也是很多市調往往做一些贈送等返利的原因。但是作為操作市調的策劃人員，就應該從這點上充分地尊重受調人員，因此在問卷的設計上也應該盡量規(guī)范，同時必須要有受調人員有權利知道的內容，對調查的目的內容進行一個說明，具體來說，需要有一個尊敬的稱呼，填寫者的受益情況，主辦單位和感謝語，同時，如果問卷中有涉及個人資料，應該要有隱私保護說明。只有尊重受調人群，才有可能調動他們的配合積極性。 5． 問題數(shù)量合理化、邏輯化，規(guī)范化 　問題的形式和內容固然重要，但是問題的數(shù)量同樣是保證一份問卷調查是否成功的很關鍵的因素，由于時間和配合度的關系，人們往往不愿意接受一份繁雜冗長的問卷，即使風度地接受，也不可能認真地完成，這樣就不能保證問卷答案的真實性，同時在問題設計的時候也要注意邏輯性的問題，不能產生矛盾的現(xiàn)象，并且應該盡量避免假設性問題，保證調查的真實性，為了使受調人員能夠更容易回答問題，可以對相關類別的題目進行列框，受調人員一目了然，在填寫的時候自然就會比較愉快地進行配合，另外，主觀性的題目應該進行避免，或者換成客觀題目的形式，如果確實有必要的話，應該放在最后面，讓有時間和能配合的受調人員進行一定的文字說明。 　最后，即使是一份很成功的問卷，也不是一制定好就是成功的，必須要經歷實踐的考驗，所以在問卷初步設計完成時，應該設置相似環(huán)境，小范圍試填寫，并對結果反饋，及時進行修改，只有這樣，才能夠達到市調的終極目的，就是以準確的數(shù)據(jù)和分析來為策略做一個有價值的參考。2100433B

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房地產市場調查按范圍分類

1．專題性市場調查

專題性市場調查，簡稱專題調研，是指市場調研主體為解決某個具體問題而進行的對市場中的某個方面進行調研，如房地產價格調查、廣告調查等。這種市場調研具有組織實施靈活方便、所需人力物力有限、對調研人員的要求相對較低的優(yōu)點。但是，它也存在提供的信息具有某種局限性的不足，市場調研主體無法僅憑此對市場全面了解。在許多情況下，當企業(yè)或其他市場調研主體面臨某些涉及面有限的具體問題需要作出決策時，只要所提供的信息能保證滿足決策所需，專題調研就是合理的選擇。事實上，大多數(shù)市場調研是專題調研。

2．綜合性市場調查

綜合性市場調查，是指市場調研主體為全面了解市場的狀況而對市場的各個方面進行的全面調研。相對于專題調研而言，綜合調研涉及市場的各個方面，提供的信息能全面地反映市場的全貌，有助于市場調研主體正確了解和把握市場的基本狀況。但是，由于這種市場調研涉及面廣，組織實施比較困難，不但需要投入相當多的人力物力，費時費錢，而且對調研人員的要求也相對較高。一般而言，這種市場調研只有在必要時才組織實施，在實踐中比較少見。

房地產市場調查按功能分類

1．探測性調查

探測性又稱非正式調查。當企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應該調查哪些內容時，可以采用探測性調查來找出癥結所在，然后再做進一步研究，以明確調查對象、確定調查重點、選擇調查方法、尋找調查時機。例如：某房地產公司近幾個月來銷售量下降，公司一時弄不清楚是什么原因，是宏觀經濟形勢不好、是廣告支出減少、是銷售代理效率降低、是消費者偏好轉移、是市場上有新的替代品出現(xiàn)，還是有其他設計與質量上的缺陷等等。在這種情況下，可以采用探測性調查，從中介公司、消費者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。

由此可見，探測性調查只是收集一些有關資料，以確定問題所在，至于問題應該如何解決，則有待于進一步的調查研究。探測性調查回答的是“可以做什么”，也即是“投石問路”。

探測性調查一般采用簡便易行的調查方法，如第二手資料的搜集；小規(guī)模的試點調查；專家或相關人員的意見集合，或參照以往發(fā)生的類似實例來進行。

2．描述性調查

所謂描述性調查，是指對確定調查的問題通過收集資料并經甄別、審核、記錄、整理、匯總，做更深入、更全面的分析，確認問題真相，并對問題的性質、形式、存在、變化等具體情況作出現(xiàn)象性的描述，并不涉及事物的本質及影響事物發(fā)展變化的內在原因。例如：某房地產公司欲弄清購買本公司產品的是哪些消費者，他們的具體分布如何，什么時候進行購買，如何購買等等，通過調查，把市場活動面貌如實地描述出來，不必作結論。描述性調查是一種最基本、最一般的市場調查。

描述性調查回答的是“是什么”，一般可用于房地產市場占有率的調查、銷售渠道的調查、消費者行為的調查和市場潛在需求量的調查等。

描述性調查常用的方法有二手資料分析、抽樣調查、固定樣本連續(xù)調查、觀察法等。

3．因果性調查

因果性調查是對導致研究對象存在或變化的內在原因和外部因素的相互聯(lián)系和制約關系作出說明，并對諸因素之間因果關系、主從關系、自變量與因變量的關系進行定量與定性的分析，指出調查對象產生的原因及其形成的結果。例如：價格和銷售之間的因果關系如何，降價是否可以使銷售量增加，廣告與銷售之間的因果關系如何，現(xiàn)場廣告是否可以促進購買沖動等等。這些問題和假設可以通過正式的因果關系研究來檢驗其有效性。由此可見，因果性調查就是在描述性調查的基礎上，找出房地產市場上出現(xiàn)的各種現(xiàn)象之間、各種問題之間相互關系的原因和結果，它回答的是“為什么”，常用方法有實驗法。

本書主要講述了房地產市場調查概論；房地產市場調查的方法和內容；房地產市場調查計劃書與問卷設計、態(tài)度測量技術；樣本設計；房地產市場調查資料的收集、整理與分析；房地產市場調查報告的撰寫；房地產市場預測基本理論；定性預測法；時間序列預測法；回歸分析題測法等內容。

本教材適用于應用型本科、高職高專房地產、物業(yè)管理、市場營銷專業(yè)學生及房地產市場調查員、房地產置業(yè)顧問、租賃專員，也可作為相關崗前培訓教材。