房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)辯識(shí)

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，首先必須找出可能影響房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資成功的風(fēng)險(xiǎn)因素，研究各種風(fēng)險(xiǎn)因素會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資造成什么樣的后果，該階段一般稱為風(fēng)險(xiǎn)辯識(shí)，是進(jìn)行任何風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的前提和基礎(chǔ)。

目前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目融資中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要包括以下內(nèi)容：

1.資源風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的各種投入要素都要產(chǎn)生資源費(fèi)用，并有可能產(chǎn)生供給緊張的情況，這是投資風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)主要來源。

2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。從總體上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，即當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件的影響比整個(gè)國家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。地區(qū)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)出售價(jià)格的變化，這種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。更為嚴(yán)重的情況是，當(dāng)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)的供給大于需求，并達(dá)N- 定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓的嚴(yán)峻局面，導(dǎo)致資金占?jí)簢?yán)重、還貸壓力日增，很容易最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。

3.金融風(fēng)險(xiǎn)。是指項(xiàng)目發(fā)起人不能控制的金融市場(chǎng)的可能變化對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的負(fù)面影響。主要表現(xiàn)為匯率風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)以及通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。如匯率波動(dòng)帶來的債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重，利率上升導(dǎo)致融資成本的增加，通貨膨脹影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的變化。

4.政策法律管理風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)、環(huán)保法律、政策的變更以及手續(xù)辦理遇阻、合同爭(zhēng)議、訴訟等事件導(dǎo)致不利局面對(duì)項(xiàng)目收益的影響。

5.完工風(fēng)險(xiǎn)。完工風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目融資的核心風(fēng)險(xiǎn)之一.商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目為導(dǎo)向，在項(xiàng)目建設(shè)階段，存在各種不確定性因素，如果致使項(xiàng)目不能按照預(yù)定計(jì)劃保質(zhì)、保量建設(shè)完成，項(xiàng)目融資賴以生存的基礎(chǔ)將受到根本性破壞，從而導(dǎo)致項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為：工期延誤風(fēng)險(xiǎn)、成本超支風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，極端情況下，項(xiàng)目迫于停工、放棄。

6.不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目參與方不能預(yù)見且無法克服的事件給項(xiàng)目造成損害或毀滅的風(fēng)險(xiǎn)。

企業(yè)法人應(yīng)具備的條件：

(1)有公司法人授權(quán)或董事會(huì)簽字同意的申請(qǐng)報(bào)告;

(2)已開立基本帳戶或一般存款帳戶;

(3)提供真實(shí)的、全面的(經(jīng)過審計(jì)的)財(cái)務(wù)報(bào)表、報(bào)告，其財(cái)務(wù)指標(biāo)和資產(chǎn)負(fù)債率等符合貸款要求;

(4)除國務(wù)院規(guī)定外，有限責(zé)任公司和股份有限公司對(duì)外股本權(quán)益性投資累計(jì)額不超過其凈資產(chǎn)總額的50%;申請(qǐng)中、長(zhǎng)期貸款的，新建項(xiàng)目的企業(yè)法人所有者權(quán)益與項(xiàng)目所需總投資的比率不低于國家規(guī)定的投資項(xiàng)目的資本金比例。

貸款項(xiàng)目條件：

(1)貸款項(xiàng)目經(jīng)可行性研究論證，能夠有效滿足當(dāng)?shù)刈》块_發(fā)市場(chǎng)的需求，市場(chǎng)前景較好;

(2)貸款項(xiàng)目已經(jīng)納入國家或地方房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效，能夠進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā);

(3)貸款項(xiàng)目工程預(yù)算和施工計(jì)劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定;

(4)貸款項(xiàng)目的工程預(yù)算投資總額能夠滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹和不可預(yù)見等原因追加預(yù)算的需要;

(5)貸款項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)配套，當(dāng)項(xiàng)目建成后，能及時(shí)投入正常使用;貸款項(xiàng)目的自有資金投入不少于總投資的30%。

(1)注冊(cè)資本金。

(2)銀行融資，現(xiàn)在這一塊卡得比較嚴(yán)，中國人民銀行對(duì)四證不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目是不辦理的。

(3)發(fā)行債券。根據(jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，加之我國債券市場(chǎng)相對(duì)規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)均較大。長(zhǎng)期債券還面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)，欠缺避險(xiǎn)工具。這就注定大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券難以實(shí)現(xiàn)。

(4)上市發(fā)行募集資金，一直以來，國家都不支持房地產(chǎn)企業(yè)上市 ，主要是為了抑制過熱的經(jīng)濟(jì)，直到1997年開始解禁。中國證監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》規(guī)定：“自2004年1月1日起，除國有企業(yè)整體改制、有限責(zé)任公司整體變更和國務(wù)院批準(zhǔn)豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請(qǐng)首發(fā)上市;同時(shí)，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內(nèi)未發(fā)生重大變化，實(shí)際控制人未發(fā)生變更?！贝蠖鄶?shù)的房地產(chǎn)公司都無法達(dá)到此要求。

(5)海外資金，國內(nèi)企業(yè)與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信托的形式。目前國際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，而于中國目前的法律法規(guī)沒有明確的依據(jù)，所以外資多借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式改頭換面。

(6)房地產(chǎn)投資信托(REIT)，是指通過發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，REIT是一種專門投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，其在歐美已經(jīng)盛行多年。我國還剛剛處于探索階段。REIT未來的發(fā)展前景十分看好。

(7)房地產(chǎn)基金，此類基金的收入來源除了資產(chǎn)增值之外，還有房租收入。房地產(chǎn)是對(duì)抗通貨膨脹的理想工具，房地產(chǎn)基金亦然。由于房地產(chǎn)本身變現(xiàn)能力極低，因此房地產(chǎn)基金多半會(huì)有較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)内H回規(guī)定。

目前，國際上項(xiàng)目融資常用的融資模式包括：投資者直接安排項(xiàng)目融資模式、投資者通過項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資模式、以“產(chǎn)品支付”為基礎(chǔ)的項(xiàng)目融資模式和ABS項(xiàng)目融資模式等。

(一)房地產(chǎn)投資者直接安排融資的模式

房地產(chǎn)投資者直接安排融資的模式是由項(xiàng)目投資者直接安排項(xiàng)目的融資，并且由項(xiàng)目投資者直接承擔(dān)起融資安排中相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，可以說是結(jié)構(gòu)最簡(jiǎn)單的一種項(xiàng)目融資模式。投資者直接安排項(xiàng)目融資的模式，在投資者直接擁有項(xiàng)目資產(chǎn)并直接控制項(xiàng)目現(xiàn)金流量的投資結(jié)構(gòu)中比較常用。這種模式一般適用于房地產(chǎn)投資者本身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不很復(fù)雜，并且房地產(chǎn)投資者的資信狀況很好的情況。它有利于投資者稅務(wù)結(jié)構(gòu)方面的安排，對(duì)于資信狀況良好的投資者，直接安罰徹資還可以獲得相對(duì)成本較低的貸款，這是因?yàn)榧词故前才庞邢拮匪鞯捻?xiàng)目融資，但由于是直接使用投資者的名義，對(duì)大多數(shù)銀行來說資信良好的公司名譽(yù)本身就是—種擔(dān)保。

對(duì)于房地產(chǎn)投資者直接安排融資的模式，其投資結(jié)構(gòu)一般是非公司型合資結(jié)構(gòu)，投資者可以根據(jù)其投資戰(zhàn)略的需要，靈活地安排融資，債務(wù)比例安排也比較靈活，投資者還可以充分利用自身與銀行的良好關(guān)系和資信等級(jí)，以降低融資成本。但是，這種模式由于是非公司型合資結(jié)構(gòu)，往往具有合伙企業(yè)的許多特點(diǎn)，投資者在法律上對(duì)項(xiàng)目要承擔(dān)很多方面的無限連帶責(zé)任，也不易實(shí)現(xiàn)貸款的有限追索，較難降低房地產(chǎn)投資者的融資風(fēng)險(xiǎn)。

(二)房地產(chǎn)投資者通過項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資模式

房地產(chǎn)投資者通過項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資模式，是由房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)投資者共同投資組建一個(gè)具有法人資格的項(xiàng)目公司，再以該項(xiàng)目公司的名義擁有、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和安排融資。這種模式的投資結(jié)構(gòu)一般為公司型合資結(jié)構(gòu)，融資由項(xiàng)目公司直接安排，主要信用保證來自項(xiàng)目公司的現(xiàn)全流量、項(xiàng)目資產(chǎn)以及房地產(chǎn)投資者所提供的與融資有關(guān)的擔(dān)保和商業(yè)協(xié)議。該模式的具體操作方式一般如下：第一，房地產(chǎn)投資者根據(jù)公司章程組建房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，注入規(guī)定的股本資金，注冊(cè)成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司；第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司作為獨(dú)立法人，簽署一切與項(xiàng)目建設(shè)、市場(chǎng)和融資有關(guān)的合同，安排項(xiàng)目融資，建設(shè)經(jīng)營(yíng)并擁有項(xiàng)目；第三，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司償還債務(wù)，并按相關(guān)協(xié)議和章程對(duì)股東進(jìn)行分配。

(三)以“產(chǎn)品交付”為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式

以“產(chǎn)品支付”為基礎(chǔ)的項(xiàng)目融資模式是項(xiàng)目融資的早期形式之一，起源于20世紀(jì)50年代美國的石油天然氣項(xiàng)目開發(fā)的融資安排。以“產(chǎn)品支付”為基礎(chǔ)的項(xiàng)目融資安排是建立在由貸款銀行或融資中介機(jī)構(gòu)購買項(xiàng)目的全部或部分產(chǎn)品的未來銷售收入或租金收人的權(quán)益的基礎(chǔ)上的。在這種項(xiàng)目融資模式中，提供融資的貸款銀行從項(xiàng)目中購買到一特定份額的產(chǎn)品，這部分產(chǎn)品的收益也就成為項(xiàng)目融資的主要償債資金來源，貸款銀行是通過直接擁有項(xiàng)目產(chǎn)品的收益，而不是通過抵押或權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式來實(shí)現(xiàn)融資的信用保證。

以“產(chǎn)品支付”為基礎(chǔ)的項(xiàng)目融資模式適用于項(xiàng)目產(chǎn)品數(shù)量和現(xiàn)金流量能夠比較準(zhǔn)確地計(jì)算的項(xiàng)目。以“產(chǎn)品支付”為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式是建立在由貸款銀行購買房地產(chǎn)的全部或部分未來銷售收入的權(quán)益的基礎(chǔ)上的。產(chǎn)品支付融資所能安排的資金數(shù)量等于貸款銀行所購買的房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益在一定利率條件下貼現(xiàn)出來的資金現(xiàn)值。其具體特征如下：第一，由貸款銀行或房地產(chǎn)投資者建立一個(gè)“融資中介機(jī)構(gòu)”，購買項(xiàng)目一定比例的房地產(chǎn)作為融資基礎(chǔ)；第二，貸款銀行為融資中介機(jī)構(gòu)安排用以購買這部分房地產(chǎn)的資金，融資中介機(jī)構(gòu)再根據(jù)產(chǎn)品支付協(xié)議將資金注入房地產(chǎn)項(xiàng)目；第三，在項(xiàng)目進(jìn)人銷售期后，根據(jù)銷售代理協(xié)議，項(xiàng)目公司作為融資中介結(jié)構(gòu)的代理銷售房地產(chǎn)，銷售收入將直接進(jìn)入融資中介機(jī)構(gòu)，用來償還債務(wù)。

(四)房地產(chǎn)ABS項(xiàng)目融資模式

ABS(Asset-BackedSecuritiation)即以資產(chǎn)支持的證券化的意思。房地產(chǎn)ABS項(xiàng)目融資模式是以房地產(chǎn)項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的未來收益為保證，通過在國際資本市場(chǎng)發(fā)行高檔債券來籌集資金的一種房地產(chǎn)證券融資方式。其主要目的在于通過其特有的提高信用等級(jí)的方式，使得原本信用等級(jí)較低的項(xiàng)目照樣可以進(jìn)入國際高檔證券市場(chǎng)，利用該市場(chǎng)信用等級(jí)高、債券安全性和流動(dòng)性高、債券利率低的特點(diǎn)，大幅度降低發(fā)行債券籌集資金的成本。

房地產(chǎn)ABS項(xiàng)目融資模式的具體操作步驟為：

第一，組建能獲得國際上權(quán)威性資信評(píng)估機(jī)構(gòu)授予高資信等級(jí)的房地產(chǎn)信托投資公司、投資保險(xiǎn)公司或其他獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)，即組建特別目的公司(SPC)；

第二，以合同協(xié)議等方式將房地產(chǎn)投資者所擁有的地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的未來現(xiàn)金收入的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給SPC，從而將房地產(chǎn)投資者本身的風(fēng)險(xiǎn)隔斷，SPC的融資風(fēng)險(xiǎn)僅與項(xiàng)目的未來現(xiàn)金收入有關(guān)，而與房地產(chǎn)投資者本身的風(fēng)險(xiǎn)無關(guān)，從而提高了資信級(jí)別；

第三，SPC直接在資本市場(chǎng)上發(fā)行債券籌集資金，并將通過發(fā)行債券籌集的資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目，SPC借助本身較高的信用等級(jí)，從而降低債券的利率；第四，SPC利用房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量清償債券本息。從其操作步驟可以看出，房地產(chǎn)ABS項(xiàng)目融資模式是通過SPC發(fā)行高檔債券籌集資金，這種負(fù)債不反映在房地產(chǎn)投資者自身的資產(chǎn)負(fù)債表上，從而避免了對(duì)房地產(chǎn)投資者資產(chǎn)質(zhì)量的限制。而且國際高檔債券市場(chǎng)利率較低，這為房地產(chǎn)ABS項(xiàng)目融資模式應(yīng)用于資金需求量大的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了廣闊空間。

項(xiàng)目融資自20世紀(jì)50年代產(chǎn)生以來，尤其是近十幾年來在世界范圍內(nèi)得以迅速發(fā)展，并日益受到人們的矚目與青睞，主要是因?yàn)轫?xiàng)目融資與傳統(tǒng)融資方式相比具有一些明顯優(yōu)勢(shì)，這些優(yōu)勢(shì)使項(xiàng)目融資更適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，并成為其未來發(fā)展方向，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：。

(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的優(yōu)勢(shì)分析

①以項(xiàng)目為導(dǎo)向，有利于實(shí)力及資信狀況不佳的開發(fā)商獲得資金。

在傳統(tǒng)融資方式中，貸款銀行看重的是開發(fā)商的實(shí)力及資信狀況。而項(xiàng)目融資，顧‘名思義，以項(xiàng)目為主體。貸款銀行的貸款依據(jù)是該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度。與傳統(tǒng)融資方式相比，項(xiàng)目融資可以獲得更高的貸款比例和更長(zhǎng)的貸款期限，也可以幫助那些僅憑資信很難取得銀行貸款的開發(fā)商獲得資金。

②實(shí)現(xiàn)融資的無追索或有限追索。

追索權(quán)是指在借款人未能按期償還債務(wù)時(shí)，貸款銀行要求借款人用除抵押資產(chǎn)外的其他資產(chǎn)償還債務(wù)的權(quán)利。

在傳統(tǒng)融資方式中，貸款銀行擁有完全追索權(quán)，即借款人擁有的所有資產(chǎn)都可供還債之用。而在項(xiàng)目融資中，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度決定資金償還情況。在無追索項(xiàng)目融資中，當(dāng)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目沒有達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)而以失敗告終或是項(xiàng)目在后期的經(jīng)營(yíng)過程中無法產(chǎn)生足夠的現(xiàn)會(huì)流量時(shí)，開發(fā)商不直接承擔(dān)任何債務(wù)清償?shù)呢?zé)任。在有限追索項(xiàng)目融資中，貸款銀行的追索權(quán)往往也在時(shí)問、對(duì)象和數(shù)量上具有一定限制，貸款銀行不能追索到開發(fā)商除該項(xiàng)目資產(chǎn)、現(xiàn)金流及擔(dān)保之外的任何形式的資產(chǎn)。有限追索既限制了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，又使開發(fā)商有更大的空間從事其他項(xiàng)目的開發(fā)。

③實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。

有限追索權(quán)有效實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。與項(xiàng)目有關(guān)的各種風(fēng)險(xiǎn)要素要以某種形式在所有與項(xiàng)目有直接或間接利益關(guān)系的參與方之間進(jìn)行分擔(dān)，使項(xiàng)目中沒有任何一方單獨(dú)承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)學(xué)會(huì)如何識(shí)別和分析項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，確定參與各方所能承受風(fēng)險(xiǎn)的最大能力及可能性，充分利用與項(xiàng)目有關(guān)的一切可以利用的優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)出對(duì)開發(fā)商具有最低追索的融資結(jié)構(gòu)。

④實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表外融資(Off-balance Finance)。

一般情況下，開發(fā)商取得的銀行貸款會(huì)體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表上，使負(fù)債率提高，形成不利的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，從而加大未來融資成本影響公司自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展。項(xiàng)目融資的無追索或有限追索特點(diǎn)為安排資產(chǎn)負(fù)債表外融資提供了可能。在項(xiàng)目融資中，由獨(dú)立法人的項(xiàng)目公司與貸款銀行簽署融資協(xié)議并負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)，只要開發(fā)商在項(xiàng)目公司中的股份不超過一定比例，項(xiàng)目公司的融資就不會(huì)反映在開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表上。當(dāng)然，這要依賴于有關(guān)會(huì)計(jì)法規(guī)。

⑤信用結(jié)構(gòu)安排靈活多樣。

一個(gè)成功的項(xiàng)目融資，其貸款信用結(jié)構(gòu)的安排是靈活多樣的，可以將信用支持分配到與項(xiàng)目有關(guān)的各方面。例如，在工程建設(shè)方面，為了減少風(fēng)險(xiǎn)，可以要求工程承包商提供一個(gè)固定價(jià)格、固定工期的建設(shè)合同或“交鑰匙”工程合同，還可以要求項(xiàng)目設(shè)計(jì)者提供工程技術(shù)保證；在原材料和能源供應(yīng)方面，可以要求供貨方提供供貨合同：在項(xiàng)目招商方面，開發(fā)商可以要求入駐的零售商提供長(zhǎng)期租約合同。這些都是項(xiàng)目融資強(qiáng)有力的信用支持，能提高項(xiàng)目的債務(wù)承受能力，減少融資對(duì)借款人資信和其他資產(chǎn)的依賴程度。

⑥稅務(wù)優(yōu)勢(shì)。

在法律法規(guī)允許范圍內(nèi)，通過精心設(shè)計(jì)的融資模式，可以將政府對(duì)投資者或經(jīng)營(yíng)者的稅務(wù)鼓勵(lì)政策作為一種資源在項(xiàng)目參與各方中最大限度加以利用，以降低融資成本、減少項(xiàng)目高負(fù)債期的現(xiàn)會(huì)流壓力、提高項(xiàng)目?jī)攤芰途C合收益率。此類政策一般包括加速折舊、利息成本稅前扣除、投資優(yōu)惠政策及其它費(fèi)用的抵稅法規(guī)等。項(xiàng)目開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)前期的虧損可被不同財(cái)務(wù)狀況的利益相關(guān)方吸收，用于合理避稅，降低開發(fā)商或其他參與方的融資成本。

(2)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的劣勢(shì)

如同其它融資方式一樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資也不可避免存在～些劣勢(shì)，主要表現(xiàn)為：融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜，融資時(shí)問長(zhǎng)，融資成本高。這是由于，項(xiàng)目融資涉及面廣、合同結(jié)構(gòu)復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)大．需要花費(fèi)大量時(shí)間做好有關(guān)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、稅收結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)抵押等技術(shù)性工作，必然造成復(fù)雜的融資結(jié)構(gòu)，漫長(zhǎng)的融資談判和高額的融資成本。這些缺點(diǎn)影響了項(xiàng)目融資在我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)用，因此，除了看到項(xiàng)目融資的優(yōu)勢(shì)外，也必須考慮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益問題。

項(xiàng)目融資一般由四個(gè)基本模塊組成，分別是項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目的信用保證結(jié)構(gòu)。

(1)項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)

即項(xiàng)目的資產(chǎn)所有權(quán)結(jié)構(gòu)，指項(xiàng)目投資者對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)益的法律擁有形式和項(xiàng)目投資者之問(如果投資者超過一個(gè))的法律合作關(guān)系。目前，國際上常用的項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)有單一項(xiàng)目子公司、公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制及有限合伙制結(jié)構(gòu)、信托基金結(jié)構(gòu)和非公司型合資結(jié)構(gòu)等形式。

(2)項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)

融資結(jié)構(gòu)是項(xiàng)目融資的核心部分，指項(xiàng)目投資者取得資金的具體形式。一旦投資者在投資結(jié)構(gòu)上達(dá)成共識(shí)，就要盡量設(shè)計(jì)和選擇合適的融資結(jié)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)投資者的融資目標(biāo)和要求，這往往是項(xiàng)目融資顧問的重點(diǎn)工作之一。常用的項(xiàng)目融資模式有：投資者直接安排項(xiàng)目融資、通過單一項(xiàng)目公司安排融資、利用“設(shè)施使用協(xié)議”融資、融資租賃、BOT模式和ABS模式等，也可以按照投資者的要求對(duì)幾種模式進(jìn)行組合、取舍、拼裝。

(3)項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)

項(xiàng)目融資的資金由三部分構(gòu)成：股本資金、準(zhǔn)股本資金2、債務(wù)資金。三者的構(gòu)成及其比例關(guān)系即項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)，其中核心問題是債務(wù)資金。項(xiàng)目融資常用的債務(wù)資金形式有：商業(yè)銀行貸款、銀團(tuán)貸款、租賃等。資金結(jié)構(gòu)在很大程度上受制于投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)和信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)，但通過靈活巧妙地安排項(xiàng)目的資金構(gòu)成比例，選擇恰當(dāng)?shù)馁Y金形式，可以達(dá)到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益的雙重目的。

(4)項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)

對(duì)貸款銀行而言，項(xiàng)目融資的安全性來自兩方面：①項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度；②項(xiàng)目之外的各種直接或間接擔(dān)保。這些擔(dān)?？梢杂身?xiàng)目投資者提供，也可以由與項(xiàng)目有直接或間接利益關(guān)系的參與各方提供：可以是直接的財(cái)務(wù)保證(如完工擔(dān)保、成本超支擔(dān)保、不可預(yù)見費(fèi)用擔(dān)保等)，也可以是間接或非財(cái)務(wù)性的擔(dān)保(如項(xiàng)目產(chǎn)品長(zhǎng)期購買或租賃協(xié)議等)。所有這些擔(dān)保形式的組合，就構(gòu)成了項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度與信用保證結(jié)構(gòu)相輔相成，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度高，信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)就相對(duì)簡(jiǎn)單，條件就相對(duì)寬松。

當(dāng)然，項(xiàng)目融資的整體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)并不是各基本模塊的簡(jiǎn)單組合。實(shí)際上是通過開發(fā)商、貸款銀行與其他參與方及有關(guān)政府部門等間的反復(fù)談判，完成融資的模塊設(shè)計(jì)并確定模塊問的組合關(guān)系。通過對(duì)不同方案的對(duì)比、選擇、調(diào)整，最后產(chǎn)生一個(gè)令參與各方都比較滿意的最佳方案。對(duì)其中任何一個(gè)模塊作設(shè)計(jì)上的調(diào)整，都會(huì)影響到其他模塊的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及相互間的組合關(guān)系。

每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，都是一個(gè)多方參與的過程。就房地產(chǎn)項(xiàng)目融資而言，主要有以下9個(gè)參與主體。

(1)項(xiàng)目發(fā)起人(Proiect Sponsors)

即商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，是項(xiàng)目的實(shí)際投資者和真正主辦人，可以是單獨(dú)一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也可由多個(gè)投資者組成聯(lián)合體。他們通常因?yàn)樽陨碣Y金不足或不愿承擔(dān)全部項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)而選擇項(xiàng)目融資，在有限追索項(xiàng)目融資中，開發(fā)商除了擁有項(xiàng)目公司全部或部分股權(quán)外，還需要以直接或間接擔(dān)保形式為項(xiàng)目公司提供一定的信用支持。因此，開發(fā)商是項(xiàng)目融資中的真正借款人。

(2)項(xiàng)目公司(Proiect Company)

即項(xiàng)目的直接主辦人。通常，由項(xiàng)目發(fā)起人出資，專門為該項(xiàng)目成立一個(gè)單一目的的，具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司，作為借款人對(duì)外融資，直接參與項(xiàng)目投資和項(xiàng)目管理，并直接承擔(dān)項(xiàng)目的債務(wù)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商投入的資本金形成項(xiàng)目公司的權(quán)益，項(xiàng)目公司把項(xiàng)目I開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)商的其他資產(chǎn)相隔離，實(shí)現(xiàn)貸款銀行對(duì)開發(fā)商的有限追索。在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，項(xiàng)目公司作為法律和經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立的主體與各參與方發(fā)生經(jīng)濟(jì)關(guān)系。項(xiàng)目公司也可以在經(jīng)營(yíng)期間轉(zhuǎn)型為商業(yè)管理公司，持有物業(yè)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。

(3)貸款銀行(Lending Bank)

貸款銀行，可以是單獨(dú)一家余融機(jī)構(gòu)，也可以是多家金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)合體，這主要由貸款規(guī)模和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等決定。在由多個(gè)金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合提供融資時(shí)，往往需要設(shè)立一個(gè)經(jīng)理銀行(Manager)，其他為參與銀行。項(xiàng)目公司更多的是與經(jīng)理銀行進(jìn)行接觸、談判，由經(jīng)理銀行負(fù)責(zé)各參與銀行之間的協(xié)調(diào)工作。這樣大大降低了項(xiàng)目公司工作難度。

(4)產(chǎn)品購買者或設(shè)施使用者(Buyers or Users)

即項(xiàng)目房產(chǎn)的銷售對(duì)象。在房地產(chǎn)項(xiàng)目融資中，入駐零售商與開發(fā)商簽訂長(zhǎng)期租賃合同，可在一定程度上保證了項(xiàng)目的出租面積和租金收入，從而保證項(xiàng)目建成后能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的用于還貸的現(xiàn)金流，為貸款提供重要信用保證。零售商既可以作為項(xiàng)目發(fā)起人之一，成為項(xiàng)目公司股東，分享開發(fā)利潤(rùn)：也可以只作為項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)商，規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

(5)工程承包商(Contractors)

通常，承包商通過與項(xiàng)目公司簽訂承包合同，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和建設(shè)工作，并承擔(dān)延期誤工和工程質(zhì)量不合格的風(fēng)險(xiǎn)。承包商的資金情況、工程技術(shù)能力及經(jīng)營(yíng)紀(jì)錄，會(huì)影響貸款銀行對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)的判斷。

(6)擔(dān)保受托方(Security Trustee)

由于貸款銀行主要以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)及項(xiàng)目未來收益作為還款保證，因此為防止項(xiàng)目公司違約或轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，貸款銀行一般都要求項(xiàng)目公司將其資產(chǎn)及收益賬戶交由一個(gè)具有信托資格的機(jī)構(gòu)保管，這家機(jī)構(gòu)被稱為擔(dān)保受托方。擔(dān)保受托方一般由境內(nèi)商業(yè)銀行獨(dú)家或境內(nèi)、外商業(yè)銀行聯(lián)合擔(dān)任。

(7)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理公司

項(xiàng)目建設(shè)只是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的開始階段，最重要的是后期的經(jīng)營(yíng)管理。項(xiàng)目管理公司的專業(yè)水平和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，可以在很大程度上影響貸款銀行對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期風(fēng)險(xiǎn)的判斷。

(8)項(xiàng)目融資顧問和法律、稅收顧問(Financial，Law or Tax Adviser)

項(xiàng)目融資是一項(xiàng)系統(tǒng)的專業(yè)工作，需要聘請(qǐng)專業(yè)顧問負(fù)責(zé)融資方案的設(shè)計(jì)、分析、比較和談判，幫助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)有限追索和表外融資，并充分利用稅務(wù)虧損降低資金成本，并能保證相關(guān)法律文件的嚴(yán)謹(jǐn)。

(9)其它

此外，項(xiàng)目融資的參與方還包括保險(xiǎn)公司、有關(guān)政府機(jī)構(gòu)等等，這些都會(huì)直接影響貸款銀行對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)。

與一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)具有以下特征：

1.開發(fā)資金需求量大，對(duì)外源性融資依賴性高。房地產(chǎn)業(yè)屬資本密集型行業(yè)，僅僅依靠企業(yè)自有資金，不可能完成項(xiàng)目開發(fā)，因而開發(fā)商必須通過各種手段進(jìn)行外源性融資。從今后趨勢(shì)看，我國房地產(chǎn)業(yè)單純依賴銀行信貸的局面將有所緩解，但外部融資比例不會(huì)減少，只是結(jié)構(gòu)上會(huì)呈現(xiàn)多元化。

2.土地和房屋抵押是融資條件。伴隨著國家土地政策的改革，各單位對(duì)土地的獲得越來越難；由于房?jī)r(jià)在不斷上漲，因而土地和房屋抵押成為受金融機(jī)構(gòu)歡迎的融資條件。

3.資金面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期關(guān)聯(lián)度非常明顯，我國房地產(chǎn)業(yè)受政府宏觀調(diào)控的影響更大，而且由于我國金融體系不發(fā)達(dá)，加上項(xiàng)目中巨額的營(yíng)運(yùn)資本及其短期波動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大資金風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)能否籌集到足夠的資金是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施的前提，能否有足夠長(zhǎng)時(shí)間的靈活可用的資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的內(nèi)涵應(yīng)該是為了分散房地產(chǎn)投融資的風(fēng)險(xiǎn)而采取的以房地產(chǎn)項(xiàng)目未來可用于還款的凈現(xiàn)會(huì)流和項(xiàng)目資產(chǎn)本身價(jià)值為融資要約的資金融通模式。與傳統(tǒng)的融資方式中公司利用自身的資信能力及綜合還款能力安排融資相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資一方面因?yàn)檫€款保障為實(shí)體房地產(chǎn)及其收益權(quán)，因而還款的保障基礎(chǔ)更為堅(jiān)硬，更能獲得資盒的支持。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時(shí)的主要依據(jù)是公司作為一個(gè)整體的資產(chǎn)負(fù)債、利潤(rùn)及現(xiàn)金流量狀況，對(duì)具體項(xiàng)目的考慮是次要的。如果項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需求借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)保或其它形式給予項(xiàng)目附加的信用支持。另一方面，可以幫助房地產(chǎn)投資者籌集遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自身資信能力所能達(dá)到的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目資會(huì)，從而使在傳統(tǒng)融資條件下無法取得貸款資金的房地產(chǎn)項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)資金融通，成功獲得開發(fā)。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資為政府、企業(yè)和市場(chǎng)提供了靈活多樣的融資模式，豐富和滿足多方主體資金需求上的特殊要求。

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是整個(gè)社會(huì)融資系統(tǒng)中的一個(gè)重要組成部分，是房地產(chǎn)投資者為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)。與其他融資活動(dòng)一樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資同樣包括資金籌措和資金供應(yīng)兩個(gè)方面。

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資與公司融資有以下不同：

(一)債權(quán)人的追索權(quán)限不同

企業(yè)融資，債權(quán)人對(duì)債務(wù)具有完全追索權(quán)，即當(dāng)該項(xiàng)目的凈營(yíng)運(yùn)效益不能滿足合同規(guī)定的報(bào)償或償還貸款資金時(shí)，可追索企業(yè)其他項(xiàng)目、業(yè)務(wù)收益及資產(chǎn)來償債。項(xiàng)目融資，債權(quán)人的追索權(quán)僅限于項(xiàng)目產(chǎn)生的凈營(yíng)運(yùn)收益，因而對(duì)債務(wù)具有無追索權(quán)或有限追索權(quán)。

(二)承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任人不同

企業(yè)融資，企業(yè)法人作出投資決策，承擔(dān)決策責(zé)任，同時(shí)還要承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)(建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、還貸風(fēng)險(xiǎn))。項(xiàng)目融資，發(fā)起人作出投資決策，自然承擔(dān)決策責(zé)任，項(xiàng)目公司卻要承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。

(三)項(xiàng)目融資和企業(yè)融資的主體不同

項(xiàng)目融資的主體是一個(gè)項(xiàng)目獨(dú)立成立的項(xiàng)目公司，通常是某一公司的子公司，或由幾個(gè)企業(yè)或機(jī)構(gòu)以項(xiàng)目為對(duì)象組成的合營(yíng)公司。企業(yè)融資主體是借款企業(yè)。

(四)籌資風(fēng)險(xiǎn)的分散程度不同

項(xiàng)目融資，可以使籌資風(fēng)險(xiǎn)由參與項(xiàng)目建設(shè)的各方(如承包商、供應(yīng)商、承辦商、貸款人、政府)分擔(dān)，不是由項(xiàng)目中任何一方單獨(dú)承擔(dān)。而企業(yè)融資，籌資作為企業(yè)的一項(xiàng)基本活動(dòng)，籌資風(fēng)險(xiǎn)全部由企業(yè)承擔(dān)。

(五)籌資成本不同

項(xiàng)目融資涉及面廣，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，需要做好大量有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、稅收結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)抵押等一系列技術(shù)性的工作，籌資文件比一般企業(yè)融資往往要多出幾倍，因此與企業(yè)融資相比，項(xiàng)目融資的籌資成本較高，組織融資所需要的時(shí)間也較長(zhǎng)。2100433B

項(xiàng)目融資新的研究成果和新的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。

介紹了項(xiàng)目融資的基本概念、組織與結(jié)構(gòu)、程序以及不同的融資模式和運(yùn)行模式。

介紹了項(xiàng)目融資中存在的風(fēng)險(xiǎn)及其防范方法，講解了項(xiàng)目融資的擔(dān)保，項(xiàng)目融資的資金來源以及項(xiàng)目融資的政治、經(jīng)濟(jì)、法律環(huán)境等。

《項(xiàng)目融資（第2版）》主要講述了項(xiàng)目融資的基本概念、項(xiàng)目融資的組織與結(jié)構(gòu)、不同融資模式和運(yùn)行模式、項(xiàng)目融資的程序、項(xiàng)目融資中存在的風(fēng)險(xiǎn)及其防范方法，講解了項(xiàng)目融資的擔(dān)保、項(xiàng)目融資的資金來源，以及項(xiàng)目融資的政治、經(jīng)濟(jì)、法律環(huán)境等?！俄?xiàng)目融資（第2版）》的特點(diǎn)是納入了項(xiàng)目融資新的研究成果和新的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)、設(shè)置了專門的案例篇章、收集了多個(gè)典型的成功或失敗的案例，每一章后面都附有案例分析和思考題，有利于教學(xué)使用。

《項(xiàng)目融資（第2版）》既可作為高等院校項(xiàng)目管理、工程管理專業(yè)本科生及研究生的教材，也可作為政府項(xiàng)目管理部門和從事項(xiàng)目開發(fā)機(jī)構(gòu)的培訓(xùn)教材，對(duì)致力于項(xiàng)目融資的實(shí)踐工作者也有一定的參考價(jià)值。

叢書序

前言 第1章 項(xiàng)目融資概述

1.1 項(xiàng)目融資的基本概念

1.1.1 項(xiàng)目融資的定義

1.1.2 項(xiàng)目融資的功能

1.2 項(xiàng)目融資與公司融資的區(qū)別

1.2.1 融資主體不同

1.2.2 融資基礎(chǔ)不同

1.2.3 追索程度不同

1.2.4 風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)程度不同

1.2.5 債務(wù)比例不同

1.2.6 會(huì)計(jì)處理不同2100433B