房地產項目投資

陳琳，廣州大學工商管理學院教授，房地產研究所所長，澳大利亞詹姆斯庫克大學高級訪問學者。主要研究涉及房地產經濟與管理、建設項目評價、公共住房政策、城市管理等領域。曾先后主持過包括住房和城鄉(xiāng)建設部、商務部、廣東省哲學社會科學基金、廣東省軟科學項目在內的各級科研課題二十余項，出版專著5本，公開發(fā)表學術論文50余篇，并有多篇被El與ISTP收錄。學術兼職包括廣州市國土資源和房屋管理局決策咨詢專家，廣東省房地產業(yè)協會專家咨詢委員會委員，廣州市房地產業(yè)學會常務理事、學術專家委員會委員等。 2100433B

本書全面系統(tǒng)地論述了房地產項目投資全過程應當研究和分析的主要問題及操作方法。全書共十四章，主要包括：房地產項目投資策劃、投資環(huán)境分析、市場調查與預測、投資費用估算、資金籌措、經濟效益評價、可行性研究與財務評價、風險分析、項目控制、項目后評價、社會評價及投資分析的計算機處理等內容。本書是一本既有一定理論深度，又具實用性的專著 。 被國內許多重點院校作為本科生和研究生教材。

第一章 房地產項目投資概論 1

第一節(jié) 投資的基本概念 2

一、投資要素與投資分類 2

二、投資特性 4

第二節(jié) 市場與房地產市場 5

一、市場與市場機制 5

二、房地產市場特征與架構 8

三、房地產市場指標 11

四、房地產市場的政府干預 14

第三節(jié) 房地產項目投資 18

一、項目及項目周期 18

二、房地產項目投資 19

復習思考題 26

第二章 房地產項目策劃與項目可行性研究 27

第一節(jié) 房地產項目策劃 28

一、房地產項目策劃的含義與作用 28

二、房地產項目策劃的特性 29

三、房地產項目策劃的原則 31

四、房地產項目策劃的類型 32

五、房地產項目策劃的程序 35

第二節(jié) 房地產項目可行性研究 36

一、可行性研究的作用 36

二、可行性研究的階段與內容 37

三、可行性研究報告編制步驟 39

四、可行性研究報告的內容 40

五、可行性研究報告編制依據和要求 43

第三節(jié) 房地產項目前期策劃與項目可行性研究的關系 44

第四節(jié) 案例——廣州市琶洲儲備用地土地開發(fā)可行性研究與經

營策劃投標書 46

一、指導思想 46

二、主要工作內容 46

三、工作進度及工作流程 48

復習思考題 54

第三章 房地產項目投資環(huán)境分析 55

第一節(jié) 投資環(huán)境概論 56

一、投資環(huán)境 56

二、投資環(huán)境的分類 56

第二節(jié) 房地產項目投資環(huán)境要素 57

一、社會環(huán)境要素 57

二、政治環(huán)境要素 58

三、文化環(huán)境要素 59

四、經濟環(huán)境要素 59

五、法律環(huán)境要素 59

六、自然環(huán)境要素 59

七、基礎設施環(huán)境要素 60

第三節(jié) 房地產項目投資環(huán)境評價 60

一、投資環(huán)境評價的原則和標準 60

二、投資環(huán)境評價方法 61

第四節(jié) 案例——某房地產開發(fā)項目地塊評價 68

復習思考題 76

第四章 房地產項目市場調查 77

第一節(jié) 房地產項目市場調查概述 78

一、房地產項目市場調查的含義和作用 78

二、房地產項目市場調查的一般原則 78

三、房地產市場調研的誤區(qū) 79

第二節(jié) 房地產市場調查程序 81

一、準備階段 81

二、實施階段 83

三、分析和總結階段 84

第三節(jié) 房地產市場調查方法分類 85

一、按調查目的分類 86

二、按調查范圍和對象分類 87

三、按調查資料的來源分類 89

四、按調查結果的性質分類 95

第四節(jié) 房地產市場調查研究的主要內容 96

一、市場環(huán)境調研 96

二、消費者調研 97

三、競爭樓盤調研 98

四、競爭對手調研 102

第五節(jié) 各類房地產項目市場調研 103

一、住宅市場調研 103

二、辦公樓市場調研 106

三、商業(yè)用房市場調研 110

第六節(jié) 調查問卷設計 114

一、調查問卷設計概述 114

二、問卷設計的原則 114

三、調查問卷的一般結構 115

四、調查問卷的提問形式 116

五、問卷設計中應注意的幾個問題 118

第七節(jié) 調查資料的整理與統(tǒng)計分析 120

一、資料整理 120

二、常用統(tǒng)計表 122

三、常用統(tǒng)計圖 124

第八節(jié) 案例——某商業(yè)項目調研計劃 127

一、工作規(guī)劃 127

二、時間安排 128

三、調查內容 128

四、資源保障 130

五、委托方協助 130

六、費用及支付建議（略） 130

復習思考題 134

第五章 房地產項目市場定位 135

第一節(jié) 房地產項目SWOT分析 136

一、分析環(huán)境因素 136

二、構造SWOT矩陣 136

三、制定相應對策 136

案例：某金融城項目SWOT分析 137

第二節(jié) 市場細分概述 141

一、市場細分內涵及作用 141

二、市場細分依據 141

三、市場細分程序 142

四、細分市場評估 143

第三節(jié) 房地產市場細分 144

一、房地產市場細分依據 144

二、房地產市場細分程序與方法 147

三、房地產細分市場評估 148

第四節(jié) 房地產目標市場選擇 149

一、目標市場概述 149

二、影響目標市場選擇的主要因素 149

三、目標市場選擇程序 150

四、可選擇的市場覆蓋策略 152

案例：工業(yè)化規(guī)模擴張型——碧桂園模式 153

案例：萬科差異化的產品線設計 153

第五節(jié) 房地產項目市場定位 155

一、房地產項目市場定位戰(zhàn)略與定位模式 155

案例：YOU （優(yōu)家）青年公寓產品模式與定位 157

二、選擇并實施市場定位戰(zhàn)略與定位模式 158

三、房地產市場定位的內容 162

復習思考題 163

第六章 房地產項目產品策劃 164

第一節(jié) 房地產項目產品策劃概述 165

一、房地產項目產品策劃的含義 165

二、房地產項目產品策劃的工作內容 165

三、房地產項目產品策劃的原則 166

第二節(jié) 房地產項目開發(fā)與城市規(guī)劃 166

一、城市規(guī)劃概述 166

二、城市規(guī)劃的層次體系 167

三、城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的關系 169

第三節(jié) 房地產項目總體規(guī)劃策劃 170

一、住宅項目規(guī)劃設計內容與要求 170

二、房地產項目平面布局策劃 173

三、房地產項目豎向設計策劃 179

第四節(jié) 房地產項目道路交通系統(tǒng)策劃 180

一、居住區(qū)交通系統(tǒng)的分類 181

二、居住區(qū)交通規(guī)劃的原則 184

三、居住區(qū)道路規(guī)劃的要求 184

第五節(jié) 房地產項目建筑風格策劃 185

一、建筑風格的概念 185

二、建筑風格策劃的重要性 185

三、建筑風格的分類特征 185

第六節(jié) 房地產項目戶型設計策劃 194

一、住宅戶型策劃的內容 194

二、住宅戶型策劃的原則 195

三、住宅戶型設計的具體要求 200

第七節(jié) 房地產項目景觀設計策劃 205

一、居住區(qū)環(huán)境設計的分類 205

二、居住區(qū)景觀設計的原則 206

三、居住區(qū)景觀設計的具體要求 208

第八節(jié) 房地產項目配套設計策劃 219

一、居住區(qū)配套設施的類型 220

二、居住區(qū)配套設施設計的原則 220

三、居住區(qū)配套設施設計的具體要求 221

第九節(jié) 案例——廣州鋼鐵集團職工福利房金鶴苑小區(qū)項目產品設計策劃 222

一、金鶴苑項目概況 222

二、產品規(guī)劃設計 223

三、經濟技術指標 229

復習思考題 231

第七章 房地產項目開發(fā)流程與進度計劃編制 232

第一節(jié) 房地產項目開發(fā)流程 233

一、獲取土地階段 233

二、用地審批階段 234

三、規(guī)劃報建階段 235

四、施工許可階段 236

五、預售許可階段 237

六、竣工驗收階段 238

七、交樓辦證階段 239

第二節(jié) 房地產項目開發(fā)進度計劃 245

一、項目計劃概述 245

二、項目計劃編制要求與編制程序 247

三、項目計劃編制方法 249

第三節(jié) 房地產項目開發(fā)流程與進度計劃編制案例 254

案例一：FL商務大廈項目房地產開發(fā)流程案例 254

案例二：HG項目進度計劃編制案例 256

復習思考題 261

第八章 房地產項目投資費用估算 262

第一節(jié) 建設項目投資估算 263

一、建設項目投資估算的作用與階段劃分 263

二、建設項目總投資構成 264

三、建設項目投資估算方法 265

四、建設項目總成本費用構成 272

第二節(jié) 房地產項目投資成本費用的構成與估算 274

一、房地產項目投資與成本費用構成 274

二、房地產項目投資與成本費用估算 275

第三節(jié) 案例——某高層住宅房地產項目開發(fā)成本費用與投資估算 305

一、項目概況 305

二、項目開發(fā)成本費用與投資估算 305

復習思考題 311

第九章 房地產項目投資資金籌措 312

第一節(jié) 資金籌措概論 313

一、籌資與籌資方式 313

二、籌資原則 316

第二節(jié) 房地產項目資金籌措 316

一、房地產項目資金籌措渠道 316

二、幾種常見的融資方式 319

第三節(jié) 房地產投資信托 322

一、REITs的概念及類型 322

二、REITs的發(fā)展歷程 324

三、REITs的運作模式 326

四、REITs與其他融資方式的比較 330

第四節(jié) 其他幾種常用的項目融資模式 331

一、以“產品支付”為基礎的項目融資模式 331

二、以“杠桿租賃”為基礎的項目融資模式 332

三、以“設施使用協議”為基礎的項目融資模式 332

四、BOT/PPP模式的項目融資 332

五、ABS項目融資模式 337

第五節(jié) 資金成本與籌資決策 338

一、資金成本 338

二、杠桿效應 341

三、財務風險與籌資決策 345

第六節(jié) 借款還本付息表的編制和指標計算 346

一、還本付息的資金來源 346

二、還款方式及還款順序 347

三、貸款還本付息額的計算辦法 347

四、貸款還本付息表的格式 350

五、借款還本付息表指標的計算 351

六、還本付息表的分析 353

七、對既有法人項目借款償還能力的分析 354

第七節(jié) 房地產項目融資案例 354

案例一：中意廣場房地產開發(fā)項目資金籌措方案分析 354

案例二：G市公共租賃住房產業(yè)基金融資案例 358

復習思考題 364

第十章 房地產項目收入稅金估算及投資計劃安排 365

第一節(jié) 房地產項目價格確定 366

一、房地產項目價格與價格策劃 366

二、房地產項目價格策劃程序 366

三、房地產項目價格確定方法 371

第二節(jié) 房地產項目收入估算 376

一、銷（租）售收入測算表的編制 376

二、銷（租）售收入測算表的形式 377

三、銷（租）售收入測算表的分析 378

第三節(jié) 房地產項目銷售與經營稅費 378

一、房地產項目經營稅費主要稅種 378

二、廣州市房地產有關稅費一覽表 382

第四節(jié) 投資計劃與資金籌措表的編制 390

一、投資計劃與資金籌措表的格式 390

二、編制投資計劃與資金籌措表的依據 391

三、對投資計劃與資金籌措表的分析評價 392

四、特別說明 392

復習思考題 393

第十一章 房地產項目財務評價 394

第一節(jié) 財務評價概述 395

一、財務評價的含義和作用 395

二、財務評價的原則 396

三、財務評價的依據 396

四、財務評價的基本原理 397

五、財務評價的基礎數據和基本財務報表 397

六、財務評價指標體系 398

第二節(jié) 損益表與靜態(tài)盈利分析 400

一、一般建設項目損益表 400

二、房地產投資項目損益表 403

第三節(jié) 現金流量表與動態(tài)盈利分析 407

一、財務現金流量表編制與分析的有關概念 407

二、一般建設項目財務現金流量表的編制與分析 408

三、房地產投資項目財務現金流量表的編制與分析 413

第四節(jié) 資金來源與運用表及資金平衡分析 416

一、一般建設項目的資金來源與運用表及資金平衡分析 417

二、房地產投資項目資金來源與運用表 419

第五節(jié) 資產負債表及清償能力分析 420

一、資產負債表的構成和內容 421

二、清償能力分析 423

第六節(jié) 房地產項目投資經濟效益的不確定性分析 426

一、盈虧平衡分析 426

二、敏感性分析 433

三、概率分析 437

第七節(jié) 財務評價案例 440

案例一：某一般建設項目財務評價案例 440

案例二：某住宅小區(qū)房地產項目財務評價 454

案例三：某商業(yè)大廈房地產項目財務評價案例 488

復習思考題 514

第十二章 房地產項目投資風險分析 515

第一節(jié) 投資風險概述 516

一、風險與投資風險 516

二、投資風險的種類 517

三、投資風險識別 518

四、投資風險的度量 518

五、投資風險評價 521

六、房地產項目投資風險 522

第二節(jié) 房地產項目投資風險防范與控制 524

一、投資風險防范策略 524

二、不同階段的投資風險防范措施 525

三、投資風險分析方法 526

四、投資風險分析過程 535

五、投資風險控制 537

復習思考題 541

第十三章 房地產項目投資社會評價 542

第一節(jié) 投資項目社會評價概述 543

一、社會發(fā)展與社會發(fā)展觀 543

二、項目社會評價研究發(fā)展概況 547

三、項目社會評價的內涵與特點 549

四、項目社會評價的原則 551

第二節(jié) 房地產項目社會評價的主要內容和程序 552

一、房地產項目社會評價的主要內容 552

二、房地產項目周期各階段社會評價的側重點 557

三、房地產項目社會評價的程序 562

第三節(jié) 房地產項目社會評價指標體系與方法 564

一、房地產項目社會評價指標體系 564

二、房地產項目社會評價的綜合評價法 567

三、綜合評價方法的應用案例 569

四、房地產項目社會評價的其他方法 572

第四節(jié) 社會評價中的成本效益分析法 573

一、房地產項目社會成本效益分析的理論基礎 573

二、房地產項目的社會成本效益分析方法 575

三、投資項目的社會成本效益分析程序 577

四、房地產項目社會成本效益分析中的相關指標及其確定 577

五、應用社會成本效益分析方法的相關建議 579

第五節(jié) 案例——JG鎮(zhèn)拆遷項目社會風險評價 579

一、項目基本情況 579

二、調查過程和方式 580

三、主要研究發(fā)現 580

四、評估結論 583

五、相關應對策略及政策建議 583

復習思考題 584

第十四章 房地產項目投資后評價 585

第一節(jié) 項目投資后評價概論 586

一、項目投資后評價的內涵 586

二、項目投資后評價的特征 586

三、項目投資后評價的組織 587

第二節(jié) 項目投資后評價的內容和評價程序 587

一、世界銀行投資貸款項目后評價的主要內容 587

二、項目投資后評價的評價程序 588

第三節(jié) 房地產項目投資后評價的內容、指標和評價方法 590

一、房地產項目投資后評價的內容 590

二、房地產項目投資后評價指標 591

三、房地產項目投資后評價的分析方法 596

第四節(jié) 案例——HG項目后評價 597

一、項目概況 597

二、項目前期總體策劃思路與可行性研究相關結果指標 597

三、項目后評估 600

四、項目后評價結論 615

復習思考題 615

第十五章 房地產開發(fā)項目可行性研究案例 616

案例一 GZ市白云地塊項目可行性研究 617

一、項目簡述 617

二、項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 620

三、GZ城市總體規(guī)劃描述 621

四、項目所在地區(qū)域環(huán)境分析 623

五、項目開發(fā)條件分析 625

六、項目開發(fā)競爭對手分析 629

七、市場需求分析 629

八、本地塊住宅開發(fā)市場定位 630

九、項目開發(fā)投資分析與財務評價 631

十、項目風險分析 648

十一、項目特征綜述、評估結論與建議 650

案例二 GZ市某舊廠改造項目策劃與可行性研究 653

一、項目概況 653

二、項目宏觀環(huán)境分析（略） 655

三、項目所在地區(qū)域環(huán)境分析（略） 655

四、同類項目案例研究及對本項目的啟示（略） 655

五、項目開發(fā)條件分析 655

六、項目競爭對手分析 662

七、市場需求分析 667

八、項目整體定位 668

九、項目開發(fā)投資分析和財務評價 678

十、項目風險分析及控制 687

十一、項目社會評價（略） 689

十二、項目結論和建議 689

參考文獻 691

附錄A “房地產項目投資”課程設計指導書 696

附錄B “方興杯”第七屆全國大學生房地產策劃大賽任務書 6992100433B

本書全面系統(tǒng)地論述了房地產開發(fā)項目投資全過程中應當研究和分析的主要問題及操作方法。全書共分為十五章，主要包括房地產投資項目策劃與可行性研究概述、投資環(huán)境分析、市場調查、市場定位、產品策劃、開發(fā)流程與進度計劃編制、投資費用估算、資金籌措、收入稅金估算及投資計劃安排、財務評價、風險分析、社會評價以及投資后評價等內容，并配以豐富的實際案例供讀者學習與參考。

本書是房地產及其相關學科的專業(yè)教材，同時也是一本既有理論深度又有實用性的專著。它既可以作為大專院校師生的教學用書，也可以提供給專業(yè)研究人員參考，還可以提供給房地產開發(fā)商、投資商、顧問咨詢機構、評估機構、銀行信貸部門以及政府有關部門等，用作進行房地產項目可行性研究、項目評估以及項目審核的工具書。

前言

第1章房地產項目投資概述/

1.1概述/

1.2產業(yè)政策與房地產投資/

1.3區(qū)域經濟與房地產投資/

1.4如何建立房地產的長效機制/

第2章房地產項目策劃/

2.1策劃概述/

2.2房地產項目策劃的含義及特征/

2.3房地產項目策劃的作用及地位/

2.4房地產項目策劃的原則/

2.5房地產項目策劃的內容及程序/

2.6房地產項目策劃的模式/

2.7房地產項目策劃的現狀、問題及發(fā)展趨勢/

第3章房地產項目市場調查/

3.1市場調查的作用、特點及原則/

3.2市場調查的內容/

3.3市場調查的類型和方法/

3.4市場調查報告的編制/

3.5開發(fā)商與市場調查機構的合作/

第4章消費者心理行為分析/

4.1消費者心理分析/

4.2社會文化、家庭生命周期對消費者的影響/

4.3政策環(huán)境對消費者的影響/

第5章養(yǎng)老地產項目策劃/

5.1養(yǎng)老產業(yè)政策發(fā)展歷程/

5.2人口老齡化分析/

5.3養(yǎng)老地產需求分析/

5.4養(yǎng)老模式分析/

5.5適老化住宅標準化設計/

5.6消費者支付能力研究與發(fā)展建議/

5.7國內外養(yǎng)老地產案例分析/

第6章保障性住房及共有產權住房項目策劃/

6.1保障性住房體制及其相應政策/

6.2保障性住房策劃要點/

6.3共有產權住房體制及其相應政策/

6.4共有產權住房定價分析/

6.5案例分析/

第7章長租公寓項目策劃/

7.1長租公寓項目投資分析/

7.2長租公寓產品設計策略/

7.3長租公寓項目定價策略/

7.4長租公寓項目案例分析/

第8章特色小鎮(zhèn)項目策劃/

8.1特色小鎮(zhèn)項目政策及投資機會/

8.2國內外特色小鎮(zhèn)成功經驗分析/

8.3特色小鎮(zhèn)發(fā)展模式/

8.4特色小鎮(zhèn)規(guī)劃及產品策劃/

8.5特色小鎮(zhèn)招商引資策劃/

8.6特色小鎮(zhèn)項目案例分析/

第9章區(qū)域規(guī)劃與衛(wèi)星城策劃/

9.1粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展模式/

9.2承接非首都核心功能——雄安/

9.3軌道交通縮小城市空間——衛(wèi)星城/

第10章房地產企業(yè)的轉型之路/

10.1房地產發(fā)展現狀/

10.2銷售型轉為自持型/

10.3存量房時代的發(fā)展出路/

10.4不同層次房地產企業(yè)的發(fā)展之路/

參考文獻/ 2100433B