衡水市物業(yè)管理條例第六章 法律責任

第五十八條 對違反本條例規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第五十九條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者城市管理綜合行政執(zhí)法部門根據(jù)職責分工進行處罰：

（一）違反本條例第十五條第一款規(guī)定，不按時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料的，責令限期改正；逾期不改正的，處二萬元以上五萬元以下罰款；

（二）違反本條例第三十二條第一款規(guī)定，未通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下罰款；

（三）違反本條例第三十七條規(guī)定，未向物業(yè)服務(wù)人移交資料的，責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款；

（四）違反本條例第五十一條規(guī)定，未按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上三十萬元以下罰款。

第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者城市管理綜合行政執(zhí)法部門根據(jù)職責分工責令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定進行處罰：

（一）違反本條例第三十一條第三款、第四十條第二款規(guī)定，未將物業(yè)服務(wù)合同報送備案的，處一萬元以上三萬元以下罰款；

（二）違反本條例第三十八條第二款規(guī)定，采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)費的，處三千元以上五千元以下罰款；采取限制業(yè)主交納水費的方式催交物業(yè)費的，處一千元以上三千元以下罰款；

（三）違反本條例第四十五條第一款規(guī)定，拒不移交資料和財物的，處二萬元以上五萬元以下罰款。

第六十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人有下列情形之一的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者城市管理綜合行政執(zhí)法部門根據(jù)職責分工進行處罰：

（一）違反本條例第五十三條第一款第一項規(guī)定的，責令改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；

（二）違反本條例第五十三條第一款第二項至第四項規(guī)定的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

第六十二條 物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)違反本條例規(guī)定，出具的評估報告含有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述或者出現(xiàn)重大遺漏的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者城市管理綜合行政執(zhí)法部門根據(jù)職責分工責令限期改正，沒收違法所得，并處三萬元以上五萬元以下罰款；造成當事人損失的，依法承擔賠償責任。

第六十三條 供電、供水、供熱、供氣等單位違反本條例第三十四條第二款規(guī)定，拒不承擔維修養(yǎng)護責任的，由有關(guān)主管部門或者專業(yè)監(jiān)管部門責令限期改正；造成當事人損失的，依法承擔賠償責任。

第六十四條 負有物業(yè)監(jiān)督管理職責的有關(guān)部門及其工作人員違反本條例規(guī)定，在物業(yè)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十條 建設(shè)單位應(yīng)當在新建住宅物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例一次性向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。

物業(yè)保修金按照“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管”的原則進行管理。在物業(yè)保修期內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支。

保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當補足。保修期滿后，物業(yè)保修金有結(jié)余的，應(yīng)當返還建設(shè)單位。

第五十一條 建設(shè)單位應(yīng)當統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理設(shè)施，按照不低于開發(fā)建設(shè)總建筑面積千分之三的比例配建物業(yè)服務(wù)用房，費用計入房屋建設(shè)成本。物業(yè)服務(wù)用房包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當具有正常使用功能，不得配置地下室、車庫、儲藏間等房屋。物業(yè)服務(wù)用房歸全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得將其分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，不得擅自變更用途。

已投入使用但未配建物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當通過提供其他用房、等值資金等方式提供。建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的，由縣（市、區(qū)）人民政府協(xié)調(diào)解決。

第五十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當告知物業(yè)服務(wù)人，并與物業(yè)服務(wù)人簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當加強對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反相關(guān)規(guī)定或者裝飾裝修管理協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時告知并勸阻；已經(jīng)造成事實后果或者拒不改正的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時向有關(guān)主管部門報告。

第五十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事下列行為：

（一）擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗；

（三）未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意或者違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

（四）侵占或者破壞物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備或者擅自改變共用設(shè)施設(shè)備用途；

（五）擅自拆改供電、供水、供熱、供氣等公共管道和設(shè)施；

（六）損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙消防通道、安全出口暢通；

（七）以停放車輛等方式阻塞主要道路或者出入口，擾亂物業(yè)管理區(qū)域公共秩序；

（八）在建筑物內(nèi)的共用走道、樓梯間、安全出口處等公共區(qū)域停放電動車或者為電動車充電；

（九）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十）制造噪音干擾業(yè)主正常生活；

（十一）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

業(yè)主、物業(yè)使用人有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時進行勸阻、制止，并向有關(guān)部門或者業(yè)主委員會報告。

第五十四條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當加強電梯日常運行的檢查與管理，發(fā)現(xiàn)電梯存在性能故障或者其他安全隱患的，應(yīng)當立即采取措施，并通知電梯維護保養(yǎng)單位及時維修。

電梯達到規(guī)定報廢條件的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時向業(yè)主公示，積極協(xié)調(diào)辦理報廢事宜。

第五十五條 物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主提供停車管理服務(wù)的，可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標準收取停車服務(wù)費。

業(yè)主對車輛有保管要求的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人另行簽訂保管合同，約定保管費用。

第五十六條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，按照規(guī)定足額交存首期維修資金。

維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當及時通知、督促業(yè)主續(xù)交。

第五十七條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

利用物業(yè)共有部分經(jīng)營的，應(yīng)當在征得有利害關(guān)系業(yè)主、業(yè)主大會同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。收入資金主要用于補充維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，收入資金可以由物業(yè)服務(wù)人代收代管。收入資金由物業(yè)服務(wù)人代收代管的，應(yīng)當單獨列賬，獨立核算，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督；收入資金由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當以業(yè)主委員會名義開設(shè)賬戶，接受居（村）民委員會的監(jiān)督。收入資金收支賬目應(yīng)當每六個月公示一次，接受業(yè)主監(jiān)督。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)人依照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定享有權(quán)利，履行義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費、不配合管理為由，減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量；不得采取停止供電、供水、供熱、供氣或者限制業(yè)主交納水費等方式催交物業(yè)費。

第三十九條 鼓勵業(yè)主大會通過物業(yè)管理招標投標平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當將服務(wù)內(nèi)容、標準、期限、選聘方法以及選聘結(jié)果向業(yè)主公示。

第四十條 業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)具體收費標準在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會可以與物業(yè)服務(wù)人共同委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)測算物業(yè)服務(wù)價格，測算結(jié)果作為物業(yè)服務(wù)費用標準的參考依據(jù)。

物業(yè)服務(wù)人不得違反物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費。

第四十二條 業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

因業(yè)主欠交物業(yè)費發(fā)生爭議的，物業(yè)服務(wù)人可以請求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會或者物業(yè)管理委員會協(xié)調(diào)解決。

第四十三條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的,應(yīng)當及時將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)合同終止，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定期限退出物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務(wù)合同未約定退出期限的，應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)人不得停止提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主尚未結(jié)清物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人有權(quán)依法請求支付，但不得以業(yè)主欠交物業(yè)費或者對業(yè)主共同決定有異議為由拒不退出物業(yè)管理區(qū)域。

第四十五條 原物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域時，應(yīng)當向業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人移交下列資料和財物，配合新物業(yè)服務(wù)人辦理交接手續(xù)，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況：

（一）建設(shè)單位按照本條例第三十七條規(guī)定移交的資料；

（二）物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主共有部分和共用設(shè)施設(shè)備；

（三）物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備；

（四）物業(yè)改造、維修和養(yǎng)護資料；

（五）利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料，預(yù)收的物業(yè)費、公共電費等財物；

（六）其他應(yīng)當移交的資料和財物。

原物業(yè)服務(wù)人拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會或者業(yè)主可以請求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決；原物業(yè)服務(wù)人不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當賠償損失。原物業(yè)服務(wù)人故意破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊、暴力阻止物業(yè)服務(wù)用房及相關(guān)資料交接等，構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機關(guān)依法處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十六條 原物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主或者業(yè)主大會尚未選聘新物業(yè)服務(wù)人的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當會同縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、供水、市場監(jiān)督管理、消防、公安、衛(wèi)生等部門組織提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)內(nèi)容僅限于垃圾清運、二次供水、電梯運行、消防設(shè)施維護保養(yǎng)及消防控制室值班人員操作管理等維持業(yè)主基本生活秩序的服務(wù)事項。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)所需費用由業(yè)主承擔。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當建立和完善物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，及時處理物業(yè)管理中的突發(fā)事件。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定及時向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者相關(guān)部門、專業(yè)運營單位報告：

（一）發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害；

（二）發(fā)生傳染病疫情或者群體性不明原因疾??；

（三）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，嚴重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全；

（四）發(fā)生群體性事件；

（五）其他嚴重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件。

突發(fā)事件應(yīng)對期間，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責落實市人民政府依法采取的各項應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作，并提供物資和資金支持。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照要求服從政府統(tǒng)一指揮，在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下積極配合居（村）民委員會開展工作，依法落實應(yīng)急預(yù)案和各項應(yīng)急措施。

實行業(yè)主自行管理的小區(qū)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）統(tǒng)籌協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)干部、黨員業(yè)主、業(yè)主志愿者及社會志愿者，建立突發(fā)事件應(yīng)急防控機制，提供應(yīng)急管理服務(wù)。

第四十八條 未達到引入市場化物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織實施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等基本物業(yè)服務(wù)，所需費用由業(yè)主承擔；也可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主表決，聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人為住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。

第四十九條 本市建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項目經(jīng)理物業(yè)服務(wù)信用評價制度。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項目經(jīng)理進行信用評價，并記入市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理平臺。

第三十一條 建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)人提供前期物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同約定服務(wù)期限一般不超過二年。

前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同報縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

第三十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當通過招投標的方式進行，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。投標人少于三個或者住宅建筑面積不足五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責建立招標投標平臺及專家?guī)?，為建設(shè)單位、業(yè)主和業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。

第三十三條 前期物業(yè)管理階段，普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標準不得突破價格主管部門與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的基準價格及其浮動幅度，具體收費標準在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并報縣（市、區(qū)）價格主管部門與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

第三十四條 建設(shè)工程竣工驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)驗收合格的供電、供水、供熱、供氣等專業(yè)運營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)運營單位維護管理，專業(yè)運營單位應(yīng)當接收。首次納入集中供熱管網(wǎng)的新建住宅實行整體供熱，采暖費由建設(shè)單位統(tǒng)一向供熱公司繳納。

供電、供水、供熱、供氣等專業(yè)運營單位負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的專業(yè)運營管線和設(shè)施設(shè)備承擔維修養(yǎng)護責任。

第三十五條 城市供水應(yīng)當實現(xiàn)終端價格，逐步實行二次供水同城同價，并將二次供水費用納入終端水價成本。供水單位向最終用戶收取費用。

新建住宅應(yīng)當按照一戶一表、水表出戶、計量到戶的要求進行設(shè)計和建設(shè)。

已建住宅應(yīng)當按照階梯水價實施要求進行改造，改造工程由市、縣（市、區(qū)）城市供水主管部門編制改造計劃并實施。

第三十六條 住宅物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)人完成物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗，并簽訂承接查驗協(xié)議。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當將承接查驗的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進行公示。

實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當具備以下條件：

（一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防等主管部門出具的認可或者準許使用文件；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、電動車充電等公用設(shè)施設(shè)備已按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供電、供水、供熱、供氣已安裝獨立計量表具；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；

（四）道路、綠地、車棚和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)、車輛識別等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十七條 建設(shè)單位應(yīng)當在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)服務(wù)用房相關(guān)資料；

（五）業(yè)主名冊；

（六）承接查驗所必需的其他資料。

第十三條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。劃分或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域時，縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當考慮建設(shè)項目規(guī)劃用地范圍、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則，按照以下方式劃分或者調(diào)整：

（一）新建物業(yè)，物業(yè)管理區(qū)域按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；

（二）已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，按照現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域范圍劃定；

（三）分期開發(fā)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)備設(shè)施共用的，應(yīng)當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)備設(shè)施能夠分割并獨立使用的，可以分別劃定物業(yè)管理區(qū)域；

（四）已經(jīng)實施物業(yè)管理且毗鄰的不同物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

對物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭議的，由縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門確定。已經(jīng)劃定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。

第十四條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記，但基于買賣、贈與、繼承或者征收補償?shù)确尚袨橐呀?jīng)合法占有該房屋的人，視為物業(yè)管理關(guān)系中的業(yè)主。

業(yè)主依法享有業(yè)主權(quán)利，承擔業(yè)主義務(wù)。業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由拒不履行業(yè)主義務(wù)。

第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設(shè)單位應(yīng)當在三十日內(nèi)向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）房屋以及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）共用設(shè)施設(shè)備交付使用資料；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置資料；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

建設(shè)單位未在規(guī)定期限內(nèi)報送資料的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)查詢籌備首次業(yè)主大會所需相關(guān)文件資料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當及時提供。

第十六條 符合業(yè)主大會成立條件的，經(jīng)三十名以上的業(yè)主或者占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之五以上的業(yè)主提出，可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面申請籌備業(yè)主大會。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當自接到申請之日起六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第十七條 籌備組由業(yè)主代表和建設(shè)單位、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)黨組織、轄區(qū)公安派出所、居（村）民委員會等單位代表組成。建設(shè)單位未派代表參加籌備組的，不影響籌備組的成立。

籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)應(yīng)當占籌備組總?cè)藬?shù)半數(shù)以上?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔任?；I備組中的業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在民主推薦的基礎(chǔ)上確定，業(yè)主代表應(yīng)當符合本條例有關(guān)業(yè)主委員會委員候選人資格的規(guī)定。

籌備組應(yīng)當自成立之日起七日內(nèi)將成員名單以及相關(guān)信息以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不得少于七日，同時可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

第十八條 籌備組應(yīng)當自組成之日起三個月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，籌備組應(yīng)當在五日內(nèi)向業(yè)主委員會移交籌備期間的全部資料，資料移交后籌備組自動解散。

劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會成立條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選以及表決辦法應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加，也可以通過電子通信、互聯(lián)網(wǎng)等渠道實名參加討論和表決。

第二十條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會召集。

召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當于會議召開十五日前將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。

第二十一條 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見或者電子投票的形式。

集體討論、書面征求意見或者電子投票產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不得少于十五日。

第二十三條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員由五至十一人單數(shù)組成，實行任期制，每屆任期由管理規(guī)約確定，最長不超過五年，可連選連任。

第二十四條 業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當從熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力并符合下列條件的業(yè)主中確定：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）本人及其配偶、直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職；

（三）無擅自占用共有部分、損毀共用設(shè)施設(shè)備等行為；

（四）按時足額交納物業(yè)費，不存在欠繳維修資金及其他需要由業(yè)主共同分擔費用情況；

（五）無嚴重不良信用記錄；

（六）法律、法規(guī)及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。

第二十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以下材料報物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案：

（一）籌備組組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

（二）成立業(yè)主委員會備案表；

（三）物業(yè)基本情況；

（四）業(yè)主委員會委員名單及基本情況；

（五）管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（六）業(yè)主大會決議；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對材料齊全的，應(yīng)當在五個工作日內(nèi)予以備案。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當在備案后七日內(nèi)將備案材料抄送縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，同時將有關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地公安派出所、居（村）民委員會。

業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應(yīng)當及時辦理備案變更手續(xù)。

第二十六條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，不得從事下列行為：

（一）阻擾、抗拒業(yè)主大會行使職權(quán)；

（二）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（三）索要、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的財物；

（四）利用職務(wù)之便，要求物業(yè)服務(wù)人減免物業(yè)費或者其他費用；

（五）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（六）擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會名義作出決議，侵害業(yè)主共同利益或者擾亂正常物業(yè)管理秩序；

（七）其他侵害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

第二十七條 業(yè)主委員會委員任職期間喪失民事行為能力、不再具備業(yè)主身份或者依法被限制人身自由的，其委員資格自動終止。

業(yè)主委員會委員出現(xiàn)下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當提請業(yè)主大會罷免其委員資格：

（一）連續(xù)兩次以上缺席業(yè)主委員會會議的；

（二）不符合本條例第二十四條第二項至第六項規(guī)定情形的；

（三）出現(xiàn)本條例第二十六條規(guī)定情形的。

業(yè)主委員會未提請的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以責令業(yè)主委員會提請業(yè)主大會罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會應(yīng)當停止該委員履行職責，并向業(yè)主公示。

第二十八條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。

拒不移交的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）督促其移交，公安機關(guān)依法予以協(xié)助。

第二十九條 業(yè)主委員會任期屆滿前六個月，應(yīng)當書面告知物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當指導(dǎo)成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。換屆改選小組依照本條例第十七條規(guī)定的籌備組成員組成進行組建。

換屆改選小組成立至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人等事項組織召開業(yè)主大會會議。

第三十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，并定期向業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會委員可以按照業(yè)主大會的決定領(lǐng)取一定的津貼。工作經(jīng)費和津貼的籌集、管理、使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理相關(guān)主體合法權(quán)益，改善人民生活和工作環(huán)境，滿足人民日益增長的美好生活需要，打造共建共治共享的社會治理格局，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理，適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系，制定并落實現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策，促進智慧平安社區(qū)建設(shè)，推動物業(yè)管理規(guī)范化、市場化。

第四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人等在中國共產(chǎn)黨社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動，建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居（村）民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人議事協(xié)調(diào)機制。

引導(dǎo)和支持業(yè)主中的中共黨員通過法定程序成為業(yè)主代表、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會成員，發(fā)揮先鋒模范作用，依法履行職責。

第五條 市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門按照屬地管理原則，負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)監(jiān)督管理工作，履行下列職責：

（一）研究制定物業(yè)管理相關(guān)政策和物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理；

（三）組織和管理物業(yè)管理招標投標活動；

（四）物業(yè)服務(wù)合同備案和物業(yè)承接查驗備案；

（五）維修資金的監(jiān)督管理；

（六）協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第六條 市、縣（市、區(qū)）有關(guān)主管部門依據(jù)職責分工，共同做好物業(yè)監(jiān)督管理工作：

（一）民政部門負責指導(dǎo)無物業(yè)管理的小區(qū)依托居（村）民委員會實行自治管理；

（二）行政審批主管部門負責物業(yè)服務(wù)用房、加裝電梯、電動車充電等項目的規(guī)劃及調(diào)整變更管理，協(xié)助開展物業(yè)管理區(qū)域劃分；

（三）城市管理綜合行政執(zhí)法部門負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽，占用和毀壞綠地，擅自伐移樹木，私自張貼廣告等違法違規(guī)行為；依法對擅自改變建筑物、構(gòu)筑物以及其他設(shè)施的用途、形式、色彩或者材質(zhì)，擅自改變房屋外立面，私搭亂建，餐飲服務(wù)業(yè)油煙污染等違法違規(guī)行為實施行政處罰；

（四）市場監(jiān)督管理部門負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事無照經(jīng)營的行為；負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、鍋爐等特種設(shè)備的安全監(jiān)察工作，查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用等方面的違法違規(guī)行為；負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查工作，依法查處各類價格違法違規(guī)行為;

（五）公安機關(guān)負責開展社區(qū)警務(wù)工作，加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安防范，對監(jiān)控安防等開展監(jiān)督檢查，查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法違規(guī)行為;

（六）生態(tài)環(huán)境主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護監(jiān)督管理工作；

（七）價格主管部門會同相關(guān)部門負責實行政府指導(dǎo)價物業(yè)服務(wù)收費標準的制定與調(diào)整；

（八）衛(wèi)生健康主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)傳染病防治、生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督；

（九）其他有關(guān)主管部門按照各自職責做好物業(yè)監(jiān)督管理相關(guān)工作。

第七條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）履行下列物業(yè)監(jiān)督管理職責：

（一）組織和指導(dǎo)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，組建物業(yè)管理委員會，組織和指導(dǎo)業(yè)主委員會換屆改選，負責業(yè)主委員會備案；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責；

（三）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，對物業(yè)服務(wù)實施情況開展監(jiān)督檢查；

（四）建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機制，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛；

（五）負責物業(yè)檔案管理，協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項目經(jīng)理信用信息采集和核查工作；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

居（村）民委員會協(xié)助和配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)監(jiān)督管理相關(guān)工作，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人的日常工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第八條 未成立業(yè)主大會、業(yè)主大會未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會不能正常履行職責的物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責組建物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會成員由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、居（村）民委員會、業(yè)主和物業(yè)使用人代表等組成。

物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題，并推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責，與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)后解散。

第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，依法制定和組織實施自律性規(guī)范，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)解物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，協(xié)助住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門開展物業(yè)監(jiān)督管理相關(guān)工作，促進行業(yè)健康發(fā)展。

第十條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當加強居（村）民委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主委員會委員和物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)人員的培訓(xùn)工作，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，所需費用納入同級財政預(yù)算。

第十一條 本市建立健全調(diào)解與仲裁、訴訟相結(jié)合的物業(yè)糾紛多元化解決機制。

人民調(diào)解組織負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛的排查調(diào)解工作，監(jiān)督調(diào)解協(xié)議的執(zhí)行，督促當事人履行約定的義務(wù)。司法行政部門指導(dǎo)人民調(diào)解組織做好物業(yè)糾紛人民調(diào)解工作，會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門推動建立物業(yè)糾紛人民調(diào)解組織，履行物業(yè)糾紛調(diào)解職能；指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會推動建立行業(yè)性調(diào)解組織。人民法院審理物業(yè)糾紛案件，應(yīng)當根據(jù)自愿合法原則，做好訴前和訴訟中調(diào)解工作，引導(dǎo)當事人通過調(diào)解方式解決糾紛。

人民法院和仲裁機構(gòu)依法建立物業(yè)糾紛案件快速處理機制，引導(dǎo)物業(yè)管理相關(guān)主體運用法律手段，及時解決物業(yè)糾紛。

第十二條 物業(yè)管理委員會、業(yè)主大會和業(yè)主委員會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)，開展物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等評估活動。

第六十五條 本條例關(guān)于縣（市、區(qū)）人民政府的規(guī)定，適用于衡水市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會和濱湖新區(qū)管委會。

第六十六條 本條例自2021年3月1日起施行。

《瀘州市物業(yè)管理條例》開展立法聽證

《瀘州市物業(yè)管理條例》 《瀘州市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》 12月1日起開始實施

2100433B

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