沈陽市建設(shè)工程施工分包管理辦法合同管理

第六條分包工程發(fā)包人和建設(shè)單位應當依法簽訂施工合同，并按照合同約定的施工范圍、工程量履行義務(wù)。合同文本應當使用國家有關(guān)部門統(tǒng)一制發(fā)的示范文本。

第七條分包工程發(fā)包人和分包工程承包人應當依法簽訂分包合同。分包合同應當明確約定分包工程名稱、承包范圍、合同價款、工期、質(zhì)量標準、支付工程款和勞務(wù)工資的時間、結(jié)算方式及保證按期支付的相應措施。

第八條分包工程發(fā)包人應當在簽訂施工合同和簽訂分包合同后7個工作日內(nèi)，按規(guī)定將合同文本報送建設(shè)行政主管部門備案。合同內(nèi)容發(fā)生價格、工期、支付方式等重大變更的，應當在簽訂變更協(xié)議后7個工作日內(nèi)報送原備案機關(guān)備案。

第九條分包工程發(fā)包人應當在工程項目上設(shè)立合同管理人員，負責合同檔案管理和工程量結(jié)算，合同管理人員應當持有《全國建設(shè)工程造價員資格證書》。

第十條分包工程承包人應當按照合同的約定對其承包的工程向分包工程發(fā)包人負責。分包工程承包人就分包工程對建設(shè)單位承擔連帶責任

第一條為了維護建筑市場秩序，規(guī)范建設(shè)工程施工分包活動，保證工程質(zhì)量和施工安全，保障農(nóng)民工和其他勞動者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國勞動合同法》等相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條凡在本市行政區(qū)域內(nèi)，從事建設(shè)工程施工分包活動，實施對建設(shè)工程施工分包的監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條市建設(shè)行政主管部門負責全市的建設(shè)工程施工分包的監(jiān)督管理工作，受其委托，其所屬的建設(shè)工程分包管理機構(gòu)具體實施全市建設(shè)工程施工分包的日常監(jiān)督管理工作；城市建設(shè)管理行政主管部門負責市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工分包的監(jiān)督管理工作

區(qū)、縣（市）建設(shè)行政主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程施工分包的監(jiān)督管理工作。

市勞動和社會保障、工商管理、安全監(jiān)督、城市管理行政執(zhí)法等有關(guān)行政管理部門應當配合做好建設(shè)工程施工分包管理工作

第四條本辦法所稱建設(shè)工程施工分包，是指建筑業(yè)企業(yè)將其所承包的房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程中的非主體結(jié)構(gòu)工程或者勞務(wù)作業(yè)發(fā)包給其他建筑業(yè)企業(yè)完成的活動。建設(shè)工程施工分包分為專業(yè)工程分包和勞務(wù)作業(yè)分包。

本辦法所稱專業(yè)工程分包，是指施工總承包企業(yè)將其所承包工程中的非主體結(jié)構(gòu)工程發(fā)包給具有相應資質(zhì)的專業(yè)承包企業(yè)完成的活動。在專業(yè)工程分包活動中，施工總承包企業(yè)是分包工程發(fā)包人，專業(yè)承包企業(yè)是分包工程承包人。

本辦法所稱勞務(wù)作業(yè)分包，是指施工總承包企業(yè)或者專業(yè)承包企業(yè)將其所承包工程中的勞務(wù)作業(yè)發(fā)包給勞務(wù)分包企業(yè)完成的活動。在勞務(wù)作業(yè)分包活動中，施工總承包企業(yè)或者專業(yè)承包企業(yè)是分包工程發(fā)包人，勞務(wù)分包企業(yè)是分包工程承包人

本辦法所稱勞務(wù)作業(yè)，是指砌筑、抹灰、木工、鋼筋、混凝土、腳手架、油漆、石制作、模板、焊接、水暖電安裝、鈑金、架線等類別的施工作業(yè)

第五條建設(shè)工程施工專業(yè)分包和勞務(wù)分包活動，應當進入建設(shè)工程交易市場公開交易。沈陽建設(shè)工程信息網(wǎng)應當及時發(fā)布建設(shè)工程施工專業(yè)分包和勞務(wù)分包的有關(guān)信息，為建設(shè)工程施工分包活動和施工企業(yè)服務(wù)。

第十一條分包工程承包人應當具有相應的資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬分包工程業(yè)務(wù)。

嚴禁個人承攬分包工程業(yè)務(wù)。

第十二條專業(yè)工程分包除在施工總承包合同中另有約定外，應當經(jīng)建設(shè)單位的認可；專業(yè)承包企業(yè)應當自行完成所承包的專業(yè)工程。勞務(wù)分包企業(yè)應當自行完成所承包的勞務(wù)作業(yè)。

第十三條分包工程發(fā)包人義務(wù)：

（一）負責施工現(xiàn)場的組織協(xié)調(diào)工作，負責分包工程質(zhì)量、施工現(xiàn)場安全管理工作；

（二）負責對分包工程承包人的業(yè)績、市場行為進行考核評定；

（三）負責提供施工條件，及時結(jié)算工程款和勞務(wù)工資，并對分包工程承包人的勞務(wù)工資發(fā)放進行監(jiān)督；

（四）負責施工合同和分包合同的備案工作。

第十四條分包工程承包人義務(wù)：

（一）服從分包工程發(fā)包人對施工現(xiàn)場的組織協(xié)調(diào)，接受分包工程發(fā)包人對分包工程質(zhì)量、施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)的管理；

（二）分包工程的施工組織設(shè)計和施工安全方案報分包工程發(fā)包人備案。

第十五條分包工程發(fā)包人應當設(shè)立項目管理機構(gòu)，組織管理所承包工程的施工活動。

項目管理機構(gòu)的組成人員應當與招標文件相符，其中項目經(jīng)理、項目工程師、技術(shù)員、項目工長、核算負責人、質(zhì)量管理人員、安全管理人員、水暖和電氣技術(shù)負責人應當是與本單位有合法的勞動合同和社會保險關(guān)系的人員。

工程監(jiān)理人員負責對項目管理機構(gòu)的組成人員進行監(jiān)督考核。

第十六條在建設(shè)工程施工分包活動中，禁止下列轉(zhuǎn)包、違法分包行為：

（一）分包工程發(fā)包人未履行施工總承包合同約定，將其承包的全部工程發(fā)包給他人的；

（二）分包工程發(fā)包人將其承包的工程肢解后以分包的名義發(fā)包給他人的；

（三）分包工程發(fā)包人將主體結(jié)構(gòu)工程使用的鋼材、木材、水泥、商品混凝土等建筑材料、建筑構(gòu)配件由分包單位采購的；

（四）在主體結(jié)構(gòu)工程施工中，施工總承包企業(yè)未使用自行購置或租賃的塔吊、升降機等大型機具和主要施工設(shè)備的；

（五）分包工程發(fā)包人將工程分包后，未在施工現(xiàn)場設(shè)立項目管理機構(gòu)和派駐相應人員，并未對該工程的施工活動進行組織管理的；

（六）分包工程發(fā)包人雖然未將其承包的工程進行分包，但其施工現(xiàn)場的項目管理機構(gòu)的組成人員，是與本單位沒有合法勞動和社會保險關(guān)系的人員的；

（七）分包工程發(fā)包人將專業(yè)工程或者勞務(wù)作業(yè)分包給不具備相應資質(zhì)條件的分包工程承包人的；

（八）施工總承包合同中未有約定，又未經(jīng)建設(shè)單位認可，分包工程發(fā)包人將承包工程中部分專業(yè)工程分包給他人的；

（九）施工總承包、專業(yè)承包企業(yè)直接雇用勞務(wù)人員，未簽訂勞動合同的或者未辦理養(yǎng)老、工傷、醫(yī)療等社會保險的；

（十）施工總承包、專業(yè)承包企業(yè)直接與個人簽訂勞務(wù)作業(yè)承包合同的；

（十一）在施工總承包合同中已經(jīng)明確由分包工程發(fā)包人承建的工程項目，建設(shè)單位直接與分包工程承包人簽訂分包合同的；

（十二）建設(shè)單位雖未與分包工程承包人簽訂分包合同，但直接與其結(jié)算工程款的；

（十三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他違法行為。

第十七條勞務(wù)分包企業(yè)應當依法和與其建立勞動關(guān)系的勞動者簽訂書面勞動合同。勞動合同中應當對勞動合同期限、工作崗位、勞動報酬、勞動保護、勞動條件，以及違反勞動合同的責任等內(nèi)容做出明確的約定。

第十八條勞務(wù)分包企業(yè)應當對勞務(wù)人員進行安全知識、法律法規(guī)等內(nèi)容的引導性培訓和職業(yè)技能培訓。在技術(shù)崗位作業(yè)的勞務(wù)人員，應當持有“職業(yè)資格證書”或“職業(yè)技能崗位證書”。

第十九條勞務(wù)分包企業(yè)應當依法為與其建立勞動關(guān)系的勞動者辦理養(yǎng)老、工傷、醫(yī)療等社會保險，繳納社會保險費。

第二十條勞務(wù)分包企業(yè)應當按時足額支付勞務(wù)人員的工資，不得克扣或者拖欠勞務(wù)人員的工資。

第二十一條違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由有關(guān)行政主管部門按照相關(guān)職能予以處罰：

（一）分包工程發(fā)包人未簽訂合同、簽訂合同后未備案或者合同變更后未備案的，責令限期改正，并處5000元以下罰款；

（二）分包工程發(fā)包人未在工程項目上設(shè)立合同管理人員，責令限期改正，并處5000元以下罰款；

（三）分包工程承包人未取得建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)承接分包工程的，責令改正，沒收非法所得，并處工程合同價款2%以上4%以下的罰款；

（四）在施工分包活動中，有本辦法規(guī)定所列轉(zhuǎn)包、違法分包行為之一的，處工程合同價款0"para" label-module="para">

第二十二條違反本辦法規(guī)定，利用建設(shè)工程施工分包合同危害國家利益和社會公共利益的，由工商行政管理部門依法予以處罰。

第二十三條違反本辦法有關(guān)勞務(wù)用工管理規(guī)定的，由勞動和社會保障行政主管部門依法予以處罰。

第二十四條違反本辦法規(guī)定，除按上述有關(guān)條款處罰外，有關(guān)行政主管部門應當將有關(guān)分包工程發(fā)包人、分包工程承包人的建筑業(yè)不良行為予以記錄和向社會公示。

第二十五條當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議，或者直接向人民法院提起行政訴訟。逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行行政處罰決定的，由做出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

第二十六條有關(guān)行政管理人員在建設(shè)工程施工分包管理活動中玩忽職守、濫用職權(quán)的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

文件原文

第一條 為了規(guī)范建設(shè)工程施工分包招標投標活動，維護建筑市場秩序，保證工程質(zhì)量和施工安全，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國招標投標法》、建設(shè)部《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工分包管理辦法》、《北京市建設(shè)工程招標投標監(jiān)督管理規(guī)定》等有關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。

第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)進行建設(shè)工程施工分包招標投標活動及實施監(jiān)督管理，適用本辦法。

本辦法所稱建設(shè)工程，是指各類房屋建筑及其附屬設(shè)施和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝工程、室內(nèi)外裝修工程，以及市政基礎(chǔ)設(shè)施工程。

第三條 本辦法所稱建設(shè)工程施工分包，是指建筑業(yè)企業(yè)將其所承包的建設(shè)工程施工中的專業(yè)工程或者勞務(wù)作業(yè)依法發(fā)包給其它建筑業(yè)企業(yè)完成的活動。

第四條 建設(shè)工程施工分包分為專業(yè)工程分包和勞務(wù)作業(yè)分包。

專業(yè)工程分包是指施工總承包企業(yè)將其所承包工程中的專業(yè)工程發(fā)包給具有相應專業(yè)承包資質(zhì)企業(yè)完成的活動。

勞務(wù)作業(yè)分包是指施工總承包企業(yè)或者專業(yè)承包企業(yè)將其承包工程中的勞務(wù)作業(yè)發(fā)包給具有相應資質(zhì)的勞務(wù)作業(yè)分包企業(yè)完成的活動。

第五條 建設(shè)工程施工分包招標的招標范圍和規(guī)模標準，參照《北京市工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》（市政府89號令）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

建設(shè)工程施工總承包進行招標的，其施工分包達到下列規(guī)模標準的，應當進行招標：

（一）專業(yè)工程分包施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的；

（二）專業(yè)工程分包施工單項合同估算價在200萬元人民幣以下，但工程項目中政府投資或者融資在100萬元人民幣以上的；

（三）勞務(wù)作業(yè)分包施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上的。

第六條 任何單位和個人不得將應當進行施工分包招標的項目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標。

第七條 北京市建設(shè)委員會（以下簡稱市建委）負責本市建設(shè)工程施工分包招標投標活動的監(jiān)督管理。

區(qū)、縣建設(shè)委員會（以下簡稱區(qū)、縣建委）依據(jù)職責，負責對本行政區(qū)域內(nèi)的相關(guān)建設(shè)工程施工分包招標投標活動進行監(jiān)督管理。

市建委或者區(qū)、縣建委可以依據(jù)建設(shè)部和本市有關(guān)規(guī)章規(guī)定，委托建設(shè)工程招標投標管理機構(gòu)負責建設(shè)工程施工分包招標投標的日常監(jiān)督工作。

第八條 建設(shè)單位不得直接指定施工分包工程的承包人，任何單位和個人不得對依法實施的分包工程招標投標活動進行干預。

第九條 專業(yè)工程分包招標應當在施工總承包中標后進行。專業(yè)工程分包應當在施工總承包合同中進行約定，未約定的必須經(jīng)建設(shè)單位書面認可。

勞務(wù)作業(yè)分包招標應當在施工總承包或?qū)I(yè)工程承包中標后進行。

第十條 建設(shè)工程施工分包招標投標活動應當在有形建筑市場內(nèi)進行。

第十一條 建設(shè)工程施工分包招標方式分為公開招標和邀請招標。

專業(yè)工程分包的招標方式應當與施工總承包招標方式一致。

勞務(wù)作業(yè)分包的招標方式由招標人自行確定。

招標人應當在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書5個工作日前將招標方式抄報市建委或者區(qū)、縣建委。

第十二條 建設(shè)工程施工分包招標組織形式分為自行招標和委托招標。建設(shè)工程施工分包的招標人可以自行辦理招標事宜，也可以委托具有相應資質(zhì)等級的招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。專業(yè)工程分包招標人自行辦理招標事宜的，應當辦理自行招標備案。勞務(wù)作業(yè)分包招標人自行辦理招標事宜的，可以不辦理自行招標備案。

第十三條 建設(shè)工程施工分包招標公告應當在國家或者本市指定的媒介發(fā)布。

第十四條 建設(shè)工程施工分包投標人必須具有相應的專業(yè)承包企業(yè)資質(zhì)或者勞務(wù)分包企業(yè)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)參加投標。

禁止個人承攬勞務(wù)分包作業(yè)。

第十五條 招標人對投標人進行資格預審的，應當根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)、特點和要求，編制資格預審的條件和方法，并在招標公告或者資格預審公告中載明。

招標人擬限制投標人數(shù)量的，應當在招標公告或者資格預審公告中載明預審后投標人的數(shù)量，并按照招標公告或者資格預審公告中載明的資格預審的條件和方法選擇投標人。招標公告或者資格預審公告中沒有載明預審后投標人數(shù)量的，招標人不得限制符合資格預審條件的投標人投標。

第十六條 資格審查應當主要審查潛在投標人或者投標人是否符合下列資格條件：

（一）具有獨立訂立合同的權(quán)利；

（二）具有履行合同的能力，包括資質(zhì)等級、安全生產(chǎn)許可證，專業(yè)、技術(shù)資格和能力，資金、設(shè)備和其它物質(zhì)設(shè)施狀況，管理能力，經(jīng)驗、信譽和相應的從業(yè)人員，來京施工企業(yè)已辦理資質(zhì)監(jiān)督備案；

（三）沒有處于被責令停業(yè)，投標資格被取消，財產(chǎn)被接管、凍結(jié)，破產(chǎn)狀態(tài)；

（四）在最近三年內(nèi)沒有騙取中標和嚴重違約及重大工程質(zhì)量問題；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他資格條件。

第十七條 施工分包招標人應當依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及招標項目的特點和需要編制招標文件。招標人應當在招標文件發(fā)出的同時向市建委或者區(qū)、縣建委備案。招標人對己發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當以書面形式通知所有招標文件的收受人，并同時向市建委或者區(qū)、縣建委備案。

第十八條 專業(yè)工程分包評標委員會由招標人依法組建。評標委員會由招標人熟悉相關(guān)業(yè)務(wù)的代表，以及有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)。評標專家應從市評標專家?guī)熘谐槿?，人?shù)不得少于評標委員會成員的三分之二。

勞務(wù)作業(yè)分包評標委員會由招標人組建。評標委員會由招標人熟悉相關(guān)業(yè)務(wù)的代表和勞務(wù)作業(yè)分包評標專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，勞務(wù)作業(yè)分包評標專家人數(shù)不得少于評標委員會成員的三分之二。勞務(wù)作業(yè)分包評標專家納入市建委評標專家?guī)?，實行備案管理?

評標委員會應當根據(jù)招標文件規(guī)定的評標標準和方法，對投標文件進行系統(tǒng)的評審和比較。招標文件中沒有規(guī)定的標準和方法不得作為評標的依據(jù)。

第十九條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審意見，并按照招標文件中規(guī)定的評標方法推薦一至三名中標候選人，并標明排列順序。招標人根據(jù)評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人確定中標人。

應當進行施工分包招標的項目，招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定的中標人放棄中標、因不可抗力提出不能履行合同或者招標文件規(guī)定應當提交履約保證金而在規(guī)定的期限內(nèi)未能提交的，招標人可以依序確定其它中標候選人為中標人。

第二十條 依法必須進行招標的施工分包，招標人應當在確定中標人之日起15日內(nèi)，向市建委或區(qū)、縣建委提交招標投標情況書面報告。書面報告應包括下列內(nèi)容：

（一）招標投標的基本情況。包括：招標范圍、招標方式、資格審查情況、開標、評標過程和確定中標人的理由等。

（二）相關(guān)的文件材料。包括：招標公告或者投標邀請書、投標報名表、資格預審文件和資格預審結(jié)果、招標文件、評標委員會成員名單和評標報告、中標結(jié)果及中標人的投標文件。

前款第（二）項中己按照本規(guī)定辦理備案的文件材料，不再重復提交。

第二十一條 招標人應當在市建委或者區(qū)、縣建委收到招標投標書面情況報告之日起5個工作日內(nèi)在有形建筑市場對中標結(jié)果進行公告。在招標投標活動中沒有違法行為的，招標人可以向中標人發(fā)出中標通知書，并將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。

第二十二條 建設(shè)工程施工分包的招標人和中標人應當在中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)依法訂立書面合同，招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標人應當在訂立合同后7個工作日內(nèi)，將合同送市建委或者區(qū)、縣建委備案。

第二十三條 招標文件要求中標人提交履約擔保的，中標人應當提交。招標人應當同時向中標人提交工程款支付擔保。

第二十四條 施工分包招標投標投訴，由市建委或者區(qū)縣建委受理，并依據(jù)《工程建設(shè)項目招標投標活動投訴處理辦法》（國家發(fā)改委等七部委11號令）處理。

第二十五條 工程項目監(jiān)理單位發(fā)現(xiàn)應當進行招標而未招標的專業(yè)分包和勞務(wù)作業(yè)分包工程，應當告知工程總承包企業(yè)或者專業(yè)承包企業(yè)辦理施工分包工程招標投標手續(xù)。對仍不履行分包工程招標投標手續(xù)的企業(yè)，監(jiān)理單位應將該情況向市建委或者區(qū)、縣建委報告。

第二十六條 違反本規(guī)定應當予以處罰的，由市建委或者區(qū)、縣建委按照《中華人民共和國招標投標法》、《北京市招標投標條例》等法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定處理，并將違法行為記入招標投標活動違法行為記錄系統(tǒng)。

第二十七條 本辦法《北京市建設(shè)工程施工分包招標投標管理辦法 》自2005年3月1日起施行?！侗本┦薪ㄔO(shè)工程專業(yè)與勞務(wù)發(fā)包承包交易管理規(guī)定》（京建法[2000]606號）中有關(guān)施工分包招標投標規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。

沈陽市住宅小區(qū)管理辦法

（沈陽市人民政府關(guān)于印發(fā)沈陽市住宅小區(qū)管理辦法的通知，沈政發(fā)[1994]35號， 各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各部門：現(xiàn)將《沈陽市住宅小區(qū)管理辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。沈陽市人民政府，一九九四年九月八日。）

第一章　總則

第一條　為加強住宅小區(qū)的管理，保障房屋和公用設(shè)施的合理使用，維護住宅小區(qū)的公共秩序，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱住宅小區(qū)，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以住宅為主體，具備相應的配套設(shè)施，建筑面積在2萬平方米以上的居民生活區(qū)（含區(qū)域內(nèi)的非住宅房屋）。

第三條　住宅小區(qū)的管理以居民自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合為原則，實行社會化、專業(yè)化管理。

第四條　產(chǎn)權(quán)人和使用人有參與住宅小區(qū)管理的權(quán)利和遵守住宅小區(qū)公共秩序的義務(wù)。

第五條　市房產(chǎn)管理部門是本市住宅小區(qū)管理工作的行政主管部門，負責全市住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調(diào)、業(yè)務(wù)指導，統(tǒng)一制定有關(guān)住宅小區(qū)管理的具體政策及管理標準，并對住宅小區(qū)管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)工作進行監(jiān)督檢查。各區(qū)房產(chǎn)管理部門是本區(qū)住宅小區(qū)管理工作的業(yè)務(wù)管理部門，對住宅小區(qū)管理工作進行協(xié)調(diào)、指導和檢查。

市規(guī)劃、城建、交通、衛(wèi)生、公安、城管、郵電、供水、供電、煤氣等部門和單位按各自職責分工，加強對住宅小區(qū)的管理、監(jiān)督與指導。

各區(qū)人民政府依據(jù)國家的法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合治理，并對住宅小區(qū)管理工作實施監(jiān)督檢查。

第六條　住宅小區(qū)成立小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會），代表產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益，負責任宅小區(qū)的日常管理工作。管委會可委托物業(yè)管理企業(yè)具體實施小區(qū)管理工作。

第二章　住宅小區(qū)管理機構(gòu)與職責

第七條　住宅小區(qū)管理委員會由市、區(qū)房產(chǎn)管理部門負責組建。管委會由產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表、居民委員會成員及有關(guān)管理部門、服務(wù)單位派出的代表組成。

第八條　管委會的職責：

（一）制定管委會章程，維護產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益；

（二）接受住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督，并接受住宅小K所在地街道辦事處及各有關(guān)部門的監(jiān)督、檢杏和指導；

（三）通過訂立合同方式、決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的住宅小區(qū)年度管理計劃和住宅小區(qū)管理、維修、服務(wù)的重大措施；

（五）根據(jù)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理企業(yè)的日常工作和小區(qū)管理經(jīng)費的使用情況，進行檢查、監(jiān)督；

（六）根據(jù)住宅小區(qū)實際情況，制定并組織房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人簽署居民公約。

第九親　物業(yè)管理企業(yè)是指具備相應資質(zhì)條件。依法成立，具有法人資格，經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理企業(yè)實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧。

第十條　住宅小區(qū)物業(yè)管理實行公平競爭，優(yōu)勝劣汰，放開發(fā)展的原則。

第十一條　市房產(chǎn)管理部門統(tǒng)"對全市物業(yè)管理企業(yè)進行資質(zhì)審查。物業(yè)管理企業(yè)必須到工商、稅務(wù)等部門辦理證照后，方可從事經(jīng)營活動。

第十二條　物業(yè)管理企業(yè)應履行下列職責：

（一）依據(jù)物業(yè)管理合同，具體實施對小區(qū)的管理；

（二）接受管委會和產(chǎn)權(quán)人及使用人的監(jiān)督，接受房產(chǎn)管理部門、住宅小區(qū)所在地街道辦事處及其它有關(guān)部門的監(jiān)督、指導；

（三）年度管理計劃和重大的管理、維修、服務(wù)措施應提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可后實施；

（四）可以委托專營公司進行專項管理；

（五）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充住宅小區(qū)管理經(jīng)費。

第十三條　開展住宅小區(qū)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，必須與小區(qū)管委會簽訂承包管理合同。承包管理合同應報市、區(qū)房產(chǎn)管理部門備案。

第十四條　物業(yè)管理企業(yè)開展住宅小區(qū)管理業(yè)務(wù)，在小區(qū)內(nèi)負責下列事項：

（一）房屋及附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護；

（二）路燈、景點、園林綠化、害井、化糞池、道路、停車場、書報箱等公用公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護；

（三）環(huán)境衛(wèi)生保潔，窖井、化糞池的清掏清運；

（四）維護文化娛樂活動場所秩序；

（五）便民服務(wù)網(wǎng)點及車庫的管理；

（六）維護治安及交通秩序；

（七）住宅小區(qū)各類檔案的管理；

（八）承包管理合同規(guī)定的其他事項。

第十五條　物業(yè)管理企業(yè)可開展多種有償便民服務(wù)。

第十六條　住宅小區(qū)內(nèi)房屋及配套設(shè)施的維修養(yǎng)護，物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門按下列分工劃分職責：

（一）供電設(shè)施：進戶線以內(nèi)的，由物業(yè)管理企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位負責；以外的，由電業(yè)部門負責。

（二）煤氣管道：煤氣部門負責供氣安全工作。煤氣管網(wǎng)干線引向庭院的支線、室內(nèi)管線及附屬設(shè)施（煤氣表除外）由煤氣部門負責，產(chǎn)權(quán)單位承擔費用。

（三）自來水管線：用戶進戶管道總水門以內(nèi)用水設(shè)施（不含水表）'由產(chǎn)權(quán)單位負責；以外的，由自來水公司負責。

（四）下水管道：小區(qū)紅線內(nèi)化糞池及管線（不合市政管線），由物業(yè)管理企業(yè)負責；以外的，由市政部門負責。

（五）電信管線：樓內(nèi)電話預埋管線由產(chǎn)權(quán)單位負責，其它管線由電信部門負責。

（六）供暖管線：由供暖部門負責。

（七）環(huán)衛(wèi)設(shè)施及垃圾清運由環(huán)衛(wèi)部門負責。

小區(qū)管委會可直接或委托物業(yè)管理企業(yè)組織協(xié)調(diào)專業(yè)單位及時進行維修養(yǎng)護。專業(yè)單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)有償代行維修養(yǎng)護（煤氣設(shè)施除外）。

第三章　住宅小區(qū)房屋及設(shè)施的使用與維護

第十七條　居民使用房屋，應遵守下列規(guī)定：

（一）未經(jīng)市、區(qū)房產(chǎn)管理部門批準，不得改變房屋格局、外貌和用途

（二）不得對房屋的內(nèi)外墻、梁柱、樓板、陽臺、屋面及樓梯間鑿、拆、搭、占；

（三）不得利用房屋從事危害公共利益的活動。

第十八條　住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自占用、挖掘道路和綠地，攀折花木；

（二）占用公共場地，損壞住宅小區(qū)公共公益設(shè)施；

（三）亂拋垃圾、雜物；

（四）違章建房，亂搭、亂貼、亂掛等；

（五）攀、劃、涂、抹園林藝術(shù)雕塑；

（六）聚眾喧鬧；

（七）飼養(yǎng)禽畜；

（八）隨意停放車輛；

（九）排放或堆放有毒有害物品等。

第十九條　住宅小區(qū)內(nèi)的房屋維修責任，按下列規(guī)定劃分：

（一）承租國有房屋的，由物業(yè)管理企業(yè)負責維修；

（二）單位產(chǎn)權(quán)房屋委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理的，由物業(yè)管理企業(yè)組織維修，房屋發(fā)生大、中修項目，按實際結(jié)算，由產(chǎn)權(quán)單位另行支付；

（三）個人全價購買商品房的，公共部位及公共公益設(shè)施，由產(chǎn)權(quán)入委托物業(yè)管理企業(yè)負責維修，其余部門由個人負責維修；

（四）居民按住房制度改革政策購買的新、舊公有住房，公共部位及公共公益設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負責維修，其余部位由個人負責維修；

（五）動遷戶以商品房價格購買的增加面積房屋，公共部位及公用設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)負責維修，其余部位由個人負責維修。凡物業(yè)管理企業(yè)負責維修的，其費用從房租和公共部位維修費中支出。個人負責維修部分，可有償委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修。

第二十條　凡房屋及附屬設(shè)施可能危及毗連房屋安全及公共安全的，責任人應及時進行修繕。經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)通知后，在限期內(nèi)未進行修繕的，由物業(yè)管理企業(yè)修繕，所發(fā)生的費用，由責任人承擔。

第二十一條　確屬為完善公共公益設(shè)施在小區(qū)內(nèi)增建房屋的，須經(jīng)管委會同意并由市規(guī)劃部門審批后，方可建設(shè)。

第四章　住宅小區(qū)的驗收與接管

第二十二條　住宅小區(qū)的房屋及公共公益配套設(shè)施必須統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設(shè)。

第二十三條　住宅小區(qū)工程竣工后，應嚴格按規(guī)定進行驗收，驗收合格后方可進住。

第二十四條　開發(fā)建設(shè)單位應在移交住宅小區(qū)時，向小區(qū)管委會提供小區(qū)總建筑面積o．2%以上的小區(qū)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬國家所有。

第二十五條　移交住宅小區(qū)時，開發(fā)建設(shè)單位應向管委會或前期管理單位移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)的有關(guān)資料：

（一）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）房屋設(shè)備和配套設(shè)施的竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)圖；

（四）其它必要的資料。

第二十六條　住宅小區(qū)在居民進住至住宅小區(qū)管委會成立前，由市房產(chǎn)管理部門臨時指定物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理。管委會成立后，小區(qū)管理工作由前期管理單位移交管委會。管委會選聘物業(yè)管理企業(yè)時，可優(yōu)先聘用進行前期管理的物業(yè)管理企業(yè)。

第五章　住宅小區(qū)管理經(jīng)費的來源和使用

第二十七條　新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，應按建筑面積每平方米5元的標準，向市住宅建設(shè)管理部門交納住宅小區(qū)管理啟動基金，該項基金計入建設(shè)成本，并及時劃轉(zhuǎn)到市房產(chǎn)管理部門。

第二十八條　住宅小區(qū)管理啟動基金由市房產(chǎn)管理部門設(shè)專帳統(tǒng)一管理，統(tǒng)一安排使用。其中50%作為新建住宅小區(qū)管理啟動經(jīng)費，50%作為已交付使用住宅小區(qū)的管理啟動經(jīng)費。

第二十九條　房地產(chǎn)開發(fā)公司按住宅小區(qū)總建筑面積0.5%的比例并以成本價，向管委會提供商服用房，產(chǎn)權(quán)歸國家所有，撥用給小區(qū)管委會經(jīng)營使用，其經(jīng)營收入全部用于住宅小區(qū)管理。

第三十條　住宅小區(qū)內(nèi)單位白管房屋（含單位用房），按建筑面積每平方米每年1．50元的標準，向管委會交納住宅小區(qū)管理費。

第三十一條　住宅小區(qū)內(nèi)直管住宅房屋和單位托管房屋，按租金實收額劃出5%，作為住宅小區(qū)管理經(jīng)費。

第三十二條　住宅小區(qū)管理經(jīng)費可由小區(qū)管委會委托物業(yè)管理企業(yè)收取。

第三十三條　物業(yè)管理企業(yè)可按物業(yè)管理合同，向居民收取住宅小區(qū)管理服務(wù)費。其收費標準是：

（一）一室戶每月交納5元；

（二）二室戶每月交納6元；

（三）三室戶每月交納7元；

（四）四室戶及四室以上戶型每月交納8元。

第三十四條　房屋租金、公用部分維修費、供水加壓費、采暖費，仍按規(guī)定執(zhí)行。

第三十五條　小區(qū)管理經(jīng)費用于住宅小區(qū)公共公益設(shè)施的經(jīng)常性維護、保養(yǎng)和住宅小區(qū)管理的日常支出，不得挪作他用。

第三十六條　住宅小區(qū)各項管理經(jīng)費的收支情況，每半年向居民公布1次，接受居民的監(jiān)督。

第六章　罰則

第三十七條　產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本力、法第十七條、第十八條規(guī)定的，由小區(qū)管委會委托物業(yè)管理企業(yè)予以制止、批評教育、責令恢復原狀并賠償損失。

第三十八條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由管委會制止，并責令限期改正，情節(jié)嚴重的，由市、區(qū)房產(chǎn)管理部門予以警告、責令限期改正、賠償損失，直至取消物業(yè)管理資格：

（一）房屋及公共公益設(shè)施修繕不及時的；

（二）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

（三）私搭亂建，改變房屋和公共公益設(shè)施用途的；

（四）違反物業(yè)管理合同及違反本管理辦法規(guī)定的。

第三十九條　開發(fā)建設(shè)單位末按規(guī)定移交工程、末向小區(qū)提供管理用房或劃撥管理經(jīng)費的，由市房產(chǎn)管理部門會同有關(guān)部門責令其限期履行。

第四十條　擅自將住宅小區(qū)管理經(jīng)費挪作它用的，由市、區(qū)房產(chǎn)管理部門責令改正，對責任者予以行政處罰。構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。

第四十一條　對拒絕交納各項應交費用的居民，物業(yè)管理企業(yè)可責令其限期交納。逾期不交納者，物業(yè)管理企業(yè)可采取停止供電、供水、供氣等措施，但應提前5天書面通知當事人。

第七章　附則

第四十二條　城市規(guī)劃區(qū)以外的縣（市）、區(qū)居民生活區(qū)及2萬平方米以下住宅組團的管理工作，可參照本辦法執(zhí)行。

第四十三條　本辦法實施當中的具體問題，由市房產(chǎn)管理局負責解釋。

第四十四條　本辦法自發(fā)布之日起施行。原《沈陽市住宅小區(qū)管理暫行辦法》（沈政發(fā)1990）62號）即行廢止。

沈陽市人民政府令　第62號

《沈陽市直管公房管理辦法》業(yè)經(jīng)2016年10月13日市人民政府第38次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予以發(fā)布，自2017年1月1日起施行。

市長：潘利國

2016年10月21日