土地登記代理機(jī)構(gòu)與代理人關(guān)系

土地登記代理機(jī)構(gòu)是土地登記代理人執(zhí)業(yè)的場所，是土地登記代理人執(zhí)業(yè)活動的組織機(jī)構(gòu)，兩者間存在如下關(guān)系：

第一，土地登記代理人與土地登記代理機(jī)構(gòu)之間有執(zhí)業(yè)關(guān)系。一方面，土地登記代理人從事代理活動必須以土地登記代理機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行，不能以個人的名義進(jìn)行；另一方面，土地登記代理機(jī)構(gòu)必須是由土地登記代理人組成的。

第二，土地登記代理機(jī)構(gòu)與土地登記代理人之間有法律責(zé)任關(guān)系。一方面，土地登記代理人在執(zhí)業(yè)活動中由于故意或過失給委托人造成損失的，由土地登記代理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承擔(dān)責(zé)任，土地登記代理機(jī)構(gòu)向委托人進(jìn)行賠償后，可以對承辦該業(yè)務(wù)的土地登記代理人進(jìn)行追償；另一方面，由于委托人的故意或過失給土地登記代理機(jī)構(gòu)或土地登記代理人造成損失的，應(yīng)由土地登記代理機(jī)構(gòu)向委托人提出賠償請求，委托人向土地登記代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行賠償后，再由土地登記代理機(jī)構(gòu)向土地登記代理人的損失進(jìn)行補(bǔ)償。

第三，土地登記代理機(jī)構(gòu)與土地登記代理人之間有經(jīng)濟(jì)關(guān)系。由于土地登記代理業(yè)務(wù)是由土地登記代理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接的，土地登記代理合同是在委托人與土地登記代理機(jī)構(gòu)之間簽訂的。因此，由土地登記代理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一向委托人收取傭金，并由土地登記代理機(jī)構(gòu)出具發(fā)票。土地登記代理機(jī)構(gòu)收取傭金后應(yīng)按約定給予具體承接代理業(yè)務(wù)的土地登記代理人報酬，報酬的形式可以由機(jī)構(gòu)與土地登記代理人協(xié)商確定。

土地行政主管部門對土地登記代理機(jī)構(gòu)加強(qiáng)管理，實(shí)施監(jiān)督。

(一)實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證管理

根據(jù)《土地登記規(guī)則》第三十二條的規(guī)定，國家對土地登記代理機(jī)構(gòu)實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證制度。具備下列條件的機(jī)構(gòu)可以申請土地登記代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)認(rèn)證：

(1)具有獨(dú)立法人資格的土地登記代理機(jī)構(gòu)或土地中介機(jī)構(gòu)；

(2)注冊資金50萬元以上；

(3)有3名以上取得土地登記代理人資格證書的專職人員。

資質(zhì)認(rèn)證須向縣級以上土地行政主管部門申請，并經(jīng)初審后，由省級土地行政主管部門統(tǒng)一報國土資源部審查后，頒發(fā)土地登記代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書。

土地登記代理機(jī)構(gòu)必須堅持業(yè)務(wù)臺賬制度，及時準(zhǔn)確地報送報表，簽訂合同規(guī)范，按國家規(guī)定合理收費(fèi)，無違法違章行為。

(二)實(shí)行年檢制度

土地行政主管部門對土地登記代理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)情況和專業(yè)人員條件每年進(jìn)行一次檢查驗證，并于每年年初公布檢查合格的土地登記代理機(jī)構(gòu)名單，檢查驗證不合格或無故不參加檢查驗證的，不得從事土地登記代理服務(wù)活動。

(三)實(shí)行動態(tài)管理

土地登記代理機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員發(fā)生變動，應(yīng)及時向主管的土地行政主管部門辦理變更手續(xù)；遺失證件的應(yīng)到原發(fā)證部門申請補(bǔ)發(fā)。嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《土地登記代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)證》、《土地登記代理人資格證》。

(四)建立財務(wù)會計制度

土地登記代理機(jī)構(gòu)應(yīng)健全財務(wù)會計制度，建立會計賬簿，編制財務(wù)報表。收取服務(wù)費(fèi)應(yīng)出具統(tǒng)一發(fā)票，經(jīng)營所得應(yīng)依法納稅。

(五)進(jìn)行監(jiān)督檢查

土地行政主管部門應(yīng)對土地登記代理機(jī)構(gòu)的經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督檢查。土地登記代理機(jī)構(gòu)應(yīng)按土地行政主管部門的要求提交業(yè)務(wù)統(tǒng)計報表，如實(shí)報告經(jīng)營情況。

土地登記代理機(jī)構(gòu)管理部門應(yīng)對代理機(jī)構(gòu)實(shí)施年度審查制度，年度審查主要審查機(jī)構(gòu)的設(shè)置情況、人員資格、執(zhí)業(yè)情況、經(jīng)營業(yè)績及執(zhí)業(yè)紀(jì)律等。

(一)土地登記代理機(jī)構(gòu)在年度審查中應(yīng)提交

(1)《營業(yè)執(zhí)照》副本；

(2)《土地登記代理人職業(yè)資格證書》；

(3)《土地登記代理機(jī)構(gòu)人員構(gòu)成表》；

(4)《土地登記代理機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況表》；

(5)《土地登記代理業(yè)務(wù)情況表》；

(6)其他材料。

(二)凡有下列情況之一的土地登記代理機(jī)構(gòu)，視為年度審查不合格

(1)未按時辦理資質(zhì)有關(guān)登記事項變更登記的；

(2)《土地登記代理人職業(yè)資格證書》持證人員數(shù)量不足的；

(3)有嚴(yán)重違法經(jīng)營行為的；

(4)逾期未辦理年審的。

對于有土地登記代理糾紛投訴現(xiàn)象，但尚未解決的，可以暫緩年審。待處理完投訴后，方可準(zhǔn)予年審。年審不合格的土地登記代理機(jī)構(gòu)責(zé)令其停止土地登記代理業(yè)務(wù)。

每年度的土地登記代理機(jī)構(gòu)年審工作結(jié)束后，土地登記代理管理部門將發(fā)布公告，向社會公布年審結(jié)果。

(一)土地登記代理機(jī)構(gòu)有以下權(quán)利

(1)享有工商行政管理部門核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的經(jīng)營權(quán)利，依法開展各項經(jīng)營活動，并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金。

(2)可向主管部門提出實(shí)施專業(yè)培訓(xùn)的要求和建議。

(3)按照國家有關(guān)規(guī)定制訂各項規(guī)章制度，并以此約束在本機(jī)構(gòu)中執(zhí)業(yè)土地登記代理人的執(zhí)業(yè)行為。

(4)由于委托人的原因，造成土地登記代理機(jī)構(gòu)或土地登記代理人經(jīng)濟(jì)損失的，有權(quán)向委托人提出賠償要求。

(5)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

(二)土地登記代理機(jī)構(gòu)有以下義務(wù)

(1)依照法律、法規(guī)和政策開展經(jīng)營活動。

(2)認(rèn)真履行土地登記代理合同，督促土地登記代理人認(rèn)真開展代理業(yè)務(wù)。

(3)維護(hù)委托人的合法權(quán)益，按照約定為委托人保守商業(yè)秘密。

(4)承擔(dān)因代理不當(dāng)造成的委托人的損失賠償。

(5)嚴(yán)格按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

(6)接受主管部門的監(jiān)督和檢查。

(7)依法繳納各項稅收和行政管理費(fèi)。

(8)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

(一)土地登記代理機(jī)構(gòu)的設(shè)立

由于我國對土地登記代理機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件還沒有明確的規(guī)定，因此可參照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章第五十七條有關(guān)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件規(guī)定來確定土地登記代理機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件：

(1)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)。

(2)有固定的服務(wù)場所。

(3)有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)。

(4)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員。

(5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

土地登記代理機(jī)構(gòu)的設(shè)立還應(yīng)符合中華人民共和國公司法、合伙機(jī)構(gòu)法、個人獨(dú)資機(jī)構(gòu)法、中外合作經(jīng)營機(jī)構(gòu)法、中外合資經(jīng)營機(jī)構(gòu)法、外商獨(dú)資經(jīng)營機(jī)構(gòu)法等法律法規(guī)及其實(shí)施細(xì)則和工商登記的規(guī)定。設(shè)立土地登記代理機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)人員的條件，應(yīng)當(dāng)由土地行政主管部門進(jìn)行審查，經(jīng)審查合格后，再辦理工商登記。

設(shè)立跨省、自治區(qū)、直轄市從事土地登記代理活動的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)符合所在地有關(guān)管理部門的規(guī)定。

(二)土地登記代理機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立

國內(nèi)土地登記代理機(jī)構(gòu)可以根據(jù)業(yè)務(wù)需要，也可在國內(nèi)其他區(qū)域或國外設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，從事土地登記代理業(yè)務(wù)。分支機(jī)構(gòu)應(yīng)有一定的經(jīng)營資金和一定數(shù)量的從業(yè)人員，持有《中華人民共和國土地登記代理人職業(yè)資格證書》的人員數(shù)量達(dá)到規(guī)定的要求。分支機(jī)構(gòu)不具有法人資格，土地登記代理機(jī)構(gòu)對其分支機(jī)構(gòu)解散后尚未清償?shù)膫鶆?wù)承擔(dān)責(zé)任。

外國土地登記代理機(jī)構(gòu)可以在中華人民共和國境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，從事土地登記代理業(yè)務(wù)。分支機(jī)構(gòu)應(yīng)有一定的經(jīng)營資金和一定數(shù)量的、中國政府承認(rèn)的并允許其在國內(nèi)執(zhí)業(yè)的從業(yè)人員，持有《中華人民共和國土地登記代理人職業(yè)資格證書》的人員數(shù)量達(dá)到規(guī)定的要求。其分支機(jī)構(gòu)不具有法人資格，外國土地登記代理機(jī)構(gòu)對其在中國境內(nèi)的分支機(jī)構(gòu)的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

設(shè)立分支機(jī)構(gòu)也應(yīng)經(jīng)過土地行政主管部門審查和工商登記，應(yīng)符合國家法律、法規(guī)和工商登記管理規(guī)定的其他條件。

(三)土地登記代理機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)的注銷

土地登記代理機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)的注銷，標(biāo)志著其主體資格的終止。注銷后的土地登記代理機(jī)構(gòu)不再有資格從事土地登記代理業(yè)務(wù)，注銷時尚未完成的土地登記代理業(yè)務(wù)應(yīng)與委托當(dāng)事人協(xié)商處理，可以轉(zhuǎn)由他人代為完成；可以終止合同賠償損失；在符合法規(guī)的前提下，經(jīng)當(dāng)事人約定，也可以用其他方法。

土地登記代理機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)的備案證書被撤銷后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)向所在地的工商行政管理部門辦理注銷登記。

土地登記代理機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)歇業(yè)或因其他原因終止代理活動的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理注銷登記后的規(guī)定期限內(nèi)向原辦理登記備案手續(xù)的土地行政主管部門辦理注銷手續(xù)。

土地登記代理人是指通過全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國土地登記代理人職業(yè)資格證書》并經(jīng)登記備案的人員。

土地登記代理人英文名稱：Land Registration Agent

取得土地登記代理人職業(yè)資格是從事土地登記代理業(yè)務(wù)和發(fā)起設(shè)立土地登記代理機(jī)構(gòu)的必備條件。

土地登記代理人職業(yè)資格考試簡介

土地登記代理制度考試依據(jù)文件

人事部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于印發(fā)<土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定>和<土地登記代理人職業(yè)資格考試實(shí)施辦法>的通知》（人發(fā)[2002]116號）。

土地登記代理制度報考條件

凡中華人民共和國公民，具備下列條件之一的，可申請參加土地登記代理人職業(yè)資格考試。

（一）取得理工、經(jīng)濟(jì)、法律類大學(xué)?？茖W(xué)歷，工作滿6年，其中從事土地登記代理相關(guān)工作滿4年。

（二）取得理工、經(jīng)濟(jì)、法律類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事土地登記代理相關(guān)工作滿2年。

（三）取得理工、經(jīng)濟(jì)、法律類雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)工作滿3年，其中從事土地登記代理相關(guān)工作滿1年。

（四）取得理工、經(jīng)濟(jì)、法律類碩士學(xué)位，工作滿2年，其中從事土地登記代理相關(guān)工作滿1年。

（五）取得理工、經(jīng)濟(jì)、法律類博士學(xué)位，從事土地登記代理相關(guān)工作滿1年。

（六）2002年12月18日前以受聘擔(dān)任高級專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人員，可免試土地權(quán)利理論與方法和地籍調(diào)查2個科目。只參加土地登記相關(guān)法律知識和土地登記代理實(shí)務(wù)2個科目的考試。

《土地登記辦法》（國土資源部令第40號）已于2008年2月1日正式施行。為切實(shí)貫徹實(shí)施《土地登記辦法》，關(guān)于貫徹實(shí)施《土地登記辦法》進(jìn)一步加強(qiáng)土地登記工作的通知，進(jìn)一步加強(qiáng)土地登記工作，規(guī)范土地登記行為，努力實(shí)現(xiàn)土地登記法制化、規(guī)范化和制度化，有關(guān)事項通知 。

一、加強(qiáng)學(xué)習(xí)和宣傳，將《土地登記辦法》貫徹落實(shí)到實(shí)處

新出臺的《土地登記辦法》，緊密結(jié)合《物權(quán)法》的貫徹實(shí)施，在土地登記程序、內(nèi)容等方面進(jìn)行了完善、創(chuàng)新，對建立有中國特色土地登記制度進(jìn)行了有益嘗試。各地要認(rèn)真組織開展學(xué)習(xí)、宣傳活動，將《土地登記辦法》貫徹落實(shí)到實(shí)處。

要認(rèn)真開展學(xué)習(xí)培訓(xùn)。重點(diǎn)組織土地登記機(jī)關(guān)、登記人員學(xué)習(xí)《土地登記辦法》的新制度、新規(guī)定、新措施，使其深刻領(lǐng)會《土地登記辦法》的基本原則，準(zhǔn)確理解條文含義，熟練掌握相關(guān)程序，提高土地登記人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。要采取分級負(fù)責(zé)的方式進(jìn)行培訓(xùn)，部重點(diǎn)開展省級培訓(xùn)，各省級國土資源管理部門要加強(qiáng)對本行政區(qū)域內(nèi)土地登記人員的培訓(xùn)。

廣泛開展宣傳活動。各地要加大宣傳力度，通過報刊、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體，采用多種形式，廣泛宣傳《土地登記辦法》，使廣大群眾了解土地登記的效力和作用，使土地權(quán)利人熟悉和了解土地登記的程序和有關(guān)要求，提高土地權(quán)利人土地登記的積極性和主動性。

實(shí)現(xiàn)土地登記工作的平穩(wěn)過渡。針對土地登記程序和登記機(jī)關(guān)職責(zé)發(fā)生的變化，各地應(yīng)加強(qiáng)研究，探索建立地籍調(diào)查與土地登記相銜接的各項工作制度，提高地籍調(diào)查專業(yè)化和社會化服務(wù)水平，確保地籍調(diào)查資料能夠滿足土地登記發(fā)證工作的需要。要積極推進(jìn)土地登記代理制度建設(shè)，探索土地登記代理機(jī)構(gòu)和人員的管理方式和方法，切實(shí)為當(dāng)事人申請土地登記提供快捷、安全的中介服務(wù)。

二、加強(qiáng)土地登記規(guī)范化管理，維護(hù)土地登記的嚴(yán)肅性和權(quán)威性

嚴(yán)格依法依規(guī)進(jìn)行土地登記，杜絕違規(guī)登記，嚴(yán)禁通過土地登記將違法用地合法化。涉及下列情形之一的，不予登記發(fā)證：土地權(quán)屬爭議未解決的；土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的；未按合同約定付清全部土地價款的；按土地價款繳納比例分割申請登記的；申請登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的；無合法用地批準(zhǔn)等土地登記申請要件的；對經(jīng)營性用地沒有按招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓的；協(xié)議出讓地價低于出讓底價的；違反規(guī)劃改變土地用途的；未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的；異議登記期間未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，申請辦理抵押登記的；查封登記解除前申請辦理抵押登記等。

嚴(yán)格執(zhí)行土地登記人員持證上崗制度。未取得部《土地登記上崗資格證》的人員，不得從事土地權(quán)屬審核和登記審查工作，不得在土地登記審批表、土地登記簿上簽字。要加強(qiáng)土地登記持證上崗人員的繼續(xù)教育，將《土地登記辦法》列為繼續(xù)教育的重要內(nèi)容?！锻恋氐怯浬蠉徺Y格證》有效期屆滿的人員，不參加繼續(xù)教育培訓(xùn)的，不得繼續(xù)從事土地權(quán)屬審核和登記審查工作。

建立土地登記人員責(zé)任追究機(jī)制。土地登記人員應(yīng)對辦理的登記工作負(fù)責(zé)，對違規(guī)操作造成錯登、漏登的，要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因違規(guī)登記造成權(quán)利人重大損失的，要追究有關(guān)人員責(zé)任。

規(guī)范使用和填寫土地登記相關(guān)文件資料?！锻恋氐怯涋k法》規(guī)定，土地登記申請書、土地登記審批表、土地登記簿、土地歸戶卡的式樣由國務(wù)院國土資源行政主管部門規(guī)定，土地權(quán)利證書由國務(wù)院國土資源行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制。各級國土資源管理部門應(yīng)嚴(yán)格按照國土資源部的規(guī)定，使用和填寫統(tǒng)一的土地登記表格和土地權(quán)利證書。要健全和規(guī)范土地登記簿的使用和管理，任何土地登記結(jié)果都應(yīng)記載于土地登記簿上。

堅持屬地登記原則。各地要嚴(yán)格按照《土地登記辦法》確定的屬地登記原則開展土地登記工作。要逐步改變部分地區(qū)存在的按土地權(quán)利歸屬，由不同級別的國土資源管理部門分級登記的現(xiàn)象。對一時無法改變分級登記方式的地區(qū)，應(yīng)明確采取委托的方式，將土地登記工作交由土地所在地的土地登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一負(fù)責(zé)，維護(hù)土地登記的統(tǒng)一性和完整性。

堅持土地登記的統(tǒng)一管理。各級國土資源管理部門要堅持土地登記的統(tǒng)一管理，明確由地籍管理部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)各類土地登記工作，不得將各類土地登記工作分別由國土資源管理部門內(nèi)多個業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)。

三、加強(qiáng)土地登記成果應(yīng)用，充分發(fā)揮土地登記的作用

加強(qiáng)土地登記資料公開查詢工作。要擴(kuò)大土地登記資料公開查詢范圍，規(guī)范查詢程序，制定查詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，豐富查詢方式，提高查詢效率。除提供紙質(zhì)查詢外，有條件的地區(qū)應(yīng)盡快實(shí)現(xiàn)信息化查詢，并通過網(wǎng)絡(luò)逐步實(shí)現(xiàn)土地登記資料的異地查詢，為當(dāng)事人查詢提供便利。同時，要加強(qiáng)與其他專業(yè)主管部門的合作，實(shí)現(xiàn)信息互通，資料共享，充分發(fā)揮土地登記成果的作用。

逐步推進(jìn)土地登記結(jié)果匯交工作。建立國家、?。▍^(qū)、市）、地（市）、縣（市）土地登記結(jié)果匯交制度，是進(jìn)一步完善土地登記制度，加強(qiáng)土地登記成果應(yīng)用的一項重要措施。我部正在開展土地登記結(jié)果匯交工作試點(diǎn)，各地應(yīng)集中力量對現(xiàn)有土地登記成果資料進(jìn)行規(guī)范化整理，為建立全國土地登記結(jié)果匯交制度奠定基礎(chǔ)，做好準(zhǔn)備。

四、擴(kuò)大土地登記覆蓋面，促進(jìn)土地登記工作健康發(fā)展

結(jié)合第二次全國土地調(diào)查，加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作。在第二次全國土地調(diào)查中，要全面查清農(nóng)村集體土地權(quán)屬狀況，及時解決土地權(quán)屬糾紛，按照農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證的要求，做到調(diào)查一批，登記發(fā)證一批，加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作，有效保護(hù)農(nóng)村集體合法土地權(quán)益。

是指反映在土地登記簿內(nèi)的土地登記對象質(zhì)和量方面的要素，包括土地權(quán)屬性質(zhì)與來源、土地權(quán)利主體、土地權(quán)利客體以及與這三方面直接相關(guān)的其他內(nèi)容。具體包括：土地所有者、使用者及他項權(quán)利者，土地權(quán)屬性質(zhì)，土地權(quán)屬來源，土地使用期限，土地面積，土地坐落及四至，土地用途，土地等級、地價，建筑占地面積，建筑容積率，建筑密度，建筑物類型等。

土地登記的基本程序：不同類型的土地登記在具體程序上雖然不盡相同，但總體上的基本程序可分為土地登記申請、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊登記、核發(fā)證書五個步驟。

申請人向土地登記機(jī)關(guān)申請土地登記，應(yīng)當(dāng)提交必要的文件資料包括：

（1）《土地登記申請書》；

（2）申請人身份證明；

（3）土地權(quán)屬來源證明；

（4）地上附著物權(quán)屬證明。