土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理規(guī)范

廣東省湛江市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)與編碼所、高州市南塘鎮(zhèn)大塘篤村委會(huì)

3　流轉(zhuǎn)程序

3.1　成立農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社

根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)民專業(yè)合作社法》的規(guī)定成立農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社（以下簡稱合作社），即在農(nóng)村家庭承包經(jīng)營基礎(chǔ)上，農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營者或者農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)的提供者、利用者，自愿聯(lián)合、民主管理的互助性經(jīng)濟(jì)組織。合作社采取土地入股的流轉(zhuǎn)方式將農(nóng)戶土地集約后進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一經(jīng)營，可有效解決家庭承包經(jīng)營土地零星分散、效益不高、市場信息不靈等問題。

3.2　集約農(nóng)戶土地

3.2.1　根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)有關(guān)政策的規(guī)定，合作社和農(nóng)戶雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，就土地承包經(jīng)營權(quán)入股事宜協(xié)商一致后簽訂土地集約合同。

3.2.2　農(nóng)戶將其承包經(jīng)營的土地按一公傾十五股的形式入股合作社，由合作社負(fù)責(zé)引進(jìn)項(xiàng)目合作經(jīng)營或以出租方式對(duì)土地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃流轉(zhuǎn)。

3.3　出租流轉(zhuǎn)土地

3.3.1　經(jīng)土地承租方實(shí)地考察，合作社和土地承租方就合作經(jīng)營農(nóng)業(yè)項(xiàng)目充分協(xié)商并達(dá)成一致共識(shí)后，本著互惠互利、共同發(fā)展的原則，雙方簽訂流轉(zhuǎn)土地出租合同。

3.3.2　合作社和土地承租方以合作的方式共同經(jīng)營商定的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，合作社負(fù)責(zé)集約農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)，土地承租方負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃、投資建設(shè)和運(yùn)營管理。

4　過程要求

4.1　集約土地過程

4.1.1　合作社需向入股農(nóng)戶闡明土地經(jīng)營用途，并對(duì)土地入股期限做出規(guī)定。

4.1.2　合作社有權(quán)引進(jìn)項(xiàng)目合作經(jīng)營，但不得轉(zhuǎn)包土地。合作經(jīng)營過程中，由土地直接生產(chǎn)的利益歸土地入股的股民所有，農(nóng)戶應(yīng)按照簽訂的集約土地合同規(guī)定收取保底收入及股權(quán)分紅。

4.1.3　農(nóng)戶有權(quán)監(jiān)督合作社合理利用及保護(hù)入股土地，同時(shí)亦要尊重合作社的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)。

4.1.4　合作社和農(nóng)戶協(xié)商簽訂的土地集約合同應(yīng)明確雙方的違約責(zé)任。

4.2　出租土地過程

4.2.1　承租方應(yīng)嚴(yán)格按照出租土地合同與合作社合作經(jīng)營開發(fā)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，嚴(yán)禁在項(xiàng)目用地上經(jīng)營與國家法律相抵觸的項(xiàng)目。

4.2.2　出租土地合同應(yīng)對(duì)合作期限做出規(guī)定，合作社應(yīng)在合同規(guī)定時(shí)間之前向承租方交付合作經(jīng)營項(xiàng)目所需的全部土地。

4.2.3　合作社應(yīng)監(jiān)督協(xié)調(diào)好土地流轉(zhuǎn)過程中的利益分配工作以及項(xiàng)目生產(chǎn)建設(shè)工程中的矛盾糾紛調(diào)處工作。

4.2.4　合作社應(yīng)無償提供或協(xié)助提供相關(guān)場地設(shè)施和生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)備，生產(chǎn)建設(shè)人員應(yīng)優(yōu)先聘用合作社社員。

4.2.5　承租方的項(xiàng)目規(guī)劃方案需符合美麗鄉(xiāng)村發(fā)展規(guī)劃，且承租方不得擅自轉(zhuǎn)包土地，不得變更經(jīng)營項(xiàng)目和土地用途，不得利用土地開采地下資源。

4.2.6　合作社和承租方協(xié)商簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同應(yīng)明確雙方的違約責(zé)任。

5　目標(biāo)收益

5.1　農(nóng)戶收益

5.1.1　保底收入

農(nóng)戶土地入股后，合作社應(yīng)保證每年每公頃不低于7000元作為保底收入，每5年遞增750元/公傾。

5.1.2　股份分紅

農(nóng)戶入股的土地以一公傾十五股計(jì)算，盈利后按所占股份比例進(jìn)行分紅，收益紅利分紅多少由股民大會(huì)決定。

5.2　合作社收益

無論項(xiàng)目當(dāng)年是否盈利，承租方必須保證合作社的基本收益，每年收益為12000元/公傾，且每年度的基本收益應(yīng)在每年的相應(yīng)時(shí)間前支付完畢。

羅史南、付光中、梁德權(quán)

農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場運(yùn)行規(guī)范（試行）

為加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場的工作指導(dǎo)，依法推進(jìn)土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，依據(jù)《農(nóng)村土地承包法》《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》等法律、規(guī)章及相關(guān)政策，制定本規(guī)范。

第一條 在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場內(nèi)，進(jìn)行農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易的，適用本規(guī)范。

本規(guī)范所指農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，是指為農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)交易提供服務(wù)的平臺(tái)，主要包括農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心、農(nóng)村集體資產(chǎn)管理交易中心、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心（所）等。

第二條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易應(yīng)具備以下條件：

（一）權(quán)屬清晰無爭議；

（二）交易雙方必須是具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織，且有流轉(zhuǎn)交易的真實(shí)意愿；

（三）流出方必須是產(chǎn)權(quán)權(quán)利人，或者受產(chǎn)權(quán)權(quán)利人委托的組織或個(gè)人；

（四）流轉(zhuǎn)交易要符合法律法規(guī)和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃等政策規(guī)定。

第三條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場的交易品種包括：

（一）家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)；

（二）其他承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)；

（三）集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權(quán)；

（四）其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營權(quán)。

第四條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、承包農(nóng)戶、家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，以及具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的其他組織或個(gè)人均可以依法在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場進(jìn)行交易。

第五條 流出方在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場進(jìn)行交易，應(yīng)提交以下材料：

（一）家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)：

1.身份證明；

2.《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》；

3.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或中介組織（個(gè)人）受托流轉(zhuǎn)承包土地的，應(yīng)當(dāng)提供書面委托書；

4.土地情況介紹書（主要包括土地位置、四至、面積、質(zhì)量等級(jí)、利用現(xiàn)狀、預(yù)期價(jià)格、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)用途等內(nèi)容）；

5.農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。

（二）其他承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)：

1.身份證明；

2.《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》或其他權(quán)屬證明材料；

3.土地情況介紹書（主要包括土地位置、四至、面積、質(zhì)量等級(jí)、利用現(xiàn)狀、預(yù)期價(jià)格、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)用途等內(nèi)容）；

4.農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。

（三）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權(quán)：

1.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織主體資格證明材料；

2.具體承辦人的身份證明；

3.集體土地所有權(quán)權(quán)屬證明材料；

4.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表簽署同意流轉(zhuǎn)土地的書面證明；

5.土地情況介紹書（主要包括土地位置、四至、面積、質(zhì)量等級(jí)、利用現(xiàn)狀、預(yù)期價(jià)格及作價(jià)依據(jù)、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)用途等內(nèi)容）；

6.農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。

（四）其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營權(quán)參照以上情形，按照農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供相關(guān)材料。

第六條 流入方在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場進(jìn)行交易，應(yīng)提交以下材料：

（一）身份證明等主體資格證明材料；

（二）流入申請（主要包括流入土地的用途、面積、期限等內(nèi)容）；

（三）流入土地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，需提供農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力等證明，項(xiàng)目可行性報(bào)告，以及有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)予流轉(zhuǎn)交易的證明；

（四）農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。

第七條 交易雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)所提交材料的真實(shí)性、完整性、合法性、有效性負(fù)責(zé)。

第八條 流出方和流入方與農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場簽署流轉(zhuǎn)交易服務(wù)協(xié)議，明確農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場提供的服務(wù)內(nèi)容及協(xié)議雙方的權(quán)利、義務(wù)。

第九條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場公開發(fā)布供求信息。信息主要包括以下內(nèi)容：

（一）流轉(zhuǎn)土地的基本情況（主要包括土地位置、四至、面積、質(zhì)量等級(jí)、利用現(xiàn)狀、預(yù)期價(jià)格、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)用途等內(nèi)容）；

（二）流出方或流入方的基本情況和相關(guān)條件；

（三）需要公布的其他事項(xiàng)。

第十條 土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信息的發(fā)布公示期限不少于10個(gè)工作日。同一宗土地的經(jīng)營權(quán)再次流轉(zhuǎn)交易須設(shè)定間隔期限。在公示期限內(nèi)，如出現(xiàn)重大變化，應(yīng)及時(shí)發(fā)布變更信息，并重新計(jì)算公示期限。公示期結(jié)束后，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場組織交易。

第十一條 土地經(jīng)營權(quán)流出方或流入方可以委托具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

第十二條 集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易底價(jià)應(yīng)當(dāng)由農(nóng)民集體民主協(xié)商決定。

第十三條 交易雙方應(yīng)參照土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易合同示范文本訂立合同，主要包括以下內(nèi)容：

（一）雙方的基本信息；

（二）流轉(zhuǎn)土地的四至、坐落、面積、質(zhì)量等級(jí)；

（三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；

（四）流轉(zhuǎn)土地的用途；

（五）流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式；

（六）合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；

（七）雙方的權(quán)利和義務(wù)；

（八）雙方的違約責(zé)任、爭議解決方式、合同變更和解除的條件；

（九）雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

第十四條 流轉(zhuǎn)交易合同到期后，流入方在同等條件下可優(yōu)先續(xù)約。

第十五條 按照農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場的相關(guān)要求，流轉(zhuǎn)交易雙方簽訂合同后，可以獲得農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場提供的流轉(zhuǎn)交易鑒證。

第十六條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易鑒證應(yīng)載明如下事項(xiàng)：

（一）項(xiàng)目編號(hào)；

（二）簽約日期；

（三）流出方及委托人全稱；

（四）流入方及委托人全稱；

（五）合同期限和起止日期；

（六）成交金額；

（七）支付方式；

（八）其他事項(xiàng)。

第十七條 交易過程中，交易雙方合同簽訂前，有以下情形之一的，經(jīng)流出方、流入方或者第三方提出申請，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場確認(rèn)后，可以中止交易：

（一）農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)存在權(quán)屬爭議且尚未解決的；

（二）因不可抗力致使交易活動(dòng)不能按約定的期限和程序進(jìn)行的；

（三）其他情況導(dǎo)致交易中止的。

第十八條 交易過程中，交易雙方合同簽訂前，有以下情形之一的，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場可以終止交易：

（一）中止交易后未能消除影響交易中止的因素導(dǎo)致交易無法繼續(xù)進(jìn)行的；

（二）人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)等單位依法發(fā)出終止交易書面通知的；

（三）其他需要終止交易的。

第十九條 經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)授權(quán)，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場可以開展土地經(jīng)營權(quán)抵押登記。

第二十條 土地經(jīng)營權(quán)抵押人向農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場提出抵押登記申請的，應(yīng)提供以下材料：

（一）農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押申請；

（二）抵押登記申請人身份證明，法人和其他組織還需提供統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、工商營業(yè)執(zhí)照副本或其他證明材料；

（三）相關(guān)方同意土地經(jīng)營權(quán)用于抵押和合法再流轉(zhuǎn)的證明；

（四）土地經(jīng)營權(quán)權(quán)屬證明材料或土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易鑒證；

（五）農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。

第二十一條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場應(yīng)當(dāng)將交易過程中形成的文字、圖片等相關(guān)資料妥善保存，建立健全檔案管理制度。

第二十二條 相關(guān)權(quán)利人可以獲得檔案信息查詢服務(wù)，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場在提供檔案查詢服務(wù)時(shí),不得損害國家安全和利益,不得損害社會(huì)和其他組織的利益,不得侵犯他人合法權(quán)益。

第二十三條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場應(yīng)交易雙方要求，可以組織提供法律咨詢、資產(chǎn)評(píng)估、會(huì)計(jì)審計(jì)、項(xiàng)目策劃、金融保險(xiǎn)等服務(wù)。提供有關(guān)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定由當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門核定并予以公示。

第二十四條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場應(yīng)當(dāng)制定工作規(guī)程和采取必要措施，保障農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行，自覺接受社會(huì)公眾監(jiān)督和依法接受有關(guān)部門管理。

第二十五條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易發(fā)生爭議或者糾紛，相關(guān)權(quán)利人可以依法申請調(diào)解、仲裁或提起訴訟。

農(nóng)業(yè)部關(guān)于印發(fā)《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場運(yùn)行規(guī)范（試行）》的通知

各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市農(nóng)業(yè)（農(nóng)牧、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)）廳（局、委）：

按照《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》（中辦發(fā)〔2014〕61號(hào)）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2014〕71號(hào)）要求，我部制定了《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場運(yùn)行規(guī)范（試行）》，現(xiàn)印發(fā)供參照執(zhí)行。各地要加大工作力度，指導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場建立健全交易運(yùn)行規(guī)則，督促尚未建立流轉(zhuǎn)交易市場的地方特別是糧食主產(chǎn)區(qū)抓緊建立市場并完善規(guī)則，推動(dòng)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行，維護(hù)交易雙方合法權(quán)益，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營健康發(fā)展。

農(nóng)業(yè)部

2016年6月29日

規(guī)范》的制定背景是什么？

近年來，隨著土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，已經(jīng)有超過三分之一的承包土地流轉(zhuǎn)出去，每年新增流轉(zhuǎn)面積4000多萬畝，涉及數(shù)以百萬計(jì)的承包農(nóng)戶。因此，建立健全安全、有序的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，對(duì)維護(hù)廣大農(nóng)民群眾和新型經(jīng)營主體合法權(quán)益，促進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營有序發(fā)展意義重大。按照中央、國務(wù)院的部署要求，各地在農(nóng)業(yè)部指導(dǎo)下，依托經(jīng)管部門不斷健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場，加強(qiáng)縣、鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)市場建設(shè)，為推動(dòng)土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營發(fā)揮了巨大作用。截至2015年底，已有1231個(gè)縣（市）、17826個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，覆蓋了全國約43%的縣級(jí)行政區(qū)劃單位，流轉(zhuǎn)合同簽訂率達(dá)到67.8%。但從實(shí)踐看，各地土地流轉(zhuǎn)交易市場發(fā)展并不均衡，有的運(yùn)行時(shí)間較長，交易也比較規(guī)范；有的剛剛起步，需要逐步建立健全相應(yīng)制度。2014年，《中辦國辦關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》（中辦發(fā)〔2014〕61號(hào)）提出，要研究制定流轉(zhuǎn)市場運(yùn)行規(guī)范，加快發(fā)展多種形式的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，農(nóng)業(yè)部也將這項(xiàng)工作列入2016年重點(diǎn)工作。今年以來，我們在充分調(diào)研基礎(chǔ)上，會(huì)同北京農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所、武漢農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所、山西省土地流轉(zhuǎn)工作站、土地資源網(wǎng)等相關(guān)單位起草了初稿，并征求了30個(gè)?。ǔ鞑赝猓┦〖?jí)農(nóng)村承包土地管理部門，以及中央農(nóng)辦、國務(wù)院法制辦、中國人民銀行和國家工商總局等部門意見后，經(jīng)農(nóng)業(yè)部2016年第6次常務(wù)會(huì)審議通過，形成了《規(guī)范》。

《規(guī)范》調(diào)整的范圍主要是什么？

農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場是依照市場規(guī)律，為交易雙方提供服務(wù)的平臺(tái)。2014年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2014〕71號(hào)）明確指出，這類市場是政府主導(dǎo)、服務(wù)“三農(nóng)”的非盈利性機(jī)構(gòu)，可以是事業(yè)法人，也可以是企業(yè)法人。實(shí)踐中，多數(shù)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場是依托農(nóng)業(yè)系統(tǒng)經(jīng)營管理部門成立的事業(yè)單位或國有企業(yè)，也有一些是民營企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)等手段建立的流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)。據(jù)此，《規(guī)范》定位為工作指導(dǎo)性文件，而非具有強(qiáng)制力和約束力的部門規(guī)章，目的是為各地提供參照文本，各地農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場可在此基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際情況補(bǔ)充完善調(diào)整相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)一步完善相關(guān)工作規(guī)則，引導(dǎo)土地經(jīng)營權(quán)公開、公正、規(guī)范流轉(zhuǎn)交易。

《規(guī)范》涉及到哪些主體和對(duì)象？

《規(guī)范》充分吸收了現(xiàn)有的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場交易規(guī)程，依照農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易程序制定，主要遵循了“提出申請-進(jìn)場交易-簽訂合同-配套服務(wù)”的順序?！兑?guī)范》提出，交易主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、承包農(nóng)戶、家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，以及具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的其他組織或個(gè)人。交易條件應(yīng)該是交易標(biāo)的權(quán)屬清晰無爭議，交易雙方具有流轉(zhuǎn)交易的真實(shí)意愿，符合法律法規(guī)政策和規(guī)劃要求。交易品種包括以家庭承包方式和其他承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)，也包括集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權(quán)，以及其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營權(quán)。

實(shí)踐中，有些集體土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)了不公開、不透明，容易導(dǎo)致糾紛等問題，《規(guī)范》對(duì)此有什么規(guī)定？

張紅宇：實(shí)踐中，集體對(duì)外流轉(zhuǎn)交易土地的現(xiàn)象已經(jīng)數(shù)見不鮮，整村整組流轉(zhuǎn)土地的情況也有很多。一方面，集體統(tǒng)一流轉(zhuǎn)土地在提高議價(jià)能力、為農(nóng)民爭取更大利益方面發(fā)揮了積極作用，也減少了流入方的交易成本，極大提高了土地流轉(zhuǎn)交易的效率；另一方面，集體流轉(zhuǎn)土地時(shí)，少數(shù)基層干部私相授受、謀取私利的現(xiàn)象也有發(fā)生，侵犯了農(nóng)民合法土地權(quán)益，影響了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。因此，《規(guī)范》在流入方進(jìn)場交易時(shí)特別提出：集體在組織統(tǒng)一流轉(zhuǎn)農(nóng)戶通過家庭承包方式取得的經(jīng)營權(quán)時(shí)，要有書面委托書；未發(fā)包集體土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)，要提供農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表簽署同意流轉(zhuǎn)土地的書面證明。

記者：當(dāng)前，工商資本租賃農(nóng)地的現(xiàn)象比較突出，《規(guī)范》中對(duì)此是否有相關(guān)考慮？

近年來，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，工商資本下鄉(xiāng)租賃農(nóng)地呈加快發(fā)展態(tài)勢，2015年流入企業(yè)的農(nóng)戶承包地面積達(dá)到4600萬畝，占流轉(zhuǎn)土地總面積的10.4%。一方面，工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)，可以帶來資金、技術(shù)和先進(jìn)經(jīng)營模式，加快傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)改造和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)；但另一方面，工商資本長時(shí)間、大面積租賃農(nóng)地，容易擠占農(nóng)民就業(yè)空間，加劇耕地“非糧化”“非農(nóng)化”傾向，存在不少風(fēng)險(xiǎn)隱患。中央對(duì)此高度重視，強(qiáng)調(diào)對(duì)工商資本租賃農(nóng)地要有嚴(yán)格的門檻，租賃的耕地只能搞農(nóng)業(yè)，不能改變用途，讓農(nóng)民成為土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的積極參與者和真正受益者。2015年，中辦發(fā)〔2014〕61號(hào)文件和農(nóng)業(yè)部等四部門《關(guān)于加強(qiáng)對(duì)工商資本租賃農(nóng)地監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防范的意見》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2015〕3號(hào)）提出，鼓勵(lì)各地依法探索建立工商資本租賃農(nóng)地資格審查、項(xiàng)目審核制度，對(duì)流入方的主體資質(zhì)、農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力、經(jīng)營項(xiàng)目、土地用途、風(fēng)險(xiǎn)防范，以及是否符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)布局和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等事項(xiàng)進(jìn)行審查審核。從去年以來的運(yùn)行情況看，工商資本租賃農(nóng)地出現(xiàn)的“非糧化”，特別是“非農(nóng)化”現(xiàn)象得到了有效遏制。為了進(jìn)一步規(guī)范工商資本下鄉(xiāng)行為，此次《規(guī)范》強(qiáng)調(diào)，流入土地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上的，需提供農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力等證明、項(xiàng)目可行性報(bào)告，以及有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)予流轉(zhuǎn)交易的證明，強(qiáng)調(diào)了土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化。

今年有232個(gè)縣（市）開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押試點(diǎn)，《規(guī)范》對(duì)此有哪些考慮？

2015年，全國人大常委會(huì)授權(quán)在北京市大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押試點(diǎn)。今年3月，中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部等部委聯(lián)合下發(fā)了《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》（銀發(fā)〔2016〕79號(hào)），明確提出試點(diǎn)地區(qū)要推進(jìn)建立多級(jí)聯(lián)網(wǎng)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)，建立承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押、流轉(zhuǎn)、評(píng)估和處置的專業(yè)化服務(wù)機(jī)制，可以在試點(diǎn)地區(qū)政府授權(quán)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)辦理經(jīng)營權(quán)抵押登記。為推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)營權(quán)抵押試點(diǎn)工作的順利進(jìn)行，《規(guī)范》第十九條明確農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)授權(quán)可以開展土地經(jīng)營權(quán)抵押登記，第二十條則就抵押登記過程中的有關(guān)事項(xiàng)提出了具體要求，試點(diǎn)地區(qū)可以組織開展相關(guān)工作。

當(dāng)前，各地的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易所提供服務(wù)內(nèi)容并不相同，《規(guī)范》制定中是否有所考慮？

農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場主要功能是促進(jìn)土地經(jīng)營權(quán)交易，主要提供簽訂服務(wù)協(xié)議、流轉(zhuǎn)信息發(fā)布公示、價(jià)格形成、流轉(zhuǎn)合同及交易鑒證、授權(quán)抵押登記等服務(wù)?！兑?guī)范》提出：流轉(zhuǎn)市場要做好信息公示和發(fā)布，流轉(zhuǎn)合同訂立應(yīng)參照土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易合同示范文本，交易雙方可以獲得交易市場提供的流轉(zhuǎn)交易鑒證，合同到期后流入方在同等條件下可優(yōu)先續(xù)約，交易市場在交易完成后還應(yīng)該提供信息查詢、檔案管理和糾紛調(diào)處等服務(wù)。實(shí)踐中，隨著交易雙方對(duì)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易服務(wù)的需求不斷提高，交易市場的服務(wù)內(nèi)容也不斷增加和完善，《規(guī)范》提出：應(yīng)交易雙方要求，市場可以組織提供法律咨詢、資產(chǎn)評(píng)估、會(huì)計(jì)審計(jì)、項(xiàng)目策劃、金融保險(xiǎn)等服務(wù)，但收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定由當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門核定并予以公示。同時(shí)，為保障農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)公開、公平、規(guī)范運(yùn)行，市場應(yīng)該自覺接受社會(huì)公眾的監(jiān)督和依法接受有關(guān)部門的管理。 2100433B