土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理規(guī)范主要內(nèi)容

3　流轉(zhuǎn)程序

3.1　成立農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社

根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)民專業(yè)合作社法》的規(guī)定成立農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社（以下簡稱合作社），即在農(nóng)村家庭承包經(jīng)營基礎(chǔ)上，農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營者或者農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)的提供者、利用者，自愿聯(lián)合、民主管理的互助性經(jīng)濟組織。合作社采取土地入股的流轉(zhuǎn)方式將農(nóng)戶土地集約后進行統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一經(jīng)營，可有效解決家庭承包經(jīng)營土地零星分散、效益不高、市場信息不靈等問題。

3.2　集約農(nóng)戶土地

3.2.1　根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)有關(guān)政策的規(guī)定，合作社和農(nóng)戶雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，就土地承包經(jīng)營權(quán)入股事宜協(xié)商一致后簽訂土地集約合同。

3.2.2　農(nóng)戶將其承包經(jīng)營的土地按一公傾十五股的形式入股合作社，由合作社負責引進項目合作經(jīng)營或以出租方式對土地進行統(tǒng)一規(guī)劃流轉(zhuǎn)。

3.3　出租流轉(zhuǎn)土地

3.3.1　經(jīng)土地承租方實地考察，合作社和土地承租方就合作經(jīng)營農(nóng)業(yè)項目充分協(xié)商并達成一致共識后，本著互惠互利、共同發(fā)展的原則，雙方簽訂流轉(zhuǎn)土地出租合同。

3.3.2　合作社和土地承租方以合作的方式共同經(jīng)營商定的農(nóng)業(yè)項目，合作社負責集約農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)，土地承租方負責項目規(guī)劃、投資建設(shè)和運營管理。

4　過程要求

4.1　集約土地過程

4.1.1　合作社需向入股農(nóng)戶闡明土地經(jīng)營用途，并對土地入股期限做出規(guī)定。

4.1.2　合作社有權(quán)引進項目合作經(jīng)營，但不得轉(zhuǎn)包土地。合作經(jīng)營過程中，由土地直接生產(chǎn)的利益歸土地入股的股民所有，農(nóng)戶應(yīng)按照簽訂的集約土地合同規(guī)定收取保底收入及股權(quán)分紅。

4.1.3　農(nóng)戶有權(quán)監(jiān)督合作社合理利用及保護入股土地，同時亦要尊重合作社的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)。

4.1.4　合作社和農(nóng)戶協(xié)商簽訂的土地集約合同應(yīng)明確雙方的違約責任。

4.2　出租土地過程

4.2.1　承租方應(yīng)嚴格按照出租土地合同與合作社合作經(jīng)營開發(fā)農(nóng)業(yè)項目，嚴禁在項目用地上經(jīng)營與國家法律相抵觸的項目。

4.2.2　出租土地合同應(yīng)對合作期限做出規(guī)定，合作社應(yīng)在合同規(guī)定時間之前向承租方交付合作經(jīng)營項目所需的全部土地。

4.2.3　合作社應(yīng)監(jiān)督協(xié)調(diào)好土地流轉(zhuǎn)過程中的利益分配工作以及項目生產(chǎn)建設(shè)工程中的矛盾糾紛調(diào)處工作。

4.2.4　合作社應(yīng)無償提供或協(xié)助提供相關(guān)場地設(shè)施和生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)備，生產(chǎn)建設(shè)人員應(yīng)優(yōu)先聘用合作社社員。

4.2.5　承租方的項目規(guī)劃方案需符合美麗鄉(xiāng)村發(fā)展規(guī)劃，且承租方不得擅自轉(zhuǎn)包土地，不得變更經(jīng)營項目和土地用途，不得利用土地開采地下資源。

4.2.6　合作社和承租方協(xié)商簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同應(yīng)明確雙方的違約責任。

5　目標收益

5.1　農(nóng)戶收益

5.1.1　保底收入

農(nóng)戶土地入股后，合作社應(yīng)保證每年每公頃不低于7000元作為保底收入，每5年遞增750元/公傾。

5.1.2　股份分紅

農(nóng)戶入股的土地以一公傾十五股計算，盈利后按所占股份比例進行分紅，收益紅利分紅多少由股民大會決定。

5.2　合作社收益

無論項目當年是否盈利，承租方必須保證合作社的基本收益，每年收益為12000元/公傾，且每年度的基本收益應(yīng)在每年的相應(yīng)時間前支付完畢。

廣東省湛江市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督標準與編碼所、高州市南塘鎮(zhèn)大塘篤村委會

羅史南、付光中、梁德權(quán)

農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場運行規(guī)范（試行）

為加強對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場的工作指導(dǎo)，依法推進土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，依據(jù)《農(nóng)村土地承包法》《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》等法律、規(guī)章及相關(guān)政策，制定本規(guī)范。

第一條 在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場內(nèi)，進行農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易的，適用本規(guī)范。

本規(guī)范所指農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，是指為農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)交易提供服務(wù)的平臺，主要包括農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心、農(nóng)村集體資產(chǎn)管理交易中心、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心（所）等。

第二條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易應(yīng)具備以下條件：

（一）權(quán)屬清晰無爭議；

（二）交易雙方必須是具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織，且有流轉(zhuǎn)交易的真實意愿；

（三）流出方必須是產(chǎn)權(quán)權(quán)利人，或者受產(chǎn)權(quán)權(quán)利人委托的組織或個人；

（四）流轉(zhuǎn)交易要符合法律法規(guī)和環(huán)境保護規(guī)劃、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃等政策規(guī)定。

第三條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場的交易品種包括：

（一）家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)；

（二）其他承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)；

（三）集體經(jīng)濟組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權(quán)；

（四）其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營權(quán)。

第四條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、承包農(nóng)戶、家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，以及具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的其他組織或個人均可以依法在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場進行交易。

第五條 流出方在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場進行交易，應(yīng)提交以下材料：

（一）家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)：

1.身份證明；

2.《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》；

3.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或中介組織（個人）受托流轉(zhuǎn)承包土地的，應(yīng)當提供書面委托書；

4.土地情況介紹書（主要包括土地位置、四至、面積、質(zhì)量等級、利用現(xiàn)狀、預(yù)期價格、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)用途等內(nèi)容）；

5.農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。

（二）其他承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)：

1.身份證明；

2.《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》或其他權(quán)屬證明材料；

3.土地情況介紹書（主要包括土地位置、四至、面積、質(zhì)量等級、利用現(xiàn)狀、預(yù)期價格、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)用途等內(nèi)容）；

4.農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。

（三）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權(quán)：

1.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織主體資格證明材料；

2.具體承辦人的身份證明；

3.集體土地所有權(quán)權(quán)屬證明材料；

4.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表簽署同意流轉(zhuǎn)土地的書面證明；

5.土地情況介紹書（主要包括土地位置、四至、面積、質(zhì)量等級、利用現(xiàn)狀、預(yù)期價格及作價依據(jù)、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)用途等內(nèi)容）；

6.農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。

（四）其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營權(quán)參照以上情形，按照農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供相關(guān)材料。

第六條 流入方在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場進行交易，應(yīng)提交以下材料：

（一）身份證明等主體資格證明材料；

（二）流入申請（主要包括流入土地的用途、面積、期限等內(nèi)容）；

（三）流入土地超過當?shù)匾?guī)定標準的，需提供農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力等證明，項目可行性報告，以及有權(quán)批準機構(gòu)準予流轉(zhuǎn)交易的證明；

（四）農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。

第七條 交易雙方應(yīng)當對所提交材料的真實性、完整性、合法性、有效性負責。

第八條 流出方和流入方與農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場簽署流轉(zhuǎn)交易服務(wù)協(xié)議，明確農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場提供的服務(wù)內(nèi)容及協(xié)議雙方的權(quán)利、義務(wù)。

第九條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場公開發(fā)布供求信息。信息主要包括以下內(nèi)容：

（一）流轉(zhuǎn)土地的基本情況（主要包括土地位置、四至、面積、質(zhì)量等級、利用現(xiàn)狀、預(yù)期價格、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)用途等內(nèi)容）；

（二）流出方或流入方的基本情況和相關(guān)條件；

（三）需要公布的其他事項。

第十條 土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信息的發(fā)布公示期限不少于10個工作日。同一宗土地的經(jīng)營權(quán)再次流轉(zhuǎn)交易須設(shè)定間隔期限。在公示期限內(nèi)，如出現(xiàn)重大變化，應(yīng)及時發(fā)布變更信息，并重新計算公示期限。公示期結(jié)束后，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場組織交易。

第十一條 土地經(jīng)營權(quán)流出方或流入方可以委托具有資質(zhì)的評估機構(gòu)對土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易價格進行評估。

第十二條 集體經(jīng)濟組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易底價應(yīng)當由農(nóng)民集體民主協(xié)商決定。

第十三條 交易雙方應(yīng)參照土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易合同示范文本訂立合同，主要包括以下內(nèi)容：

（一）雙方的基本信息；

（二）流轉(zhuǎn)土地的四至、坐落、面積、質(zhì)量等級；

（三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；

（四）流轉(zhuǎn)土地的用途；

（五）流轉(zhuǎn)價款及支付方式；

（六）合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；

（七）雙方的權(quán)利和義務(wù)；

（八）雙方的違約責任、爭議解決方式、合同變更和解除的條件；

（九）雙方認為需要約定的其他事項。

第十四條 流轉(zhuǎn)交易合同到期后，流入方在同等條件下可優(yōu)先續(xù)約。

第十五條 按照農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場的相關(guān)要求，流轉(zhuǎn)交易雙方簽訂合同后，可以獲得農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場提供的流轉(zhuǎn)交易鑒證。

第十六條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易鑒證應(yīng)載明如下事項：

（一）項目編號；

（二）簽約日期；

（三）流出方及委托人全稱；

（四）流入方及委托人全稱；

（五）合同期限和起止日期；

（六）成交金額；

（七）支付方式；

（八）其他事項。

第十七條 交易過程中，交易雙方合同簽訂前，有以下情形之一的，經(jīng)流出方、流入方或者第三方提出申請，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場確認后，可以中止交易：

（一）農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)存在權(quán)屬爭議且尚未解決的；

（二）因不可抗力致使交易活動不能按約定的期限和程序進行的；

（三）其他情況導(dǎo)致交易中止的。

第十八條 交易過程中，交易雙方合同簽訂前，有以下情形之一的，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場可以終止交易：

（一）中止交易后未能消除影響交易中止的因素導(dǎo)致交易無法繼續(xù)進行的；

（二）人民法院、仲裁機構(gòu)等單位依法發(fā)出終止交易書面通知的；

（三）其他需要終止交易的。

第十九條 經(jīng)有權(quán)機關(guān)授權(quán)，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場可以開展土地經(jīng)營權(quán)抵押登記。

第二十條 土地經(jīng)營權(quán)抵押人向農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場提出抵押登記申請的，應(yīng)提供以下材料：

（一）農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押申請；

（二）抵押登記申請人身份證明，法人和其他組織還需提供統(tǒng)一社會信用代碼、工商營業(yè)執(zhí)照副本或其他證明材料；

（三）相關(guān)方同意土地經(jīng)營權(quán)用于抵押和合法再流轉(zhuǎn)的證明；

（四）土地經(jīng)營權(quán)權(quán)屬證明材料或土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易鑒證；

（五）農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。

第二十一條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場應(yīng)當將交易過程中形成的文字、圖片等相關(guān)資料妥善保存，建立健全檔案管理制度。

第二十二條 相關(guān)權(quán)利人可以獲得檔案信息查詢服務(wù)，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場在提供檔案查詢服務(wù)時,不得損害國家安全和利益,不得損害社會和其他組織的利益,不得侵犯他人合法權(quán)益。

第二十三條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場應(yīng)交易雙方要求，可以組織提供法律咨詢、資產(chǎn)評估、會計審計、項目策劃、金融保險等服務(wù)。提供有關(guān)服務(wù)的收費標準，根據(jù)相關(guān)規(guī)定由當?shù)匚飪r部門核定并予以公示。

第二十四條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場應(yīng)當制定工作規(guī)程和采取必要措施，保障農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行，自覺接受社會公眾監(jiān)督和依法接受有關(guān)部門管理。

第二十五條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易發(fā)生爭議或者糾紛，相關(guān)權(quán)利人可以依法申請調(diào)解、仲裁或提起訴訟。

農(nóng)業(yè)部關(guān)于印發(fā)《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場運行規(guī)范（試行）》的通知

各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市農(nóng)業(yè)（農(nóng)牧、農(nóng)村經(jīng)濟）廳（局、委）：

按照《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》（中辦發(fā)〔2014〕61號）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2014〕71號）要求，我部制定了《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場運行規(guī)范（試行）》，現(xiàn)印發(fā)供參照執(zhí)行。各地要加大工作力度，指導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場建立健全交易運行規(guī)則，督促尚未建立流轉(zhuǎn)交易市場的地方特別是糧食主產(chǎn)區(qū)抓緊建立市場并完善規(guī)則，推動流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行，維護交易雙方合法權(quán)益，促進土地資源優(yōu)化配置和農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營健康發(fā)展。

農(nóng)業(yè)部

2016年6月29日

規(guī)范》的制定背景是什么？

近年來，隨著土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)模的不斷擴大，已經(jīng)有超過三分之一的承包土地流轉(zhuǎn)出去，每年新增流轉(zhuǎn)面積4000多萬畝，涉及數(shù)以百萬計的承包農(nóng)戶。因此，建立健全安全、有序的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，對維護廣大農(nóng)民群眾和新型經(jīng)營主體合法權(quán)益，促進適度規(guī)模經(jīng)營有序發(fā)展意義重大。按照中央、國務(wù)院的部署要求，各地在農(nóng)業(yè)部指導(dǎo)下，依托經(jīng)管部門不斷健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場，加強縣、鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)市場建設(shè)，為推動土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營發(fā)揮了巨大作用。截至2015年底，已有1231個縣（市）、17826個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，覆蓋了全國約43%的縣級行政區(qū)劃單位，流轉(zhuǎn)合同簽訂率達到67.8%。但從實踐看，各地土地流轉(zhuǎn)交易市場發(fā)展并不均衡，有的運行時間較長，交易也比較規(guī)范；有的剛剛起步，需要逐步建立健全相應(yīng)制度。2014年，《中辦國辦關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》（中辦發(fā)〔2014〕61號）提出，要研究制定流轉(zhuǎn)市場運行規(guī)范，加快發(fā)展多種形式的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，農(nóng)業(yè)部也將這項工作列入2016年重點工作。今年以來，我們在充分調(diào)研基礎(chǔ)上，會同北京農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所、武漢農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所、山西省土地流轉(zhuǎn)工作站、土地資源網(wǎng)等相關(guān)單位起草了初稿，并征求了30個?。ǔ鞑赝猓┦〖夀r(nóng)村承包土地管理部門，以及中央農(nóng)辦、國務(wù)院法制辦、中國人民銀行和國家工商總局等部門意見后，經(jīng)農(nóng)業(yè)部2016年第6次常務(wù)會審議通過，形成了《規(guī)范》。

《規(guī)范》調(diào)整的范圍主要是什么？

農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場是依照市場規(guī)律，為交易雙方提供服務(wù)的平臺。2014年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2014〕71號）明確指出，這類市場是政府主導(dǎo)、服務(wù)“三農(nóng)”的非盈利性機構(gòu)，可以是事業(yè)法人，也可以是企業(yè)法人。實踐中，多數(shù)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場是依托農(nóng)業(yè)系統(tǒng)經(jīng)營管理部門成立的事業(yè)單位或國有企業(yè)，也有一些是民營企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)等手段建立的流轉(zhuǎn)交易平臺。據(jù)此，《規(guī)范》定位為工作指導(dǎo)性文件，而非具有強制力和約束力的部門規(guī)章，目的是為各地提供參照文本，各地農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場可在此基礎(chǔ)上，根據(jù)實際情況補充完善調(diào)整相關(guān)內(nèi)容，進一步完善相關(guān)工作規(guī)則，引導(dǎo)土地經(jīng)營權(quán)公開、公正、規(guī)范流轉(zhuǎn)交易。

《規(guī)范》涉及到哪些主體和對象？

《規(guī)范》充分吸收了現(xiàn)有的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場交易規(guī)程，依照農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易程序制定，主要遵循了“提出申請-進場交易-簽訂合同-配套服務(wù)”的順序?！兑?guī)范》提出，交易主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、承包農(nóng)戶、家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，以及具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的其他組織或個人。交易條件應(yīng)該是交易標的權(quán)屬清晰無爭議，交易雙方具有流轉(zhuǎn)交易的真實意愿，符合法律法規(guī)政策和規(guī)劃要求。交易品種包括以家庭承包方式和其他承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)，也包括集體經(jīng)濟組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權(quán)，以及其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營權(quán)。

實踐中，有些集體土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)了不公開、不透明，容易導(dǎo)致糾紛等問題，《規(guī)范》對此有什么規(guī)定？

張紅宇：實踐中，集體對外流轉(zhuǎn)交易土地的現(xiàn)象已經(jīng)數(shù)見不鮮，整村整組流轉(zhuǎn)土地的情況也有很多。一方面，集體統(tǒng)一流轉(zhuǎn)土地在提高議價能力、為農(nóng)民爭取更大利益方面發(fā)揮了積極作用，也減少了流入方的交易成本，極大提高了土地流轉(zhuǎn)交易的效率；另一方面，集體流轉(zhuǎn)土地時，少數(shù)基層干部私相授受、謀取私利的現(xiàn)象也有發(fā)生，侵犯了農(nóng)民合法土地權(quán)益，影響了農(nóng)村經(jīng)濟社會的和諧穩(wěn)定。因此，《規(guī)范》在流入方進場交易時特別提出：集體在組織統(tǒng)一流轉(zhuǎn)農(nóng)戶通過家庭承包方式取得的經(jīng)營權(quán)時，要有書面委托書；未發(fā)包集體土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時，要提供農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表簽署同意流轉(zhuǎn)土地的書面證明。

記者：當前，工商資本租賃農(nóng)地的現(xiàn)象比較突出，《規(guī)范》中對此是否有相關(guān)考慮？

近年來，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，工商資本下鄉(xiāng)租賃農(nóng)地呈加快發(fā)展態(tài)勢，2015年流入企業(yè)的農(nóng)戶承包地面積達到4600萬畝，占流轉(zhuǎn)土地總面積的10.4%。一方面，工商資本進入農(nóng)業(yè)，可以帶來資金、技術(shù)和先進經(jīng)營模式，加快傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)改造和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)；但另一方面，工商資本長時間、大面積租賃農(nóng)地，容易擠占農(nóng)民就業(yè)空間，加劇耕地“非糧化”“非農(nóng)化”傾向，存在不少風險隱患。中央對此高度重視，強調(diào)對工商資本租賃農(nóng)地要有嚴格的門檻，租賃的耕地只能搞農(nóng)業(yè)，不能改變用途，讓農(nóng)民成為土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的積極參與者和真正受益者。2015年，中辦發(fā)〔2014〕61號文件和農(nóng)業(yè)部等四部門《關(guān)于加強對工商資本租賃農(nóng)地監(jiān)管和風險防范的意見》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2015〕3號）提出，鼓勵各地依法探索建立工商資本租賃農(nóng)地資格審查、項目審核制度，對流入方的主體資質(zhì)、農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力、經(jīng)營項目、土地用途、風險防范，以及是否符合當?shù)禺a(chǎn)業(yè)布局和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等事項進行審查審核。從去年以來的運行情況看，工商資本租賃農(nóng)地出現(xiàn)的“非糧化”，特別是“非農(nóng)化”現(xiàn)象得到了有效遏制。為了進一步規(guī)范工商資本下鄉(xiāng)行為，此次《規(guī)范》強調(diào)，流入土地超過當?shù)匾?guī)定標準以上的，需提供農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力等證明、項目可行性報告，以及有權(quán)批準機構(gòu)準予流轉(zhuǎn)交易的證明，強調(diào)了土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化。

今年有232個縣（市）開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押試點，《規(guī)范》對此有哪些考慮？

2015年，全國人大常委會授權(quán)在北京市大興區(qū)等232個試點縣（市、區(qū)）開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押試點。今年3月，中國人民銀行、銀監(jiān)會、保監(jiān)會、財政部、農(nóng)業(yè)部等部委聯(lián)合下發(fā)了《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》（銀發(fā)〔2016〕79號），明確提出試點地區(qū)要推進建立多級聯(lián)網(wǎng)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺，建立承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押、流轉(zhuǎn)、評估和處置的專業(yè)化服務(wù)機制，可以在試點地區(qū)政府授權(quán)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺辦理經(jīng)營權(quán)抵押登記。為推動農(nóng)村經(jīng)營權(quán)抵押試點工作的順利進行，《規(guī)范》第十九條明確農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場經(jīng)有權(quán)機關(guān)授權(quán)可以開展土地經(jīng)營權(quán)抵押登記，第二十條則就抵押登記過程中的有關(guān)事項提出了具體要求，試點地區(qū)可以組織開展相關(guān)工作。

當前，各地的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易所提供服務(wù)內(nèi)容并不相同，《規(guī)范》制定中是否有所考慮？

農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場主要功能是促進土地經(jīng)營權(quán)交易，主要提供簽訂服務(wù)協(xié)議、流轉(zhuǎn)信息發(fā)布公示、價格形成、流轉(zhuǎn)合同及交易鑒證、授權(quán)抵押登記等服務(wù)?！兑?guī)范》提出：流轉(zhuǎn)市場要做好信息公示和發(fā)布，流轉(zhuǎn)合同訂立應(yīng)參照土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易合同示范文本，交易雙方可以獲得交易市場提供的流轉(zhuǎn)交易鑒證，合同到期后流入方在同等條件下可優(yōu)先續(xù)約，交易市場在交易完成后還應(yīng)該提供信息查詢、檔案管理和糾紛調(diào)處等服務(wù)。實踐中，隨著交易雙方對土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易服務(wù)的需求不斷提高，交易市場的服務(wù)內(nèi)容也不斷增加和完善，《規(guī)范》提出：應(yīng)交易雙方要求，市場可以組織提供法律咨詢、資產(chǎn)評估、會計審計、項目策劃、金融保險等服務(wù)，但收費標準應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定由當?shù)匚飪r部門核定并予以公示。同時，為保障農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)公開、公平、規(guī)范運行，市場應(yīng)該自覺接受社會公眾的監(jiān)督和依法接受有關(guān)部門的管理。 2100433B