土地租金

土地租金

指原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的使用者，出租土地使用權(quán)及出租地上建筑物或其他附著物獲取收益中所含土地使用權(quán)部分。

地租，通俗地說，是出租土地獲得的經(jīng)濟(jì)報酬，或土地所有證憑借土地所有權(quán)向土地使用者索取的經(jīng)濟(jì)代價。 但就其經(jīng)濟(jì)關(guān)系的本質(zhì)來說，地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分。 地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的形式，是社會生產(chǎn)關(guān)系的反映。

城市土地相對于農(nóng)村土地，其經(jīng)濟(jì)特性主要有：

(1)稀缺性。城市土地隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越相對缺乏；

(2)報酬遞減性。城市土地上的建設(shè)樓層超過一定限度，投資利潤將持續(xù)下降；

(3)儲蓄性。城市土地能起到一種儲蓄銀行的作用，一般不會貶值；

(4)區(qū)位性。城市土地的“地段”極其重要，位置常常是決定其租金和價格的關(guān)鍵性因素；

(5)交通依賴性。城市土地的交通條件極為重要。

城市土地租金通常有絕對地租和級差地租兩種基本形式。

1.絕對地租

絕對地租是單純由土地所有權(quán)引起的。由于我國城市土地屬于國有，任何單位和個人，既使使用最差地段的城市土地也都要向國家繳納地租。目前我國城市收取的土地使用費(fèi)，就是地租的性質(zhì)。

2.級差地租

級差地租是城市地租的主要形式，它與農(nóng)業(yè)級差地租由土地肥沃程度、位置不同和投資差別所形成的優(yōu)劣等級不同，城市級差地租主要是由土地位置和投資所決定的。城市中的地塊，位于市中心還是市郊，其地租水平有極大差異；而任何地塊又都可以通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來增加收益，形成級差地租；如果原來的土地區(qū)位優(yōu)勢差距消失了，新的更大范圍的區(qū)位優(yōu)勢差距又會出現(xiàn)。因此，級差地租永遠(yuǎn)是城市級差地租的主要形式。根據(jù)區(qū)位和投資的不同，城市級差地租分為兩種：級差地租Ⅰ是由城市土地位置的差異引起的超額利潤，在我國應(yīng)當(dāng)完全歸于國家；級差地租Ⅱ是由于國家或企業(yè)在地塊上進(jìn)行投資使土地增值而形成的。其中由國家投資的部分應(yīng)當(dāng)歸于國家。級差地租一般都產(chǎn)生于土地經(jīng)營的壟斷特點(diǎn)。

城市級差地租可以分為宏觀和微觀兩個層次：

(1)宏觀層次的級差地租是從城市在全國分布中的比較而論的，包括以位置差異為基礎(chǔ)形成的城市區(qū)位級差地租、由產(chǎn)業(yè)投資與公共設(shè)施投資因素綜合形成的城市功能級差地租和依賴城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)集聚的“自然力”形成的城市規(guī)模級差地租。

(2)微觀層次的級差地租主要指一個城市內(nèi)部的級差地租，一般按形成要素分為區(qū)位、產(chǎn)業(yè)和公共投入部分，與經(jīng)濟(jì)高位區(qū)(市中心、副中心、商業(yè)繁華街等)的距離是城市內(nèi)部綜合級差地租形成的重要因素。

在完善的市場經(jīng)濟(jì)條件下，城市級差地租的存在會使各類選址形成自由競爭，從而導(dǎo)致效益最高的單位占據(jù)市中心位置，效益比較高的單位占據(jù)市中心以外的位置，而效益較差的產(chǎn)業(yè)和居民區(qū)則處于接近市郊的地帶。