武漢市物業(yè)管理條例

目　錄

第一章　總　則

第二章　新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第四章　物業(yè)管理服務

第五章　物業(yè)的使用與維護

第六章　法律責任

第七章　附　則

第一章　總　則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，打造共建共治共享的社會治理格局，不斷滿足人民日益增長的美好生活需要，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《湖北省物業(yè)服務和管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

第二條　本條例適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過選聘物業(yè)服務企業(yè)等形式，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條　物業(yè)管理應當遵循中國共產(chǎn)黨領導的業(yè)主自治和政府依法監(jiān)管相結合的原則。

第四條　市、區(qū)人民政府（含開發(fā)區(qū)、風景區(qū)管委會，下同）應當將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設規(guī)劃和社會治理體系，堅持自治、法治、德治相結合，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調機制，完善公益性和市場化相結合的物業(yè)管理機制，以基層黨組織建設推進物業(yè)管理，促進物業(yè)管理融入城市基層社會治理。

第五條　房屋主管部門負責物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

民政主管部門負責對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居（村）民委員會在業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉等活動中履行相關職責進行指導、監(jiān)督和考核。

城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土、建設、公安、城市管理、價格、環(huán)境保護、水務、工商行政管理、園林和林業(yè)等部門按照各自職責負責物業(yè)管理活動的相關監(jiān)督管理工作。

第六條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在同級黨組織的領導和上級民政主管部門的指導下，依法組織和指導本轄區(qū)內的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務之間的關系，調解物業(yè)管理糾紛。

居（村）民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關的工作。

物業(yè)管理應當納入基層精神文明建設的考核內容。

第七條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，房屋、公安、民政、城市管理、司法行政等部門和居（村）民委員會、人民調解組織、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位等各方代表參加，具體解決物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動中需要協(xié)調的問題。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府與房屋、公安、民政等部門之間應當建立健全信息共享機制，互相通報物業(yè)管理信息。

第八條　居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當在社區(qū)黨組織的領導下，建立健全物業(yè)管理協(xié)調聯(lián)動機制。

第九條　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，推進物業(yè)服務標準化建設，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員自律制度，開展物業(yè)管理示范項目考評和從業(yè)人員培訓，調解物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛，協(xié)助房屋主管部門做好信用信息管理。

第二章　新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第十條　建設單位應當在取得房屋預售許可或者現(xiàn)售備案前，根據(jù)建設項目用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，結合物業(yè)共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，按照下列規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，報區(qū)房屋主管部門備案：

（一）物業(yè)配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；但規(guī)模過大、劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的，或者已分割成多個自然街坊或者封閉小區(qū)，且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）分期建設項目或者兩個以上單位開發(fā)建設的項目，其配套設施設備共用的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；

（三）已建成、共用設施設備比較齊全且相對集中的項目，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審查建設工程規(guī)劃設計方案，應當統(tǒng)籌考慮項目分期、配套設施設備設置對物業(yè)使用和管理的影響。

第十一條　建設單位應當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域的詳細分布圖以及共用部位、共用設施設備的配置和建設標準在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置予以公示，并在房屋買賣合同中明示。

經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自調整；需要調整的，依照《湖北省物業(yè)服務和管理條例》的有關規(guī)定進行。

第十二條　新建物業(yè)，建設單位應當按照規(guī)定無償配置物業(yè)服務用房。物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自變更用途。

配置的物業(yè)服務用房，應當相對集中，便于實施物業(yè)管理，建筑面積不得低于物業(yè)總建筑面積的千分之二，并不得少于一百平方米。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中安排，其建筑面積不得少于二十平方米。

物業(yè)服務用房應當具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件，配置獨立、合格的水、電等計量裝置，并具備辦理不動產(chǎn)權屬登記的條件。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門實施建設工程規(guī)劃許可，應當按照規(guī)定的標準對物業(yè)服務用房的設計進行審查，在建設工程規(guī)劃許可證中載明物業(yè)服務用房的建筑面積，并在附圖中注明其具體位置。

房屋主管部門實施房屋銷售許可，應當對物業(yè)服務用房進行核查。

第十三條　新建物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設施設備，應當符合國家技術標準和技術規(guī)范，并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。

建設單位組織竣工驗收，應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加，專業(yè)經(jīng)營單位應當參加；建設單位未通知專業(yè)經(jīng)營單位參加竣工驗收的，專業(yè)經(jīng)營單位有權拒絕接收專業(yè)經(jīng)營設施設備。

建設項目竣工驗收合格后，建設單位應當將物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設施設備移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護管理，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。

第十四條　住宅物業(yè)及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅物業(yè)的建設單位在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務企業(yè)前，應當按照國家、省及本市相關規(guī)定，通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。

投標人少于三個或者建筑物總面積不超過三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第十五條　建設單位應當在取得房屋預售許可或者現(xiàn)售備案前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，并自簽訂合同之日起十五日內向物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門備案。

前期物業(yè)服務合同應當包括物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。

前期物業(yè)服務合同生效之日至物業(yè)交付業(yè)主之日的前期物業(yè)費用，由建設單位承擔；物業(yè)交付之后的前期物業(yè)費用，由業(yè)主承擔。

前期物業(yè)服務合同約定的期限未滿，業(yè)主委員會與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第十六條　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。

第十七條　建設單位在出售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂房屋買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。

第十八條　前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約由建設單位參照市房屋主管部門擬訂的示范文本制定；建設單位對示范文本作出修改的，不得減損業(yè)主的合法權益。

第十九條　物業(yè)交付十五日前，建設單位應當與前期物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗，移交承接查驗資料，并簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議。

前期物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)承接查驗完成之日起三十日內，持下列資料向區(qū)房屋主管部門備案：

（一）前期物業(yè)服務合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（四）建設單位移交資料清單；

（五）查驗、交接記錄；

（六）其他有關承接查驗資料。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第二十條　房屋所有權人為業(yè)主。尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷或者征收補償?shù)确墒聦嵰呀?jīng)合法占有該房屋的人，認定為物業(yè)管理中的業(yè)主。

業(yè)主身份的確定，以不動產(chǎn)登記簿為準；沒有登記的，以其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據(jù)。

業(yè)主依照《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定享有業(yè)主權利，履行業(yè)主義務。

業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權利、履行業(yè)主義務。委托應當以書面形式提交業(yè)主委員會。

第二十一條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，對其負責，受其監(jiān)督。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

一個物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)不足二十人且全體業(yè)主一致同意不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

第二十二條　符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：

（一）交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）首次交付房屋專有部分之日起滿兩年且交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之二十以上的；

（三）交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十以上的。

專有部分面積、建筑物總面積和業(yè)主人數(shù)依照《湖北省物業(yè)服務和管理條例》的有關規(guī)定確定。

第二十三條　符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設單位應當書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者區(qū)房屋主管部門；業(yè)主也可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者區(qū)房屋主管部門提出召開業(yè)主大會會議的書面報告。區(qū)房屋主管部門收到書面報告的，應當在五個工作日內書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到報告或者通知之日起三十日內，依照《湖北省物業(yè)服務和管理條例》的有關規(guī)定，組織成立業(yè)主大會會議籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

第二十四條　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立，業(yè)主大會會議籌備組的職責同時終止。

業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會成立之日起三十日內，就業(yè)主大會成立事項向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章。業(yè)主大會印章根據(jù)業(yè)主大會的決定使用；業(yè)主委員會印章經(jīng)半數(shù)以上委員簽字同意方可使用。

前期物業(yè)服務企業(yè)應當在業(yè)主大會成立之日起十日內，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案；三十日內，移交物業(yè)管理區(qū)域的基本資料、公共收益和業(yè)主委員會辦公用房，報告共用部位、共用設施設備的使用、經(jīng)營和收益情況。

第二十五條　業(yè)主大會會議討論決定下列事項：

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（二）選舉業(yè)主委員會、更換業(yè)主委員會委員或者撤銷業(yè)主委員會委員職務；

（三）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者決定自行管理物業(yè)；

（四）審議業(yè)主委員會提交的物業(yè)服務合同草案；

（五）依法籌集、管理、使用住宅專項維修資金；

（六）改建、重建共有建筑物及其附屬設施；

（七）改變共有部分的用途；

（八）共用部位、共用設施設備經(jīng)營的方式和所得收益的管理、分配、使用；

（九）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理、使用，以及業(yè)主委員會委員津貼的來源、支付標準；

（十）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的決定；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定應當由業(yè)主共同決定的其他事項。

業(yè)主大會決定前款第五項和第六項所列事項的，應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會的決定應當自作出之日起三日內在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置予以公布，并向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第二十六條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

有前款所列情形之一，業(yè)主委員會未及時組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其在三十日內組織召開；逾期不組織召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。

第二十七條　業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者電子投票等形式。

采用書面征求意見的，應當將征求意見書直接送達業(yè)主；無法直接送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第二十八條　管理規(guī)約應當對下列事項作出規(guī)定：

（一）建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理；

（二）共用部位、共用設施設備的經(jīng)營與收益的分配、使用；

（三）業(yè)主和物業(yè)使用人在環(huán)境衛(wèi)生、動物飼養(yǎng)、植物種植、安全管理等方面的權利與義務；

（四）違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

經(jīng)業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約自公布之日起生效，對全體業(yè)主及物業(yè)使用人均具有約束力。

第二十九條　業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。鼓勵黨員業(yè)主通過法定程序成為業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。

業(yè)主委員會可以設立候補委員，候補委員人數(shù)不得超過委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權。業(yè)主委員會任期內出現(xiàn)缺員時，由候補委員按照得票數(shù)的順序進行遞補。

業(yè)主委員會委員和候補委員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。

第三十條　業(yè)主委員會應當履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，定期向業(yè)主大會報告工作，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布報告內容，接受業(yè)主詢問；

（三）根據(jù)業(yè)主大會決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，協(xié)調處理物業(yè)管理活動中的相關問題，維護業(yè)主合法權益；

（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（六）組織、監(jiān)督專項維修資金的籌集、使用；

（七）根據(jù)業(yè)主大會的決定或者授權，決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營方式和所得收益的管理、分配、使用；

（八）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會、公安機關等做好物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安、社區(qū)建設和公益宣傳等工作；

（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的其他職責。

業(yè)主委員會未按照規(guī)定履行職責的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當約談業(yè)主委員會。

第三十一條　業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項，應當召開業(yè)主委員會會議，并于會議召開七日前在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會決定事項，應當經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意。

業(yè)主委員會應當將決定自作出之日起三日內在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置予以公布。

第三十二條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調查核實后，責令其暫停履行職責，由業(yè)主大會決定終止其委員職務：

（一）拒絕或者放棄履行委員職責；

（二）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（三）在本物業(yè)管理區(qū)域內違法搭建、違法占用物業(yè)共有部分；

（四）利用職務之便接受減免物業(yè)服務費、停車費，以及索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益、報酬；

（五）與為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)之間具有關聯(lián)關系；

（六）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人；

（七）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關的活動；

（八）違規(guī)使用業(yè)主委員會的印章；

（九）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的情形。

業(yè)主委員會候補委員有前款第二項至第九項所列情形之一的，喪失候補委員資格。

第三十三條　業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下召開業(yè)主大會會議，完成換屆選舉。逾期未完成的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織召開業(yè)主大會會議完成換屆選舉。

第三十四條　業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將其保管的印章、檔案資料、財務資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會未產(chǎn)生的，移交給居（村）民委員會代管。

業(yè)主委員會委員職務在任期內終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列財物移交業(yè)主委員會。

違反前兩款的規(guī)定拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其移交，公安機關應當依法協(xié)助。

第三十五條　物業(yè)管理區(qū)域的公共收益屬于全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會應當每半年公布一次公共收益的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定聘請專業(yè)機構對公共收益的收支情況進行審計，業(yè)主委員會拒絕的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當約談業(yè)主委員會，督促其限期聘請專業(yè)機構進行審計；逾期未聘請的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當代為聘請，對負有責任的業(yè)主委員會委員依照本條例第三十二條第一款的規(guī)定予以處理。審計結果應當向全體業(yè)主公告，審計費用從公共收益中支出。

公共收益不得以任何個人名義進行存儲和管理，業(yè)主大會可以持本條例第二十四條第二款規(guī)定的備案證明向金融機構申請開立賬戶。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費從公共收益中列支，不足部分由全體業(yè)主分攤。

第三十六條　未依法成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在征求業(yè)主意見后，可以指定物業(yè)所在地居（村）民委員會代行業(yè)主委員會職責。

第四章　物業(yè)管理服務

第三十七條　本市實行物業(yè)服務項目經(jīng)理責任制。一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定聘請專業(yè)人員從事相關服務工作。

第三十八條　物業(yè)服務企業(yè)應當建立和完善物業(yè)管理應急預案，及時處理物業(yè)管理中的突發(fā)事件。物業(yè)管理區(qū)域內有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定及時向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者相關部門、專業(yè)經(jīng)營單位報告：

（一）發(fā)生火災、水患、爆炸或者自然災害；

（二）發(fā)生傳染病疫情或者群體性不明原因疾病；

（三）建筑物及其附屬設施設備發(fā)生安全隱患，嚴重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全；

（四）物業(yè)服務人員撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務中斷，嚴重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活；

（五）發(fā)生群體性事件；

（六）其他嚴重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件。

第三十九條　市房屋主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)服務質量標準體系，組織開展物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員服務質量的考核、評價。考核、評價結果作為物業(yè)服務收費、物業(yè)服務企業(yè)選聘的重要依據(jù)。

市、區(qū)房屋主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)服務項目經(jīng)理信用信息系統(tǒng)，并向公眾提供查詢服務。

第四十條　鼓勵業(yè)主大會采取招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。市房屋主管部門應當建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺，為物業(yè)管理招投標當事人提供指導和服務。

業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)服務合同報區(qū)房屋主管部門備案。

第四十一條　物業(yè)服務收費應當按照國家和省有關規(guī)定分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。

實行政府指導價的，市價格主管部門應當會同市房屋主管部門制定收費標準，并向社會公布；每三年對收費標準進行評估，根據(jù)評估結果調整收費標準。

實行市場調節(jié)價的，物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定；物業(yè)服務企業(yè)不得擅自調整約定的物業(yè)收費標準。

市、區(qū)人民政府應當建立保障性住房物業(yè)服務費補償機制，制定并落實補貼政策。

第四十二條　物業(yè)服務企業(yè)應當依照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定履行物業(yè)管理義務，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費、不配合管理等理由，減少服務內容，降低服務質量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業(yè)主合法權益的其他行為。

物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業(yè)服務費收支情況、投訴電話等信息。

第四十三條　業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費。

業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照有關規(guī)定錄入失信被執(zhí)行人名單。

第四十四條　業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前組織召開業(yè)主大會會議，決定是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同。

業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，應當召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、物業(yè)服務合同的主要內容等進行表決。

物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)應當按照原合同約定繼續(xù)提供服務，物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止，物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同期滿九十日前書面告知業(yè)主委員會到期終止物業(yè)服務合同的除外。

第四十五條　有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：

（一）物業(yè)服務合同依法、依約解除；

（二）除本條例第四十四條第三款規(guī)定的情形外，物業(yè)服務合同期滿未續(xù)約；

（三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動的其他情形。

物業(yè)服務企業(yè)退出住宅物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會仍未選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，由全體業(yè)主共同承擔管理義務，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當采取相應措施維護住宅物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。

第四十六條　物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，應當依法與業(yè)主委員會辦理交接手續(xù)，履行下列交接義務：

（一）移交物業(yè)服務用房；

（二）提供物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料；

（三）移交提供物業(yè)服務期間配置的固定設施設備及其資料；

（四）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；

（五）提供電梯、消防、監(jiān)控等專業(yè)設施設備的技術手冊、維護保養(yǎng)記錄等相關資料；

（六）移交利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營的相關資料、物業(yè)服務費用和公共水電分攤費用交納記錄等資料；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。

第四十七條　市、區(qū)人民政府應當制定老舊住宅區(qū)物業(yè)整治改造規(guī)劃和年度實施計劃，完善配套基礎設施和公共服務設施。

老舊住宅區(qū)需要實施物業(yè)管理的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在征求老舊住宅區(qū)業(yè)主意見后，劃分物業(yè)管理區(qū)域，并向區(qū)房屋主管部門備案。

老舊住宅區(qū)完成整治改造后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)管理或者由業(yè)主自行管理物業(yè)。鼓勵和支持物業(yè)服務企業(yè)為老舊住宅區(qū)提供公益性物業(yè)服務。

市、區(qū)人民政府應當對老舊住宅區(qū)整治改造和物業(yè)管理相關費用給予適當補貼。

第五章　物業(yè)的使用與維護

第四十八條　物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，擴大承重墻上原有的門窗尺寸；

（二）將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方；

（三）擅自下挖建筑物內底層地面；

（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設建筑物、構筑物或者其他設施；

（六）超荷載存放、鋪設物品，嚴重危害房屋安全；

（七）擅自改變架空層、設備層等共用部位、共用設施設備規(guī)劃用途，擅自占用、處分共用部位、共用設施設備；

（八）擅自占用、挖掘物業(yè)區(qū)域內道路、場地，損毀樹木、綠地；

（九）違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，擅自占壓、遷移燃氣管道，損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；

（十）隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物，制造超過規(guī)定標準的噪聲、振動、光源等；

（十一）擅自架設電線、電纜，在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫，在樓道等業(yè)主共用部位堆放物品；

（十二）違反規(guī)定停放車輛；

（十三）違反規(guī)定出租房屋；

（十四）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物或者種植植物；

（十五）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第四十九條　禁止在物業(yè)管理區(qū)域內飼養(yǎng)烈性犬和大型犬。

業(yè)主、物業(yè)使用人攜犬只出戶的，應當為犬只掛犬牌、束犬鏈、戴嘴套，由成年人牽引，主動避讓他人。

公安機關應當加強對養(yǎng)犬行為的管理，及時受理舉報、投訴，處理違法違規(guī)養(yǎng)犬行為。

物業(yè)服務企業(yè)應當采取措施加強對文明養(yǎng)犬的宣傳、引導，及時制止違法違規(guī)養(yǎng)犬行為。

第五十條　物業(yè)交付使用后，業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照權屬登記用途使用物業(yè)。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)有利害關系的業(yè)主書面同意，但不得設立產(chǎn)生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館等經(jīng)營場所。

對物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的配套建筑及設施設備，不得改變其使用性質，不得擅自遷移、拆除，因特殊情況需要改變使用性質或者遷移、拆除的，應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會討論決定及有利害關系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關手續(xù)。

第五十一條　物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有違反本條例第四十八條、第五十條規(guī)定行為的，應當予以勸阻；勸阻無效的，應當及時告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時處理；不屬于街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府職責范圍的，移交有關部門處理。

第五十二條　業(yè)主或者物業(yè)使用人修繕、裝飾裝修房屋的，應當事先向物業(yè)服務企業(yè)登記。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域內房屋修繕、裝飾裝修現(xiàn)場的巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。

第五十三條　建設單位應當按照國家規(guī)定和合同約定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責；共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由全體業(yè)主共同承擔，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時維修養(yǎng)護。相鄰業(yè)主應當提供便利。

第五十四條　住宅物業(yè)、住宅物業(yè)管理區(qū)域內的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的建設單位和業(yè)主，應當交存住宅專項維修資金；住宅專項維修資金專項用于物業(yè)保修期屆滿后共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。

住宅專項維修資金的管理，應當遵循業(yè)主所有、統(tǒng)一交存、專戶存儲、業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管的原則。具體辦法由市人民政府另行制定。

第五十五條　電梯使用管理單位應當對電梯使用安全負責，履行電梯安全管理職責。

電梯使用管理單位按照市人民政府的有關規(guī)定確定，未確定使用管理單位的電梯不得投入使用。

第五十六條　支持業(yè)主為既有住宅增設電梯，改善居住條件。本幢或者本單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意的，可以申請為既有住宅增設電梯。

市、區(qū)人民政府應當簡化審批程序、制定扶持政策，為既有住宅增設電梯提供便利。

既有住宅增設電梯的具體辦法由市人民政府另行制定。

第五十七條　物業(yè)服務企業(yè)應當定期對共用部位開展防火巡查、檢查，消除火災隱患，保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；定期維護管理共用消防設施、器材以及消防安全標志，確保完好有效。對尚未組建業(yè)主委員會、未選聘物業(yè)服務企業(yè)的住宅小區(qū)，居（村）民委員會應當組織業(yè)主、物業(yè)使用人做好消防安全工作。

供水經(jīng)營單位應當保障物業(yè)的消防用水，配合相關專業(yè)機構對消防設施進行維修、保養(yǎng)和檢測。

供電、供氣經(jīng)營單位應當指導物業(yè)服務企業(yè)做好應對火災的電力、燃氣處置工作。

第五十八條　物業(yè)管理區(qū)域內用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區(qū)域內業(yè)主的需要。

第五十九條　物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業(yè)主以外的單位和個人。在滿足業(yè)主的需要后，將車位、車庫出租給業(yè)主以外的單位或者個人的，每次租賃期限不得超過一年。出租的車位、車庫應當向全體業(yè)主公示，租賃合同應當向物業(yè)服務企業(yè)備案，業(yè)主及業(yè)主委員會有權查詢。

業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租尚未出售、出租的車位、車庫的，建設單位應當出租。

第六十條　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，其設置、分配、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定。

物業(yè)管理區(qū)域內停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

第六十一條　物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應當服務到最終用戶，并承擔分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養(yǎng)護、更新責任。

專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)應當配合。

第六十二條　物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向專業(yè)經(jīng)營單位收取勞務費。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

第六十三條　利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，并征得相關業(yè)主和業(yè)主大會的同意。住宅物業(yè)管理區(qū)域的公共收益應當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第六十四條　物業(yè)應當定期維修養(yǎng)護。物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)規(guī)定的應當維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者其他責任人應當及時履行維修養(yǎng)護義務。

因維修物業(yè)、設置管線等需要，必須進入專有部分的，相關業(yè)主、物業(yè)使用人應當提供便利。

第六十五條　城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設、公安、城市管理、房屋、價格、民政、環(huán)境保護、工商行政管理、園林和林業(yè)等部門，應當加強物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、物業(yè)收費等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴、處理和回復制度，在物業(yè)管理區(qū)域內集中公布聯(lián)系方式，依法及時處理物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為。

第六章　法律責任

第六十六條　違反本條例，法律、其他法規(guī)有處理規(guī)定的，依照其規(guī)定；造成他人損害的，依法承擔民事責任。

第六十七條　建設單位、物業(yè)服務企業(yè)未依照本條例第十九條的規(guī)定履行承接查驗義務的，由區(qū)房屋主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下罰款。

物業(yè)服務企業(yè)未依照本條例第二十四條第三款或者第三十八條的規(guī)定履行移交、報告義務的，由區(qū)房屋主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第六十八條　物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第四十一條第三款規(guī)定，擅自調整約定的物業(yè)收費標準的，由價格主管部門責令限期改正，處一萬元以上三萬元以下罰款。

物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第四十二條第一款規(guī)定，減少服務內容，降低服務質量，嚴重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活的，由區(qū)房屋主管部門責令限期改正，處一萬元以上三萬元以下罰款；中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱以及實施損害業(yè)主合法權益的其他行為的，責令限期改正，處一萬元以上五萬元以下罰款，逾期不改正的，按照原處罰數(shù)額按日連續(xù)處罰。

物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第四十五條第一款、第四十六條規(guī)定，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域、不辦理交接手續(xù)的，由區(qū)房屋主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；逾期不改正的，按照原處罰數(shù)額按日連續(xù)處罰。

第六十九條　違反本條例第四十八條規(guī)定的，由有關主管部門依照下列規(guī)定予以查處；危害房屋安全的，由區(qū)房屋主管部門依照有關法律、法規(guī)處理：

（一）有本條例第四十八條第一項、第二項所列行為之一的，由裝飾裝修行業(yè)主管部門依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定予以處理；

（二）有本條例第四十八條第三項行為的，由城市管理部門、裝飾裝修行業(yè)主管部門按照規(guī)定職責依法予以處理；

（三）有本條例第四十八條第四項所列行為之一的，由城市管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處以三千元以上三萬元以下罰款；

（四）有本條例第四十八條第五項所列行為之一的，由城市管理部門依照有關法律、法規(guī)予以處理；

（五）有本條例第四十八條第六項至第十四項所列行為之一的，由房屋、公安、環(huán)境保護、城市管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃、園林和林業(yè)等部門按照各自職責依法予以處理。

第七十條　業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第四十九條第一款規(guī)定的，由公安機關沒收犬只，并處五千元以上一萬元以下罰款。違反本條例第四十九條第二款規(guī)定的，由公安機關責令改正；拒不改正的，處五百元以上一千元以下罰款；情節(jié)惡劣或者造成嚴重后果的，沒收犬只。因違反本條例養(yǎng)犬受到兩次以上行政處罰的，納入嚴重失信名單。

物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第四十九條第四款規(guī)定的，由公安機關責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第七十一條　建設單位違反本條例第五十四條的規(guī)定，未依法交存住宅專項維修資金的，由房屋主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上二十萬元以下罰款，并自逾期之日起按日加收滯納部分千分之零點三的滯納金。

第七十二條　城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門、房屋主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關部門的工作人員有下列情形之一的，由上級主管部門責令改正；情節(jié)嚴重的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）對物業(yè)服務用房設計不符合本條例規(guī)定標準的建設項目，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證或者房屋銷售許可證的；

（二）未依照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議或者組織召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會換屆選舉的；

（三）截留、挪用或者侵占住宅專項維修資金的；

（四）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為舉報不及時處理的；

（五）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。

第七章　附　則

第七十三條　本條例所稱開發(fā)區(qū)，是指武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)；風景區(qū)，是指武漢市東湖生態(tài)旅游風景區(qū)。

本條例所稱公共收益，是指利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設施設備獲取的經(jīng)營收入扣除成本后的收益。

第七十四條　本條例自2019年1月1日起施行。

2010年6月23日武漢市第十二屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過，2010年7月30日湖北省第十一屆人民代表大會常務委員會第十七次會議批準，2018年6月26日武漢市第十四屆人民代表大會常務委員會第十三次會議修訂，2018年7月26日湖北省第十三屆人民代表大會常務委員會第四次會議批準。