項(xiàng)目合同特點(diǎn)

1.合同標(biāo)的物的特殊性

2.合同執(zhí)行周期長

3.合同內(nèi)容多

一般條款：工作范圍、工期、質(zhì)量、造價

特殊條款：保險、稅收、文物、專利

4.合同涉及面廣

5.合同風(fēng)險大

以承包的項(xiàng)目（一個整體工程有幾個項(xiàng)目構(gòu)成）計算咨詢費(fèi)用的合同．

發(fā)包方（項(xiàng)目法人）與項(xiàng)目承包方為完成指定的投資建設(shè)項(xiàng)目而達(dá)成的、明確相互權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的具有法律效力的協(xié)議，項(xiàng)目合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

明確建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包方和承包方在項(xiàng)目實(shí)施中的權(quán)利和義務(wù)

建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施的法律依據(jù)

建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段實(shí)行社會監(jiān)理的依據(jù)

1.按合同所包括的項(xiàng)目范圍和承包關(guān)系劃分

工程總承包合同（業(yè)主與總承包商）

工程分包合同（總承包商與分承包商）

轉(zhuǎn)包合同（承包商之間）

勞務(wù)分包合同（包工不包料合同）

勞務(wù)合同（承包商雇傭勞務(wù)）

聯(lián)合承包合同（兩個或兩個以上合作單位）

2.按計價方式分類

固定總價合同

計量估價合同

單價合同

（1）按分項(xiàng)工程單價承包

（2）按最終產(chǎn)品單價承包

（3）按總價投標(biāo)和決標(biāo)，按單價結(jié)算出工程價款

成本加酬金合同

3.按承包范圍劃分的合同類型

“交鑰匙”工程合同： 從設(shè)計、材料及設(shè)備采購、施工到試生產(chǎn)的全部工作全由乙方總承包，到項(xiàng)目全部竣工、試生產(chǎn)正常并達(dá)到能正常生產(chǎn)的水平后，再把完成的項(xiàng)目交給甲方。

包設(shè)計—采購—施工合同： 不包試生產(chǎn)和生產(chǎn)前準(zhǔn)備工作。

包設(shè)計—采購合同

設(shè)計合同

施工合同

技術(shù)服務(wù)合同

勞務(wù)承包合同

管理服務(wù)合同

咨詢服務(wù)合同2100433B

項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)策劃時應(yīng)考慮的各方面因素實(shí)際上是相互沖突或矛盾的。項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)策劃就是在充分考慮了以上相互沖突或矛盾因素后， 從業(yè)主角度找出該項(xiàng)目的較優(yōu)解。因此可以說項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)策劃類似于運(yùn)籌學(xué)， 但又不能用運(yùn)籌學(xué)的純數(shù)學(xué)方法去解答。因?yàn)槲ㄒ恍允枪こ添?xiàng)目的最大特點(diǎn)，每個項(xiàng)目都會變化， 不能通過想當(dāng)然地去建一個數(shù)學(xué)模型來解答。

項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)不能通過數(shù)學(xué)模型來解答的另一個重要原因是項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)是動態(tài)的， 因?yàn)轫?xiàng)目合同結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目功能標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目成本表這三項(xiàng)內(nèi)容在項(xiàng)目策劃階段是不斷變化和調(diào)整的。但需在一定階段提出一定的階段性成果， 并在一定階段確定最終成果，而最終成果在項(xiàng)目建設(shè)過程中還在不停地修正。具體步驟如下：

第一步， 對于各個考慮因素進(jìn)行逐項(xiàng)分析：

(1)項(xiàng)目特點(diǎn)。如項(xiàng)目性質(zhì)(酒店、觀光、寫字樓、商場、……)是否為標(biāo)志性建筑(注意建筑設(shè)計美)、是否屬工期非常緊的項(xiàng)目、是否采用特殊結(jié)構(gòu)成技術(shù)(如大型鋼結(jié)構(gòu)、大型膜結(jié)構(gòu)、大規(guī)模砂巖幕墻、雙層幕墻等)等。

項(xiàng)目特點(diǎn)很多， 這里要分清項(xiàng)目約束條件的優(yōu)先性， 即最大約束是哪個因素， 次約束條件是哪個因素，以此類推， 在進(jìn)行下面研究時就知道如何取舍。如準(zhǔn)備開運(yùn)動會的體育館，工期是最大約束，而成本是次約束。對于地標(biāo)性建筑， 地標(biāo)的約束作用大于成本。

(2)業(yè)主對于項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)。對成本要求非常高的項(xiàng)目，一般多采用平行發(fā)包或甲供料模式，盡量拆細(xì)合同，針對專業(yè)工程或設(shè)備進(jìn)行發(fā)包，但這樣就要求業(yè)主的管理能力高，對質(zhì)量、進(jìn)度要承擔(dān)一定責(zé)任，并且當(dāng)?shù)貙I(yè)工程和設(shè)備供應(yīng)商充足，競爭能力強(qiáng)。而將部分平行發(fā)包或甲供料內(nèi)容納入總承包合同， 以此可以平衡這些問題，但需付出一定的成本代價。

(3)業(yè)主對于項(xiàng)目的質(zhì)量要求目標(biāo)。業(yè)主質(zhì)量目標(biāo)要求高的項(xiàng)目， 應(yīng)盡量減少平行發(fā)包或甲供料模式，將責(zé)任納入總承包單位。但在平行發(fā)包或甲供料模式下，也可通過合同和增加成本支出的方法，轉(zhuǎn)移本應(yīng)由業(yè)主承包的質(zhì)量責(zé)任。

(4)業(yè)主對于項(xiàng)目的進(jìn)度要求目標(biāo)。上面曾提到，若進(jìn)度目標(biāo)第一，而成本就降為第二目標(biāo)，可以盡量減少平行發(fā)包或甲供料模式，將責(zé)任納入總承包單位。若進(jìn)度和成本均是第一目標(biāo)，就需根據(jù)實(shí)際出圖情況考慮了。

(5)業(yè)主對于項(xiàng)目的設(shè)計效果要求目標(biāo)。上面曾提過，對于地標(biāo)性建筑，地標(biāo)的約束作用大于成本， 即設(shè)計效果為第一目標(biāo)， 成本第二； 若成本突破太多，這時要充分運(yùn)用價值工程， 以此說服業(yè)主；或?qū)τ诰频觏?xiàng)目， 應(yīng)運(yùn)用全壽命成本法計算投資效益， 這時，地標(biāo)性是有價值的。而對于一般性建筑，業(yè)主既要求設(shè)計效果，又要求成本控制，還應(yīng)運(yùn)用價值工程方法進(jìn)行分析。

(6)業(yè)主的項(xiàng)目管理能力。上面也提過，在追求成本最小的條件下，一般多采用平行發(fā)包或甲供料模式，盡量拆細(xì)合同， 針對專業(yè)工程或設(shè)備進(jìn)行分包。但這樣就要求業(yè)主的項(xiàng)目管理能力高， 業(yè)主需權(quán)衡是否有能力進(jìn)行管理，而且還要比較所節(jié)省的費(fèi)用與投入的管理費(fèi)對比是否合算。

(7)項(xiàng)目的設(shè)計時間是否充足。設(shè)計圖紙齊全清晰和技術(shù)新增齊全清晰是每個合同合理競爭和定價的基礎(chǔ)，也是成本控制的最基本條件。若項(xiàng)目是一個“三邊”工程，則只能采取進(jìn)度第一， 成本第二的合同方案。但若策劃得好，也可以根據(jù)分階段出圖設(shè)計進(jìn)度，順應(yīng)采用平行發(fā)包或甲供料模式，但也需控制好方案設(shè)計和變更。

(8)當(dāng)?shù)鼗蛉珖鲗I(yè)工程的施工力量和水平。在確定專業(yè)工程或設(shè)備時， 特別是特殊的專業(yè)工程或設(shè)備時， 必須考慮到當(dāng)?shù)鼗蛉珖鲗I(yè)工程的施工力量和水平， 否則沒有競爭性也就失去了策劃和成本控制的意義了。

第二步， 在以上分析的前提下， 繼續(xù)分析以下問題：

· 按專業(yè)的合同分類，研究每個合同承包區(qū)域和承包范圍，特別是不能出現(xiàn)項(xiàng)目工作內(nèi)容漏項(xiàng)或交叉；還有，對單個工作內(nèi)容(單個合同)，是(設(shè)計 施工)發(fā)包，還是先設(shè)計發(fā)包，再施工發(fā)包，必須策劃好，否則會嚴(yán)重影響工程進(jìn)度和造價管理。

· 研究哪些專業(yè)工程屬于指定分包工程，哪些材料設(shè)備屬于指定的材料設(shè)備，哪些屬于指定的可選擇材料設(shè)備(或稱為合格供應(yīng)商提供的材料設(shè)備)。在施工總承包招標(biāo)時進(jìn)行選擇和報價，并且在該合同條件中要求承包商進(jìn)行承諾和提供相應(yīng)的配合和管理工作。

第三步， 根據(jù)以上分析，建立起包括以下三類合同(按合同簽訂關(guān)系原則)的項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)：

· 第一類： 委托人直接簽訂的合同， 包括工程類、材料設(shè)備類、咨詢服務(wù)類。

· 第二類： 指定分包合同， 包括指定工程類和材料設(shè)備類。

· 第三類： 在承包范圍內(nèi)， 由承包商直接發(fā)包簽訂的材料供應(yīng)合同中的推薦材料設(shè)備(合格供應(yīng)商方式)。

第四步， 根據(jù)項(xiàng)目成本表、項(xiàng)目功能表和項(xiàng)目總控計劃和設(shè)計圖重復(fù)以上三步， 進(jìn)行調(diào)整。

第五步， 定稿， 報業(yè)主批準(zhǔn)。

第六步， 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)展情況，對批準(zhǔn)的項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)進(jìn)行修訂或完善。

1．項(xiàng)目造價管理

根據(jù)項(xiàng)目內(nèi)的每項(xiàng)開支均會有相應(yīng)的合同或協(xié)議，提出全部合同造價的組成就是項(xiàng)目成本組成的理論，即從合同角度分解項(xiàng)目成本，提出項(xiàng)目成本表。所以根據(jù)項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)策劃可以得到項(xiàng)目合同列表，可以相應(yīng)完成項(xiàng)目成本表。每個合同對應(yīng)一個成本目標(biāo)，各個合同成本目標(biāo)之和就是整個項(xiàng)目成本目標(biāo)，批準(zhǔn)后的項(xiàng)目成本表將作為以后造價管理的最高級別控制文件。若項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)策劃不清晰，特別是工作界面不清晰，就會造成成本重復(fù)計算或漏項(xiàng)。所以項(xiàng)目成本表要根據(jù)動態(tài)的項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整和細(xì)化。

2．項(xiàng)目進(jìn)度管理(包括業(yè)主的部門工作管理)

項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)策劃完成后，可以整理出項(xiàng)目合同表。根據(jù)初步明確的每個合同的承包范圍和要約方式，可以編制出較詳細(xì)的項(xiàng)目總進(jìn)度控制計劃，包括各個分項(xiàng)的進(jìn)度控制計劃。

根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度控制計劃，特別是分項(xiàng)的控制計劃，業(yè)主各個部門就可以相應(yīng)地安排各自對應(yīng)的工作計劃，然后各部門按計劃和分工分頭準(zhǔn)備設(shè)計圖紙、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、功能標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)文件、招標(biāo)手續(xù)、單位考察等，變被動工作為主動工作，整個項(xiàng)目管理工作也就開始啟動了。

2100433B

項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)在策劃時應(yīng)重點(diǎn)考慮的因素如下：

(1)本項(xiàng)目特點(diǎn)(包括設(shè)計、技術(shù)、特殊性等)；

(2)業(yè)主對于項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)；

(3)業(yè)主對于項(xiàng)目的質(zhì)量要求目標(biāo)；

(4)業(yè)主對于項(xiàng)目的進(jìn)度要求目標(biāo)；

(5)業(yè)主對于項(xiàng)目的設(shè)計效果要求目標(biāo)；

(6)業(yè)主的項(xiàng)目管理能力；

(7)項(xiàng)目的設(shè)計時間；

(8)當(dāng)?shù)鼗蛉珖鲗I(yè)工程的施工力量和水平。