房產(chǎn)典當融資主要內(nèi)容

房產(chǎn)典當融資概念

典當是指當戶將其動產(chǎn)、財產(chǎn)權(quán)利作為當物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內(nèi)支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。

房地產(chǎn)典當是指當戶將其房地產(chǎn)作為當物抵押給典當行，支付一定比例的費用，取得當金，并在約定期限內(nèi)支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。實質(zhì)是以“抵押”形式辦理典當借款。

房產(chǎn)典當融資區(qū)別

房產(chǎn)典當只能為借款合同而擔保，而房地產(chǎn)抵押擔保的債權(quán)范圍則不限于此，它還可以為借款合同以外的其他合同擔保。 比如甲乙兩方簽訂了一分買賣合同，由甲方向乙方出售價值100萬元的貨物，而甲方對乙方能否按時支付貨款表示懷疑，這時甲方就可以要求乙方提供房地產(chǎn)作為抵押，如果乙方不能按時支付貨款，那么甲方就有權(quán)典當評估該房地產(chǎn)作為優(yōu)先受償。

房產(chǎn)典當中的出典人只能是借款人本人，借款人以外的第三人不能替借款人擔保而成為出典人；房地產(chǎn)抵押的抵押人既可以是債務(wù)人本人，也可以是債務(wù)人以外的第三人。

房產(chǎn)典當和抵押的根本區(qū)別在于：典當轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有權(quán)，而抵押不轉(zhuǎn)移抵押標的房地產(chǎn)的占有權(quán) 。

房產(chǎn)典當融資基本特征

房產(chǎn)典當具有以下法律特征：

1、房屋典當是一種雙方法律行為。

房屋典當須出典人和承典人雙方意思表示一致，訂立典當合同。

2、房屋典當是一種有償?shù)拿袷路尚袨椤?

典權(quán)人占有、使用出典房屋，必須支付一定的典價。出典人必須移轉(zhuǎn)房屋的占有以換取典權(quán)人的典價。

3、房屋典當是一種要式法律行為。

房屋典當合同必須以書面形式簽訂，并到當?shù)氐姆课莨芾聿块T備案。

4、房屋典當一般有典期和回贖期。

房屋出典后，承典人對房屋有占有、使用、收益的權(quán)利，但出典房屋的所有權(quán)仍歸出典人享有。在典期內(nèi)，出典人不能回贖。典當雙方當事人可約定典期，也可不約定典期。當事人未約定典期，出典人可隨時要求回贖。當事人約定典期，在典契載明的典期屆滿出典人逾期不贖的即作絕賣，出典人喪失回贖權(quán)，出典房屋歸當承典人所有而無須再支付對價。

房產(chǎn)典當融資融資特點

一)具有較高的靈活性

典當融資方式的靈活性主要表現(xiàn)在以下四個方面：

1.當物的靈活性。典當行一般接受的抵押、質(zhì)押的范圍包括金銀飾品、古玩珠寶、家用電器、機動車輛、生活資料、生產(chǎn)資料、商品房產(chǎn)、有價證券等，這就為中小企業(yè)的融資提供了廣闊的當物范圍。

2.當期的靈活性。典當?shù)钠谙拮铋L可以半年，在典當期限內(nèi)當戶可以提前贖當，經(jīng)雙方同意可以續(xù)當。

3.當費的靈活性。典當?shù)南⒙屎唾M率在法定最高范圍內(nèi)靈活制定，往往要根據(jù)淡旺季節(jié)、期限長短、資金供求狀況、通貨膨脹率的高低、當物風險大小及債權(quán)人與債務(wù)人的交流次數(shù)和關(guān)系來制定。

4.手續(xù)的靈活性。對一些明確無誤、貨真價實的當物，典當?shù)氖掷m(xù)可以十分簡便，當物當場付款；對一些需要鑒定、試驗的當物，典當行則會爭取最快的速度來為出當人解決問題。

(二)融資手續(xù)簡便、快捷

通過銀行申請貸款手續(xù)繁雜、周期長，而且銀行更注重大客戶而不愿意接受小額貸款。作為非主流融資渠道的典當行，向中小企業(yè)提供的質(zhì)押貸款手續(xù)簡單快捷，除了房地產(chǎn)抵押需要辦理產(chǎn)權(quán)登記以外，其他貸款可及時辦理。這種經(jīng)營方式也正是商業(yè)銀行不愿做而且想做也做不到的。

(三)融資限制條件較少

典當融資方式對中小企業(yè)的限制較少，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

1.對客戶所提供的當物限制條件較少。中小企業(yè)只要有值錢的東西，一般就能從典當行獲得質(zhì)押貸款。我國2001年8月正式實施的《典當行管理辦法》對典當行收當財產(chǎn)的限制較少，不得收當?shù)呢敭a(chǎn)包括四個方面：

(1)依法被查封、扣押或者已被采取其他保全措施的財產(chǎn)；

(2)易燃、易爆、劇毒、放射性物品及其容器；

(3)贓物和來源不明物品或者其他財物或者財產(chǎn)權(quán)利；

(4)法律、法規(guī)及國家有關(guān)規(guī)定禁止買賣的自然資源或者其他財物。

中小企業(yè)所擁有的財產(chǎn)，只要不在上述范圍之內(nèi)，經(jīng)與典當行協(xié)商，經(jīng)后者同意，便可作為當物獲得典當行提供的質(zhì)押貸款。

2.對企業(yè)的信用要求和貸款用途的限制較少。通常，典當行對客戶的信用要求幾乎為零，對貸款用途的要求很少過問。典當行向企業(yè)提供質(zhì)押貸款的風險較少。如果企業(yè)不能按期贖當和交付利息及有關(guān)費用，典當行可以通過拍賣當物來避免損失。這與銀行貸款情況截然不同。銀行對中小企業(yè)貸款的運作成本太高，對中小企業(yè)貸款的信用條件和貸款用途的限制較為嚴格。

房產(chǎn)典當融資融資劣勢

1、資金使用時限短 ：房產(chǎn)典當一次最長6個月；銀行貸款的期限至少半年或一年以上

2、利息數(shù)額高 ：典當當金利率按中國人民銀行公布的銀行機構(gòu)六個月期法定貸款利率及典當期限折算后執(zhí)行，（一般為2.5~3%），月利率是銀行的四五倍

3、融資規(guī)模偏小 ：無論是相對銀行的實力，還是相對于房地產(chǎn)企業(yè)動輒上千萬的所需開發(fā)資金數(shù)額，作為準金融機構(gòu)的典當行由于發(fā)展不久，在資金實力方面普遍存在先天缺陷，其所發(fā)放的款額根本無法支撐項目的開發(fā)所需。

(一)審當

程序：

1.審查當戶證照；

2.審查當物證照。

要求：

1.當戶證照合法有效；

2.當戶、當物戶名、證照一致。

典當財物應(yīng)提交的資料包括：出質(zhì)人(抵押人，下同)屬法人的應(yīng)提交企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復印件、企業(yè)法人代碼證、法人代表身份證復印件。經(jīng)辦人屬非法人代表的，應(yīng)提交法人代表委托書和經(jīng)辦人身份證復印件。出質(zhì)人屬個人的，應(yīng)提交身份證復印件。所有復印件均需出示原件核對。

(二)驗當

程序：

1.核對發(fā)票、單證；

2.價值評估；

3.確定當金額度及綜合費率標準。

要求：

1.按成新率及現(xiàn)行市價評估價值；

2.按評估價值50%~90%折算典當金額；

3.按既定利率、手續(xù)費、保險費、保管費確定綜合費率。

(三)收當

程序：

1.簽訂典當協(xié)議書；

2.收當入庫；

3.制票付款，收取費用。

要求：

1.當戶在協(xié)議及備部門的過戶表上簽、蓋章；

2.當戶身份證復印件、證照復印件列出清單交保管員入庫封存；

3.按當票付款，收取綜合手續(xù)費；

4.如房產(chǎn)車輛典當，收回所有鑰匙。

當金支付一般按評估價格的50%計付，變現(xiàn)率較高的質(zhì)物，當金可支付至評估價值的90%。典當貸款月利息按人民銀行公布的金融機構(gòu)同檔次法定貸款利率(含上浮)執(zhí)行；典當質(zhì)押貸款的綜合服務(wù)費(典當?shù)盅壕C合費用包括服務(wù)費和保管費)、保管費、保險費，由典當行遵照國家的政策和金融法規(guī)制定綜合費率，在支付當金時一次性扣收。

(四)保管

程序：憑通知單入庫。

要求：

1.入庫時，入庫經(jīng)辦人及保管人在入庫單上簽字；

2.做好入庫交接工作。

保管期間質(zhì)物如有毀損、遺失（自然毀損除外），應(yīng)以評 估價值為限酌情賠償。

(五)贖當

程序：

1.當戶憑當票辦理贖當手續(xù)；

2.結(jié)清綜合手續(xù)費及典當本金；

3.辦理出庫手續(xù)；

4.發(fā)票單證歸還當戶。

要求：

1.出庫時認真核清當物；

2.憑出庫通知單出庫；

3.做好當物交接。

當期未滿，出質(zhì)人若提前清償當金，可持原證件及當票來行提前辦理 回贖；當期屆滿，出質(zhì)人應(yīng)及時如數(shù)清償當金，持當票回贖質(zhì)物；當期屆 滿或續(xù)當期滿后，過期贖當每日加收典當當金0.5%的服務(wù)費，5天后仍未 清償當金回贖的質(zhì)物，視為絕當，典當行對絕當物品依法享有處置權(quán)。

房產(chǎn)典當融資風險

典當?shù)慕?jīng)營模式?jīng)Q定了它是一種金融服務(wù)業(yè)，與其他金融機構(gòu)一樣，典當行在經(jīng)營運作的過程中，也面臨著各種各樣的風險。

1.當物保管過程的風險。字當戶贖當之前，當物被保管在典當行的倉庫里，典當行有義務(wù)穩(wěn)妥完善的保管好當物，但是由于出現(xiàn)意外風險或不可抗力，如由于典當行的過失出現(xiàn)當物被盜或出 現(xiàn)大火等，導致當物失竊、毀損等。如果是由于意外風險，典當行就要承擔風險。如果到期當戶贖當，一般慣例典當行就要按照120% 的比例進行賠償。如果當戶絕當，典當行由于質(zhì)押物的損害而不能彌補本息，這些對典當行的利潤都會造成不好的影響。

2.收當風險。收當風險是指典當行在收當階段所產(chǎn)生的操作風險。主要包括典當行不慎收假物，不慎收贓物。不慎收假物一方面是由于技術(shù)原因，典當行沒有鑒定出當物的實際價值而收了假物。另一方面是指當戶使用假手續(xù)欺騙，掩蓋真情。不慎收贓物是屬于法律風險之一，犯罪分子經(jīng)常利用典當行進行銷贓，一不小心，典當行就有可能收贓，從而影響典當行的聲譽和形象。

3.絕當風險。絕當風險指到期當戶不來贖當，典當行對當物進行銷售所產(chǎn)生的風險。這類風險主要包括絕當物沒有銷路或絕當物的價位風險。當社會經(jīng)濟不景氣或當期過長時，絕當物品便可能出現(xiàn)流通遲滯、市場較小甚至失去市場。絕當物品的價位風險主要來源于物品絕當時，典當行變賣當物不能收回本息，這或者是由于當金過高，當戶不來贖當，相當于當戶將他們的財物變賣給典當行，這時即使典當行成功地賣出當物，也很難獲利；或者是由于當物過期貶值導致變賣后的價錢不足以彌補典當行的當金和利息。

4.“空擋”或“信當”風險?！翱债敗敝府攽魶]有當物向典當行借貸，實際上是信用貸款；“信當”是指當戶自行保管當物向典當行借貸，實際上也是信用貸款?！翱债敗迸c“信當”違背了典當融資的以物換錢的原則，屬于非法典當交易。不僅使典當行的債權(quán)因缺乏當物的有效擔保而處于不確定的地位，而且典當行接受“空當”和“信當”的業(yè)務(wù)，是要承擔法律責任的。

房產(chǎn)典當融資風險防范

1.重視內(nèi)部倉庫的建設(shè)，加強倉儲能力。這是由典當?shù)漠斘锉９芄δ軟Q定的。當一項典當業(yè)務(wù)接受后，典當行接受了動產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利的質(zhì)押，必須對當物包括各類權(quán)利證書進行妥善保管，為保證典當雙方當事人權(quán)利義務(wù)的正常履行，保證典當行自身的安全、防備盜賊襲擾及火災發(fā)生，典當行必須提高科技含量、充分利用高科技術(shù)以加強倉儲能力，如倉儲設(shè)施、倉儲技術(shù)和安全系數(shù)，這是任何典當行都必須具備的條件。

2.使用適宜的典當期限和折當率。典當行與其他金融機構(gòu)一樣，經(jīng)營的目標是盈利。而典當行的盈利主要取決于利息，這就要求典當行在接受一筆業(yè)務(wù)時，要報出一個合理的期限。若期限太短了，典當行不能獲利。期限過長，會影響典當行的資金周轉(zhuǎn)速度，而且會加重典當行處理絕當時的流通風險。此外，典當行在接受一筆業(yè)務(wù)時，必須要確定恰當?shù)恼郛斅省Ｈ粽郛斅蔬^高，當戶到期可能不來贖當，相當于將當物便賣給典當行，典當行即使成功賣出當物，也獲利不多，但若折當率太低，當戶可能會拒絕典當，從而使典當行失去一個客戶。

3.第三方評估主體。在典當行向當戶發(fā)放當金時，必須對當物進行鑒定評估，才能根據(jù)一定的折當率核定當金數(shù)額。當物評估是一項結(jié)合藝術(shù)和科學的工作，要采取一定得方法和技術(shù)才能完成。典當行作為獨立評估主體，很難體現(xiàn)公平交易原則，不利于當戶消費者權(quán)益的保護。典當雙方是評估主體有時難以產(chǎn)生約定的評估結(jié)果或雙方對特殊商品缺乏評估能力。這就需要第三方評估主體，既可以彌補前兩種評估類型的缺點，而且更專業(yè)客觀。

4.與各類商業(yè)機構(gòu)長期合作。為避免絕當物的流通風險或銷售渠道不暢，典當行應(yīng)積極與各類商業(yè)機構(gòu)長期合作，通過批銷或拍賣的形式，將絕當物在短期內(nèi)迅速出手。如典當行可與古玩店、玉器行等合作，向其轉(zhuǎn)售不同類型的絕當物品。這是一個雙贏的策略，大家都可以賺錢，誰也不賠本。

5.完善我國的典當法規(guī)。為促進典當行業(yè)健康發(fā)展，必須進一步修改完善典當?shù)墓芾磙k法和典當法規(guī)，避免不法分子通過典當銷贓。如必須年滿18周歲以上且具有民事行為能力的公民才能成為當戶，防止未成年人偷竊家中的財物典當；規(guī)定當戶出具合法證明及留下來人指紋及當鋪每天的典當交易清單一律呈報當?shù)鼐?，這樣不僅協(xié)助警方，而且有利于典當行的聲譽的提高。

房產(chǎn)典當融資案例一

王先生愿將住房抵押給李先生，到期償還本金及利息，而李先生只愿和王先生簽典當合同。王先生認為抵押也好、典當也好，只要能籌到錢就可以。于是兩人簽訂了一份典當合同，王先生將私房典當給李先生10年，典金3萬元；房屋在典期內(nèi)由李先生使用。5年后，王先生要求提前贖回房屋，并返還典金3萬元，額外加一定的利息，但遭到李先生的拒絕，法院也駁回了王先生的請求。

房產(chǎn)典當融資案例二

一天，某工地包工頭李先生，找到了該房地產(chǎn)經(jīng)紀公司中關(guān)村店，要求把上地的一套住房低價賣掉，售價比市場價格低一些也能接受，條件是要快。

原來，他在北京接了幾個項目的施工，由于甲方的工程款總是拖延，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了困難。聽了他的介紹，經(jīng)紀公司的工作人員沒有幫助他低價拋售房屋，而是建議他，先把房子抵押給典當行。李先生的房子價值在55萬左右，典當行可以支付其的當金為評估價格的80%，大約40萬左右。這樣一來，李先生可以迅速得到一筆資金解決燃眉之急，而他的房子公司也會替他尋找買家，爭取賣個滿意的價格，避免價格損失。

李先生聽后覺得辦法不錯，于是當天下午就帶著身份證及房產(chǎn)證來到寶瑞通典當行，向典當行介紹了自己的房屋所在地址、面積及相關(guān)事項。典當行立刻請該公司的專業(yè)評估人員對房子進行市場評估，并出具了“評估咨詢意見”。

兩天后，李先生和典當行完成了對該房屋的公證與抵押手續(xù)，順利拿到了他所需要的資金，解決周轉(zhuǎn)問題。而半個月后，經(jīng)紀公司替他的房子找到了買家，出價比他此前想賣的價格整整高了55000元。

李先生非常高興，他賣掉房子，除還掉典當款，只支付了13800元的利息、評估等綜合費用，比原想的還盈余了4萬多元。

房產(chǎn)典當融資案例三

“如今股市牛氣十足，遇到好的股票最恨的就是自己錢不夠?！崩钕壬ɑ┦且幻C券中小投資者，雖然入市已有多年，但“套牢”的陰影已經(jīng)籠罩了他很長時間。好不容易守得云開見日出，怎么可能眼睜睜看著賺錢良機流逝掉？然而，按照如今的上海樓市情況，他從前投資的兩套房產(chǎn)無法達到迅速套現(xiàn)的目的。思付許久，他想到一個朋友曾介紹過運用典當進行短期借款融資的方式，于是便欲通過典當來增加投資資本。

按照東方典當行的房產(chǎn)價格評估系統(tǒng)，李先生名下的兩套東方巴黎房產(chǎn)，每套房產(chǎn)總價值可達到400萬元左右。經(jīng)過再三選擇考慮，他將其中一套房產(chǎn)到東方典當行辦理“一卡通”業(yè)務(wù)，獲得了250萬元的融資額度。借款成功之后的李先生運用短線操作，在股市中賺了一筆。于是，初嘗甜頭的他再次實行典當借款，想利用滾動操作的方式持續(xù)獲利。不曾想，原本以為確準無疑的“內(nèi)幕消息”卻落了空，看中的股票遲遲不見漲勢，這下子他可急了。按照典當行業(yè)的相關(guān)規(guī)定，如果不按照續(xù)當或到期不按照贖當，典當行就有權(quán)對抵押品進行處理，把房產(chǎn)作為抵押的李先生，不但無法獲利，還將落得個“雞飛蛋打”的結(jié)果。

通常我們說的“結(jié)構(gòu)融資”主要從報表的結(jié)構(gòu)考慮。有資產(chǎn)融資和資本融資兩大類。

資產(chǎn)融資主要有：

流動資產(chǎn)類的：現(xiàn)金融資（存一貸三）；應(yīng)收帳款融資（保理、帳期）；存貨融資（倉單融資）；定單融資（信用證打包貸款、紅色條款信用證）等。 　固定資產(chǎn)類的：抵押貸款、分期付款、融資租入固定資產(chǎn)、回租等。

資本類的主要有股權(quán)融資、所有者權(quán)益融資等。