房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)防控實(shí)務(wù)解析

第一章開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范與控制概述

第一節(jié)開發(fā)商法律風(fēng)險(xiǎn)概述

一、開發(fā)商法律風(fēng)險(xiǎn)的定義

二、開發(fā)商法律風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

第二節(jié)開發(fā)商的法律風(fēng)險(xiǎn)防控方法

一、樹立“事前預(yù)防，事中控制，事后補(bǔ)救”的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系

二、配備專業(yè)的法律人才

三、實(shí)現(xiàn)法律人才與房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)人才的充分對接

第二章建設(shè)用地使用權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)防控

第一節(jié)土地使用權(quán)出讓的風(fēng)險(xiǎn)及控制

一、主體問題

二、土地出讓價(jià)款問題

三、出讓方式問題

四、土地交付時(shí)應(yīng)注意的問題

第二節(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)及控制

一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)關(guān)于投資開發(fā)的限制條件

二、合作開發(fā)中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

三、出讓方無土地使用權(quán)或土地使用權(quán)存在權(quán)利瑕疵

四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂前的“預(yù)約”問題

五、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力與轉(zhuǎn)讓登記的關(guān)系應(yīng)當(dāng)明確

第三節(jié)土地使用權(quán)抵押的法律風(fēng)險(xiǎn)

一、土地使用權(quán)抵押權(quán)與優(yōu)先權(quán)的沖突與處理

二、關(guān)于破產(chǎn)案件中對土地抵押權(quán)的限制問題

三、《物權(quán)法》的頒布為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得確立了法律依據(jù)

第四節(jié)農(nóng)村土地法律風(fēng)險(xiǎn)

一、宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

二、“小產(chǎn)權(quán)房”的法律問題

第三章規(guī)劃設(shè)計(jì)和報(bào)建階段的法律風(fēng)險(xiǎn)控制

第一節(jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的法律方法

一、通過招標(biāo)方式選擇成本意識(shí)強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位

二、在設(shè)計(jì)合同中明確約定設(shè)計(jì)單位進(jìn)行限額設(shè)計(jì)的義務(wù)

第二節(jié)簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)的注意事項(xiàng)

第三節(jié)城市規(guī)劃變更的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范對策

一、城市規(guī)劃變更法律風(fēng)險(xiǎn)概述

二、防范措施

第四節(jié)市政工程代建的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施

一、開發(fā)商作為代建人的法律風(fēng)險(xiǎn)

二、重視代建合同的簽訂，防范市政工程代建風(fēng)險(xiǎn)

第四章工程建設(shè)階段的法律風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

第一節(jié)施工招標(biāo)過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)概述及其防范措施

一、施工招標(biāo)階段法律風(fēng)險(xiǎn)概述

二、防范招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的對策與措施

第二節(jié)簽訂監(jiān)理合同的注意事項(xiàng)

第三節(jié)施工單位工程轉(zhuǎn)包行為的認(rèn)定及其防范

第四節(jié)工程簽證的注意事項(xiàng)

第五節(jié)工期延誤損失的約定

第六節(jié)防范農(nóng)民工工資風(fēng)險(xiǎn)

第七節(jié)施工合同糾紛應(yīng)訴策略

第八節(jié)《湖南省建設(shè)工程施工合同（示范文本）》通用條款解讀

第五章商品房銷售階段的法律風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

第一節(jié)商品房銷售前期事宜的法律風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

一、關(guān)于“誠意金”的收取

二、關(guān)于商品房認(rèn)購協(xié)議

三、關(guān)于商品房銷售廣告

四、關(guān)于“捂盤惜售”

第二節(jié)開發(fā)商在銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

一、開發(fā)商與銀行、購房人之間的按揭辦理流程

二、開發(fā)商在按揭中的法律風(fēng)險(xiǎn)

三、風(fēng)險(xiǎn)防范措施

第三節(jié)商品房買賣合同糾紛司法解釋背景下的法律風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

一、對開發(fā)商相對有利的規(guī)定

二、對開發(fā)商相對不利的規(guī)定

三、開發(fā)商面對司法解釋如何趨利避害

第四節(jié)規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的法律風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

一、規(guī)劃局部變更的常見情形

二、變更規(guī)劃的法律風(fēng)險(xiǎn)

三、相關(guān)法律、法規(guī)和商品房買賣合同示范文本的相關(guān)內(nèi)容

四、防范和應(yīng)對措施

第五節(jié)《長沙市商品房買賣合同（示范文本）》條文解讀

一、簽訂商品房買賣合同應(yīng)注意事項(xiàng)

二、合同條款的逐條解讀

第六章物業(yè)租賃過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范和控制

一、租賃合同效力的法律風(fēng)險(xiǎn)

二、租賃合同終止履行時(shí)裝飾裝修物的處理及其殘值損失的承擔(dān)

三、限制承租人濫用優(yōu)先購買權(quán)

以我二十余年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有環(huán)節(jié)多、周期長、涉及部門多、交易類型繁多的特點(diǎn)，對房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)控制對于控制商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)商業(yè)目標(biāo)具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。綜觀全書內(nèi)容，本書作者在房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)控制方面具有較為豐富而獨(dú)到的經(jīng)驗(yàn)。

——湖南諸多標(biāo)志性樓盤操盤手 李建國

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，法律風(fēng)險(xiǎn)控制是直接、有效的操作風(fēng)險(xiǎn)控制手段。我們歷來主張并實(shí)踐將法律風(fēng)險(xiǎn)防控工作貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程。

——北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理 曾勁

中國房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)從粗放式管理向精細(xì)化管理過渡，將法律風(fēng)險(xiǎn)防控貫穿項(xiàng)目開發(fā)的全過程正是精細(xì)化管理的一部分。通過法律風(fēng)險(xiǎn)防控，能夠?qū)⒔灰鬃兊酶涌深A(yù)期，從而有效降低交易費(fèi)用。因而法律風(fēng)險(xiǎn)防控對企業(yè)進(jìn)行精細(xì)化管理具有重要的意義。

——大漢城建總裁 付勝龍

綜觀本書內(nèi)容，本書作者具有較為豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)控制的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。本書比較全面地展現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)，值得房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)人員一讀。

——陽光壹佰（湖南）置業(yè)有限公司總經(jīng)理 吳雷

細(xì)節(jié)決定成敗，系統(tǒng)、全面、縝密的法律風(fēng)險(xiǎn)防控是企業(yè)實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理的客觀要求。本書全面展現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)，值得一讀。

——湖南湘誠壹佰置地有限公司董事長 陳鐵儒2100433B

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)防控實(shí)務(wù)解析內(nèi)容簡介

《房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)防控實(shí)務(wù)解析》全面的論述了房地產(chǎn)開發(fā)過程中從取得建設(shè)用地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段到工程建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)租賃各階段和交易環(huán)節(jié)法律風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)及其防范措施?！斗康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)防控實(shí)務(wù)解析》的作者均在房地產(chǎn)開發(fā)法律服務(wù)領(lǐng)域有較為豐富的經(jīng)驗(yàn)和突出的業(yè)績，《房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)防控實(shí)務(wù)解析》是作者們多年執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的全面和系統(tǒng)總結(jié)。《房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)防控實(shí)務(wù)解析》突出可操作性、實(shí)踐性，通過對房地產(chǎn)開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)分析，闡述法律風(fēng)險(xiǎn)控制的步驟和方法、技巧。為了方便讀者閱讀、借鑒，《房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)防控實(shí)務(wù)解析》收錄了作者經(jīng)手的部分有代表性的法律文書和部分典型案例，包括合同文本、法律意見書等?！斗康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)防控實(shí)務(wù)解析》適合房地產(chǎn)從業(yè)主，包括從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售的人士閱讀。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)防控實(shí)務(wù)解析作者簡介

歐陽宇翔、曾令佳、文鈺，北京盈科（長沙）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人。

前言

第一章建筑企業(yè)設(shè)立中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防控策略

第二章資質(zhì)外借與掛靠的法律風(fēng)險(xiǎn)與防控策略

第三章招投標(biāo)中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防控策略

第四章合同簽訂的法律風(fēng)險(xiǎn)與防控策略

第五章工程款結(jié)算的法律風(fēng)險(xiǎn)與防控策略

第六章工程索賠的法律風(fēng)險(xiǎn)與防控策略

第七章工程概預(yù)算的法律風(fēng)險(xiǎn)與防控策略

第八章舉證不能的法律風(fēng)險(xiǎn)與防控策略

第九章建筑企業(yè)國際合作的法律風(fēng)險(xiǎn)與防控策略

第十章建筑企業(yè)常用合同模板

第十一章建筑企業(yè)常用法律法規(guī) 2100433B

《電力建設(shè)工程法律風(fēng)險(xiǎn)與防控》針對電力建設(shè)企業(yè)項(xiàng)目施工法律實(shí)務(wù)中的重點(diǎn)、難點(diǎn)和熱點(diǎn)問題，將法律風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別以及防范措施貫穿于整個(gè)電力工程項(xiàng)目建設(shè)的全過程，力圖為電力建設(shè)企業(yè)提供專業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)防控策略。

《電力建設(shè)工程法律風(fēng)險(xiǎn)與防控》實(shí)務(wù)操作性強(qiáng)，編排合理，行業(yè)特征與普遍適用性兼顧，不僅可以作為電力建設(shè)企業(yè)人員在工程項(xiàng)目建設(shè)中的法律風(fēng)險(xiǎn)防控指南，還可以作為一般類別建設(shè)工程企業(yè)人員學(xué)習(xí)、參考的依據(jù)。

內(nèi)容提要

總序

前言

第1章 員工招聘環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)防控

1.1 企業(yè)在招聘中有哪些義務(wù)

1.2 發(fā)布招聘信息需要注意什么

1.3 背景調(diào)查需要注意什么

1.4 員工錄用環(huán)節(jié)需要注意什么

第2章 員工入職環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)防控

2.1 簽訂勞動(dòng)合同前需要注意什么

2.2 勞動(dòng)合同簽訂需要注意什么

2.3 勞動(dòng)合同變更需要注意什么

2.4 試用期需要注意什么

2.5 非全日制用工需要注意什么

2.6 保密協(xié)議和競業(yè)限制協(xié)議需要注意什么

第3章 員工培訓(xùn)環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)防控

3.1 培訓(xùn)服務(wù)期協(xié)議需要注意什么

3.2 培訓(xùn)服務(wù)期需要注意什么

第4章 員工在職管理的法律風(fēng)險(xiǎn)防控

4.1 員工工資管理需要注意什么

4.2 員工工作時(shí)間管理需要注意什么

4.3 員工加班管理需要注意什么

4.4 員工休假管理需要注意什么

4.5 調(diào)崗及調(diào)薪需要注意什么

4.6 員工違紀(jì)需要注意什么

4.7 員工績效管理需要注意什么

第5章 員工離職環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)防控

5.1 員工自由解除勞動(dòng)合同需要注意什么

5.2 企業(yè)單方面解除勞動(dòng)合同需要注意什么

5.3 協(xié)商一致解除勞動(dòng)合同需要注意什么

5.4 經(jīng)濟(jì)性裁員需要注意什么

5.5 勞動(dòng)合同終止需要注意什么

5.6?“四金”的處理需要注意什么

第6章 企業(yè)規(guī)章制度相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)防控

6.1 規(guī)章制度需要注意什么

6.2 集體合同需要注意什么

第7章 員工保險(xiǎn)福利管理的法律風(fēng)險(xiǎn)防控

7.1 社會(huì)保險(xiǎn)需要注意什么

7.2 養(yǎng)老保險(xiǎn)需要注意什么

7.3 醫(yī)療保險(xiǎn)需要注意什么

7.4 失業(yè)保險(xiǎn)需要注意什么

7.5 生育保險(xiǎn)需要注意什么

7.6 工傷保險(xiǎn)需要注意什么

7.7 住房公積金需要注意什么

第8章 特殊員工的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)防控

8.1?“三期”女職工需要注意什么

8.2 醫(yī)療期員工需要注意什么

8.3 外籍員工需要注意什么

8.4 未成年工需要注意什么

8.5 勞務(wù)派遣員工需要注意什么

8.6 應(yīng)征入伍員工和退役軍人需要注意什么

第9章 勞動(dòng)爭議處理過程的法律風(fēng)險(xiǎn)防控

9.1 處理勞動(dòng)爭議第一步——協(xié)商調(diào)解

9.2 處理勞動(dòng)爭議第二步——?jiǎng)趧?dòng)爭議仲裁

9.3 處理勞動(dòng)爭議第三步——訴訟

9.4 集體合同爭議的處理

本書法律法規(guī)等的適用版本

《中華人民共和國勞動(dòng)法》

《中華人民共和國勞動(dòng)合同法》

《中華人民共和國社會(huì)保險(xiǎn)法》

《中華人民共和國勞動(dòng)合同法實(shí)施條例》

附件

1.錄用通知書范本

2.勞動(dòng)合同范本

3.保密協(xié)議范本

4.競業(yè)限制合同范本

5.非全日制用工協(xié)議 2100433B