工程抵押房

抵押房是可以購(gòu)買(mǎi)的，但在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)注意相應(yīng)的解押條件，否則可能無(wú)法順利獲得房權(quán)而導(dǎo)致房地產(chǎn)糾紛。

購(gòu)買(mǎi)時(shí)留心三大風(fēng)險(xiǎn)

便宜的房子固然好，但其中也容易出問(wèn)題。像上文中的業(yè)主就是買(mǎi)房時(shí)沒(méi)有被事先告知是“工程抵押房”，被開(kāi)發(fā)商蒙在鼓里高價(jià)買(mǎi)了“工程抵押房”。那么購(gòu)房者該如何防范呢？

記者采訪了福州幾大房產(chǎn)中介，他們表示，市民購(gòu)買(mǎi)抵債房時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

首先，與誰(shuí)簽購(gòu)房合同。雖然“工程抵押房”由開(kāi)發(fā)商抵押給了債權(quán)公司一方，但房子的產(chǎn)權(quán)仍屬于開(kāi)發(fā)商。因此買(mǎi)家要購(gòu)買(mǎi)“工程抵押房”，就必須與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，而與債權(quán)公司簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效。如果債權(quán)人辦理了過(guò)戶登記手續(xù)，獲得了房屋所有權(quán)證，那么買(mǎi)房人就不應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽購(gòu)房合同，而應(yīng)與債權(quán)人簽合同，相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)二手房。

其次，出了問(wèn)題誰(shuí)承擔(dān)。既然合同是與開(kāi)發(fā)商簽的，權(quán)利義務(wù)當(dāng)然由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。有的購(gòu)房者認(rèn)為房子是從施工企業(yè)手里買(mǎi)的，與開(kāi)發(fā)商簽合同只是走形式，一旦出問(wèn)題應(yīng)當(dāng)找施工企業(yè)，這種想法是錯(cuò)誤的。施工企業(yè)并不是商品房銷(xiāo)售合同的一方，合同對(duì)其沒(méi)有約束力。因此，購(gòu)房者簽合同時(shí)應(yīng)慎重，應(yīng)當(dāng)將與施工企業(yè)約定的條件，如價(jià)格、付款時(shí)間、面積、交房時(shí)間等原原本本寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同中，以防出現(xiàn)問(wèn)題。一旦真的出現(xiàn)問(wèn)題，也應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

再次，就是一定要把約定價(jià)格寫(xiě)進(jìn)合同，并由開(kāi)發(fā)商出具售房發(fā)票。購(gòu)房者一般都是因“工程抵押房”便宜才買(mǎi)的，但房?jī)r(jià)是施工企業(yè)確定的，而合同卻是與開(kāi)發(fā)商簽的。開(kāi)發(fā)商簽合同時(shí)往往定價(jià)較高，以便更多地抵償工程款，這樣就存在合同價(jià)款高于施工企業(yè)與購(gòu)房者約定價(jià)款的情況。一旦產(chǎn)生糾紛，開(kāi)發(fā)商就可以依據(jù)合同要求購(gòu)房者補(bǔ)足房款，屆時(shí)購(gòu)房者將有口難辯。因此，購(gòu)房者簽合同時(shí)，應(yīng)將與施工企業(yè)約定的價(jià)格寫(xiě)進(jìn)合同。此外，發(fā)票應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商出具，這樣一方面可以避免購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)的麻煩，另一方面可防止開(kāi)發(fā)商以未收到房款為由拒不履行合同。2100433B

第三十六條　抵押房地產(chǎn)由抵押人占管。抵押人在占管期間，應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全、完好。抵押房地產(chǎn)發(fā)生嚴(yán)重?fù)p毀或者滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)在抵押房地產(chǎn)損毀之日起5日內(nèi)將情況通知抵押權(quán)人，如抵押人無(wú)過(guò)錯(cuò)，在取得有關(guān)主管部門(mén)證明后，可以免除抵押人向抵押權(quán)人重新提供或者增加擔(dān)保的責(zé)任，但不能免除債務(wù)人清償債務(wù)的責(zé)任。

抵押權(quán)人有權(quán)按抵押合同的約定檢查由抵押人占管的抵押房地產(chǎn)。

第三十七條　抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得擅自拆建、擴(kuò)建或者改建抵押房地產(chǎn)。依法設(shè)定并已登記的抵押房地產(chǎn)在抵押期間被政府決定或者批準(zhǔn)拆遷、拆建的，拆遷補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)或者賠償補(bǔ)償?shù)膬r(jià)款所得應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。

第三十八條　抵押期間，經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意，抵押人可以轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)，但應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定。

出租已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意。

第三十九條　處分抵押的劃撥土地使用權(quán)所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)先依法補(bǔ)交地價(jià)款和繳納有關(guān)稅費(fèi)后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

處分抵押的劃撥土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前10日?qǐng)?bào)市房地產(chǎn)管理部門(mén)審核，并報(bào)市政府批準(zhǔn)。

第四十條　抵押合同對(duì)抵押房地產(chǎn)的處分方式有約定的，從約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，在申請(qǐng)?zhí)幏謺r(shí)，抵押雙方當(dāng)事人可以重新約定；沒(méi)有重新約定的，依照法定程序采用拍賣(mài)方式。

第四十一條　有下列情形之一的，抵押權(quán)人有權(quán)申請(qǐng)?zhí)幏值盅悍康禺a(chǎn)：

（一）債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)的；

（二）抵押人或者債務(wù)人被宣告解散或者破產(chǎn)的；

（三）抵押人或者債務(wù)人死亡、被宣告死亡而又無(wú)人代其履行債務(wù)的；

（四）抵押人或者債務(wù)人的繼承人、受遺贈(zèng)人或者代管人拒不履行債務(wù)的；

（五）符合購(gòu)買(mǎi)商品房貸款抵押合同約定的處分抵押房地產(chǎn)的條件的。

第四十二條　遇有本條例第四十一條所列情形之一，抵押權(quán)人、抵押人及有關(guān)當(dāng)事人對(duì)抵押房地產(chǎn)處分沒(méi)有異議的，抵押權(quán)人可以向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，按雙方協(xié)議確定的方式直接處分該抵押房地產(chǎn)，登記機(jī)關(guān)自接到處分抵押房地產(chǎn)申請(qǐng)之日起10日內(nèi)刊登抵押權(quán)人申請(qǐng)?zhí)幏值墓?，?jīng)30日沒(méi)有異議的，作出處分決定。對(duì)抵押房地產(chǎn)處分有異議的，由登記機(jī)關(guān)告知抵押雙方當(dāng)事人或者第三人協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或者依法向人民法院起訴。

第四十三條　同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款按照房地產(chǎn)抵押登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。

第四十四條　抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

第四十五條　房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。抵押雙方當(dāng)事人在抵押合同中有特別約定的除外。

第四十六條　依照本條例規(guī)定以村集體所有土地上的企業(yè)廠房和村民所有的房屋等建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，登記機(jī)關(guān)可以根據(jù)村委會(huì)的承諾及依照法定程序?qū)⒃摰卣鳛閲?guó)有，并依法辦理登記。

第四十七條　抵押的房地產(chǎn)被拍賣(mài)的，抵押權(quán)人和拍賣(mài)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)前10日內(nèi)向原登記機(jī)關(guān)備案。成交后，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)自成交之日起30日內(nèi)持有關(guān)證明文件向原登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。

以折價(jià)或者變賣(mài)方式處分抵押房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人從處分之日起30日內(nèi)向原登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。

第四十八條　不論以何種形式處分抵押房地產(chǎn)，都必須由具有合法資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估結(jié)果報(bào)告書(shū)必須經(jīng)市房地產(chǎn)管理部門(mén)審核確認(rèn)，屬于國(guó)有資產(chǎn)的還必須由市國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)審核確認(rèn)。經(jīng)依法確認(rèn)的評(píng)估價(jià)值是房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)的底價(jià)和計(jì)征稅費(fèi)的主要參考依據(jù)。

第四十九條　在租賃期內(nèi)，抵押房地產(chǎn)處分后，受讓人應(yīng)當(dāng)與原承租人按原租賃合同的條款及存續(xù)期限重新簽訂租賃合同，并辦理產(chǎn)權(quán)變更登記和租賃變更登記。

提前終止租賃期限的抵押人、抵押權(quán)人或者抵押房地產(chǎn)處分受讓人應(yīng)當(dāng)按原租賃合同約定給予承租人相應(yīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。對(duì)已出租但未約定租賃期的抵押房地產(chǎn)處分后，原租賃合同終止，但必須給承租人不少于60日的搬遷時(shí)間。

第五十條　處分抵押房地產(chǎn)所得款項(xiàng)，依照下列順序分配：

（一）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；

（二）扣繳抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳的稅費(fèi)；

（三）向抵押權(quán)人清償債務(wù)；

（四）剩余款項(xiàng)交還抵押人。

抵押人所得款項(xiàng)不足清償債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)追索不足部分。

第五十一條　處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，下列當(dāng)事人在同等條件下，依次享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)：

（一）共有人；

（二）承租人；

（三）抵押權(quán)人。