物業(yè)管理師職業(yè)背景

近年來，物業(yè)管理作為新興服務(wù)行業(yè)在中國迅速發(fā)展，新建物業(yè)管理公司不斷崛起。2007年6月19日頒發(fā),2007年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書”。第61條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”2003年6月9日河北省《關(guān)于全省國有企業(yè)分離辦社會職能工作的實(shí)施意見》中規(guī)定：“企業(yè)職工住房管理機(jī)構(gòu)應(yīng)與生產(chǎn)經(jīng)營主體分離，組建具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司，獨(dú)立經(jīng)營，自負(fù)盈虧”。因此，從業(yè)人員都必須接受相應(yīng)培訓(xùn)，通過職業(yè)鑒定取得國家職業(yè)資格證書后，方可就業(yè)上崗。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，國家人事部和建設(shè)部于 2005 年 11 月 16 日 制定并頒布了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》（以下簡稱《暫行規(guī)定》）、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》。上述三個文件實(shí)施后，物業(yè)管理師資格正式納入了國家專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格系列。根據(jù)《暫行規(guī)定》第三條的規(guī)定，“物業(yè)管理師，是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》 ( 以下簡稱《資格證書》 ) ，并依法注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證》 ( 以下簡稱《注冊證》 ) ，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。”物業(yè)管理師的英文譯為 :CertifiedPropertyManage( 簡稱 CPM) ，準(zhǔn)確全名應(yīng)為“中華人民共和國物業(yè)管理師”。

2005年12月1日

《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》、《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》開始實(shí)施；

2006年8月

《注冊物業(yè)管理師》執(zhí)業(yè)資格考試參考教材由中國建筑工業(yè)出版社出版，全套五本,4門課程，包括《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》《物業(yè)管理基本制度與政策》《物業(yè)管理綜合能力》《物業(yè)經(jīng)營管理》及《考試大綱》；

2006年9月

全國《注冊物業(yè)管理師》第一批師資培訓(xùn)舉行；

2006年11月至 2007年5月

第一批符合條件的一千余位全國注冊物業(yè)管理師認(rèn)定考試大會舉行，認(rèn)定人員只參加《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考試；

2007年至2009年

全國各地方物業(yè)協(xié)會與北京亞太教育研究院物業(yè)管理研究中心累計舉辦注冊物業(yè)管理師培訓(xùn)一萬五千人次；

2010年5月

《注冊物業(yè)管理師》新版考試輔導(dǎo)教材由亞太教育物業(yè)管理研究中心組編出版。

2010年5月27日

國家人力資源和社會保障部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于《2010年度全國物業(yè)管理師資格考試的通知》（人社廳發(fā)[2010]49號）已于近日正式下發(fā)，文件規(guī)定2010年度全國物業(yè)管理師資格考試（以下簡稱資格考試）于10月23日和24日舉行。符合考試文件規(guī)定免考部分科目條件的報考人員，向當(dāng)?shù)刭Y格考試主管部門申請辦理免考事宜。

2011年5月1日全國（注冊）物業(yè)管理師新版考試用書參考教材由北京亞太教育研究院物業(yè)管理研究中心編寫，中國工人出版社出版。

物業(yè)管理師資格考試屬于國家設(shè)定的準(zhǔn)入性考試。通過全國統(tǒng)一考試，成績合格者，由人事部頒發(fā)統(tǒng)一印制，人事部、建設(shè)部共同用印的《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》，經(jīng)注冊后，可以物業(yè)管理師的名義擔(dān)任物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，可負(fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目的管理工作，也可從事法律．行政法規(guī)或國務(wù)院建設(shè)行政主管部門規(guī)定的其他業(yè)務(wù)。

物業(yè)管理師資格考試實(shí)行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度，原則上每年舉行一次考試。

物業(yè)管理師培訓(xùn)對象

各地市房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司、單位房管部門、社區(qū)從事物業(yè)管理的人員，或準(zhǔn)備從事物業(yè)管理的人員。

物業(yè)管理師考試科目

資格考試分4個半天進(jìn)行?！段飿I(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》、《物業(yè)管理綜合能力》3個科目的考試均為2．5小時，《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》科目考試時間為3個小時

物業(yè)管理師考試題型

《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》試題的題型分為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題；《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》和《物業(yè)管理綜合能力》試題的題型分為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題和綜合（案例）分析題。

物業(yè)管理師考試內(nèi)容

物業(yè)管理師考試內(nèi)容：物業(yè)管理概述；物業(yè)管理機(jī)構(gòu)；住宅小區(qū)、寫字樓、商業(yè)場所、工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理；物業(yè)的接管驗(yàn)收與撤管；物業(yè)管理檔案的建立與管理；物業(yè)管理常用文書；物業(yè)管理費(fèi)用的管理；房屋維護(hù)與管理；房屋附屬設(shè)備維護(hù)與管理；安全與環(huán)境管理；文體娛樂活動的組織與管理。

考試安排

物業(yè)管理師管理及周期

考試成績實(shí)行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員必須在連續(xù)兩個考試年度內(nèi)通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個考試年度內(nèi)通過應(yīng)試科目。

物業(yè)管理師報考條件

據(jù)《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》的管理規(guī)定參加考試的人員分為兩類：

（一）物業(yè)管理師資格考試報名條件：

（1）凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德，并具備下列條件之一的，可以申請參加物業(yè)管理師資格考試：

1．取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類中專學(xué)歷，工作滿10年，其中從事物業(yè)管理工作滿8年。

2．取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理工作滿4年。

3．取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。

4．取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年。

5．取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類碩士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿2年。

6．取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類博士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿1年。

7．取得其他專業(yè)相應(yīng)學(xué)歷．學(xué)位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。

（2）符合考試報名條件的香港．澳門居民，可以申請參加物業(yè)管理師資格考試。申請人在報名時應(yīng)提交本人身份證明、國務(wù)院教育行政部門認(rèn)可的相應(yīng)專業(yè)學(xué)歷或者學(xué)位證書、從事工作及物業(yè)管理相關(guān)實(shí)踐年限證明。臺灣地區(qū)專業(yè)技術(shù)人員參加考試的辦法另行規(guī)定。

（3）外籍專業(yè)人員申請參加物業(yè)管理師資格考試．注冊和執(zhí)業(yè)等管理辦法另行制定。

（4）報考條件中，土建類包括哪些專業(yè):

土建類，是指一切和水、土、文化有關(guān)的基礎(chǔ)建設(shè)的計劃、建造和維修。總的來說土建類包括建筑學(xué)，城市規(guī)劃，土木工程，環(huán)境工程，建筑環(huán)境與設(shè)備工程，建筑技節(jié)能技術(shù)與工程，城市地下空間工程，歷史建筑保護(hù)工程，景觀建筑設(shè)計，水務(wù)工程，農(nóng)業(yè)工程，設(shè)施農(nóng)業(yè)科學(xué)與工程，建筑設(shè)施智能技術(shù)，給排水科學(xué)與工程，建筑電氣與智能化，景觀學(xué)，風(fēng)景園林，道路橋梁與渡河工程工程管理。

（二）物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試報名條件：

遵守中華人民共和國憲法和各項(xiàng)法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德，身體健康，評聘為中級及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)，擔(dān)任物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理或物業(yè)管理項(xiàng)目管理處主任及以上職務(wù)滿5年，管理過2個以上物業(yè)管理項(xiàng)目，管理面積達(dá)到20萬平方米，管理業(yè)績良好，取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理崗位培訓(xùn)合格證書，并同時具備下列條件（1）和（2）中各一項(xiàng)的在職在編人員，可報名參加物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試。

（1）學(xué)歷與工作經(jīng)歷

1．具有大學(xué)本科以上學(xué)歷或?qū)W位，從事物業(yè)管理工作滿5年。

2．具有大學(xué)?？茖W(xué)歷，從事物業(yè)管理工作滿10年。

3．具有中專學(xué)歷，從事物業(yè)管理工作滿15年。

（2）專業(yè)水平與業(yè)績

1．在有國內(nèi)統(tǒng)一刊號（CN）或國際刊號(ISSN）的期刊上，作為第一作者發(fā)表過物業(yè)管理專業(yè)論文2篇及以上（每篇不少于2000字）；

2．出版有統(tǒng)一書號（ISBN）的物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)著作（本人獨(dú)立撰寫章節(jié)在30000字以上）。

3．獲得物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)省部級以上科技成果獎項(xiàng)目的主要技術(shù)負(fù)責(zé)人（前5名）。

（三）、免試條件（人社廳發(fā)〔2010〕49號）

一物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法第五條

符合《暫行規(guī)定》有關(guān)報名條件，并于2004年12月31日前，評聘工程類或經(jīng)濟(jì)類高級專業(yè)技術(shù)職務(wù)，且從事物業(yè)管理工作滿10年的人員，可免試《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》2個科目，只參加《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》、《物業(yè)管理綜合能力》2個科目的考試。

二在2006年10月底前，符合國人部發(fā)〔2005〕95號文件中有關(guān)考試報名條件，并按照《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》有關(guān)規(guī)定，參加了《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》科目的考試并合格的人員，在申請參加2010年首次舉行的物業(yè)管理師資格考試時，符合下列條件的，可免試相應(yīng)科目，應(yīng)試科目合格，即可取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》。

1、符合《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》第九條規(guī)定的報名條件的人員，可免試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》科目，只參加《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》和《物業(yè)管理綜合能力》3個科目的考試。參加3個科目考試的人員，必須在連續(xù)的2個考試年度內(nèi)通過全部科目的考試。

2、符合《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》第五條規(guī)定的免試部分科目的人員，可免試《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》和《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》科目，只參加《物業(yè)管理綜合能力》科目的考試。參加1個科目考試的人員必須一次通過。

三第二條規(guī)定的免試部分科目的辦法，只在2010年舉行的首次物業(yè)管理師資格考試中有效。

未來物業(yè)行業(yè)市場的競爭，將取決于人才的競爭，物業(yè)管理師作為物業(yè)管理項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人，肩負(fù)著企業(yè)生存、成長、壯大及促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展的重要使命，其綜合素質(zhì)尤為重要。

物業(yè)管理師職業(yè)道德

1．職業(yè)道德行為。職業(yè)道德是指從事一定職業(yè)的人，在職業(yè)活動的整個過程中必須秉承和遵循的職業(yè)思想、行為規(guī)范和行為準(zhǔn)則；

2．職業(yè)道德修養(yǎng)。物業(yè)管理師職業(yè)道德修養(yǎng)，是指在物業(yè)管理與服務(wù)過程中，堅(jiān)定自己的職業(yè)選擇，不斷加深對物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)識，樹立服務(wù)意識、質(zhì)量意識，并以此指導(dǎo)升華自己的言行，從而達(dá)到使管理公司滿意、業(yè)主滿意、自己滿意的理想境界。

物業(yè)管理師教育基礎(chǔ)

物業(yè)管理師作為專業(yè)管理人員所面對的是高思維、高智商、高知識、多想法的復(fù)雜群體，文化基礎(chǔ)及豐富的知識直接影響了其思維的邏輯性、處理問題的全面性、反應(yīng)的靈敏性，盡而成為其帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)完成管理職責(zé)，取得不凡成就的重要因素。

物業(yè)管理師實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動，它按照社會化、專業(yè)化原則進(jìn)行管理。物業(yè)管理師應(yīng)對物業(yè)經(jīng)營管理活動從前期介入開始到正常運(yùn)營管理有著全面豐富的全程操作及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

物業(yè)管理師總結(jié)及能力

物業(yè)管理師作為物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)具有良好的文字處理寫作能力，能夠?qū)⒐ぷ鲗?shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)歸納、總結(jié)、提煉，形成具有一定理論性文字，對行業(yè)發(fā)展起到參考、推動、借鑒作用，并能通過實(shí)際可行的途徑進(jìn)行傳播，達(dá)到資源共享，共同發(fā)展。

相比較來說，注冊物業(yè)管理師是最具權(quán)威的物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)官員曾明確指出，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中所指的執(zhí)業(yè)資格證書是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的《注冊物業(yè)管理師》考試認(rèn)證證書。許多機(jī)構(gòu)稱呼的《注冊物業(yè)管理師》都是原勞動部的物業(yè)管理師。

2007年國家實(shí)行大部制度，建設(shè)部合并，同時人事部與勞動部合并，注冊物業(yè)管理師在全國范圍暫?？荚?。

2010年，由于原勞動部主辦的物業(yè)管理師與建設(shè)部和人事部主辦的注冊物業(yè)管理師有部分重疊，暫停了原勞動部的物業(yè)管理師，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在與人力資源和社會保障部協(xié)調(diào)，注冊物業(yè)管理師計劃自2010年適當(dāng)時候開考。

2005年12月1日

《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》、《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》開始實(shí)施；

2006年8月

《注冊物業(yè)管理師》執(zhí)業(yè)資格考試參考教材由中國建筑工業(yè)出版社出版，全套五本，4門課程，包括《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》《物業(yè)管理基本制度與政策》《物業(yè)管理綜合能力》《物業(yè)經(jīng)營管理》及《考試大綱》；

2006年9月

全國《注冊物業(yè)管理師》第一批師資培訓(xùn)舉行；

2006年11月至 2007年5月

第一批符合條件的一千余位全國注冊物業(yè)管理師認(rèn)定考試大會舉行，認(rèn)定人員只參加《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考試；

2007年至2009年

全國各地方物業(yè)協(xié)會與北京亞太教育物業(yè)管理研究中心累計舉辦注冊物業(yè)管理師培訓(xùn)一萬五千人次；

2010年5月

《注冊物業(yè)管理師》新版考試輔導(dǎo)教材由北京亞太教育研究院物業(yè)管理研究中心編寫出版。

2010年5月27日

國家人力資源和社會保障部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于《2010年度全國物業(yè)管理師資格考試的通知》（人社廳發(fā)[2010]49號）已于正式下發(fā)，文件規(guī)定2010年度全國物業(yè)管理師資格考試（以下簡稱資格考試）于10月23日和24日舉行。符合考試文件規(guī)定免考部分科目條件的報考人員，向當(dāng)?shù)刭Y格考試主管部門申請辦理免考事宜。

2011年5月1日

2011年全國物業(yè)管理師資格考試用書（修訂版）由北京亞太教育研究院物業(yè)管理研究中心編寫，中國工人出版社正式出版。

根據(jù)《暫行規(guī)定》第三條的規(guī)定，“物業(yè)管理師，是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》 ( 以下簡稱《資格證書》 ) ，并依法注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證》 ( 以下簡稱《注冊證》 ) ，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。”物業(yè)管理師的英文譯為 :CertifiedPropertyManage( 簡稱 CPM) ，準(zhǔn)確全名應(yīng)為“中華人民共和國物業(yè)管理師”。

相比較來說，注冊物業(yè)管理師是最具權(quán)威的物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)官員曾明確指出，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中所指的執(zhí)業(yè)資格證書是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的《注冊物業(yè)管理師》考試認(rèn)證證書。許多機(jī)構(gòu)稱呼的《注冊物業(yè)管理師》都是原勞動部的物業(yè)管理師，請相關(guān)人員注意分辨。

2007年國家實(shí)行大部制度，建設(shè)部合并，同時人事部與勞動部合并，注冊物業(yè)管理師在全國范圍暫?？荚?。

2010年，由于原勞動部主辦的物業(yè)管理師與建設(shè)部和人事部主辦的注冊物業(yè)管理師有部分重疊，暫停了原勞動部的物業(yè)管理師，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在與人力資源和社會保障部協(xié)調(diào)，注冊物業(yè)管理師計劃自2010年適當(dāng)時候開考。

注冊物業(yè)管理師（簡稱CPM），是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》，并依法注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證》，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。通過對房屋建筑及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地進(jìn)行專業(yè)化維修養(yǎng)護(hù)管理以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主、使用人提供服務(wù)。自2010年開始，原勞動部物業(yè)管理師全國范圍內(nèi)暫停考試。自2010年10月起，國家對從事物業(yè)管理工作的全國專業(yè)技術(shù)人員，實(shí)行職業(yè)準(zhǔn)入制度，納入職業(yè)資格證書制度統(tǒng)一規(guī)劃，首次進(jìn)行資格考試，選拔高端的物業(yè)管理人員服務(wù)社會。根據(jù)2015年2月24日國務(wù)院關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項(xiàng)目等事項(xiàng)的決定（國發(fā)〔2015〕11號），國務(wù)院決定取消物業(yè)管理師注冊執(zhí)業(yè)資格認(rèn)定。

注冊物業(yè)管理師的新特點(diǎn)（與原物業(yè)經(jīng)理相比）：

第一：認(rèn)定機(jī)構(gòu)不同。注冊物業(yè)管理師是由人事部、建設(shè)部共同組織認(rèn)定發(fā)證，在行業(yè)內(nèi)具有權(quán)威性。

第二：報名條件、考試科目和執(zhí)業(yè)范圍不同。注冊物業(yè)管理師的報名條件要求較高，有明確的規(guī)范。

第三：就業(yè)前景不同。注冊物業(yè)管理師是物業(yè)管理高層次的管理人員。

第四：注冊物業(yè)管理師可以根據(jù)工作需要聘任經(jīng)濟(jì)師職務(wù)，享有經(jīng)濟(jì)師待遇。

第五：注冊物業(yè)管理師可以以被委托人的名義獨(dú)立管理一個物業(yè)項(xiàng)目，對物業(yè)管理方案的簽署具有法律效力。