物業(yè)租賃合同

1．自愿互利的原則

物業(yè)租賃合同應(yīng)該是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表達(dá)，而沒有來自他人的欺詐和脅迫的行為。凡是不符合實(shí)際情況或采取脅迫、欺騙手段達(dá)到的租約或租約以外的其他協(xié)議事項(xiàng)，法律是不予承認(rèn)和保護(hù)的。

2．公平合理的原則

物業(yè)租賃合同的內(nèi)容必須是公平合理的，包括租金的確定也應(yīng)按國家的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方同意而定。

3．維護(hù)合法權(quán)益的原則

這就是說要維護(hù)雙方的合法權(quán)益，既要保障承租人的正常使用，滿足承租人生產(chǎn)和生活的需要；又要保證出租人的利益，順利實(shí)現(xiàn)物業(yè)的價值和效益。

4．合法的原則

物業(yè)租賃合同必須符合國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，也只有遵守國家有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定的物業(yè)租賃合同，當(dāng)事人的權(quán)益才會得到法律的承認(rèn)和保護(hù)。

物業(yè)租賃合同的簽訂，就標(biāo)志著物業(yè)租賃關(guān)系的確立。物業(yè)租賃關(guān)系一旦確立，租賃雙方就必須嚴(yán)格按照物業(yè)租賃合同的條款履行義務(wù)，如果發(fā)生物業(yè)租賃糾紛，租賃雙方可以通過正當(dāng)?shù)姆赏緩?，向有關(guān)部門申請調(diào)解、仲裁或直接向法院提起訴訟。

需要注意的是，租賃雙方要在租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

物業(yè)租賃合同的主要內(nèi)容包括：

(1)當(dāng)事人名(稱)及住所

物業(yè)租賃合同既是合同又是房地產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓證書。它必須包括租賃雙方的姓名并且有承租戶和業(yè)主或業(yè)主授權(quán)代表簽名。如果租賃當(dāng)事人是一個組織或公司，則必須有該組織或公司的名稱并有該組織或公司的被授權(quán)人員簽名并蓋上組織或公司的章。當(dāng)事人的住所也是租約的必要要素之一，因?yàn)槌钱?dāng)事人有書面改變住所的通知，這樣在涉及以時間判斷違約責(zé)任時就可以有一個客觀的評判標(biāo)準(zhǔn)。法律判定租賃當(dāng)事人之間的有關(guān)通知的送達(dá)都以租約上的地址為準(zhǔn)。

(2)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況

①如果物業(yè)的出租包括了土地，則在租約中必須有精確的法律描述。如果出租的物業(yè)只是一幢大樓的一個部分，則只需提供大樓的地址及房間號碼。

②對于商業(yè)鋪面，除了地址、號碼的描述以外還必須有對承租戶使用的描述，除此以外還要有一張表示鋪面位置的平面圖附在租約后。

③一個租約的物業(yè)描述中可能需要規(guī)定對出租空間的間隔、裝飾、設(shè)施方面的要求以及費(fèi)用的分擔(dān)方法。有時這些具體的要求會使租約顯得冗長和復(fù)雜，這樣租賃雙方可另立一個補(bǔ)充合同作為正式合同的有效附件。

(3)租賃用途

租賃用途也是租約中的一個重要條款。例如在辦公樓和工業(yè)物業(yè)租約中非常流行的一條限制性條款，限制承租戶使用房子“只能用于一般租約規(guī)定的用途，而不能用于其他目的”。住宅的租約也可以包含限制性條款，如限制住在此租賃物業(yè)中的人數(shù)。這些限制條款的用詞必須清楚和不含糊。因?yàn)榉ㄔ菏歉鶕?jù)限制條款的含義來解決爭端的，如果沒有書面的限制性條款，承租戶可以將房子用于任何合法的用途。對于多用戶大樓來說，限制房屋用途的另一方法是制定“大樓管理規(guī)則”，它規(guī)定了更為詳細(xì)的處理日常事務(wù)的方法，如承租戶如何使用公共場所、停車場和大樓的運(yùn)營時間。這些規(guī)則是為了保護(hù)物業(yè)的良好狀態(tài)、維護(hù)物業(yè)的聲譽(yù)和安全以及促進(jìn)所有承租戶的和睦協(xié)調(diào)關(guān)系而設(shè)計的。

(4)租賃期限

①租約期限的表達(dá)應(yīng)該完整、明確，在說明整個期限長度的同時，寫明開始和終止日期。例如：租期年從2006年6月1日起至2036年5月31日止。

②在租約期限的條款中常常涉及續(xù)租的優(yōu)先權(quán)條款。此條款給予承租戶在規(guī)定的條件下，有權(quán)續(xù)約一段時間。優(yōu)先權(quán)條款一般都規(guī)定了承租戶提前通知的時間要求，也確定了通知的形式、遞送方式、通知接受人、續(xù)約的期限以及租金多少等。

③在某些租約的租賃期限條款中還常常包含有允許承租戶在支付罰金后可提前中止租約的內(nèi)容。有的租約中還有在租約期限到期后給予承租戶優(yōu)先購買該物業(yè)的選擇權(quán)。

(5)租金及交付方式

①租金支付的時間、數(shù)量、支付地點(diǎn)及收款人在租約中必須明確規(guī)定。

②有的租約規(guī)定了租賃保證金，作為承租戶期滿拒遷房屋、延付房租、損壞房屋給業(yè)主帶來損失的保證。保證金一般為1至3個月的房租，例如深圳市規(guī)定3個月。

③在租金及支付方式條款中必須加入一條“允許業(yè)主在必要時調(diào)整租金的條款”。這是一條極有價值的條款。租金率的調(diào)整條款有以下3種方式：

(6)房屋的修繕責(zé)任

從前面對物業(yè)租賃合同種類的討論中，可以知道，只有三純租約租戶才承擔(dān)維修費(fèi)用。大多數(shù)居住和商業(yè)物業(yè)甚至一些工業(yè)物業(yè)的租約都要求業(yè)主負(fù)責(zé)所有使物業(yè)適合標(biāo)準(zhǔn)使用的必要修理，所謂的標(biāo)準(zhǔn)就是當(dāng)?shù)卣?guī)定的建筑規(guī)范及其他規(guī)定。我國的《城市房屋租賃管理辦法》中規(guī)定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修理”，“租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定”。從這一規(guī)定中可以看出，為了避免不必要的糾紛，租賃雙方必須在租賃合同中明確列出各自的修繕責(zé)任。在這里要注意以下幾點(diǎn)：

①修繕責(zé)任包括兩個方面，一是修繕的范圍，或修繕的內(nèi)容，即哪些內(nèi)容是出租人負(fù)責(zé)修理，哪些是承租人自己負(fù)責(zé)修理。例如承租人由于自己生活和工作的特殊需要，超過當(dāng)?shù)亟ㄖ?guī)范所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)安置的設(shè)備設(shè)施及用具，應(yīng)由承租人自己修理。第二是修繕費(fèi)用的承擔(dān)，即每一次修繕費(fèi)用誰來承擔(dān)。一般來說，誰負(fù)責(zé)修繕誰就承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，但有時會出現(xiàn)不一致的情況。

②由于過失損壞的物業(yè)，由過失責(zé)任人負(fù)責(zé)。

③修繕責(zé)任要與租金作平衡。即修繕責(zé)任范圍的大小，承擔(dān)費(fèi)用的多少是和租金的高低相關(guān)的。

④物業(yè)管理者在合法的前提下，應(yīng)該起草一個盡可能免除那些超出其控制能力的提供維修和服務(wù)的責(zé)任。

⑤租約中應(yīng)說明，如果物業(yè)被出售，業(yè)主的責(zé)任在出售之日結(jié)束，除了承擔(dān)將保證金歸還承租方或轉(zhuǎn)移給新的業(yè)主的責(zé)任以外，其他責(zé)任均由新的業(yè)主承擔(dān)。

(7)轉(zhuǎn)租約定

我國《城市房屋租賃管理方法》規(guī)定：“承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人”，“房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意”。盡管允許轉(zhuǎn)租會給業(yè)主帶來物業(yè)易于出租的好處，但也可能由于被轉(zhuǎn)租方(最終承租方)財務(wù)及經(jīng)營狀況的不良導(dǎo)致出租方租金損失的風(fēng)險和不必要的法律糾紛。因此一般來說，大多數(shù)租約中都明確規(guī)定禁止承租方未經(jīng)業(yè)主書面同意轉(zhuǎn)租房屋。

(8)變更和解除合同的條件

《城市房屋租賃管理方法》中規(guī)定“有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同”。

①符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更合同或解除合同條款的。

②不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的。

③當(dāng)事人協(xié)商一致的。

(9)違約責(zé)任

①承租方的主要違約行為有：

②承租方違約時，出租方可采取的措施。在合約中可規(guī)定，一旦承租方違約，出租方可采取以下的措施：

③出租方的主要違約行為有：

④出租方違約時承租方可采取的措施：

(10)當(dāng)事人約定的其他條款

租賃合約中，當(dāng)事人可根據(jù)各自的情況和要求以及市場的情況商定某些條款。這些條款包括：

①稅收與保險費(fèi)的分擔(dān)。當(dāng)今各國越來越多的租約中包括一個“稅收分擔(dān)”的條款。這個條款要求承租方除了支付租金外，還要按一定的比例分擔(dān)任何稅收的增加(如房地產(chǎn)稅)。很顯然這種稅收分擔(dān)條款對出租方的投資是極有價值的保護(hù)。保險費(fèi)的分擔(dān)也與此類似。

②租戶的改建。通常，大多數(shù)租戶的改建被認(rèn)為是定著物，是物業(yè)的一部分。在租賃結(jié)束時改建就作為物業(yè)不可分割部分歸出租方所有。為了避免日后的麻煩，租約中可規(guī)定：

③用于生意的定著物處理。一個商業(yè)或工業(yè)的承租戶可以有權(quán)設(shè)置用于生意的定著物，如招牌、燈箱等。一般將這些與生意聯(lián)系在一起的定著物看作承租方的財產(chǎn)，可以在租約結(jié)束前或結(jié)束時移走，但是建筑要恢復(fù)到租戶搬進(jìn)來時的狀況。條款的用詞在允許承租方移走生意定著物時是很關(guān)鍵的。一些租約規(guī)定物業(yè)必須恢復(fù)到“租戶搬進(jìn)來的情況”，而另一些卻要求恢復(fù)到“這個租約開始的情況”。這些詞語上的微小差別可能對出租方有很大的影響。如對經(jīng)過幾個續(xù)約期情況的長期租戶來說，承租戶在第一個租約期安置了固定物，然后在第三個租約期內(nèi)移走了。如按恢復(fù)到“這個租約開始的狀況”，承租戶被要求修復(fù)的僅是第三個租期內(nèi)所作的改動，而第一、第二個租期內(nèi)作的改動就可以不包括在內(nèi)，此時出租方(業(yè)主)就須自己承擔(dān)這些修復(fù)費(fèi)用。

④保證金。一般租約要列出保證金的數(shù)量和種類以及在什么條件下補(bǔ)充。保證金的使用方法以及保證金利息的歸屬，各地規(guī)定不同，物業(yè)管理者應(yīng)注意當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)保證金的規(guī)定。

物業(yè)租賃合同具有以下法律特征。

(1)物業(yè)租賃合同是雙務(wù)合同是指物業(yè)租賃雙方都享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。

(2)物業(yè)租賃合同是有償合同指物業(yè)租賃雙方中任何一方在享有權(quán)利的同時，必須承擔(dān)相應(yīng)代價。

(3)物業(yè)租賃合同是諾成合同是指物業(yè)租賃雙方意思表示一致就可以成立物業(yè)租賃合同。

(4)物業(yè)租賃合同是要式合同是指法律規(guī)定或物業(yè)租賃雙方約定必須采用特定的形式，來形成書面合同。

(5)物業(yè)租賃合同是繼續(xù)性合同繼續(xù)性合同是指合同內(nèi)容非一次性給付可完結(jié)，而是繼續(xù)地實(shí)現(xiàn)的合同，其基本特色在于時間因素在合同履行上居于重要地位，總給付的內(nèi)容取決于為給付時間的長短。

1995年，建設(shè)部第五次常務(wù)會議通過并頒布了我國《城市房屋租賃管理辦法》。在該管理辦法中，指出城市公民、法人或其他組織，對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租，但有下列情形之一的房屋不得出租：

①未依法取得所有權(quán)證的；

②司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

③共有房屋未取得共有人同意的；

④權(quán)屬有爭議的；

⑤屬于違章建筑的；

⑥不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

⑦已抵押，且未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

⑧不符合公安、環(huán)保和衛(wèi)生部門有關(guān)規(guī)定的；

⑨有關(guān)法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。

在《城市房屋租賃管理辦法》中，還特別指出凡是將過去以劃撥的方式取得使用權(quán)的城市國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含的土地收益上繳國家。

同時，《城市房屋租賃管理辦法》還規(guī)定了城市房屋租賃實(shí)行登記備案制。凡進(jìn)行房屋租賃的，需先向房屋所在地市、縣房地產(chǎn)管理部門提出申請，辦理登記備案手續(xù)，填寫房地產(chǎn)租賃申請審批表。房屋租賃的當(dāng)事人必須在租賃合同簽訂后30天內(nèi)向房屋所在地市、縣房地產(chǎn)部門提交下列文件，辦理申請房屋租賃備案手續(xù)：

①房屋租賃合同；

②房屋所有權(quán)證書；

③房屋租賃當(dāng)事人的合法證件；

④人民政府規(guī)定的其他文件。

如果出租公有房屋，還需提交其他共有人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還需提交委托代管人授權(quán)出租的證明。

房屋租賃申請經(jīng)房屋所在地市、縣房地產(chǎn)管理部門審查合格后，由該房地籍管理部門核發(fā)《房屋租賃證》?！斗课葑赓U證》市房屋租賃行為的合法有效憑證。如果租用的房屋是從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，《房屋租賃證》就作為經(jīng)營場所的合法憑證；如果是用于居住，《房屋租賃證》就是公安部門辦理戶口登記的憑證?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》明確規(guī)定，嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓《房屋租賃證》；凡是遺失了《房屋租賃證》的，應(yīng)迅速向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請補(bǔ)發(fā)；凡變更、終止房屋租賃合同，也都必須到房屋所在地房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

《租賃管理辦法》規(guī)定，有下列行為之一的，由縣、市人民政府房地產(chǎn)管理部門對責(zé)任者給予行政處罰：

①偽造、涂改房屋租賃證的，注銷其證書，并可以處以罰款；

②不按期申報、領(lǐng)取房屋租賃證的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款；

③未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可以處以罰款。

物業(yè)租賃合同終止，是指物業(yè)出租人與承租人之間有關(guān)物業(yè)租賃的權(quán)利義務(wù)的消滅。物業(yè)租賃合同終止的原因如下：

(1)物業(yè)租賃合同期滿。

(2)物業(yè)遇不可抗力、意外事故、人為因素而損毀。

(3)當(dāng)事人協(xié)議解約。

(4)一方當(dāng)事人單方解除物業(yè)租賃合同。

(5)其他情形。

物業(yè)租賃合同的解除，是指在租賃期內(nèi)由法定或約定的事由，致使出租人或承租人單方或雙方協(xié)商一致，消滅租賃合同關(guān)系的行為。此處只談單方解除合同。

(一)物業(yè)租賃合同解除的情形

因下列情形出租人可單方解除物業(yè)租賃合同：

(1)承租人將承租的物業(yè)擅自轉(zhuǎn)租的。

(2)承租人將承租的物業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的。

(3)承租人將承租的物業(yè)擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的。

(4)承租人租用承租物業(yè)進(jìn)行違法活動的。

(5)承租人故意損壞承租物業(yè)的。

(6)拖欠物業(yè)租金累計達(dá)6個月以上的。

(7)物業(yè)租賃合同沒有約定租賃期限或約定不明確的。

(8)法律或租賃合同規(guī)定的其他情形。

因下列情形承租人可單方解除物業(yè)租賃合同：

(1)因不可歸責(zé)于承租人的事由，致租賃物業(yè)部分或者全部毀損、滅失，不能實(shí)現(xiàn)物業(yè)租賃合同的目的的。

(2)租賃物業(yè)危及承租人的安全或者健康的。

(3)物業(yè)租賃合同沒有約定租賃期限或者約定不明確的。

(4)法律或租賃合同規(guī)定的其他情形。

(二)物業(yè)租賃合同解除的實(shí)施

(1)物業(yè)租賃當(dāng)事人任何一方有上述可解除租賃合同的情形從而主張解除物業(yè)租賃合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。

(2)當(dāng)對方當(dāng)事人就物業(yè)租賃合同的解除有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)解除物業(yè)租賃合同。

1)承租人首先要明確出租人和出租房屋之間的關(guān)系。

2)承租人還要搞清出租房屋的性質(zhì)。

3)租賃房屋時，出租人和承租人雙方都應(yīng)注意該房屋是否已經(jīng)設(shè)押。

4)在我國，法人與公民之間發(fā)生的房屋租賃關(guān)系最為廣泛并有許多特殊性。

5)軍隊(duì)系統(tǒng)的用于非軍事設(shè)施的房地產(chǎn)，根據(jù)實(shí)際情況可以出租。

6)為加強(qiáng)對房屋的管理，承租人應(yīng)出具有關(guān)證明。

目 錄

緒論

上篇 租賃合同

第1章 租賃合同概述

1?租賃合同的法律特點(diǎn)

1?1?租賃合同是以標(biāo)的物的占有、使用 收益權(quán)與租金對待轉(zhuǎn)移為內(nèi)容的合同

1?2?出租人必須是租賃物的所有權(quán)人及合法使用權(quán)人

1?3?租賃合同為諾成、雙務(wù)、有償合同

1?4?租賃合同是以特定的非消費(fèi)物為標(biāo)的的合同

1?5?租賃合同的期限是有限制的

2?出租人的權(quán)利 義務(wù)

2?1?交付租賃物的義務(wù)及對租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任

2?2?權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任

2?3?租賃物的維修義務(wù)

3?承租人的權(quán)利、義務(wù)

3?1?依約使用租賃物的義務(wù)

3?2?保管義務(wù)

3?3?改善租賃物或者在租賃物上增設(shè)他物的條件及相應(yīng)的責(zé)任

3?4?轉(zhuǎn)租的條件及相應(yīng)的責(zé)任

3?5?占有、使用、收益租賃物的權(quán)利

3?6?支付租金的義務(wù)

3?7?優(yōu)先購買權(quán)

3?8?非因承租人的過失造成租賃物部分毀損滅失時的請求權(quán)

3?9?租賃物返還義務(wù)

4?租賃合同與第三人的關(guān)系

4?1?所有權(quán)變動不破租賃

4?2?承租人的先買權(quán)和先租權(quán) 可以排除第三人的購買權(quán)和租賃權(quán)

4?3?承租人與抵押權(quán)人的關(guān)系

4?4?承租人與租賃物共有人之間的關(guān)系

4?5?租賃合同涉及的侵權(quán)責(zé)任

第2章 房屋租賃合同

1?房屋租賃合同的法律特征

2?房屋租賃合同的種類

2?1?公房租賃合同和私房租賃合同

2?2?住宅用房租賃合同和生產(chǎn)、經(jīng)營活動用房的租賃合同

2?3?包租售房

3?房屋租賃合同涉及的法律 法規(guī)及司法解釋

4?房屋租賃合同的訂立

4?1?房屋租賃合同訂立的形式

4?2?房屋租賃合同的登記備案

4?3?訂立房屋租賃合同應(yīng)注意的法律問題

4?4?房屋租賃合同的主要條款

5?房屋租賃合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)

5?1?公房租賃合同中出租人的權(quán)利義務(wù)

5?2?公房租賃合同中承租人的權(quán)利義務(wù)

5?3?私房租賃合同中出租人的權(quán)利義務(wù)

5?4?私房租賃合同中承租人的權(quán)利義務(wù)

6?房屋租賃合同的變更和終止

6?1?房屋租賃合同的變更

6?2?房屋租賃合同的終止

7?房屋租賃合同糾紛的解決

7?1申請行政主管機(jī)關(guān)處理

7?2?仲裁

7?3?訴訟程序

第3章 船舶租賃合同

1?船舶租賃合同概述

2?船舶租賃合同的訂立

3?定期租船合同

3?1?前言

3?2?費(fèi)用分擔(dān)條款

3?3?租金條款

3?4?停租條款

3?5?還船條款

3?6?解約條款

3?7?船長職責(zé)

3?8?留置權(quán)條款

3?9?海上救助條款

3?10?傭金條款

4?航次租船合同

4?1?合同前言

4?2?船東的責(zé)任條款

4?3?裝貨條款和卸貨條款

4?4?滯期速遣條款

4?5?留置權(quán)條款

5?光船租賃合同

第4章 土地使 用權(quán)租 賃合同

1?土地使用權(quán)租賃合同的范疇

1?1?城市土地的初級租賃體系

1?2?城市土地的次級租賃體系

1?3?土地使用權(quán)租賃的實(shí)質(zhì)

2?土地使用權(quán)租賃合同的特點(diǎn)

2?1?承租人只有對土地使用權(quán)的租賃權(quán)

2?2?土地使用權(quán)租賃合同基于土地使用權(quán)出讓合同而成立

2?3?土地使用權(quán)出租時，其地上物也一同出租

2?4?土地使用權(quán)出租須符合法律規(guī)定的條件

3?土地使用權(quán)租賃合同的內(nèi)容

3?1?客體

3?2?土地使用權(quán)承租人的權(quán)利 義務(wù)

3?3?土地租賃權(quán)的消滅

第5章 企業(yè)租賃經(jīng)營合同

1?企業(yè)租賃經(jīng)營合同的法律特點(diǎn)

1?1?具有租賃與經(jīng)營的雙重法律性質(zhì)

1?2?在企業(yè)租賃經(jīng)營合同中國家與企業(yè)的關(guān)系是一種平等的民事法律關(guān)系

1?3?承租人債務(wù)承擔(dān)的特點(diǎn)

1?4?企業(yè)租賃經(jīng)營合同與傳統(tǒng)租賃合同有區(qū)別

2?企業(yè)租賃經(jīng)營合同訂立的方式

2?1?招標(biāo)形式

2?2?交易會形式

2?3常設(shè)機(jī)構(gòu)形式

2?4?信托形式

3?企業(yè)租賃經(jīng)營合同的內(nèi)容

3?1?合同的主體

3?2?企業(yè)租賃經(jīng)營合同中出租者的權(quán)利和義務(wù)

3?3?企業(yè)租賃經(jīng)營合同中承租人的權(quán)利和義務(wù)

3?4?租賃經(jīng)營的分配關(guān)系

下篇 融資租賃合同

第6章 融資租賃合同概論

1?融資租賃合同的法律特點(diǎn)

1?1?融資租賃合同涉及三方當(dāng)事人

1?2?融資租賃合同包括兩或兩個以上的合同

1?3?融資租賃合同偏重于承租人的義務(wù)和責(zé)任，而出租人只享有租賃物的名義所有權(quán) 其

法律地位類似于融資人

1?4?融資租賃合同為不可撤銷的合同

1?5?融資租賃合同必須采用書面形式

2?我國融資租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展及存在的法律問題

2?1?中國融資租賃的發(fā)展

2?2?中國融資租賃中存在的法律問題

2?3?我國融資租賃法律環(huán)境的進(jìn)一步完善

第7章 融資租賃合同的類型

1?直接租賃、轉(zhuǎn)租和回租

1?1?直接租賃

1?2?轉(zhuǎn)租的法律特點(diǎn)及法律框架

1?3?回租的法律特點(diǎn)及法律框架

2?單一投資者租賃與杠桿租賃

2?1?單一投資者租賃

2?2?杠桿租賃的法律特點(diǎn)及法律框架

3?國內(nèi)租賃、國際租賃、租賃的國際業(yè)務(wù)及國際集團(tuán)租賃

3?1?國內(nèi)租賃

3?2?國際租賃

3?3?租賃的國際業(yè)務(wù)

3?4?國際集團(tuán)租賃

第8章 融資租賃合同的訂立

1?融資租賃中買賣合同的訂立

1?1?標(biāo)的

1?2?價格條款

1?3?支付方式的選擇

1?4?交貨期與裝運(yùn)條款的掌握

1?5?安裝調(diào)試、設(shè)備驗(yàn)收和質(zhì)量保證條款的規(guī)定

1?6?索賠、仲裁條款

1?7?特記事項(xiàng)的規(guī)定

2?融資租賃合同訂立前的準(zhǔn)備

2?1?承租人的信用審查

2?2?租賃設(shè)備的可行性研究

2?3?審查、評估應(yīng)注意的問題

3?融資租賃合同的訂立

3?1?合同說明

3?2?租賃設(shè)備條款

3?3?租金支付條款

3?4?租期和起租日期條款

3?5?稅收條款

3?6?買賣合同與租賃合同的關(guān)系條款

3?7?租賃設(shè)備的所有權(quán)和對所有權(quán)的保護(hù)條款

3?8?租賃設(shè)備的使用權(quán)及使用權(quán)的保護(hù)條款

3?9?租賃設(shè)備的交貨、驗(yàn)收條款

3?10?租賃設(shè)備的使用、保管、維修和保養(yǎng)條款

3?11?承租人不得任意中途解約條款

3?12?承租人的陳述和保證條款

3?13?出租人的瑕疵免責(zé)條款

3?14?出租人的危險負(fù)擔(dān)免責(zé)條款

3?15?租賃保證金和擔(dān)保條款

3?16?保險條款

3?17?租賃設(shè)備租賃期滿的處理?xiàng)l款

3?18?轉(zhuǎn)租賃條款

3?19?租賃債權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押條款

3?20?違約及其補(bǔ)救

3?21?出租人和承租人的其他權(quán)利和義務(wù)

3?22?合同的終止

第9章 融資租賃合同的效力

1?融資租賃合同的生效與無效

1?1?融資租賃合同生效的時間

1?2?無效融資租賃合同的認(rèn)定與處理

2?融資租賃合同中出租人的權(quán)利與義務(wù)

2?1?出租人的瑕疵擔(dān)保免責(zé)權(quán)

2?2?出租人的危險負(fù)擔(dān)免除權(quán)

2?3?出租人收取租金的權(quán)利

2?4?出租人對第三人的人身傷害或財產(chǎn)損害的豁免權(quán)

2?5?出租人的破產(chǎn)財產(chǎn)取回權(quán)

2?6?出租人的保證承租人占有 使用租賃物的義務(wù)

2?7?出租人不得任意變更融資租賃中的買賣合同相關(guān)內(nèi)容的義務(wù)

3?融資租賃合同中承租人的權(quán)利及義務(wù)

3?1?承租人受領(lǐng)租賃物的權(quán)利

3?2?承租人的索賠權(quán)

3?3?承租人妥善保管、使用和維修租賃物的義務(wù)

3?4?承租人不得任意中途解約的義務(wù)

3?5?在租賃期滿時，承租人有對設(shè)備處置的選擇權(quán)

第10章 融資租賃合同涉及的稅收法律制度

1?租賃資產(chǎn)的折舊制度

1?1?租賃資產(chǎn)的所有權(quán)與折舊

1?2?我國融資租賃的折舊存在的問題及改進(jìn)

2?融資租賃合同有關(guān)的稅收法律制度

2?1?對租賃業(yè)務(wù)的征稅規(guī)定

2?2?融資租賃經(jīng)營的減免稅優(yōu)惠

2?3?避免雙重征稅協(xié)定中與融資租賃業(yè)務(wù)有關(guān)的征稅規(guī)定

2?4?我國融資租賃稅法存在的問題及改進(jìn)

第11章 融資租賃合同風(fēng)險的法律防范

1?融資租賃合同的風(fēng)險及其法律對策

1?1?信用風(fēng)險及其法律對策

1?2?自然災(zāi)害風(fēng)險及法律對策

1?3?政治風(fēng)險

1?4?金融風(fēng)險及法律對策

1?5?稅務(wù)風(fēng)險

2?融資租賃合同涉及的保險制度

2?1?融資租賃保險合同的內(nèi)容

2?2?租賃物的運(yùn)輸保險

2?3?租賃期內(nèi)租賃物的保險

3?租賃信用保險制度

3?1?租賃信用保險制度的概念

3?2?租賃公司必須具備的條件

第12章 融資租賃合同涉及的 外匯管理法律制度

1?申請經(jīng)營國際融資租賃 外匯業(yè) 務(wù)需要具備的條件

2?經(jīng)營國際融資租賃業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)可以申請經(jīng)營的業(yè)務(wù)范圍

3?對融資租賃機(jī)構(gòu)經(jīng)營外匯業(yè)務(wù)的管理

4?對融資租賃機(jī)構(gòu)籌借國際商業(yè)貸款的管理

5?對融資租賃機(jī)構(gòu)經(jīng)營外匯業(yè)務(wù)的監(jiān)督和檢查

附錄：

房屋租賃合同

融資租賃合同

統(tǒng)一通用租船合同

主要參考書目

后記

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《新編合同實(shí)務(wù)叢書：租賃合同融資租賃合同實(shí)務(wù)》在概述租賃合同，融資租賃合同的概念、特征、訂立、擔(dān)保、履行及糾紛解決等內(nèi)容的基礎(chǔ)上，對房屋租賃合同、土地使用權(quán)租賃合同、企業(yè)租賃經(jīng)營合同、船舶租賃合同、汽車租賃合同、建筑施工物資租賃合同、保管箱租賃合同、柜臺租賃合同等進(jìn)行了詳細(xì)的闡釋，并附錄了相關(guān)法律法規(guī)和合同樣本。

讀者對象：租賃合同、融資租賃合同當(dāng)事人，律師，合同管理人員，法律院校師生等。

上篇 租賃合同

第一章 租賃合同概述

第一節(jié) 概念、法律特征與種類

一、租賃與租賃合同的概念

二、租賃合同的法律特征

三、租賃合同的種類

四、租賃權(quán)的物權(quán)化

第二節(jié) 租賃合同的訂立

一、租賃合同的主體范圍

二、租賃合同的標(biāo)的物

三、租賃合同的形式與主要條款

四、訂立租賃合同的程序

五、租賃合同的成立與效力

六、租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

第三節(jié) 租賃合同的履行

一、租賃合同履行的原則

二、租賃合同的提前履行、部分履行、代為履行

三、條款不明確的租賃合同的履行

四、租賃合同履行抗辯

五、租賃合同的變更

六、租賃合同的終止

第四節(jié) 租賃合同的違約責(zé)任

一、違約行為

二、違約責(zé)任

三、租賃合同的免責(zé)

附：相關(guān)法律法規(guī)及合同范本

第二章 房屋租賃合同

第一節(jié) 房屋租賃合同概述

一、房屋租賃合同的概念

二、房屋租賃合同的分類

三、房屋租賃合同涉及的主要法律、法規(guī)、司法解釋與規(guī)章

第二節(jié) 房屋租賃合同的訂立

一、訂立房屋租賃合同的主體資格

二、房屋租賃合同的形式

三、房屋租賃合同的主要條款

四、訂立房屋租賃合同的程序以及應(yīng)當(dāng)注意的問題

五、房屋租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

第三節(jié) 房屋租賃合同的履行

一、房屋租賃合同履行的一般規(guī)定

二、房屋租賃合同的變更

三、房屋租賃合同的終止

第四節(jié) 房屋轉(zhuǎn)租合同

一、房屋轉(zhuǎn)租合同的概念與特征

二、房屋轉(zhuǎn)租合同的生效條件

三、房屋轉(zhuǎn)租合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

第五節(jié) 房屋租賃合同的管理

一、房屋租賃的登記備案

二、租賃交易管理

三、租金和租賃稅收管理

第六節(jié) 房屋租賃合同的違約責(zé)任

一、承擔(dān)房屋租賃合同違約責(zé)任的條件

二、承擔(dān)房屋租賃合同違約責(zé)任的方式

三、房屋租賃合同的免責(zé)

附：房屋租賃合同范本

……

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