自助拆遷流程指導(dǎo)

多數(shù)地區(qū)小區(qū)業(yè)主希望通過(guò)自助拆遷實(shí)現(xiàn)小區(qū)的改造新建，但并不熟知操作流程，由此產(chǎn)生了諸多疑問(wèn)和困惑。鑒于此，當(dāng)家作主網(wǎng)精心整理了小區(qū)業(yè)主申請(qǐng)自助拆遷的主要步驟和操作流程，供廣大業(yè)主參考。

自助拆遷申請(qǐng)改造步驟

第一步：本區(qū)90%以上的業(yè)主同意本小區(qū)改造，并形成書面意見(jiàn)；

第二步：由本小區(qū)業(yè)主形成主體組織逐級(jí)上報(bào)，申請(qǐng)本小區(qū)列入城市改造計(jì)劃；

第三步：政府部門根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)及城市規(guī)劃要求，審批本小區(qū)列入改造計(jì)劃和范圍；

第四步：由拆遷改造執(zhí)行主體按照舊城改造程序進(jìn)行本小區(qū)舊城改造立項(xiàng)報(bào)批；

第五步：立項(xiàng)報(bào)批通過(guò)后，業(yè)主與舊改執(zhí)行主體達(dá)成拆遷協(xié)議，并進(jìn)行本小區(qū)改造各項(xiàng)報(bào)批工作，實(shí)施拆遷過(guò)渡安置及補(bǔ)償，開(kāi)始本小區(qū)舊城改造執(zhí)行；

第六步：本小區(qū)改造完成，業(yè)主回遷，并獲取相應(yīng)改造收益，項(xiàng)目結(jié)束。

政策說(shuō)明：申請(qǐng)納入改造計(jì)劃的過(guò)程只是向政府申請(qǐng)取得本小區(qū)改造許可的過(guò)程，并不代表本小區(qū)就一定會(huì)被馬上拆遷改造，不涉及業(yè)主本人的利益得失。本小區(qū)被納入改造計(jì)劃后，才會(huì)有拆遷改造執(zhí)行主體和業(yè)主商談拆遷過(guò)渡補(bǔ)償、回遷標(biāo)準(zhǔn)等具體的利益條件，商談結(jié)果雙方都認(rèn)可才能進(jìn)行拆遷改造的后續(xù)推進(jìn)及審批工作，在此之前業(yè)主關(guān)于本小區(qū)房產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益均不會(huì)有任何影響。

自助拆遷關(guān)于自助拆遷的疑問(wèn)

1、小區(qū)自助拆遷是否可行？

無(wú)論項(xiàng)目所在區(qū)塊是否發(fā)布了拆遷公告，該區(qū)塊能否順利被拆遷，業(yè)主的認(rèn)同率是根本。所以自助拆遷只是先征詢業(yè)主的意見(jiàn)，如果業(yè)主認(rèn)同度高，再進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)、土地相關(guān)部門的報(bào)批工作，只是調(diào)整了摸底和報(bào)審的先后次序而已，對(duì)實(shí)質(zhì)操作沒(méi)有影響。另外，對(duì)于相關(guān)職能管理部門而言，自助拆遷與傳統(tǒng)拆遷改造的性質(zhì)是一樣的，無(wú)論是審批、監(jiān)管還是政策運(yùn)用等，當(dāng)?shù)夭疬w管理部門也是全程介入管理的，不存在和傳統(tǒng)拆遷資源不一樣的問(wèn)題。

2、小區(qū)申請(qǐng)自助拆遷，土地性質(zhì)問(wèn)題如何解決？

針對(duì)該項(xiàng)目的方案只是參照周邊已改造項(xiàng)目做的測(cè)算，并非必須變更土地性質(zhì)，無(wú)論土地性質(zhì)維持原狀還是變更為商住性質(zhì)都不影響該地塊自助拆遷的操作，只是業(yè)主最終的收益可能略有變化。土地性質(zhì)由政府部門統(tǒng)一規(guī)劃，關(guān)于該地塊的規(guī)劃、土地性質(zhì)等當(dāng)前就可以向規(guī)劃部門查詢，這些信息是開(kāi)放的。

3、小區(qū)自助拆遷，容積率由誰(shuí)決定？

當(dāng)前測(cè)算的容積率為參照本區(qū)塊周邊已改造項(xiàng)目和全國(guó)舊城改造的慣例所做的預(yù)估值，確切數(shù)據(jù)需要經(jīng)過(guò)規(guī)劃局審批。當(dāng)然，從舊城改造的可行性方面考慮，一般舊城改造后的容積率都會(huì)比改造前有所提升。如果大多數(shù)業(yè)主有改造愿望，專業(yè)的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)會(huì)協(xié)助開(kāi)展相關(guān)審批工作。

4、小區(qū)自助拆遷項(xiàng)目資金由誰(shuí)解決？

關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金。自助拆遷提倡業(yè)主有一定的投資機(jī)會(huì)，但大部分開(kāi)發(fā)資金必須由有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商解決。在進(jìn)入拆遷程序之前，政府部門對(duì)拆遷機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商都有嚴(yán)格的資質(zhì)審查，業(yè)主也有權(quán)對(duì)開(kāi)發(fā)商的背景、資質(zhì)、能力進(jìn)行調(diào)查，對(duì)于不符合本項(xiàng)目拆遷改造要求的企業(yè)，業(yè)主有權(quán)提出異議甚至否決。除了政府監(jiān)管部門保障業(yè)主權(quán)益外，業(yè)主自己將會(huì)有更大的自主權(quán)保障自己的合法權(quán)益。

5、小區(qū)自助拆遷，有的業(yè)主不愿意拆遷改造怎么辦？

首先，推行自助拆遷投資模式的目的，就是為了化解拆遷矛盾，促進(jìn)和諧拆遷，從而加快城市更新步伐。之所以在相關(guān)部門未發(fā)任何公告之前先征詢廣大業(yè)主的意見(jiàn)，就是為了盡可能了解到所有業(yè)主的想法，為規(guī)劃、建設(shè)、土地部門的審批決策提供依據(jù)，以使審批的結(jié)果令大家都滿意。當(dāng)然，不排除總會(huì)有個(gè)別業(yè)主想法獨(dú)特，這就要靠業(yè)主群體本身通過(guò)鄰里關(guān)系和共同利益進(jìn)行說(shuō)服和感化，這樣比拆遷公司上門以對(duì)立面的角色做工作要好的多。我們相信，只要拆遷改造方案公平、公正、公開(kāi)，能夠代表業(yè)主的真正想法，對(duì)每一個(gè)業(yè)主的道理都是可以說(shuō)通的。退一步講，桂花邨的地塊面積還算比較大，也可以采用分批分塊改造開(kāi)發(fā)，讓暫時(shí)不愿拆遷改造的業(yè)主看到改造后的美好成果后再溝通達(dá)成共識(shí)。

6、小區(qū)自助拆遷，如果業(yè)主成立公司，是否具有專業(yè)性和資質(zhì)去承擔(dān)小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目？

業(yè)主成立的公司只是為了投資收益管理的需要，并不能直接做本小區(qū)的開(kāi)發(fā)。所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須符合國(guó)家的各項(xiàng)資質(zhì)審查要求，也就是參與該項(xiàng)目的拆遷機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理、供應(yīng)商等都必須是正規(guī)企業(yè)，工程承接也必須通過(guò)招投標(biāo)，所以，工程質(zhì)量和可靠性是通過(guò)國(guó)家強(qiáng)制性的機(jī)制及相關(guān)部門的監(jiān)管確保的。

7、小區(qū)自助拆遷，如果開(kāi)發(fā)商嫌成本太高不愿承接怎么辦？

這在實(shí)際操作中是不存在的。因?yàn)?，凡是舊城改造涉及的成本類型大同小異，能夠承接傳統(tǒng)舊城改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有理由拒絕自助拆遷的項(xiàng)目。另外，自助拆遷中有業(yè)主投資機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)商的投資壓力不升反降，反而會(huì)有更多優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商參與到該項(xiàng)目的角逐。

自助拆遷基本理念

當(dāng)家作主網(wǎng)倡導(dǎo)的“我的房產(chǎn)我作主”的基本理念，旨在徹底顛覆傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商單向拆遷模式。

所有的拆遷行為將由業(yè)主通過(guò)當(dāng)家作主網(wǎng)的開(kāi)放平臺(tái)，公開(kāi)討論并匯總意見(jiàn)，使得大多數(shù)業(yè)主意見(jiàn)點(diǎn)集中后，由當(dāng)家作主網(wǎng)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)完成自助拆遷投資的設(shè)計(jì)和推進(jìn)工作。

在所有過(guò)程中，當(dāng)家作主網(wǎng)始終倡導(dǎo)以拆遷業(yè)主為核心，其中涉及建還回遷部分的戶型、設(shè)計(jì)、功能等，在國(guó)家政策和規(guī)定允許的范圍內(nèi)業(yè)主均有權(quán)決策，真正實(shí)現(xiàn)拆遷業(yè)主當(dāng)家作主。

自助拆遷服務(wù)對(duì)象

當(dāng)家作主網(wǎng)面向所有舊城區(qū)待改房業(yè)主，無(wú)論你所住的小區(qū)是否有開(kāi)發(fā)商介入拆遷，只要大多數(shù)業(yè)主有拆遷投資意愿，都可以通過(guò)當(dāng)家作主網(wǎng)公開(kāi)討論并集中意見(jiàn)，當(dāng)家作主網(wǎng)會(huì)幫助嫁接投資商及開(kāi)發(fā)商，促進(jìn)該區(qū)域的主動(dòng)拆遷更新和投資。

自助拆遷特色服務(wù)

當(dāng)家作主網(wǎng)整合了業(yè)內(nèi)知名的建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、投資開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)、建設(shè)施工機(jī)構(gòu)及工程綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)等多家房地產(chǎn)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)構(gòu)，為拆遷業(yè)主提供與拆遷投資相關(guān)的所有配套服務(wù)。

拆遷新房落成后，你還能通過(guò)當(dāng)家作主網(wǎng)整合的優(yōu)秀家裝設(shè)計(jì)施工機(jī)構(gòu)、家具、家居生產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)、社區(qū)1公里半徑生活服務(wù)機(jī)構(gòu)等房產(chǎn)生活服務(wù)鏈，為新居新品質(zhì)生活提供必要的保障。

詳解自助拆遷

所有舊城區(qū)待改房業(yè)主，只要大多數(shù)業(yè)主有拆遷改造意愿，都可以通過(guò)當(dāng)家作主網(wǎng)公開(kāi)討論并集中意見(jiàn)。小區(qū)居民在形成一致意見(jiàn)后，可在業(yè)主委員會(huì)或倡議發(fā)起人的牽頭組織下，自行成立公司作為一個(gè)明確的項(xiàng)目申請(qǐng)主體，當(dāng)家作主網(wǎng)幫助該主體進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、規(guī)劃及建設(shè)相關(guān)手續(xù)。取得小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，業(yè)主可選擇將項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商獲得直接現(xiàn)金收益，或者以入股形式與開(kāi)發(fā)商合作進(jìn)行小區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，從而獲取新建樓盤的收益。如果業(yè)主不愿成立公司，在項(xiàng)目可行且大多數(shù)業(yè)主意見(jiàn)達(dá)成一致的前提下，網(wǎng)站可以幫助業(yè)主嫁接開(kāi)發(fā)企業(yè)并設(shè)計(jì)相關(guān)方案，業(yè)主可獲得相應(yīng)建還等安置補(bǔ)償，同時(shí)可根據(jù)原有住房面積選擇進(jìn)行投資或轉(zhuǎn)讓投資權(quán)益。

自助拆遷改造最根本的出發(fā)點(diǎn)是為了讓市民過(guò)上幸福和諧的生活，本著民意先行才是自助拆遷改造的關(guān)鍵。

“桂華邨住戶搞自助拆遷”激起千層浪

相關(guān)部門回應(yīng)：只要符合改造要求，政府都支持

自助拆遷桂華邨搞自改成焦點(diǎn)

因不滿被拒于“政府改造”的范圍內(nèi)，南海桂城桂華邨小區(qū)居民從去年7月起就走上了“自助拆遷”之路，這是廣東省首例以自行方式申請(qǐng)改造的個(gè)案。據(jù)悉，截至目前，已有過(guò)半業(yè)主加入到他們的隊(duì)伍。而只要同意改造的戶數(shù)達(dá)到總戶數(shù)的90%，那么桂華邨自行改造項(xiàng)目將有望成為現(xiàn)實(shí)。

此創(chuàng)新之舉，在民間引起了軒然大波。一些“幸運(yùn)”被納入改造范圍的市民紛紛在網(wǎng)上留言，支招桂華邨業(yè)主如何在談判時(shí)爭(zhēng)取更多利益；而禪城、順德一些老城區(qū)市民，則“隔空”向桂華邨要金點(diǎn)子：“怎么才能得到政府各部門的支持？”“需要具備哪些申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)？”……

記者了解到，如果審批成功，按照新改造規(guī)劃，桂華邨建筑面積將從原5.5萬(wàn)平方米增加至10萬(wàn)平方米。而原業(yè)主除了可以選擇就地留住，還可以以分紅的形式返利，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的二次增值。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，如果桂華邨模式成功，將為廣東整個(gè)“三舊”改造工作注入全新血液。

自助拆遷各方聲音

廣東城市管理專家張學(xué)光：示范意義大于結(jié)果

盡管有人對(duì)于這類沒(méi)夠20年樓齡的小區(qū)是否需要改造有所微詞，但廣東城市管理專家張學(xué)光認(rèn)為，桂華邨作為一個(gè)普通小區(qū)，能自發(fā)地完成這么復(fù)雜的自行改造申請(qǐng)過(guò)程，其本身的維權(quán)意識(shí)和業(yè)主團(tuán)結(jié)性都是令人贊賞的，可以說(shuō)，其示范帶動(dòng)意義已經(jīng)大過(guò)最終的申報(bào)結(jié)果。但張學(xué)光不忘提醒有關(guān)部門，在審批和處理這類自行改造行為的過(guò)程中，要提防有人以自行改造為幌子，追逐不合理利益。

上海城市規(guī)劃（CCUI）專家高洪：真正用商業(yè)模式平衡各方利益

上海城市規(guī)劃專家高洪指出，業(yè)主從主動(dòng)發(fā)起自行改造倡議的那一刻起，其實(shí)已經(jīng)改變了傳統(tǒng)的單向改造模式，避免了只由一方說(shuō)了算。

與行政改造不同的是，自行改造投資是真正地用商業(yè)模式去平衡和保障各方的利益訴求。但整個(gè)過(guò)程因涉及太多利益方，高洪建議有意向自行改造的小區(qū)應(yīng)引入專業(yè)的規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)來(lái)協(xié)助完成改造申報(bào)工作，充分考慮到改造補(bǔ)償安置問(wèn)題、利益分紅問(wèn)題、實(shí)際面積分配等。

自助拆遷欲自行改造五條不可少

1.明確自行改造的牽頭方，如小區(qū)業(yè)委會(huì)或村委會(huì)等。

2.征詢片區(qū)范圍內(nèi)的所有土地權(quán)屬人的支持意見(jiàn)，以簽名等書面形式確定。

3.制定具體的改造方案。其中，擬改造的地塊控制性規(guī)劃指標(biāo)是重要因素，應(yīng)參考規(guī)劃部門早前對(duì)小區(qū)所屬范圍制定的控制性詳細(xì)規(guī)劃，查看規(guī)劃建筑密度、容積率等多種參數(shù)，再比照目前住宅區(qū)的相應(yīng)指標(biāo)，看是否有提升的空間（不能逾越這些控制性指標(biāo)）。

4.正式向相關(guān)部門進(jìn)行申報(bào)，從鎮(zhèn)街到區(qū)到市，層層往上審。

5.若地塊屬于原有國(guó)有出讓住宅用地，申報(bào)成功后，還須再次進(jìn)行公開(kāi)的土地交易，即進(jìn)入招拍掛流程才能進(jìn)行后續(xù)的改造開(kāi)發(fā)。2100433B

自助公寓又稱家庭旅館，源于英國(guó)，盛行于美國(guó)。大多位于旅游交通比較集中的繁華地段。其經(jīng)營(yíng)者多為剛創(chuàng)業(yè)的年輕人，他們中多的有20至30間房，少的不足10間房，大多是租用商住兩用樓盤的單套間，簡(jiǎn)單改造成客房后出租。這些自助公寓大多配置有電視、洗衣機(jī)、熱水器、冰箱、電腦等設(shè)施，但一般不像傳統(tǒng)飯店賓館那樣有服務(wù)員為你服務(wù)的，而是自己洗衣服、倒垃圾、收拾房間。價(jià)格方面非常實(shí)惠，租金往往在80元至160元之間，不到同等條件的飯店賓館價(jià)格的40%，非常受旅客的歡迎。

顧名思義，即業(yè)主通過(guò)自助菜單式選擇裝修所需要的服務(wù)人員和裝修材料。

特指家庭式自助菜單式的選擇模式，而自己動(dòng)手這一環(huán)節(jié)，并不在此詞條講述中。

國(guó)內(nèi)各地均有興起自助裝修浪潮，其中主要開(kāi)創(chuàng)“自助裝修”菜單式裝修，大力推廣“裝修D(zhuǎn)IY”概念的首推：無(wú)憂自裝網(wǎng)——5uzzw——致力于為裝修D(zhuǎn)IY業(yè)主提供全面的自助裝修服務(wù)。

自助裝修最大的好處，肯定體現(xiàn)在業(yè)主比較自主、自由、個(gè)性、靈活這些方面，同時(shí)附帶的好處歸結(jié)如下：

自助裝修風(fēng)格、個(gè)性充分展現(xiàn)

業(yè)主并不會(huì)局限于裝飾公司的安排，對(duì)設(shè)計(jì)師的選擇空間更大，比如：可以選擇知名設(shè)計(jì)師，國(guó)外設(shè)計(jì)師，也可以自己畫圖或是請(qǐng)繪圖員。同時(shí)自己的個(gè)性色彩也能在設(shè)計(jì)和施工中，有更多的主動(dòng)權(quán)，充分融入自己的特殊情懷。

自助裝修價(jià)格、檔次更有彈性

首先理論上講，價(jià)格可以更省，因?yàn)槭∪チ搜b飾公司，或者項(xiàng)目經(jīng)理的利潤(rùn)，同時(shí)自購(gòu)材料，也省去了代購(gòu)等費(fèi)用。另外由于自己的選擇，工人和材料也能更隨心所欲地，高端、低檔材料，全部由自己說(shuō)了算。比如，對(duì)沐浴要求高，可以選擇更好的浴缸，對(duì)于簡(jiǎn)裝出租客戶，可以選用便宜的地板，以后也能更換地板。

自助裝修時(shí)間、空間更有自由

裝修完成一套房子，一般需要2個(gè)月左右的時(shí)間，比如：上班族無(wú)法挪出2個(gè)月的時(shí)間，來(lái)完成家庭裝修。這樣的情況，可以把裝修工程安排在自己的假期，一個(gè)假期完成不了的，可以下個(gè)假期接著裝修。在國(guó)外，業(yè)主通常把家庭裝修安排在半年、一年之久的跨度。

自助裝修環(huán)保、安全更有信心

自助裝修還有項(xiàng)最大的好處，那就是自己一手掌控了裝修的整個(gè)過(guò)程和材料。材料的環(huán)保和安全全部經(jīng)過(guò)自己驗(yàn)收，甲醛、輻射等污染材料杜絕在家庭之外。另外工程質(zhì)量和細(xì)節(jié)上面也能把控的更全面。比如，設(shè)置了后門或者保險(xiǎn)柜的位置，也能確保自己的私人空間更隱秘。