房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問卷

1． 明確調(diào)查目的和內(nèi)容，問卷設(shè)計(jì)應(yīng)該以此為基礎(chǔ) 　在問卷設(shè)計(jì)中，最重要的一點(diǎn)，就是必須明確調(diào)查目的和內(nèi)容，這不僅是問卷設(shè)計(jì)的前提，也是它的基礎(chǔ)，為什么要做調(diào)查，而調(diào)查需要了解什么？市場(chǎng)調(diào)查的總體目的是為決策部門提供參考依據(jù)，目的可能是為了制定長(zhǎng)遠(yuǎn)性的戰(zhàn)略性規(guī)劃，也可能是為制定某階段或針對(duì)某問題的具體政策或策略，無論是哪種情況，在進(jìn)行問卷設(shè)計(jì)的時(shí)候都必須對(duì)調(diào)查目的有一個(gè)清楚的認(rèn)知，并且在調(diào)查計(jì)劃書中進(jìn)行具體的細(xì)化和文本化，以作為問卷設(shè)計(jì)的指導(dǎo)。調(diào)查的內(nèi)容可以是涉及到民眾的意見、觀念、習(xí)慣、行為和態(tài)度的任何問題，可以是抽象的觀念，例如人們的理想、信念、價(jià)值觀和人生觀等等；也可以是具體的習(xí)慣或行為，例如人們接觸媒介的習(xí)慣；對(duì)商品品牌的喜好；購(gòu)物的習(xí)慣和行為等等，但是應(yīng)該避免的是在調(diào)查內(nèi)容上有使被調(diào)查人難以回答，或者是需要長(zhǎng)久回憶而導(dǎo)致模糊不清的問題，具體來說，調(diào)查內(nèi)容需要包括受調(diào)人的分群、消費(fèi)需求（主要有產(chǎn)品、價(jià)格、促銷）和分銷和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況（對(duì)手優(yōu)劣勢(shì)和訴求策略）。 2． 明確針對(duì)人群，問卷設(shè)計(jì)的語(yǔ)言措辭選擇得當(dāng) 　問卷題目設(shè)計(jì)必須有針對(duì)性，對(duì)于不同層次的人群，應(yīng)該在題目的選擇上有的放矢，必須充分考慮受調(diào)人群的文化水平、年齡層次和協(xié)調(diào)合作可能性，除了在題目的難度和題目性質(zhì)的選擇上應(yīng)該考慮上述因素，在語(yǔ)言措辭上同樣需要注意這點(diǎn)，因?yàn)樵诿鎸?duì)不同的受調(diào)人群的時(shí)候，由于他們的各方面的綜合素質(zhì)和水平的差異，措辭上也應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，比如面對(duì)家庭主婦做的調(diào)查，在語(yǔ)言上就必須盡量通俗，而對(duì)于文化水平較高的城市白領(lǐng)，在題目和語(yǔ)言的選擇上就可以提高一定的層次。只有在這樣的細(xì)節(jié)上綜合考慮，調(diào)查才能夠順利進(jìn)行。 3． 在問卷設(shè)計(jì)的時(shí)候，就應(yīng)該考慮數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析是否易于操作 做市場(chǎng)調(diào)查的人員，一般都能考慮到市場(chǎng)調(diào)查的目的和內(nèi)容，在題目選擇和言語(yǔ)措辭上也能夠綜合考慮到各種因素，但是往往容易忽視的一個(gè)問題就是數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和分析，因?yàn)檫@兩個(gè)環(huán)節(jié)的工作基本上是人員分離的，所以在整合和銜接上就容易出現(xiàn)偏差，為了更好地進(jìn)行調(diào)查工作，除了在正確清楚的目的指導(dǎo)下進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范的操作，還必須在問卷設(shè)計(jì)的時(shí)候就充分考慮后續(xù)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析工作，具體來說包括題目的設(shè)計(jì)必須是容易錄入的，并且可以進(jìn)行具體的數(shù)據(jù)分析的，即使是主觀性的題目在進(jìn)行文本規(guī)范的時(shí)候也要具有很強(qiáng)的總結(jié)性，這樣才能使整個(gè)環(huán)節(jié)更好地銜接起來。 4． 卷首最好要有說明（稱呼、目的、填寫者受益情況、主辦單位），如有涉及個(gè)人資料，應(yīng)該有隱私保護(hù)說明。 　問卷調(diào)查是一項(xiàng)面對(duì)廣大受調(diào)群體的活動(dòng)，由于調(diào)查的目的和調(diào)查內(nèi)容不同，針對(duì)的群體也不盡相同，由于受到受調(diào)人群配合的積極性的影響，市調(diào)在操作上往往會(huì)比較困難，這也是很多市調(diào)往往做一些贈(zèng)送等返利的原因。但是作為操作市調(diào)的策劃人員，就應(yīng)該從這點(diǎn)上充分地尊重受調(diào)人員，因此在問卷的設(shè)計(jì)上也應(yīng)該盡量規(guī)范，同時(shí)必須要有受調(diào)人員有權(quán)利知道的內(nèi)容，對(duì)調(diào)查的目的內(nèi)容進(jìn)行一個(gè)說明，具體來說，需要有一個(gè)尊敬的稱呼，填寫者的受益情況，主辦單位和感謝語(yǔ)，同時(shí)，如果問卷中有涉及個(gè)人資料，應(yīng)該要有隱私保護(hù)說明。只有尊重受調(diào)人群，才有可能調(diào)動(dòng)他們的配合積極性。 5． 問題數(shù)量合理化、邏輯化，規(guī)范化 　問題的形式和內(nèi)容固然重要，但是問題的數(shù)量同樣是保證一份問卷調(diào)查是否成功的很關(guān)鍵的因素，由于時(shí)間和配合度的關(guān)系，人們往往不愿意接受一份繁雜冗長(zhǎng)的問卷，即使風(fēng)度地接受，也不可能認(rèn)真地完成，這樣就不能保證問卷答案的真實(shí)性，同時(shí)在問題設(shè)計(jì)的時(shí)候也要注意邏輯性的問題，不能產(chǎn)生矛盾的現(xiàn)象，并且應(yīng)該盡量避免假設(shè)性問題，保證調(diào)查的真實(shí)性，為了使受調(diào)人員能夠更容易回答問題，可以對(duì)相關(guān)類別的題目進(jìn)行列框，受調(diào)人員一目了然，在填寫的時(shí)候自然就會(huì)比較愉快地進(jìn)行配合，另外，主觀性的題目應(yīng)該進(jìn)行避免，或者換成客觀題目的形式，如果確實(shí)有必要的話，應(yīng)該放在最后面，讓有時(shí)間和能配合的受調(diào)人員進(jìn)行一定的文字說明。 　最后，即使是一份很成功的問卷，也不是一制定好就是成功的，必須要經(jīng)歷實(shí)踐的考驗(yàn)，所以在問卷初步設(shè)計(jì)完成時(shí)，應(yīng)該設(shè)置相似環(huán)境，小范圍試填寫，并對(duì)結(jié)果反饋，及時(shí)進(jìn)行修改，只有這樣，才能夠達(dá)到市調(diào)的終極目的，就是以準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)和分析來為策略做一個(gè)有價(jià)值的參考。2100433B

《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析》是高等職業(yè)教育房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)系列教材之一?！斗康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析》共4篇,分別是行業(yè)認(rèn)識(shí)篇、企劃設(shè)計(jì)篇、方法技巧篇和統(tǒng)計(jì)分析篇。主要內(nèi)容包括:房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的職能與內(nèi)容、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的機(jī)構(gòu)和人員、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方案企劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中的抽樣設(shè)計(jì)和問卷設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)文案調(diào)查法、市場(chǎng)觀察調(diào)查法、訪問調(diào)查法、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料的統(tǒng)計(jì)整理、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)、調(diào)查結(jié)果的書面報(bào)告和口頭報(bào)告、SPSS軟件在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析中的應(yīng)用。

《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析...

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查按范圍分類

1．專題性市場(chǎng)調(diào)查

專題性市場(chǎng)調(diào)查，簡(jiǎn)稱專題調(diào)研，是指市場(chǎng)調(diào)研主體為解決某個(gè)具體問題而進(jìn)行的對(duì)市場(chǎng)中的某個(gè)方面進(jìn)行調(diào)研，如房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查、廣告調(diào)查等。這種市場(chǎng)調(diào)研具有組織實(shí)施靈活方便、所需人力物力有限、對(duì)調(diào)研人員的要求相對(duì)較低的優(yōu)點(diǎn)。但是，它也存在提供的信息具有某種局限性的不足，市場(chǎng)調(diào)研主體無法僅憑此對(duì)市場(chǎng)全面了解。在許多情況下，當(dāng)企業(yè)或其他市場(chǎng)調(diào)研主體面臨某些涉及面有限的具體問題需要作出決策時(shí)，只要所提供的信息能保證滿足決策所需，專題調(diào)研就是合理的選擇。事實(shí)上，大多數(shù)市場(chǎng)調(diào)研是專題調(diào)研。

2．綜合性市場(chǎng)調(diào)查

綜合性市場(chǎng)調(diào)查，是指市場(chǎng)調(diào)研主體為全面了解市場(chǎng)的狀況而對(duì)市場(chǎng)的各個(gè)方面進(jìn)行的全面調(diào)研。相對(duì)于專題調(diào)研而言，綜合調(diào)研涉及市場(chǎng)的各個(gè)方面，提供的信息能全面地反映市場(chǎng)的全貌，有助于市場(chǎng)調(diào)研主體正確了解和把握市場(chǎng)的基本狀況。但是，由于這種市場(chǎng)調(diào)研涉及面廣，組織實(shí)施比較困難，不但需要投入相當(dāng)多的人力物力，費(fèi)時(shí)費(fèi)錢，而且對(duì)調(diào)研人員的要求也相對(duì)較高。一般而言，這種市場(chǎng)調(diào)研只有在必要時(shí)才組織實(shí)施，在實(shí)踐中比較少見。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查按功能分類

1．探測(cè)性調(diào)查

探測(cè)性又稱非正式調(diào)查。當(dāng)企業(yè)對(duì)需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時(shí)，可以采用探測(cè)性調(diào)查來找出癥結(jié)所在，然后再做進(jìn)一步研究，以明確調(diào)查對(duì)象、確定調(diào)查重點(diǎn)、選擇調(diào)查方法、尋找調(diào)查時(shí)機(jī)。例如：某房地產(chǎn)公司近幾個(gè)月來銷售量下降，公司一時(shí)弄不清楚是什么原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好、是廣告支出減少、是銷售代理效率降低、是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)移、是市場(chǎng)上有新的替代品出現(xiàn)，還是有其他設(shè)計(jì)與質(zhì)量上的缺陷等等。在這種情況下，可以采用探測(cè)性調(diào)查，從中介公司、消費(fèi)者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。

由此可見，探測(cè)性調(diào)查只是收集一些有關(guān)資料，以確定問題所在，至于問題應(yīng)該如何解決，則有待于進(jìn)一步的調(diào)查研究。探測(cè)性調(diào)查回答的是“可以做什么”，也即是“投石問路”。

探測(cè)性調(diào)查一般采用簡(jiǎn)便易行的調(diào)查方法，如第二手資料的搜集；小規(guī)模的試點(diǎn)調(diào)查；專家或相關(guān)人員的意見集合，或參照以往發(fā)生的類似實(shí)例來進(jìn)行。

2．描述性調(diào)查

所謂描述性調(diào)查，是指對(duì)確定調(diào)查的問題通過收集資料并經(jīng)甄別、審核、記錄、整理、匯總，做更深入、更全面的分析，確認(rèn)問題真相，并對(duì)問題的性質(zhì)、形式、存在、變化等具體情況作出現(xiàn)象性的描述，并不涉及事物的本質(zhì)及影響事物發(fā)展變化的內(nèi)在原因。例如：某房地產(chǎn)公司欲弄清購(gòu)買本公司產(chǎn)品的是哪些消費(fèi)者，他們的具體分布如何，什么時(shí)候進(jìn)行購(gòu)買，如何購(gòu)買等等，通過調(diào)查，把市場(chǎng)活動(dòng)面貌如實(shí)地描述出來，不必作結(jié)論。描述性調(diào)查是一種最基本、最一般的市場(chǎng)調(diào)查。

描述性調(diào)查回答的是“是什么”，一般可用于房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率的調(diào)查、銷售渠道的調(diào)查、消費(fèi)者行為的調(diào)查和市場(chǎng)潛在需求量的調(diào)查等。

描述性調(diào)查常用的方法有二手資料分析、抽樣調(diào)查、固定樣本連續(xù)調(diào)查、觀察法等。

3．因果性調(diào)查

因果性調(diào)查是對(duì)導(dǎo)致研究對(duì)象存在或變化的內(nèi)在原因和外部因素的相互聯(lián)系和制約關(guān)系作出說明，并對(duì)諸因素之間因果關(guān)系、主從關(guān)系、自變量與因變量的關(guān)系進(jìn)行定量與定性的分析，指出調(diào)查對(duì)象產(chǎn)生的原因及其形成的結(jié)果。例如：價(jià)格和銷售之間的因果關(guān)系如何，降價(jià)是否可以使銷售量增加，廣告與銷售之間的因果關(guān)系如何，現(xiàn)場(chǎng)廣告是否可以促進(jìn)購(gòu)買沖動(dòng)等等。這些問題和假設(shè)可以通過正式的因果關(guān)系研究來檢驗(yàn)其有效性。由此可見，因果性調(diào)查就是在描述性調(diào)查的基礎(chǔ)上，找出房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的各種現(xiàn)象之間、各種問題之間相互關(guān)系的原因和結(jié)果，它回答的是“為什么”，常用方法有實(shí)驗(yàn)法。

本書主要講述了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概論；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法和內(nèi)容；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃書與問卷設(shè)計(jì)、態(tài)度測(cè)量技術(shù)；樣本設(shè)計(jì)；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料的收集、整理與分析；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的撰寫；房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)基本理論；定性預(yù)測(cè)法；時(shí)間序列預(yù)測(cè)法；回歸分析題測(cè)法等內(nèi)容。

本教材適用于應(yīng)用型本科、高職高專房地產(chǎn)、物業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)學(xué)生及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查員、房地產(chǎn)置業(yè)顧問、租賃專員，也可作為相關(guān)崗前培訓(xùn)教材。