《沈陽市住宅小區(qū)管理暫行辦法》補(bǔ)充規(guī)定

第一條　為加強(qiáng)我市住宅小區(qū)房產(chǎn)管理，根據(jù)省有關(guān)規(guī)定和我市實(shí)際情況，現(xiàn)對(duì)《沈陽市住宅小區(qū)管理暫行辦法》（沈政發(fā)〔1990〕62號(hào)）作如下補(bǔ)充規(guī)定：

第二條　凡本市行政區(qū)域內(nèi)，由房屋土地開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)（含樓群），其房屋在建成后的日常管理工作，由市、區(qū)房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)。

第三條　房屋土地開發(fā)單位、房屋產(chǎn)權(quán)單位和房屋接管單位，要依據(jù)本規(guī)定辦理移交和接管手續(xù)，把住宅小區(qū)的房屋管理好、維修好，更好地為住戶服務(wù)。

第四條　開發(fā)建設(shè)的各類房屋，其產(chǎn)權(quán)歸屬如下：

（一）由單位投資購買的商品房其產(chǎn)權(quán)歸購房單位所有。其中，屬于全民所有制單位購買的，其產(chǎn)權(quán)為全民所有性質(zhì)；集體所有制單位購買的，其產(chǎn)權(quán)為集體所有性質(zhì)。

（二）由個(gè)人投資全價(jià)購買的住宅商品房，其產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，屬私有產(chǎn)性質(zhì)；按職工買房公助辦法，個(gè)人按建筑面積每平方米不低于市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格購買的住房，所在單位承擔(dān)差額款的，其產(chǎn)權(quán)為個(gè)人有限產(chǎn)權(quán)，屬于公私共有產(chǎn)性質(zhì)。

（三）計(jì)入商品房售價(jià)安置動(dòng)遷戶的住戶，產(chǎn)權(quán)歸國家所有，由市、區(qū)房產(chǎn)管理局統(tǒng)一接收和管理。

（四）用住宅小區(qū)配套費(fèi)或用計(jì)入商品房售價(jià)的其他費(fèi)用所建設(shè)的商業(yè)、飲服和副食網(wǎng)點(diǎn)、小學(xué)校舍、幼兒園、衛(wèi)生醫(yī)療院（所）、郵政通訊、供暖、自來水、煤氣、房產(chǎn)養(yǎng)護(hù)站（點(diǎn)）、居委會(huì)辦公室和文化娛樂活動(dòng)的房屋，其產(chǎn)權(quán)歸國家所有，由市、區(qū)房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)房產(chǎn)行政管理或直接管理，并區(qū)別情況按自用自修或承租辦法，由專業(yè)單位使用或由房產(chǎn)管理部門出租。其中，屬于獨(dú)立單位的商服網(wǎng)點(diǎn)，由市、區(qū)網(wǎng)點(diǎn)辦代管，小學(xué)校舍由市、區(qū)教育部門代管。專業(yè)單位用自有資金建設(shè)的配套設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)歸投資單位所有。屬于拆除補(bǔ)償?shù)姆慨a(chǎn)，產(chǎn)權(quán)仍歸原產(chǎn)權(quán)單位。

第五條　住宅小區(qū)內(nèi)的自管房，屬于一個(gè)自管房單位，整棟整單元的，原則上自管、自修，也可托管、托修。屬一個(gè)單元多家產(chǎn)權(quán)的，為便于維修室內(nèi)上、下水管網(wǎng)，電氣管線和樓梯間，屋面防水等共用設(shè)施，應(yīng)由市、區(qū)房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一組織維修并與自管房單位辦理托管或托修合同。自管房單位愿意轉(zhuǎn)交住宅產(chǎn)權(quán)的，允許移交，由房產(chǎn)部門接管。

屬于公私共有性質(zhì)的有限產(chǎn)權(quán)住宅，其共用設(shè)施維修費(fèi)，由共有產(chǎn)權(quán)人共同承擔(dān)，統(tǒng)一由房產(chǎn)管理部門組織維修。

屬于私有房產(chǎn)性質(zhì)的住宅的維修、管理，按有關(guān)規(guī)定辦理。

第六條　新建住宅小區(qū)的房屋，在建成交付使用過程中，由市、區(qū)房產(chǎn)管理局組織住宅建設(shè)辦公室、房屋土地開發(fā)單位、產(chǎn)權(quán)單位和管房單位辦理交接手續(xù)。

已建成交付使用的住宅小區(qū)，其房屋由開發(fā)公司管理的，應(yīng)在一九九二年六月三十日前，向房產(chǎn)管理部門移交，沒有明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，同時(shí)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。

第七條　新建和已經(jīng)建成的住宅小區(qū)的房屋所有權(quán)證和土地使用證由房產(chǎn)管理局和土地局聯(lián)合統(tǒng)一分期簽發(fā)。

第八條　集資聯(lián)建住宅小區(qū)（含樓群）的房屋，應(yīng)參照本規(guī)定進(jìn)行管理。聯(lián)建單位具備管理和修繕房屋條件的，經(jīng)市房產(chǎn)管理局資質(zhì)審查合格后，允許聯(lián)建單位管理房屋。

第九條　住宅小區(qū)的房屋，實(shí)行市、區(qū)兩級(jí)管理。區(qū)屬房屋土地開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)（含樓群）房屋，由區(qū)房產(chǎn)管理局接管；市屬（含市）以上房屋土地開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)（含樓群）的房屋，其接收和管理，由市房產(chǎn)管理局按市、區(qū)兩級(jí)管理，以區(qū)為主的原則統(tǒng)籌平衡。

沈陽市住宅小區(qū)管理辦法

（沈陽市人民政府關(guān)于印發(fā)沈陽市住宅小區(qū)管理辦法的通知，沈政發(fā)[1994]35號(hào)， 各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各部門：現(xiàn)將《沈陽市住宅小區(qū)管理辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。沈陽市人民政府，一九九四年九月八日。）

第一章　總則

第一條　為加強(qiáng)住宅小區(qū)的管理，保障房屋和公用設(shè)施的合理使用，維護(hù)住宅小區(qū)的公共秩序，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱住宅小區(qū)，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以住宅為主體，具備相應(yīng)的配套設(shè)施，建筑面積在2萬平方米以上的居民生活區(qū)（含區(qū)域內(nèi)的非住宅房屋）。

第三條　住宅小區(qū)的管理以居民自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合為原則，實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化管理。

第四條　產(chǎn)權(quán)人和使用人有參與住宅小區(qū)管理的權(quán)利和遵守住宅小區(qū)公共秩序的義務(wù)。

第五條　市房產(chǎn)管理部門是本市住宅小區(qū)管理工作的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調(diào)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)，統(tǒng)一制定有關(guān)住宅小區(qū)管理的具體政策及管理標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)住宅小區(qū)管理委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。各區(qū)房產(chǎn)管理部門是本區(qū)住宅小區(qū)管理工作的業(yè)務(wù)管理部門，對(duì)住宅小區(qū)管理工作進(jìn)行協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和檢查。

市規(guī)劃、城建、交通、衛(wèi)生、公安、城管、郵電、供水、供電、煤氣等部門和單位按各自職責(zé)分工，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的管理、監(jiān)督與指導(dǎo)。

各區(qū)人民政府依據(jù)國家的法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行綜合治理，并對(duì)住宅小區(qū)管理工作實(shí)施監(jiān)督檢查。

第六條　住宅小區(qū)成立小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)），代表產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益，負(fù)責(zé)任宅小區(qū)的日常管理工作。管委會(huì)可委托物業(yè)管理企業(yè)具體實(shí)施小區(qū)管理工作。

第二章　住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)

第七條　住宅小區(qū)管理委員會(huì)由市、區(qū)房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)組建。管委會(huì)由產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表、居民委員會(huì)成員及有關(guān)管理部門、服務(wù)單位派出的代表組成。

第八條　管委會(huì)的職責(zé)：

（一）制定管委會(huì)章程，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益；

（二）接受住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督，并接受住宅小K所在地街道辦事處及各有關(guān)部門的監(jiān)督、檢杏和指導(dǎo)；

（三）通過訂立合同方式、決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的住宅小區(qū)年度管理計(jì)劃和住宅小區(qū)管理、維修、服務(wù)的重大措施；

（五）根據(jù)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的日常工作和小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)的使用情況，進(jìn)行檢查、監(jiān)督；

（六）根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際情況，制定并組織房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人簽署居民公約。

第九親　物業(yè)管理企業(yè)是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件。依法成立，具有法人資格，經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。

第十條　住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行公平競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，放開發(fā)展的原則。

第十一條　市房產(chǎn)管理部門統(tǒng)"對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查。物業(yè)管理企業(yè)必須到工商、稅務(wù)等部門辦理證照后，方可從事經(jīng)營活動(dòng)。

第十二條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行下列職責(zé)：

（一）依據(jù)物業(yè)管理合同，具體實(shí)施對(duì)小區(qū)的管理；

（二）接受管委會(huì)和產(chǎn)權(quán)人及使用人的監(jiān)督，接受房產(chǎn)管理部門、住宅小區(qū)所在地街道辦事處及其它有關(guān)部門的監(jiān)督、指導(dǎo)；

（三）年度管理計(jì)劃和重大的管理、維修、服務(wù)措施應(yīng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可后實(shí)施；

（四）可以委托專營公司進(jìn)行專項(xiàng)管理；

（五）可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。

第十三條　開展住宅小區(qū)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，必須與小區(qū)管委會(huì)簽訂承包管理合同。承包管理合同應(yīng)報(bào)市、區(qū)房產(chǎn)管理部門備案。

第十四條　物業(yè)管理企業(yè)開展住宅小區(qū)管理業(yè)務(wù)，在小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)下列事項(xiàng)：

（一）房屋及附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；

（二）路燈、景點(diǎn)、園林綠化、害井、化糞池、道路、停車場(chǎng)、書報(bào)箱等公用公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；

（三）環(huán)境衛(wèi)生保潔，窖井、化糞池的清掏清運(yùn)；

（四）維護(hù)文化娛樂活動(dòng)場(chǎng)所秩序；

（五）便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及車庫的管理；

（六）維護(hù)治安及交通秩序；

（七）住宅小區(qū)各類檔案的管理；

（八）承包管理合同規(guī)定的其他事項(xiàng)。

第十五條　物業(yè)管理企業(yè)可開展多種有償便民服務(wù)。

第十六條　住宅小區(qū)內(nèi)房屋及配套設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門按下列分工劃分職責(zé)：

（一）供電設(shè)施：進(jìn)戶線以內(nèi)的，由物業(yè)管理企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；以外的，由電業(yè)部門負(fù)責(zé)。

（二）煤氣管道：煤氣部門負(fù)責(zé)供氣安全工作。煤氣管網(wǎng)干線引向庭院的支線、室內(nèi)管線及附屬設(shè)施（煤氣表除外）由煤氣部門負(fù)責(zé)，產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)費(fèi)用。

（三）自來水管線：用戶進(jìn)戶管道總水門以內(nèi)用水設(shè)施（不含水表）'由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；以外的，由自來水公司負(fù)責(zé)。

（四）下水管道：小區(qū)紅線內(nèi)化糞池及管線（不合市政管線），由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；以外的，由市政部門負(fù)責(zé)。

（五）電信管線：樓內(nèi)電話預(yù)埋管線由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，其它管線由電信部門負(fù)責(zé)。

（六）供暖管線：由供暖部門負(fù)責(zé)。

（七）環(huán)衛(wèi)設(shè)施及垃圾清運(yùn)由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。

小區(qū)管委會(huì)可直接或委托物業(yè)管理企業(yè)組織協(xié)調(diào)專業(yè)單位及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。專業(yè)單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)有償代行維修養(yǎng)護(hù)（煤氣設(shè)施除外）。

第三章　住宅小區(qū)房屋及設(shè)施的使用與維護(hù)

第十七條　居民使用房屋，應(yīng)遵守下列規(guī)定：

（一）未經(jīng)市、區(qū)房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，不得改變房屋格局、外貌和用途

（二）不得對(duì)房屋的內(nèi)外墻、梁柱、樓板、陽臺(tái)、屋面及樓梯間鑿、拆、搭、占；

（三）不得利用房屋從事危害公共利益的活動(dòng)。

第十八條　住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自占用、挖掘道路和綠地，攀折花木；

（二）占用公共場(chǎng)地，損壞住宅小區(qū)公共公益設(shè)施；

（三）亂拋垃圾、雜物；

（四）違章建房，亂搭、亂貼、亂掛等；

（五）攀、劃、涂、抹園林藝術(shù)雕塑；

（六）聚眾喧鬧；

（七）飼養(yǎng)禽畜；

（八）隨意停放車輛；

（九）排放或堆放有毒有害物品等。

第十九條　住宅小區(qū)內(nèi)的房屋維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

（一）承租國有房屋的，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修；

（二）單位產(chǎn)權(quán)房屋委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理的，由物業(yè)管理企業(yè)組織維修，房屋發(fā)生大、中修項(xiàng)目，按實(shí)際結(jié)算，由產(chǎn)權(quán)單位另行支付；

（三）個(gè)人全價(jià)購買商品房的，公共部位及公共公益設(shè)施，由產(chǎn)權(quán)入委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修，其余部門由個(gè)人負(fù)責(zé)維修；

（四）居民按住房制度改革政策購買的新、舊公有住房，公共部位及公共公益設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修，其余部位由個(gè)人負(fù)責(zé)維修；

（五）動(dòng)遷戶以商品房?jī)r(jià)格購買的增加面積房屋，公共部位及公用設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修，其余部位由個(gè)人負(fù)責(zé)維修。凡物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修的，其費(fèi)用從房租和公共部位維修費(fèi)中支出。個(gè)人負(fù)責(zé)維修部分，可有償委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修。

第二十條　凡房屋及附屬設(shè)施可能危及毗連房屋安全及公共安全的，責(zé)任人應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修繕。經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)通知后，在限期內(nèi)未進(jìn)行修繕的，由物業(yè)管理企業(yè)修繕，所發(fā)生的費(fèi)用，由責(zé)任人承擔(dān)。

第二十一條　確屬為完善公共公益設(shè)施在小區(qū)內(nèi)增建房屋的，須經(jīng)管委會(huì)同意并由市規(guī)劃部門審批后，方可建設(shè)。

第四章　住宅小區(qū)的驗(yàn)收與接管

第二十二條　住宅小區(qū)的房屋及公共公益配套設(shè)施必須統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設(shè)。

第二十三條　住宅小區(qū)工程竣工后，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可進(jìn)住。

第二十四條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交住宅小區(qū)時(shí)，向小區(qū)管委會(huì)提供小區(qū)總建筑面積o．2%以上的小區(qū)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬國家所有。

第二十五條　移交住宅小區(qū)時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向管委會(huì)或前期管理單位移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)的有關(guān)資料：

（一）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）房屋設(shè)備和配套設(shè)施的竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)圖；

（四）其它必要的資料。

第二十六條　住宅小區(qū)在居民進(jìn)住至住宅小區(qū)管委會(huì)成立前，由市房產(chǎn)管理部門臨時(shí)指定物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理。管委會(huì)成立后，小區(qū)管理工作由前期管理單位移交管委會(huì)。管委會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，可優(yōu)先聘用進(jìn)行前期管理的物業(yè)管理企業(yè)。

第五章　住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)的來源和使用

第二十七條　新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)按建筑面積每平方米5元的標(biāo)準(zhǔn)，向市住宅建設(shè)管理部門交納住宅小區(qū)管理啟動(dòng)基金，該項(xiàng)基金計(jì)入建設(shè)成本，并及時(shí)劃轉(zhuǎn)到市房產(chǎn)管理部門。

第二十八條　住宅小區(qū)管理啟動(dòng)基金由市房產(chǎn)管理部門設(shè)專帳統(tǒng)一管理，統(tǒng)一安排使用。其中50%作為新建住宅小區(qū)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，50%作為已交付使用住宅小區(qū)的管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)。

第二十九條　房地產(chǎn)開發(fā)公司按住宅小區(qū)總建筑面積0.5%的比例并以成本價(jià)，向管委會(huì)提供商服用房，產(chǎn)權(quán)歸國家所有，撥用給小區(qū)管委會(huì)經(jīng)營使用，其經(jīng)營收入全部用于住宅小區(qū)管理。

第三十條　住宅小區(qū)內(nèi)單位白管房屋（含單位用房），按建筑面積每平方米每年1．50元的標(biāo)準(zhǔn)，向管委會(huì)交納住宅小區(qū)管理費(fèi)。

第三十一條　住宅小區(qū)內(nèi)直管住宅房屋和單位托管房屋，按租金實(shí)收額劃出5%，作為住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。

第三十二條　住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)可由小區(qū)管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)收取。

第三十三條　物業(yè)管理企業(yè)可按物業(yè)管理合同，向居民收取住宅小區(qū)管理服務(wù)費(fèi)。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：

（一）一室戶每月交納5元；

（二）二室戶每月交納6元；

（三）三室戶每月交納7元；

（四）四室戶及四室以上戶型每月交納8元。

第三十四條　房屋租金、公用部分維修費(fèi)、供水加壓費(fèi)、采暖費(fèi)，仍按規(guī)定執(zhí)行。

第三十五條　小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)用于住宅小區(qū)公共公益設(shè)施的經(jīng)常性維護(hù)、保養(yǎng)和住宅小區(qū)管理的日常支出，不得挪作他用。

第三十六條　住宅小區(qū)各項(xiàng)管理經(jīng)費(fèi)的收支情況，每半年向居民公布1次，接受居民的監(jiān)督。

第六章　罰則

第三十七條　產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本力、法第十七條、第十八條規(guī)定的，由小區(qū)管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令恢復(fù)原狀并賠償損失。

第三十八條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由管委會(huì)制止，并責(zé)令限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的，由市、區(qū)房產(chǎn)管理部門予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失，直至取消物業(yè)管理資格：

（一）房屋及公共公益設(shè)施修繕不及時(shí)的；

（二）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

（三）私搭亂建，改變房屋和公共公益設(shè)施用途的；

（四）違反物業(yè)管理合同及違反本管理辦法規(guī)定的。

第三十九條　開發(fā)建設(shè)單位末按規(guī)定移交工程、末向小區(qū)提供管理用房或劃撥管理經(jīng)費(fèi)的，由市房產(chǎn)管理部門會(huì)同有關(guān)部門責(zé)令其限期履行。

第四十條　擅自將住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)挪作它用的，由市、區(qū)房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，對(duì)責(zé)任者予以行政處罰。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第四十一條　對(duì)拒絕交納各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的居民，物業(yè)管理企業(yè)可責(zé)令其限期交納。逾期不交納者，物業(yè)管理企業(yè)可采取停止供電、供水、供氣等措施，但應(yīng)提前5天書面通知當(dāng)事人。

第七章　附則

第四十二條　城市規(guī)劃區(qū)以外的縣（市）、區(qū)居民生活區(qū)及2萬平方米以下住宅組團(tuán)的管理工作，可參照本辦法執(zhí)行。

第四十三條　本辦法實(shí)施當(dāng)中的具體問題，由市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第四十四條　本辦法自發(fā)布之日起施行。原《沈陽市住宅小區(qū)管理暫行辦法》（沈政發(fā)1990）62號(hào)）即行廢止。

【發(fā)布單位】81517

【發(fā)布文號(hào)】

【發(fā)布日期】1997-09-22

【生效日期】1997-09-22

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】威海市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

（威政發(fā)〔1997〕52號(hào)1997年9月22日）

第一章 總則

第一條為加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用和維護(hù)，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于威海市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)收合格并實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)。

住宅小區(qū)范圍由物業(yè)管理主管部門會(huì)同有關(guān)部門劃定。

第三條本辦法所稱住宅小區(qū)，是指人口和住宅相對(duì)集中、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施相對(duì)完善的居住區(qū)。本辦法所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及其配套的公用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。本辦法所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人和使用人。

第四條威海市房地產(chǎn)管理局是市人民政府實(shí)施住宅小區(qū)物業(yè)管理的主管部門（以下稱市場(chǎng)物業(yè)管理主管部門），其主要職責(zé)是：

（一）貫徹執(zhí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理法規(guī)和政策，協(xié)調(diào)指導(dǎo)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作；

（二）制定住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)；

（三）審查住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)；

（四）管理、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)基金、維修養(yǎng)護(hù)資金的投向和使用；

（五）市人民政府授予的其他職責(zé)。環(huán)翠區(qū)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理部門（以下稱區(qū)物業(yè)管理主管部門），負(fù)責(zé)本轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，其主要職責(zé)是：

（一）參與住宅小區(qū)物業(yè)驗(yàn)收，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)接管；

（二）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)初審；

（三）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)基金、維修養(yǎng)護(hù)資金的籌措、管理；

（四）組織住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)、選聘和訂立合同；

（五）指導(dǎo)、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

（六）審批住宅小區(qū)物業(yè)重大維修項(xiàng)目及物業(yè)管理企業(yè)資金收支預(yù)、決算；

（七）查處違反住宅小區(qū)物業(yè)管理法規(guī)的行為。建設(shè)、財(cái)政、工商、公安、煤氣熱力、廣播電視、民政以及供電、郵電等有關(guān)管理部門，應(yīng)按照各自的職責(zé)，協(xié)同搞好住宅小區(qū)物業(yè)管理。

第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

第五條住宅小區(qū)設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)，由住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主及居委會(huì)推選的代表組成。住宅小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)代表數(shù)額及產(chǎn)生和罷免辦法，由市物業(yè)管理主管部門會(huì)同建設(shè)、民政、公安等根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模等情況確定。

住宅小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)行使下列職責(zé)：

（一）選舉、罷免住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下稱管委會(huì)）的組成人員；

（二）批準(zhǔn)管委會(huì)章程；

（三）聽取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告，監(jiān)督管委會(huì)的工作；

（四）決定住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大事項(xiàng)；

（五）制定和修改住宅小區(qū)物業(yè)管理公約。

第六條住宅小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)由管委會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。管委會(huì)負(fù)責(zé)在會(huì)議召開前15日內(nèi)將會(huì)議日期及內(nèi)容通知住宅小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)各位代表。有20%以上業(yè)主代表提議，管委會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后15日內(nèi)召集住宅小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)。住宅小區(qū)交付使用時(shí)的第一次業(yè)主代表大會(huì)，由區(qū)物業(yè)管理主管部門會(huì)同街道辦事處、住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位組織召集。

第七條管委會(huì)由住宅小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，每屆任期3年，管委會(huì)委員一般為5－9人的單數(shù)。管委會(huì)委員由住宅小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)在代表中選舉產(chǎn)生。管委會(huì)也可聘請(qǐng)居委會(huì)、有關(guān)管理部門和服務(wù)單位的人員擔(dān)任委員，但業(yè)主代表不得少于管委會(huì)委員總數(shù)的60%。管委會(huì)設(shè)立主任1人，副主任1－2人，由管委會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生。

第八條管委會(huì)在住宅小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)的監(jiān)督下，代表業(yè)主的合法權(quán)益行使以下職權(quán)：

（一）制定管委會(huì)章程和住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)，經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)批準(zhǔn)后組織實(shí)施；

（二）以招標(biāo)或協(xié)議方式，選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同；

（三）審議住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；

（四）協(xié)助物業(yè)管理主管部門按合同約定條款處理業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的投訴；

（五）監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理公約的實(shí)施；

（六）監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)重大項(xiàng)目維修及物業(yè)管理企業(yè)資金收支預(yù)、決算。

第九條住宅小區(qū)物業(yè)管理與維護(hù)業(yè)務(wù)，由依法設(shè)立并取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的企業(yè)承擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)及資質(zhì)管理具體辦法，由市物業(yè)管理主管部門制定。

第十條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與管委會(huì)簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同，報(bào)市和區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。物業(yè)管理企業(yè)聘請(qǐng)有關(guān)專營企業(yè)或?qū)I(yè)人員承擔(dān)住宅小區(qū)物業(yè)管理合同規(guī)定的維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目時(shí)，合同中規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，不隨之轉(zhuǎn)移。住宅小區(qū)物業(yè)管理合同文本，由市物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一印制。

第三章 住宅小區(qū)物業(yè)驗(yàn)收與接管

第十一條住宅小區(qū)竣工或完成整治改造后，由建設(shè)行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理主管部門及其他有關(guān)部門對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，由區(qū)物業(yè)管理主管部門接管。已實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)內(nèi)新建單體工程竣工后，按前款規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收接管。

第十二條有關(guān)部門或開發(fā)建設(shè)單位移交住宅小區(qū)或單體工程時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū)物業(yè)管理主管部門移交下列工程建設(shè)資料：

（一）住宅小區(qū)建設(shè)各項(xiàng)批準(zhǔn)文件；

（二）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（三）房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備竣工圖；

（四）地下管網(wǎng)圖；

（五）其他必要的資料。

第十三條開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)內(nèi)承建的物業(yè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，可自行或者聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)管理。工程驗(yàn)收移交后，由中標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位對(duì)承建的物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)自移交之日起一年內(nèi)負(fù)責(zé)保修。

第十四條開發(fā)建設(shè)單位和房屋所有權(quán)人辦理出售、出租或分配房屋的手續(xù)時(shí)，在房屋出售或租賃合同中，應(yīng)對(duì)購、租房者提出遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理公約的約定。

第四章 住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)管理

第十五條住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)管理按下列分工負(fù)責(zé)：

（一）住宅房屋（不含未參加房改售房的公房）室內(nèi)維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)；住宅樓外墻面、樓梯間、通道、屋頂?shù)裙灿貌课坏木S修及門窗油漆，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。非住宅房屋維修由業(yè)主負(fù)責(zé)。

（二）住宅樓供電總表（含總表）以外線路的維修養(yǎng)護(hù)，由供電部門負(fù)責(zé)；總表至分表線路的維修養(yǎng)護(hù)，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；分表（含分表）至住戶室內(nèi)線路的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)。

（三）住宅樓自來水總表（含總表）以外管道的維修養(yǎng)護(hù)， 由自來水公司負(fù)

責(zé)； 總表至住戶室內(nèi)管道的維修養(yǎng)護(hù)，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。自來水分表由業(yè)主

負(fù)責(zé)。

（四）住宅樓化糞池至住戶室內(nèi)排污管道的維修養(yǎng)護(hù)及化糞池的清運(yùn)與維修，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；化糞池以外污水管道的維修養(yǎng)護(hù)，由污水處理廠負(fù)責(zé)。

（五）將住宅樓袋裝生活垃圾送到指定堆放地點(diǎn)，由業(yè)主負(fù)責(zé)；將垃圾由堆放地點(diǎn)集中到垃圾站，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；將垃圾由垃圾站外運(yùn)，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。

（六）住宅小區(qū)內(nèi)非市政道路及公共場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)、清掃保潔和綠化管理，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。住宅小區(qū)內(nèi)供熱、供氣、有線電視、通訊、消防、路燈、市政工程設(shè)施的維護(hù)養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)專業(yè)部門按各自職能負(fù)責(zé)。各專業(yè)部門可根據(jù)需要將物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。住宅小區(qū)內(nèi)應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)的物業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)問題，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主聯(lián)系有關(guān)部門解決。

第十六條住宅小區(qū)內(nèi)的治安保衛(wèi)，按照專業(yè)保安與群眾自治防范相結(jié)合的原則，由物業(yè)管理企業(yè)配備保安人員，在公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)下做好治安保衛(wèi)工作。

第十七條住宅小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛停車場(chǎng)，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理。停車費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定收取。

第十八條住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主應(yīng)繳納的水、電、煤氣、有線電視費(fèi)，由有關(guān)專業(yè)部門委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一向業(yè)主收取。

第十九條住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）未經(jīng)批準(zhǔn)，鑿、拆房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板或搭、占陽臺(tái)、屋面、通道、樓梯間及墻體外空間；

（二）超過設(shè)計(jì)負(fù)荷使用房屋或者安裝影響周圍環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備；

（三）在住宅樓或草廈內(nèi)開設(shè)餐飲、娛樂項(xiàng)目；

（四）將草廈用于居??；

（五）隨意停放車輛；

（六）裝飾裝修房屋不及時(shí)清除渣土、垃圾；

（七）在公共場(chǎng)地、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)亂拋垃圾、堆放雜物；

（八）有礙市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等；

（九）飼養(yǎng)禽畜；

（十）排放或存放有毒有害物品；

（十一）踐踏、占用綠地、攀折花木；

（十二）占用公共場(chǎng)地，損壞公用設(shè)備和設(shè)施；

（十三）市人民政府規(guī)定禁止的其他行為。

第二十條業(yè)主裝修房屋，施工前應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)繳納裝修保證金。裝修結(jié)束后，業(yè)主應(yīng)于3日內(nèi)將裝修垃圾清運(yùn)干凈。對(duì)按時(shí)清運(yùn)裝修垃圾、未破壞原建筑主體結(jié)構(gòu)的，物業(yè)管理企業(yè)將保證金退還業(yè)主。裝修保證金收取標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理主管部門會(huì)同物價(jià)管理部門確定。

第二十一條供電、供氣、供排氣、通訊及有線電視等部門在住宅小區(qū)內(nèi)挖掘市政道路及公共場(chǎng)地，須按有關(guān)規(guī)定報(bào)批，并遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定；按掘非市政道路及公共場(chǎng)地，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀；在樓頂或者墻面架設(shè)管線，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，并按要求安裝架設(shè)。

第五章 住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用

第二十二條從開發(fā)建設(shè)單位新開工建設(shè)項(xiàng)目繳納的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)中提取10%，作為住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)基金，由財(cái)政部門按季度劃轉(zhuǎn)物業(yè)管理主管部門，主要用于購置物業(yè)管理用房和設(shè)施。

第二十三條住宅房屋維修資金來源：

（一）從房改售房收入中按規(guī)定比例提取的共用部位、共用設(shè)施維修基金的利息；

（二）住宅用房業(yè)主按建筑面積每月每平方米0．10元繳納的房屋共用部位、共用設(shè)施維修資金。

前款所列（一）項(xiàng)資金，由房改資金管理部門于每年年初劃轉(zhuǎn)物業(yè)管理主管部門。（二）項(xiàng)資金，由物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主（不含未參加房改售房的公房所有權(quán)人）收取，實(shí)行專戶儲(chǔ)存，單樓核算，?？顚Ｓ?，定期向業(yè)主公布使用情況。

住宅小區(qū)內(nèi)未參加房改售房的公有住房的維修費(fèi)用，由房屋所有權(quán)人從房租收入中將維修專項(xiàng)費(fèi)用按季劃轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)。

第二十四條用于非市政道路及公共場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)、綠化管理、衛(wèi)生清掃等所需資金，年初由物業(yè)管理主管部門會(huì)同財(cái)政部門商定后，從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中列支。

第二十五條專業(yè)部門委托物業(yè)管理企業(yè)管理的項(xiàng)目，其維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從委托費(fèi)中支付。

第二十六條住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收?。淮沾U服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)管理企業(yè)向委托部門收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門會(huì)同物業(yè)管理主管部門制定。

物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主商定。

第二十七條房屋所有權(quán)與使用權(quán)分離時(shí)，所有權(quán)人應(yīng)在租賃合同中明確規(guī)定使用權(quán)人須遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理公約，并將應(yīng)由使用權(quán)人繳納的有關(guān)費(fèi)用界定清楚。業(yè)主應(yīng)將租賃合同副本交物業(yè)管理企業(yè)備案。

第二十八條住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)基金和維修養(yǎng)護(hù)資金應(yīng)?？顚Ｓ?，財(cái)政、審計(jì)部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，任何單位和個(gè)人不得擠占或挪用。

第六章 罰則

第二十九條違反本辦法第十九條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止，并責(zé)令其限期改正；造成損失的，責(zé)任者應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。情節(jié)嚴(yán)重的，由有關(guān)部門按規(guī)定給予行政處罰。

第三十條違反本辦法第二十條規(guī)定，業(yè)主裝修房屋不及時(shí)清運(yùn)垃圾的，由物業(yè)管理企業(yè)組織清運(yùn)，費(fèi)用從裝修保證金中支付。支付后的剩余部分應(yīng)于垃圾清運(yùn)完畢后5日內(nèi)退還業(yè)主。

第三十一條違反本辦法第二十一條規(guī)定，在住宅小區(qū)內(nèi)開挖非市政道路及公共場(chǎng)地，在樓頂或墻面架設(shè)管線造成損失的，責(zé)任者應(yīng)負(fù)責(zé)賠償；不按要求安裝架設(shè)管線的，物業(yè)管理企業(yè)責(zé)令其限期改正。

第三十二條人為造成公用設(shè)施或公用部位損壞的，責(zé)任者負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償損失。

第三十三條無物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由市物業(yè)管理主管部門責(zé)令其停止從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)，并沒收其非法所得；造成損失的，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

第三十四條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定有下列情形之一的，業(yè)主及管委會(huì)可以投訴，物業(yè)管理主管部門可根據(jù)情節(jié)輕重予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失；情節(jié)嚴(yán)重的，由有關(guān)部門按規(guī)定處以罰款：

（一）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)的；

（二）管理制度不健全、管理混亂的；

（三）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

（四）擅自將管理費(fèi)用挪作他用的；

（五）亂搭、亂建、改變房屋和配套設(shè)施、設(shè)備用途的；

（六）違反物業(yè)管理合同約定的其他行為。

第三十五條違反本法辦規(guī)定，擠占或挪用住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)基金、維修養(yǎng)護(hù)資金的，除限期退還擠占或者挪用資金外，按《國務(wù)院關(guān)于違反財(cái)政法規(guī)處罰的暫行規(guī)定》追究主要負(fù)責(zé)人或者直接責(zé)任人的責(zé)任。

第三十六條妨礙物業(yè)管理工作人員正常管理，違反《中華人民共和國治安管理處罰條例》的，由公安機(jī)關(guān)依法給予處罰；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第三十七條物業(yè)管理企業(yè)及其他工作人員，應(yīng)盡職盡責(zé)、熱情為業(yè)主服務(wù)；對(duì)濫用職權(quán)、玩忽職守，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第七章 附則

第三十八條各縣級(jí)市住宅小區(qū)物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。

第三十九條本辦法由威海市房地產(chǎn)管理局組織實(shí)施。

第四十條本辦法自發(fā)布之日起施行。