土地登記制度主要特點

其特點是：登記具有強制性，登記是權(quán)利變更生效的必要條件；要經(jīng)登記機關(guān)的實質(zhì)性審查；登記具有公信力。實行該登記制度的國家有：德國、奧地利、瑞士、荷蘭、匈牙利、埃及等。③以澳大利亞為代表的托倫斯登記制度。指為便利土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移，經(jīng)登記后具有確認產(chǎn)權(quán)的效力。其特點是：初始土地登記由當(dāng)事人自行決定，政府不強制登記，但一經(jīng)登記后，土地權(quán)利的變更，不經(jīng)登記不生效；登記機關(guān)要進行實質(zhì)審查；登記具有絕對公信力，經(jīng)登記的土地權(quán)利受法律保護；發(fā)給權(quán)利人土地證書；登記機關(guān)對錯漏及虛假登記，負有損害賠償責(zé)任。實行的國家主要有：澳大利亞、新西蘭、加拿大、菲律賓、英國、美國的若干。中國現(xiàn)行的土地登記制度是一種法律登記制度，是吸收了權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度兩者優(yōu)點的一種登記制度。其特點是：①無論初始土地登記還是變更土地登記，都帶有強制性；②經(jīng)登記的土地權(quán)利受國家法律保護；③登記機關(guān)對權(quán)屬的合法性、界址、面積、土地用途、地價等要進行實質(zhì)性審查；④登記具有絕對公信力；⑤頒發(fā)土地證書。

國際上采用的土地登記制度大致可以歸納為三種基本類型：①以法國為代表的契約登記制度；指對于土地權(quán)利的變更，只要當(dāng)事人意見一致，訂立契約（契據(jù)）即可生效。登記只是為證明雙方的交易關(guān)系，對第三者起到對抗作用，而不是登記生效的必要條件，登記機關(guān)根據(jù)契約所載內(nèi)容，無須進行實質(zhì)審查，即可辦理登記，其登記的土地，在法律上不具有公信力。它是一種公開登記，任何有利害關(guān)系者，都可查閱。實行該制度的國家有：法國、比利時、意大利、西班牙、葡萄牙、Et本、美國的多數(shù)州、南美等國家。②以德國為代表的權(quán)利登記制度；指對于土地權(quán)利的變更，必須由登記機關(guān)按法定程序進行實質(zhì)審查，確認權(quán)利的得失與變更，才能生效，并供第三者查閱。

要求大家共同遵守的、按一定程序辦理的有關(guān)土地登記的行為準(zhǔn)則。它是世界各國普遍采用的一項土地權(quán)屬管理制度 。

第一章 總 則

第一條 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，為建立土地登記制度，維護土地的社會主義公有制，保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，特制定本規(guī)則。

第二條 土地登記是國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利的登記,本規(guī)則所稱土地他項權(quán)利，是指土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的土地權(quán)利，包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利,土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。初始土地登記又稱總登記，是指在一定時間內(nèi)，對轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域的土地進行的普遍登記；變更土地登記，是指初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。

第三條 國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者和土地他項權(quán)利者，必須依照本規(guī)則規(guī)定，申請土地登記,申請土地登記，申請者可以授權(quán)委托代理人辦理。授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明委托事項和權(quán)限,依法登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第四條 土地登記以縣級行政區(qū)為單位組織進行。具體工作由縣級以上人民政府土地管理部門負責(zé)。

第五條 土地登記以宗地為基本單元,擁有或者使用兩宗以上土地的土地使用者或土地所有者，應(yīng)當(dāng)分宗申請登記,兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的，應(yīng)當(dāng)分別申請登記。跨縣級行政區(qū)使用土地的，應(yīng)當(dāng)分別向土地所在地縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。

第六條 土地登記依照下列程序進行：

(一)土地登記申請；

(二)地籍調(diào)查；

(三)權(quán)屬審核；

(四)注冊登記；

(五)頒發(fā)或者更換土地證書。

第七條 國家土地管理局主管全國的土地登記工作縣級以上地方人民政府土地管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)的土地登記工作。

第二章 初始土地登記

第八條 初始土地登記，由縣級以上地方人民政府發(fā)布通告。通告的主要內(nèi)容包括：

(一)土地登記區(qū)的劃分；

(二)土地登記的期限；

(三)土地登記收件地點；

(四)土地登記申請者應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證件；

(五)其他事項。

第九條 國有土地使用權(quán)由使用國有土地的單位及法定代表人或者使用國有土地的個人申請登記。集體土地所有權(quán)由村民委員會或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織及法定代表人申請登記。集體土地使用權(quán)由使用集體土地的單位及法定代表人或者使用集體土地的個人申請登記。

土地他項權(quán)利需要單獨申請的，由有關(guān)權(quán)利人申請登記。

第十條 土地登記申請者申請土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利登記，必須向土地管理部門提交下列文件資料：

(一)土地登記申請書；

(二)單位、法定代表人證明，個人身份證明或者戶籍證明；

(三)土地權(quán)屬來源證明；

(四)地上附著物權(quán)屬證明。

委托代理人申請土地登記的，還應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和代理人資格身份證明。

第十一條 申請土地登記，申請者須向土地管理部門領(lǐng)取土地登記申請書。

土地登記申請書應(yīng)當(dāng)載明下列基本事項，并由申請者簽名蓋章：

(一)申請者名稱、地址；

(二)土地座落、面積、用途、等級、價格；

(三)土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他項權(quán)利權(quán)屬來源證明；

(四)其他事項。

第十二條 土地管理部門接受土地登記申請者提交的申請書及權(quán)屬來源證明，應(yīng)當(dāng)在收件簿上載明名稱、頁數(shù)、件數(shù)，并給申請者開具收據(jù)。

第十三條 土地管理部門負責(zé)組織轄區(qū)內(nèi)的地籍調(diào)查。地籍調(diào)查規(guī)程由國家土地管理局制定。

第十四條 土地管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)地籍調(diào)查和土地定級估價成果，對土地權(quán)屬、面積、用途、等級、價格等逐宗進行全面審核，填寫土地登記審批表。土地登記審批表以宗地為單位填寫。兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的，應(yīng)當(dāng)分別填寫土地登記審批表。

第十五條 經(jīng)土地管理部門審核，對認為符合登記要求的宗地予以公告。

公告的主要內(nèi)容包括：

(一)土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者的名稱、地址；

(二)準(zhǔn)予登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、面積、座落；

(三)土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者及其他土地權(quán)益有關(guān)者提出異議的期限、方式和受理機關(guān)；

(四)其他事項。

第十六條 土地登記申請者及其他土地權(quán)益有關(guān)者在公告規(guī)定的期限內(nèi)，可以向土地管理部門申請復(fù)查，并按規(guī)定繳納復(fù)查費。經(jīng)復(fù)查無誤，復(fù)查費不予退還；經(jīng)復(fù)查確有差錯

的，復(fù)查費由造成差錯者承擔(dān)。

第十七條 土地登記過程中的土地權(quán)屬爭議，按照《中華人民共和國土地管理法》第十三條規(guī)定進行處理后，再行登記。

第十八條 公告期滿，土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者及其他土地權(quán)益有關(guān)者對土地登記審核結(jié)果未提出異議的，由人民政府批準(zhǔn)后，按照以下規(guī)定辦理注冊登記：

(一)根據(jù)對土地登記申請的調(diào)查審核結(jié)果，以宗地為單位逐項填寫土地登記卡，并由登 記人員和土地管理部門主管領(lǐng)導(dǎo)在土地登記卡的經(jīng)辦人、審核人欄簽字；

(二)根據(jù)土地登記卡的有關(guān)內(nèi)容填寫土地歸戶卡，并由登記人員在土地歸戶卡的經(jīng)辦人欄簽字。土地歸戶卡以權(quán)利人為單位填寫，凡在一個縣級行政區(qū)范圍內(nèi)對兩宗以上土地擁有權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)填寫在同一土地歸戶卡上；

(三)根據(jù)土地登記卡的相關(guān)內(nèi)容填寫土地證書。土地證書以宗地為單位填寫。兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的，應(yīng)當(dāng)分別填寫土地證書。

第十九條 由縣級以上地方人民政府向國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者分別頒發(fā)《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》?？h級以上地方人民政府土地管理部門向土地他項權(quán)利者頒發(fā)土地他項權(quán)利證明書。

第二十條 尚未確定土地使用權(quán)、所有權(quán)的土地，由土地管理部門進行登記造冊，不發(fā)土地證書。

第二十一條 本章除有關(guān)通告和公告的規(guī)定外適用于變更土地登記。

第三章 土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利設(shè)定登記

第二十二條 設(shè)定土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利，必須依照本章規(guī)定向土地管理部門申請登記。

第二十三條 以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，按照以下規(guī)定辦理土地登記手續(xù)：

(一)新開工的大中型建設(shè)項目使用劃撥國有土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在接到縣級以上人民 政府發(fā)給的建設(shè)用地批準(zhǔn)書之日起三十日內(nèi)，持建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請土地預(yù)登記，建設(shè)項目竣工驗收后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在該建設(shè)項目竣工驗收之日起三十日內(nèi)，持建設(shè)項目竣工驗收報告和其他有關(guān)文件申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記；

(二)其他項目使用劃撥國有土地的，土地使用單位或者個人應(yīng)當(dāng)在接到縣級以上人民政府批準(zhǔn)用地文件之日起三十日內(nèi)，持批準(zhǔn)用地文件申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。劃撥新征用農(nóng)民集體所有土地的，被征地單位應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)則規(guī)定，同時申請集體土地所有權(quán)注銷登記或者變更登記。

第二十四條 集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地后，原集體土地使用者繼續(xù)使用該國有土地的，應(yīng)當(dāng)在土地所有權(quán)性質(zhì)變更后三十日內(nèi)，持原《集體土地使用證》和其他有關(guān)文件申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

第二十五條 使用本集體土地進行建設(shè)或者生產(chǎn)的，集體土地使用單位或者個人應(yīng)當(dāng)在接到有批準(zhǔn)權(quán)的地方人民政府批準(zhǔn)用地文件或者農(nóng)地使用合同簽訂之日起三十日內(nèi)，持批準(zhǔn)用地文件或者農(nóng)地使用合同申請集體土地使用權(quán)設(shè)定登記。

第二十六條 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后三十日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記,成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓國有土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在每期付款后三十日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

第二十七條 國家將國有土地使用權(quán)以作價入股方式讓與股份制企業(yè)的，該企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂入股合同之日起三十日內(nèi)，持土地使用權(quán)入股合同和其他有關(guān)證明文件申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

第二十八條 依法向政府土地管理部門承租國有土地的，承租人應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同之日起三十日內(nèi)，持土地租賃合同和其他有關(guān)證明文件申請承租國有土地使用權(quán)登記。

第二十九條 依法抵押土地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后十五日內(nèi)，持抵押合同以及有關(guān)文件申請土地使用權(quán)抵押登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在被抵押土地的土地登記卡上登記，并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項權(quán)利證明書,同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先后為序辦理抵押登記和實現(xiàn)抵押權(quán)。

第三十條 有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后十五日內(nèi)，持租賃合同及有關(guān)文件申請土地使用權(quán)出租登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在出租土地的土地登記卡上進行登記，并向承租人頒發(fā)土地他項權(quán)利證明書。

第三十一條 設(shè)定法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地他項權(quán)利的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在確定之日起十五日內(nèi)，申請設(shè)定登記。

第四章 土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更登記

第三十二條 依法變更土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利的，必須依照本章規(guī)定向土地管理部門申請登記。

第三十三條 申請土地使用權(quán)、所有權(quán)變更登記時，申請者應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定申報地價；未申報地價的，按宗地標(biāo)定地價進行登記。

第三十四條 劃撥土地使用權(quán)依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用者應(yīng)當(dāng)在繳納土地使用權(quán)出讓金后三十日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同、出讓金繳納憑證及原《國有土地使用證》申請變更登記。

第三十五條 企業(yè)將通過出讓或者國家入股等形式取得的國有土地使用權(quán)，再以入股方式轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在入股合同簽訂之日起三十日內(nèi)，持以出讓或者國家入股等方式取得土地使用權(quán)的合法憑證、入股合同和原企業(yè)的《國有土地使用證》申請變更登記。

第三十六條 集體土地所有者將集體土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件興辦三資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在聯(lián)營合同簽定后三十日內(nèi)，持縣級以上人民政府批準(zhǔn)文件和入股合同申請變更登記。

第三十七條 有下列情形之一的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后三十日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十五日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、土地稅費繳納證明文件和原土地證書等申請變更登記：

(一)依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

(二)因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的；

房屋所有權(quán)變更而使土地使用權(quán)變更的，在申請變更登記時，應(yīng)當(dāng)提交變更后的房屋所有權(quán)證書。

第三十八條 因單位合并、分立、企業(yè)兼并等原因引起土地使用權(quán)變更的，有關(guān)各方應(yīng)當(dāng)在合同簽訂后三十日內(nèi)或者在接到上級主管部門的批準(zhǔn)文件后三十日內(nèi)，持合同或者上級主管部門的批準(zhǔn)文件和原土地證書申請變更登記。

第三十九條 因交換、調(diào)整土地而發(fā)生土地使用權(quán)、所有權(quán)變更的，交換、調(diào)整土地的各方應(yīng)當(dāng)在接到交換、調(diào)整協(xié)議批準(zhǔn)文件后三十日內(nèi)，持協(xié)議、批準(zhǔn)文件和原土地證書共同申請變更登記。

第四十條 因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，取得土地使用權(quán)的權(quán)利人和原抵押人應(yīng)當(dāng)在抵押財產(chǎn)處分后三十日內(nèi)，持有關(guān)證明文件申請變更登記。

第四十一條 商品房預(yù)售，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同簽訂后三十日內(nèi)，將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案,縣級以上人民政府土地管理部門建立商品房預(yù)售合同登記備案簿，記錄預(yù)售人和預(yù)購人名稱、商品房所占土地位置、預(yù)售金額、交付使用日期、預(yù)售面積等內(nèi)容。

第四十二條 出售公有住房，售房單位與購房職工應(yīng)當(dāng)在縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門登記房屋所有權(quán)之日起三十日內(nèi)，持公房出售批準(zhǔn)文件、售房合同、房屋所有權(quán)證書和售房單位原土地證書申請變更登記。

第四十三條 土地使用權(quán)抵押期間，抵押合同發(fā)生變更的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同發(fā)生變更后十五日內(nèi)，持有關(guān)文件申請變更登記。

第四十四條 土地使用權(quán)出租期間，租賃合同發(fā)生變更的，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同發(fā)生變更后十五日內(nèi)，持有關(guān)文件申請變更登記。

第四十五條 變更法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地他項權(quán)利的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更之日起十五日內(nèi)，申請變更登記。

第四十六條 依法繼承土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利的，繼承人應(yīng)當(dāng)在辦理繼承手續(xù)后三十日內(nèi)，持有關(guān)證明文件申請變更登記。

第四十七條 其他形式的土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在發(fā)生變更之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)證明文件申請變更登記。

第五章 名稱、地址和土地用途變更登記

第四十八條 土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者更改名稱、地址和依法變更土地用途的，必須依照本章規(guī)定向土地管理部門申請登記。

第四十九條 土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者更改名稱、地址的，應(yīng)當(dāng)在名稱、地址發(fā)生變更之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)證明文件申請名稱、地址變更登記。

第五十條 國有土地的用途發(fā)生變更的，土地使用者應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)變更之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)部門批準(zhǔn)文件和原《國有土地使用證》申請土地用途變更登記。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的用途發(fā)生變更的，土地使用者還應(yīng)當(dāng)提交簽訂的土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂的土地使用權(quán)出讓合同。

第五十一條 農(nóng)村集體所有土地進行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整涉及已登記地類變化的，集體土地所有者應(yīng)當(dāng)在農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后三十日內(nèi)，持批準(zhǔn)文件、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》申請土地用途變更登記。

第五十二條 集體土地建設(shè)用地的用途發(fā)生變更的，土地使用者應(yīng)當(dāng)在接到有批準(zhǔn)權(quán)的地方人民政府批準(zhǔn)文件之日起三十日內(nèi)，持批準(zhǔn)文件和原《集體土地使用證》申請土地變更登記。

第六章 注銷土地登記

第五十三條 集體所有的土地依法被全部征用或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，應(yīng)當(dāng)在集體土地被全部征用或者辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非的同時，注銷集體土地所有權(quán)登記。

第五十四條 縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權(quán)的，土地管理部門在收回土地使用權(quán)的同時，辦理國有土地使用權(quán)注銷登記，注銷土地證書。

第五十五條 國有土地使用權(quán)出讓或者租賃期滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的，原土地使用者應(yīng)當(dāng)在期滿之日前十五日內(nèi)，持原土地證書申請國有土地使用權(quán)注銷登記。

第五十六條 因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的，原土地使用者或者土地所有者應(yīng)當(dāng)持原土地證書及有關(guān)證明材料，申請土地使用權(quán)或者土地所有權(quán)注銷登記。

第五十七條 土地他項權(quán)利終止，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在該土地他項權(quán)利終止之日起十五日內(nèi)，持有關(guān)證明文件申請土地他項權(quán)利注銷登記。

第五十八條 土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者未按照本規(guī)則規(guī)定申請注銷登記的，土地管理部門可以依照規(guī)定直接辦理注銷土地登記，注銷土地證書。

第七章 土地登記文件資料

第五十九條 土地登記形成的文件資料主要有以下幾種：

(一)土地登記申請書；

(二)土地登記收件單；

(三)土地權(quán)屬證明文件、資料；

(四)土地登記審批表；

(五)地籍圖；

(六)土地登記簿(卡)；

(七)土地證書簽收簿；

(八)土地歸戶冊(卡)；

(九)土地登記復(fù)查申請表；

(十)土地登記復(fù)查結(jié)果表；

(十一)確權(quán)過程中形成的協(xié)議書、決定書等文件、資料。土地登記文件資料由土地管理部門指定專人管理、更新、提供應(yīng)用。

第六十條 土地登記卡以街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))為單位，按街坊(村)及宗地號順序排列組裝土地登記簿,宗地分割的，在原土地登記卡順序上按宗地分割后支號的順序排列,宗地合并的，以合并后的宗地號順序排列。

第六十一條 土地歸戶卡以縣級行政區(qū)為單位，按土地權(quán)利人名稱第一個字(或姓氏)筆劃排列組裝土地歸戶冊。

第六十二條 土地登記文件資料的查閱，按照土地管理部門規(guī)定辦理。未經(jīng)允許不得向第三者提供或者公布,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押和出租應(yīng)當(dāng)以土地登記文件資料為準(zhǔn)。需要查詢土地登記文件資料的，受讓人、抵押權(quán)人和承租人應(yīng)當(dāng)提出書面請求。凡符合查詢規(guī)定的，土地管理部門應(yīng)當(dāng)出具書面查詢結(jié)果或資料。

第六十三條 任何單位和個人不得偽造、擅自涂改和復(fù)制土地證書、土地登記文件資料。

第六十四條 《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和土地他項權(quán)利證明書式樣由國家土地管理局統(tǒng)一制定，由國家土地管理局或其授權(quán)的單位統(tǒng)一印制。土地登記卡和土地歸戶卡由國家土地管理局統(tǒng)一格式，由縣級以上地方人民政府土地管理部門印制,土地登記所需的其他表、卡、簿按照國家土地管理局制訂的基本格式要求，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地管理部門可進行適當(dāng)補充規(guī)定,任何單位和個人不得非法印制土地證書。非法印制的土地證書無效。

第六十五條 土地登記卡是土地登記的主件，也是土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利的法律依據(jù)；土地證書是土地登記卡部分內(nèi)容的副本，是土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者持有的法律憑證。

第八章 附 則

第六十六條 有下列情形之一的，土地管理部門不予受理土地登記申請：

(一)申請登記的土地不在本登記區(qū)的；

(二)提供的證明材料不齊全的；

(三)不能提供合法證明的；

(四)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限超過土地使用權(quán)出讓年限的；

(五)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)申報地價而未申報的，或者地價應(yīng)當(dāng)經(jīng)土地管理部門確認而未辦理確認手續(xù)的；

(六)其他依法不予受理的。

第六十七條 有下列情形之一的，土地管理部門可以作出暫緩登記的決定：

(一)土地權(quán)屬爭議尚未解決的；

(二)土地違法行為尚未處理或者正在處理的；

(三)依法限制土地權(quán)利或者依法查封地上建筑物、其他附著物而限制土地權(quán)利的；

(四)法律、法規(guī)規(guī)定暫緩登記的其他事項。

第六十八條 土地管理部門應(yīng)當(dāng)在受理土地使用權(quán)、所有權(quán)設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記申請之日起三十日內(nèi)，對登記申請和地籍調(diào)查結(jié)果進行審核，并報經(jīng)批準(zhǔn)后進行注冊登記，頒發(fā)、更換或者更改土地證書,土地管理部門應(yīng)當(dāng)在受理土地他項權(quán)利設(shè)定登記，土地他項權(quán)利變更登記和注銷土地登記申請之日起十五日內(nèi)，對登記申請和地籍調(diào)查結(jié)果進行審核后辦理注冊登記或者注銷登記，頒發(fā)或者更換土地他項權(quán)利證明書，或者將注銷登記的結(jié)果書面通知當(dāng)事人,土地管理部門作

出不予受理土地登記申請或者暫緩登記決定的，應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起十五日內(nèi)將作出決定的理由書面通知當(dāng)事人。

第六十九條 土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對凡不按規(guī)定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，注銷土地登記，注銷土地證書。

第七十條 土地管理部門工作人員違反本規(guī)則，嚴重失職的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)情節(jié)給予政紀處分和經(jīng)濟處罰，直至依法追究刑事責(zé)任。

第七十一條 土地登記后，發(fā)現(xiàn)錯登或者漏登的，土地管理部門應(yīng)當(dāng)辦理更正登記；利害關(guān)系人也可以申請更正登記。

第七十二條 臨時用地的登記辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地管理部門制定，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第七十三條 土地證書實行定期查驗制度。土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者應(yīng)當(dāng)按照土地管理部門規(guī)定的期限辦理土地證書查驗手續(xù)。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地管理部門制定。

第七十四條 土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定繳納土地登記費用。

第七十五條 土地管理部門具體負責(zé)土地登記的人員及執(zhí)業(yè)土地登記申請代理人員須經(jīng)考核合格、領(lǐng)取資格證書后，持證上崗。具體辦法另行規(guī)定。

第七十六條 經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依法將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。房地產(chǎn)權(quán)證書中有關(guān)土地權(quán)利的記載格式和內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合國家土地管理局的有關(guān)規(guī)定并報經(jīng)批準(zhǔn)。

第七十七條 本規(guī)則由國家土地管理局負責(zé)解釋。

第七十八條 本規(guī)則自1996年2月1日起施行。

《土地登記辦法》（國土資源部令第40號）已于2008年2月1日正式施行。為切實貫徹實施《土地登記辦法》，關(guān)于貫徹實施《土地登記辦法》進一步加強土地登記工作的通知，進一步加強土地登記工作，規(guī)范土地登記行為，努力實現(xiàn)土地登記法制化、規(guī)范化和制度化，有關(guān)事項通知 。

一、加強學(xué)習(xí)和宣傳，將《土地登記辦法》貫徹落實到實處

新出臺的《土地登記辦法》，緊密結(jié)合《物權(quán)法》的貫徹實施，在土地登記程序、內(nèi)容等方面進行了完善、創(chuàng)新，對建立有中國特色土地登記制度進行了有益嘗試。各地要認真組織開展學(xué)習(xí)、宣傳活動，將《土地登記辦法》貫徹落實到實處。

要認真開展學(xué)習(xí)培訓(xùn)。重點組織土地登記機關(guān)、登記人員學(xué)習(xí)《土地登記辦法》的新制度、新規(guī)定、新措施，使其深刻領(lǐng)會《土地登記辦法》的基本原則，準(zhǔn)確理解條文含義，熟練掌握相關(guān)程序，提高土地登記人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。要采取分級負責(zé)的方式進行培訓(xùn)，部重點開展省級培訓(xùn)，各省級國土資源管理部門要加強對本行政區(qū)域內(nèi)土地登記人員的培訓(xùn)。

廣泛開展宣傳活動。各地要加大宣傳力度，通過報刊、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體，采用多種形式，廣泛宣傳《土地登記辦法》，使廣大群眾了解土地登記的效力和作用，使土地權(quán)利人熟悉和了解土地登記的程序和有關(guān)要求，提高土地權(quán)利人土地登記的積極性和主動性。

實現(xiàn)土地登記工作的平穩(wěn)過渡。針對土地登記程序和登記機關(guān)職責(zé)發(fā)生的變化，各地應(yīng)加強研究，探索建立地籍調(diào)查與土地登記相銜接的各項工作制度，提高地籍調(diào)查專業(yè)化和社會化服務(wù)水平，確保地籍調(diào)查資料能夠滿足土地登記發(fā)證工作的需要。要積極推進土地登記代理制度建設(shè)，探索土地登記代理機構(gòu)和人員的管理方式和方法，切實為當(dāng)事人申請土地登記提供快捷、安全的中介服務(wù)。

二、加強土地登記規(guī)范化管理，維護土地登記的嚴肅性和權(quán)威性

嚴格依法依規(guī)進行土地登記，杜絕違規(guī)登記，嚴禁通過土地登記將違法用地合法化。涉及下列情形之一的，不予登記發(fā)證：土地權(quán)屬爭議未解決的；土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的；未按合同約定付清全部土地價款的；按土地價款繳納比例分割申請登記的；申請登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的；無合法用地批準(zhǔn)等土地登記申請要件的；對經(jīng)營性用地沒有按招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓的；協(xié)議出讓地價低于出讓底價的；違反規(guī)劃改變土地用途的；未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的；異議登記期間未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，申請辦理抵押登記的；查封登記解除前申請辦理抵押登記等。

嚴格執(zhí)行土地登記人員持證上崗制度。未取得部《土地登記上崗資格證》的人員，不得從事土地權(quán)屬審核和登記審查工作，不得在土地登記審批表、土地登記簿上簽字。要加強土地登記持證上崗人員的繼續(xù)教育，將《土地登記辦法》列為繼續(xù)教育的重要內(nèi)容?！锻恋氐怯浬蠉徺Y格證》有效期屆滿的人員，不參加繼續(xù)教育培訓(xùn)的，不得繼續(xù)從事土地權(quán)屬審核和登記審查工作。

建立土地登記人員責(zé)任追究機制。土地登記人員應(yīng)對辦理的登記工作負責(zé)，對違規(guī)操作造成錯登、漏登的，要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因違規(guī)登記造成權(quán)利人重大損失的，要追究有關(guān)人員責(zé)任。

規(guī)范使用和填寫土地登記相關(guān)文件資料?！锻恋氐怯涋k法》規(guī)定，土地登記申請書、土地登記審批表、土地登記簿、土地歸戶卡的式樣由國務(wù)院國土資源行政主管部門規(guī)定，土地權(quán)利證書由國務(wù)院國土資源行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制。各級國土資源管理部門應(yīng)嚴格按照國土資源部的規(guī)定，使用和填寫統(tǒng)一的土地登記表格和土地權(quán)利證書。要健全和規(guī)范土地登記簿的使用和管理，任何土地登記結(jié)果都應(yīng)記載于土地登記簿上。

堅持屬地登記原則。各地要嚴格按照《土地登記辦法》確定的屬地登記原則開展土地登記工作。要逐步改變部分地區(qū)存在的按土地權(quán)利歸屬，由不同級別的國土資源管理部門分級登記的現(xiàn)象。對一時無法改變分級登記方式的地區(qū)，應(yīng)明確采取委托的方式，將土地登記工作交由土地所在地的土地登記機關(guān)統(tǒng)一負責(zé)，維護土地登記的統(tǒng)一性和完整性。

堅持土地登記的統(tǒng)一管理。各級國土資源管理部門要堅持土地登記的統(tǒng)一管理，明確由地籍管理部門統(tǒng)一負責(zé)各類土地登記工作，不得將各類土地登記工作分別由國土資源管理部門內(nèi)多個業(yè)務(wù)部門負責(zé)。

三、加強土地登記成果應(yīng)用，充分發(fā)揮土地登記的作用

加強土地登記資料公開查詢工作。要擴大土地登記資料公開查詢范圍，規(guī)范查詢程序，制定查詢收費標(biāo)準(zhǔn)，豐富查詢方式，提高查詢效率。除提供紙質(zhì)查詢外，有條件的地區(qū)應(yīng)盡快實現(xiàn)信息化查詢，并通過網(wǎng)絡(luò)逐步實現(xiàn)土地登記資料的異地查詢，為當(dāng)事人查詢提供便利。同時，要加強與其他專業(yè)主管部門的合作，實現(xiàn)信息互通，資料共享，充分發(fā)揮土地登記成果的作用。

逐步推進土地登記結(jié)果匯交工作。建立國家、省（區(qū)、市）、地（市）、縣（市）土地登記結(jié)果匯交制度，是進一步完善土地登記制度，加強土地登記成果應(yīng)用的一項重要措施。我部正在開展土地登記結(jié)果匯交工作試點，各地應(yīng)集中力量對現(xiàn)有土地登記成果資料進行規(guī)范化整理，為建立全國土地登記結(jié)果匯交制度奠定基礎(chǔ)，做好準(zhǔn)備。

四、擴大土地登記覆蓋面，促進土地登記工作健康發(fā)展

結(jié)合第二次全國土地調(diào)查，加快推進農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作。在第二次全國土地調(diào)查中，要全面查清農(nóng)村集體土地權(quán)屬狀況，及時解決土地權(quán)屬糾紛，按照農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證的要求，做到調(diào)查一批，登記發(fā)證一批，加快推進農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作，有效保護農(nóng)村集體合法土地權(quán)益。

土地登記是國家依法將土地的權(quán)屬關(guān)系、用途、面積、使用條件、等級、價值等記錄于專門的簿冊，以確定土地權(quán)屬，加強政府對土地的有效管理，保護權(quán)利人對于土地合法權(quán)益的一項重要法律制度。依據(jù)我國《土地登記規(guī)則》，土地登記是指國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利的登記。

土地登記代理制度是指國家對接受土地登記申請人的委托，代理土地登記申請，現(xiàn)場指界、代寫土地登記申請文書、提供土地登記業(yè)務(wù)咨詢的人員和機構(gòu)實行資格(質(zhì))認證和監(jiān)督管理的制度。

隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，特別是土地市場的發(fā)展，許多行為需要中介服務(wù)環(huán)節(jié)。設(shè)立土地登記代理，不僅可以解決土地登記申請人不能親自到場申請土地登記的問題，還可以解決有些申請人因不熟悉土地法律、政策、不能填寫土地登記申請、提供權(quán)源材料的困難。隨著土地使用制度改革的不斷深入和土地市場的日趨活躍，建立土地登記代理制度不僅是建立安全、可靠、高效的土地登記服務(wù)體系的客觀需要，而且也是維護土地登記委托人的合法權(quán)益，防止土地登記中介代理中欺詐行為的必然要求。實施這一制度將有利于培育和完善土地市場。有利于規(guī)范土地市場的中介服務(wù)行為，有利于保護土地登記委托人的合法權(quán)益，有利于提高行政機關(guān)的工作效率。