土地使用權初始登記簡介

土地使用權初始登記是指以出讓或劃拔方式取得土地使用權的權利人，持有關文件，向縣級以上人民政府土地管理部門申請的土地使用權屬登記。

英文詞條名：primary registration of right to use land

房屋初始登記是指新建房屋申請人，或原有但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權而進行的登記。

這項制度通常是為期房買賣或者其他不動產期權交易設立的,因此不是對現(xiàn)實不動產的登記,而是對將來不動產物權變動的請求權的登記。預告登記制度旨在保全對不動產物權變動之債權請求權,雖有對抗第三人效力,但性質上仍然是債權;其作用在于對未來物權變動效果的預設定,使債權經(jīng)公示后發(fā)生排他效力,阻擊后登記物權的變動效果。

權屬登記分別為：總登記、初始登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記。房屋權利人在總登記或產權轉移、變更、注銷時進行登記，申請人在房屋權利原始取得時進行登記。

房地產權初始登記總登記

縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，可以對本行政區(qū)域內的房屋權屬證書進行統(tǒng)一的相對性登記，即總登記。登記機關認為需要時，經(jīng)縣級以上人民政府批準，可以對本行政區(qū)域內的房屋權屬證書進行驗證或換證?？偟怯?、驗證或換證時，由縣級以上地方人民政府在規(guī)定期限前30日發(fā)布公告，明示總登記、換證或驗證的區(qū)域、申請期限或換證范圍內的，無論權利人以往是否取得房屋權屬證書，權屬狀況有無變化，均應在規(guī)定的期限內辦理登記。

房地產權初始登記初始登記

新建房屋，申請人應在竣工3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，提交土地使用權出讓合同、土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料等。

房地產權初始登記轉移登記

轉移登記時限為30日

因房屋買賣而發(fā)生轉移的，應提交房屋所有權證、土地使用權證、買賣合同等。

因房屋交換而發(fā)生轉移的，提交房屋所有權證、土地使用權證、交換協(xié)議等；因房屋贈與發(fā)生轉移的，提交房屋所有權證、土地使用權證、贈與合同等；因繼承而發(fā)生轉移的，繼承人、受遺贈人應當分別提交被繼承人死亡證明、權屬證明書、公證書、遺產分割協(xié)議或法院的判決書、調解書、原房屋所有權證、原土地使用權證、同一順序放棄繼承權的棄權書、遺囑或遺囑證明：

發(fā)生國家或上級部門、企業(yè)將所有的房產劃歸某單位或所屬下級單位、企業(yè)的劃撥行為時，應提交房屋所有權證、土地使用權證、劃撥有關文件、資料等； 房產分割，應提交原房屋所有權證，土地使用權證，企業(yè)法人析產的批準文件、協(xié)議、資料等，家庭析產的協(xié)議，房產分割單，契稅證明等；

發(fā)生房屋權利人通過企業(yè)兼并、合作經(jīng)營、以房作價入股等方式將自己的房產轉移到新的或者另一企業(yè)法人單位的合并行為時，應提交原房屋所有權證、土地使用權證、主管部門批準文件、合同協(xié)議，以及相關的權屬證明、資料等。

房屋轉讓應當提交與轉讓行為相關的各種證明文件；房屋裁決應當提交仲裁書、法院判決書。

房地產權初始登記變更登記

變更登記有兩方面內容：一是法定名稱變更，即權利人作為權利主體沒有變化，只是他使用權名稱發(fā)生更改；二是房屋坐落的街道、門牌號、房屋名稱、房屋面積、重新翻建等情形發(fā)生變化，需要進行變更登記。權利人應在事實發(fā)生之日起30日內進行變更等登記，提交房屋所有權證，土地使用權證，公安戶籍證明，居民身份證、戶口薄，法人、組織注冊登記，主管機關的有關證明文件及規(guī)劃、建設部門的有關證明文件。

房地產權初始登記他項權利登記

設定房屋抵押權、典權等他項權利的，權利人應在事實發(fā)生30天內申請他項權利登記。他項權利登記應當提交房屋所有權證、土地使用權證、抵押的主合同和抵押合同；典當房屋的典當合同及其他相關證明、材料。以房屋期權作為抵押物的，應提交房屋預售合同、抵押合同。

房地產權初始登記注銷登記

發(fā)生房屋滅失、土地使用期限屆滿、他項權利終止等情況，權利人應自事實發(fā)生30日內申請注銷登記，提交原房屋權屬證件、他項權利證書、相關的合同協(xié)議、證明文件。

第二十七條 凡未經(jīng)登記機構確認其房地產權利、領取房地產權利證書的土地使用人以及建筑物、附著物的所有人應當申請初始登記。但符合本條例第六十一條規(guī)定者除外。

第二十八條 權利人應當自取得土地使用權之日起三十日內，取得建筑物、附著物竣工驗收證明之日起六十日內，申請初始登記。

第二十九條 申請土地使用權初始登記應當提交下列文件：

(一)《房地產初始登記申請書》;

(二)身份證明，包括：個人身份證明，或者企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和法定代表人證明，或者國家機關負責人證明，或者市政府批準設立組織的文件和該組織負責人證明。境外企業(yè)、組織提供的身份證明應當按規(guī)定經(jīng)過公證或者認證;

(三)土地權屬證明，包括：

1.以出讓方式取得土地使用權的應當提交：

(1)土地使用合同書。根據(jù)土地使用合同書規(guī)定由權利人自行征地的，應當同時提交征地補償協(xié)議書;

(2)付清地價款證明;

2.以行政劃撥方式取得土地使用權的應當提交：

(1)市政府批準用地文件;

(2)用地紅線圖;

(3)征地補償協(xié)議書;

3.以其他合法形式取得土地使用權的，應當提交有關證明文件;

(四)登記機構認可的測量機構出具的實地測繪結果報告書。

第三十條 申請建筑物、附著物所有權初始登記，應當提交下列文件：

(一)《房地產初始登記申請表》;

(二)申請人身份證明;

(三)土地使用權屬證明;

(四)建設工程規(guī)劃驗收合格的證明文件;

(五)竣工驗收合格的證明文件;

(六)竣工測繪報告;

(七)竣工結算文件。

第三十一條 屬違法用地、違章建筑，但經(jīng)處理并準許留用的，申請登記時應當提交行政處罰決定書。

第三十二條 登記機構應當在房地產登記簿和房地產權利證書中，根據(jù)不同土地權屬來源分別標明“行政劃撥土地”、“有償使用土地”、“減地價土地”、“免地價土地”、“商品房”、“保障性住房”等字樣。

保障性住房的具體分類由登記機構依照有關規(guī)定確定。

第三十三條 初始登記經(jīng)審查符合規(guī)定的，登記機構應當在受理登記申請之日起六十日內作出初步審定，并予以公告，公告期為三十日。

對初步審定無異議的，公告期滿后，登記機構應當予以核準登記，并向申請人頒發(fā)房地產權利證書。

第三十四條 對初始登記公告的初步審定提出異議的，登記機構應當自接到書面異議之日起十五日內將書面異議的副本送達登記申請人。登記申請人應當自接到書面異議副本之日起十五日內向登記機構作出書面答復。逾期不答復的，予以撤銷初步審定，駁回登記申請。

登記機構對異議和登記申請人的答復進行調查核實，認為異議成立或者不成立的，登記機構應當作出決定，并書面通知當事人。當事人對登記機構的決定不服的，可以依法申請行政復議，或者向人民法院起訴。

第三十五條 土地使用年期屆滿，經(jīng)批準續(xù)期使用的，應當按本節(jié)規(guī)定辦理初始登記。

已辦理初始登記的房地產增加面積的，增加部分應當按本節(jié)規(guī)定辦理初始登記。

第三節(jié) 轉移登記

第三十六條 經(jīng)初始登記的房地產，有下列情形之一的，當事人應當自合同或者其他法律文件生效之日起三十日內申請辦理轉移登記：

(一)買賣;

(二)贈與;

(三)交換;

(四)繼承;

(五)共有房地產的分割;

(六)人民法院判決、裁定的強制性轉移;

(七)依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其他強制性轉移。

第三十七條 申請轉移登記，應當提交下列文件：

(一)《房地產轉移登記申請書》;

(二)房地產權利證書;

(三)身份證明;

(四)買賣合同書，或者贈與書，或者繼承證明文件，或者交換協(xié)議書，或者人民法院依法作出的已經(jīng)生效的判決書、裁定書、調解書，或者有關行政機關的行政決定書，或者分割的協(xié)議書。

行政劃撥、減免地價的土地，轉移時按規(guī)定需補地價的，應當提交付清地價款證明書。

第三十八條 非法人企業(yè)、組織的房地產轉移，應當提交其產權部門同意轉移的批準文件。

第三十九條 登記機構對申請人的申請進行審查，符合規(guī)定的，應當書面通知申請人提交稅務機關出具的契稅完稅憑證或者減免契稅憑證。登記機構應當自收到契稅完稅憑證或者減免契稅憑證之日起三十日內予以核準轉移登記，并頒發(fā)房地產權利證書。

第四節(jié) 抵押登記

第四十條 抵押房地產，抵押當事人應當于抵押合同生效之日起十五日內申請抵押登記。

第四十一條 申請抵押登記應當提交下列文件：

(一)《房地產抵押登記申請書》;

(二)房地產權利證書;

(三)身份證明;

(四)抵押合同書。

非法人企業(yè)、組織的房地產抵押，應當提交其產權部門同意抵押的批準文件。

預購的房地產抵押時，應當提交本條第一款第(一)、(三)、(四)項規(guī)定的文件和房地產買賣合同書。

第四十二條 登記機構對申請人的申請進行審查，符合規(guī)定的，應當自受理申請之日起十五日內予以核準抵押登記。

第四十三條 對核準抵押登記的，登記機構在抵押人的房地產權利證書上加蓋抵押專用章，并在房地產登記簿上作抵押記錄。抵押記錄應當包括抵押權人、抵押物的面積、抵押金額、抵押期限等內容。

預購的房地產抵押時，登記機構應當在房地產買賣合同書上加蓋抵押專用章。

第四十四條 同一房地產設立若干抵押權時，應當按本條例第四十一條、第四十二條的規(guī)定分別辦理抵押登記申請，并以受理申請編號的先后順序進行審查。抵押權的順序以核準登記的先后為序。

第五節(jié) 變更及其他登記

第四十五條 有下列情形之一的，權利人應當自變更事實發(fā)生之日起三十日內申請變更登記：

(一)房地產使用用途改變的;

(二)權利人姓名或者名稱發(fā)生變化的;

(三)房地產坐落名稱或者房地產名稱發(fā)生變化的。

第四十六條 申請變更登記，應當提交下列文件：

(一)《房地產變更登記申請書》;

(二)房地產權利證書;

(三)身份證明;

(四)改變房地產使用用途的，應當提交土地主管部門同意改變用途的批準文件及土地使用合同書，需補地價的，還應當提交付清地價款證明書;改變權利人姓名或者名稱的，應當提交有關行政主管機關的批準文件。

登記機構對權利人的申請進行審查，符合規(guī)定的，應當自受理申請之日起三十日內予以核準變更登記，并頒發(fā)房地產權利證書。

第四十七條 建筑物、附著物倒塌、拆除的，權利人應當自事實發(fā)生之日起三十日內向登記機構申請變更登記。登記機構應當自收到權利人申請之日起，十五日內予以核準變更登記。

房地產抵押合同終結，當事人應當自合同終結之日起十日內到登記機構辦理注銷抵押登記。

第四十八條 房地產權利證書滅失的，權利人應當在《深圳特區(qū)報》或者《深圳商報》聲明滅失，并向登記機構報失。申請補發(fā)的，經(jīng)審查與房地產登記簿記載一致且已按規(guī)定聲明滅失的，并在新頒發(fā)的房地產權利證書上注明“補發(fā)”字樣。

第四十九條 房地產權利證書破損，經(jīng)登記機構查驗確需換領的，予以換領。

第五十條 預售房地產的，預售人應當將買賣合同報登記機構備案。