土地有償使用制度簡介

1988年4月12日第七屆全國人民代表大會一次會議第通過的《中華人民共和國憲法修正案》第二條規(guī)定：憲法第10條第4款“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。修改為：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。這是土地有償使用制度的基本法律依據(jù)。在此之前，經(jīng)濟(jì)特區(qū)曾試行過土地有償使用制度。國家對國有土地使用者和集體土地所有者依法征收土地稅；對建設(shè)用地依法征收土地使用費(fèi)；國家建設(shè)征用土地應(yīng)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)；臨時用地者需支付補(bǔ)償與恢復(fù)整治費(fèi)。土地有償使用是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿，貫徹節(jié)約用地、合理用地方針，有效地保護(hù)土地資源，保護(hù)環(huán)境的重要措施。1989年5月19日國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》均規(guī)定了土地有償使用制度的具體內(nèi)容，如土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止、劃撥等。

土地有償使用合同是指通過出讓、租賃、土地使用權(quán)作價入股等有償使用方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者與土地所有者簽訂的明確雙方權(quán)利及義務(wù)的一種協(xié)議。

土地資源是天津經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的重要載體，是政府經(jīng)營城市公共資產(chǎn)的首要內(nèi)容。大力推進(jìn)國有土地有償使用制度，是貫徹市委八屆三次全會精神，實現(xiàn)“三步走”戰(zhàn)略目標(biāo)，落實五大戰(zhàn)略舉措的重要保障。近年來，我市在土地管理方面制定了一些規(guī)定，但與國家嚴(yán)格規(guī)范土地管理的要求相比還有差距，在一定程度上制約了土地市場的健康發(fā)展。為此，市人民政府決定進(jìn)一步加強(qiáng)對國有土地有償使用管理，建立規(guī)范統(tǒng)一的土地市場，增加政府土地資產(chǎn)收益，擴(kuò)展城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金來源，努力實現(xiàn)建設(shè)現(xiàn)代化國際港口大都市的目標(biāo)。

全市各地區(qū)、各部門、各單位都要站在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局的高度，充分認(rèn)識市人民政府加強(qiáng)國有土地有償使用管理的重要性，統(tǒng)一思想，服從全局，嚴(yán)格、自覺地執(zhí)行國有土地有償使用的相關(guān)規(guī)定，支持和保障我市土地市場的健康發(fā)展。

有關(guān)管理部門要按照市人民政府關(guān)于國有土地有償使用辦法的規(guī)定，改革和完善有關(guān)基本建設(shè)計劃審批程序，適應(yīng)當(dāng)前國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的客觀要求，積極推進(jìn)土地交易的市場化。

有關(guān)管理部門要切實做好新規(guī)定與原有政策規(guī)定的銜接工作，針對歷史遺留問題和正在辦理審批手續(xù)的經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)項目，區(qū)別不同情況提出分類處置的指導(dǎo)意見，確保國有土地有償使用辦法的平穩(wěn)、順利實施。

土地管理、監(jiān)察部門要依照各自職責(zé)，切實加強(qiáng)對國有土地有償使用的行政監(jiān)督，對于違反市人民政府關(guān)于國有土地有償使用辦法規(guī)定的單位和個人要嚴(yán)肅查處，確保政令暢通。

天津市人民政府

二〇〇三年五月三十一日

城鎮(zhèn)國有土地使用制度。我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)國有土地使用制度是經(jīng)過近年來的改革，將過去無償、無限期、無流動（土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓）的單一行政劃撥體制，轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃?、有限期使用，可以依法進(jìn)行土地使用權(quán)交易的有償使用與行政劃撥方式并存的土地使用制度。土地行政劃撥制度是將原國有土地經(jīng)過劃撥給各企事業(yè)單位或個人使用，或?qū)⒓w土地通過征用轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜校賹⑼恋厥褂脵?quán)劃撥給國家企事業(yè)單位使用的制度；而土地有償使用制度是在不改變土地國有的條件下，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在其使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動，合法權(quán)益受國家法律保護(hù)；土地使用權(quán)期滿，土地連同地上的建筑物由政府無償收回；需要繼續(xù)使用的，可在土地使用權(quán)到期前的一年內(nèi)提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)，期限可延長，同時按當(dāng)時市場狀況補(bǔ)交地價。

農(nóng)村集體土地使用制度。自1978年黨的十一屆三中全會以后，我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)逐步改革，普遍實行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，即把集體所有的土地等生產(chǎn)資料承包給農(nóng)民以戶為單位獨立經(jīng)營，自負(fù)盈虧。除向集體上交提留和向國家交納農(nóng)業(yè)稅以外，其余全部收入歸農(nóng)民個人。這種家庭聯(lián)產(chǎn)承包制度，實際上是把土地的使用權(quán)與所有權(quán)在一定程度上分離開來，這在消除平均主義、體現(xiàn)按勞分配原則、調(diào)動農(nóng)民生產(chǎn)積極性方面，發(fā)揮了巨大的作用，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的迅速發(fā)展。

農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用制度，基本參照城鎮(zhèn)國有土地的劃撥管理方式進(jìn)行行政管理，涉及到權(quán)屬變更的需要進(jìn)行權(quán)屬變更審批和登記以及對原有土地使用者的必要的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。