土地原價稅簡介

土地增值稅又分為土地轉(zhuǎn)移增值稅和土地定期增值稅。前者在土地價格的部分課征；后者在土地所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移的條件下，按一定時期內(nèi)土地價格增加部分課征。1949年以前，中國的土地稅一般稱為“田賦”，即以農(nóng)村土地為對象課征的稅。始于魯宣公15年（公元前594年）的“初稅畝”，即開始實(shí)行按土地面積（畝）征收賦稅。經(jīng)過2000多年的演變，到中華民國時期，才將對土地所征的各種稅收統(tǒng)稱為“田賦”。1949年中華人民共和國成立后，規(guī)定向一切從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、有農(nóng)業(yè)收入的單位和個人征收農(nóng)業(yè)稅。

對城市土地的課稅，在中國一般稱為“地產(chǎn)稅”或“土地使用稅”，屬于財(cái)產(chǎn)稅類型的土地稅或資源占用稅類型的土地稅。1930年中華民國政府公布土地法，曾規(guī)定在部分城市開征地稅和土地增值稅。中華人民共和國成立初期，地產(chǎn)稅被列入《全國稅收實(shí)施要則》，后來與房產(chǎn)稅合并改成“城市房地產(chǎn)稅”。1973年對企業(yè)征收的部分并入工商稅后，城市房地產(chǎn)稅只對城市的房地產(chǎn)管理部門、有房產(chǎn)的個人和涉外企業(yè)征收。1984年在國有企業(yè)進(jìn)行利改稅的第二步改革時頒布《土地使用稅條例（草案）》，規(guī)定保留稅種，暫緩征收。將原地產(chǎn)稅改為土地使用稅，是因?yàn)橹袊鴮?shí)行城市土地國有制，企業(yè)、單位和個人只有土地使用權(quán)而無土地所有權(quán)，任何單位或個人不得私自買賣土地，所以不使用地產(chǎn)和地產(chǎn)稅一詞。

區(qū)別

土地閑置費(fèi)用的土地增值稅和企業(yè)所得稅處理的區(qū)別

按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》的相關(guān)規(guī)定，土地閑置費(fèi)可以計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，能夠在稅前扣除。因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失也可作為財(cái)產(chǎn)損失在稅前扣除。但是國稅函〔2010〕220號文件明確了房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得在清算土地增值稅時扣除，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算時，再不能按照企業(yè)所得稅口徑去計(jì)算土地成本了。2100433B

城鎮(zhèn)土地使用稅

是對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)使用國有和集體所有的土地為征收對象的稅種。納稅人是通過行政劃撥取得土地使用權(quán)的單位和個人。土地使用稅是按每年每平方米征收的年稅。

一、土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)

按照規(guī)定，土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。土地面積是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn);尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積。

二、土地使用稅的單位稅額

土地使用稅采用分級幅度固定稅額。

按照稅法規(guī)定，土地使用稅每平方米年稅額如下：

(1)大城市5角至10元;

(2)中等城市4角至8元;

(3)小城市3角至6元;

(4)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)2角至4元。

上述大、中、小城市以公安部門登記在冊的非農(nóng)業(yè)正式***人數(shù)為依據(jù)，按照國務(wù)院頒布的《城市規(guī)劃條例》中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)劃分。現(xiàn)行的劃分標(biāo)準(zhǔn)是：市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計(jì)在50萬以上的，為大城市;市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計(jì)在20至50萬的，為中等城市;市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計(jì)在20萬以下的，為小城市。

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，應(yīng)在上述所列稅額幅度內(nèi)，根據(jù)市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度等條件，確定所轄地區(qū)的土地使用稅稅額幅度。

各市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，將本地區(qū)劃分為若干等級，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的稅額幅度內(nèi)，制定相應(yīng)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。

對經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)土地使用稅的適用稅額，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以適當(dāng)降低，但降低幅度不得超過上述規(guī)定最低稅額的30%。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地使用稅的適用稅額可以適當(dāng)提高，但須報(bào)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)。

三、土地使用稅應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

土地使用稅按納稅人實(shí)際占用的土地面積，依照規(guī)定的稅額計(jì)算征收。其計(jì)算公式為：

年應(yīng)納土地使用稅稅額=實(shí)際占用的土地面積×單位適用稅額

月應(yīng)納土地使用稅稅額=年應(yīng)納土地使用稅稅額÷12

同一土地的土地使用權(quán)由幾方共有的，由共有各方按照各自實(shí)際使用的土地面積的比例，分別計(jì)算其應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。

四、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅期限和納稅地點(diǎn)

按照規(guī)定，土地使用稅按年計(jì)算，分期繳納。具體繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，一般確定按月、季或半年等期限繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

土地使用稅的納稅地點(diǎn)為土地所在地，由土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。

企業(yè)使用的土地不屬于同一省(自治區(qū)、直轄市)管轄范圍的，應(yīng)由納稅人分別向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納土地使用稅。

在同一省(自治區(qū)、直轄市)管轄范圍內(nèi)，納稅人跨地區(qū)使用的土地，如何確定納稅地點(diǎn)，由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：

(1)征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年開始繳納土地使用稅;

(2)征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。

按照《土地增值稅暫行條例》及其細(xì)則的規(guī)定，凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，都屬于土地增值稅的征稅范圍。

在界定土地增值稅的征稅范圍時應(yīng)注意以下三點(diǎn)：

（一）只有轉(zhuǎn)讓國有土地（指按照法律規(guī)定屬于國家所有的土地）的使用權(quán)，才屬于土地增值稅的征稅范圍，集體所有的土地只有在征用后轉(zhuǎn)為國有土地時才能轉(zhuǎn)讓。

（二）只有有償轉(zhuǎn)讓（指出售或以其他方式有償轉(zhuǎn)讓）房地產(chǎn)，才屬于征稅范圍，房地產(chǎn)的繼承、贈與等無償轉(zhuǎn)讓行為不是土地增值稅的征稅對象。此外，國有土地使用權(quán)的出讓行為也不是土地增值稅的征稅對象。

（三）地上的建筑物及其附著物是指建于地上的一切建筑物、構(gòu)筑物，地上地下的各種附屬設(shè)施及附著于該土地上的不能移動、一經(jīng)移動即遭損壞的種植物、養(yǎng)殖物及其他物品。