物業(yè)管理工作

在我國(guó)，物業(yè)管理的發(fā)展主要基于四個(gè)方面的因素：

（1）是住宅建設(shè)的迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)的投入使用，要求除了對(duì)房屋進(jìn)行維修外，還必須對(duì)附屬物、設(shè)備、場(chǎng)地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、治安等進(jìn)行專業(yè)化管理，以保持新建小區(qū)的完好，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。

（2）是隨著住房制度改革的逐步深化，原有的房管體制已完全不能適應(yīng)，而物業(yè)管理從體制上克服了房改后形成的多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位多頭、多家管理，各自為政、扯皮推諉等舊管理體制的弊端。

（3）是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，政府對(duì)住宅環(huán)境、社區(qū)服務(wù)直接負(fù)責(zé)的辦法，已經(jīng)不能適應(yīng)形勢(shì)的變化，一個(gè)由業(yè)主自治與物業(yè)公司專業(yè)化管理結(jié)合，由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)型管理和有償服務(wù)，使管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展、良性循環(huán)的新體制日益顯示出其優(yōu)越性。

（4）是人民群眾生活水平的不斷提高，對(duì)居住環(huán)境和社區(qū)服務(wù)的更多的關(guān)注，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選購(gòu)住房考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來(lái)越多的人所接受。

正是因?yàn)橐陨线@些因素，決定了物業(yè)管理作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)其備受關(guān)注的程度和可能產(chǎn)生的體制上的矛盾及利益上的沖突。

1994年4月建設(shè)部頒布了33號(hào)令，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理”。2003年9月1日，我國(guó)第一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式施行，為規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。2007年3月16日，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議上通過(guò)的《物權(quán)法》于10月1日起正式實(shí)施。《物權(quán)法》是對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益和處分的最基本準(zhǔn)則，是中國(guó)制定民法典的重要組成部分。

《物權(quán)法》的頒布將解決中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期懸而未決的一系列問(wèn)題，對(duì)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)有著深遠(yuǎn)影響。

物業(yè)管理是一新興行業(yè)，在我國(guó)僅有20年左右的發(fā)展歷史，首先發(fā)端于沿海發(fā)達(dá)城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸，在國(guó)外，物業(yè)管理已經(jīng)有一百多年的歷史。

從國(guó)外物業(yè)管理的起源來(lái)看，近代意義的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。1908年，由美國(guó)芝加哥大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織（CBMO——Chicago Building Managers Organization）召開了第一次全國(guó)性會(huì)議，宣告了全世界第一個(gè)專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。

從國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理的起源來(lái)看，從19世紀(jì)中葉到本世紀(jì)20年代，是舊中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)萌芽和初步發(fā)展的時(shí)期。在這個(gè)時(shí)期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽(yáng)、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現(xiàn)了28座10層以上的高層建筑。在當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生，保安服務(wù)等專業(yè)性的經(jīng)營(yíng)公司，這些專業(yè)公司的管理方式正是我國(guó)物業(yè)管理的早期形式。

20世紀(jì)80年代初，隨著我國(guó)改革開放的國(guó)策實(shí)施，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物之——物業(yè)管理才由香港引入。深圳是公認(rèn)的我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)源地，在我國(guó)物業(yè)管理的進(jìn)程中，創(chuàng)造了無(wú)數(shù)個(gè)第一，深圳物業(yè)人是我國(guó)物業(yè)管理的先行人和推動(dòng)者，時(shí)至今日，深圳的物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)仍然是高水準(zhǔn)的，其管理概念和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)仍然值得效仿和推廣。

21世紀(jì)，是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個(gè)階段將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時(shí)期。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐市場(chǎng)環(huán)境的變化、競(jìng)爭(zhēng)格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位，都要作出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。

物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。

公共服務(wù)

主要有以下幾項(xiàng)：

①房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；

②房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；

③環(huán)境衛(wèi)生的管理；

④綠化管理；

⑤配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作；

⑥車輛道路管理；

⑦公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)；

專項(xiàng)服務(wù)

①日常生活類；

②商業(yè)服務(wù)類；

③文化、教育、衛(wèi)生、體育類；

④金融服務(wù)類；

⑤經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；

⑥社會(huì)福利類；

特約服務(wù)

物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。

2010年開始，注冊(cè)物業(yè)管理師開始在我國(guó)實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一考試，報(bào)考條件：

凡中華人民共和國(guó)公民，遵守國(guó)家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德，并具備下列條件之一的，可以申請(qǐng)參加物業(yè)管理師資格考試：

（1）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類中專學(xué)歷，工作滿10年，其中從事物業(yè)管理工作滿8年。

（2）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理工作滿4年。

（3）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。

（4）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年。

（5）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類碩士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿2年。

（6）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類博士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿1年。

（7）取得其他專業(yè)相應(yīng)學(xué)歷、學(xué)位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。

考試成績(jī)實(shí)行2年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理辦法，參加全部4個(gè)科目考試的人員必須在連續(xù)兩個(gè)考試年度內(nèi)通過(guò)全部科目；免試部分科目的人員必須在一個(gè)考試年度內(nèi)通過(guò)應(yīng)試科目。2100433B

《物業(yè)管理工作教程》主要內(nèi)容簡(jiǎn)介：給排水系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)與管理、電梯設(shè)備的使用與管理、空調(diào)系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)與管理、供暖系統(tǒng)的使用與管理、消防系統(tǒng)的使用與管理、智能化系統(tǒng)的使用與管理、其他設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)與管理等。

《物業(yè)管理工作手冊(cè)》內(nèi)容翔實(shí)、全面、具體，易于操作，實(shí)用性強(qiáng)，對(duì)于物業(yè)公司有著較強(qiáng)的參考和借鑒意義，是一本物業(yè)管理人員必不可少的集培訓(xùn)、查詢、應(yīng)用等多種功能于一體的案頭工具書，是一本真正意義上的物業(yè)規(guī)范化管理實(shí)用工作手冊(cè)。通過(guò)《物業(yè)管理工作手冊(cè)》，物業(yè)企業(yè)管理者不僅可以提高自身的管理水平，還可以提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

《物業(yè)管理工作手冊(cè)》作者全部來(lái)自企業(yè)一線的管理者和企業(yè)管理顧問(wèn)，有著豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提供的資料實(shí)用，可操作性強(qiáng)。

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