物業(yè)管理市場管理

物業(yè)管理市場管理的對象，包括物業(yè)管理市場活動的主體、客體和活動運行過程等。

1．物業(yè)管理市場活動的主體

一般來說，根據(jù)各方在市場中的地位和作用的不同，可以把主體分為供給方、需求方和代理方等。其中，物業(yè)管理市場的供給方，是指物業(yè)管理公司；需求方，是指業(yè)主和使用人以及他們的代表——業(yè)主管理委員會；代理方，主要指物業(yè)管理市場的中介組織，他們?yōu)槲飿I(yè)管理服務(wù)交易雙方提供咨詢、信息，以及代理雙方的交易等服務(wù)。

2．物業(yè)管理市場活動的客體

作為物業(yè)管理市場活動客體的物業(yè)管理服務(wù)，是物業(yè)管理市場活動得以展開的物質(zhì)基礎(chǔ)。當(dāng)然，物業(yè)管理市場的客體并不真正存在于市場中，其并沒有實體形態(tài)。市場交易的，實際上只是物業(yè)管理服務(wù)的未來使用權(quán)、享有權(quán)和消費權(quán)。

3．物業(yè)管理市場活動運行過程

這個過程一般包括：物業(yè)管理市場的調(diào)查與預(yù)測、委托代理機構(gòu)、進行招投標(biāo)、簽訂委托合同、辦理繳費和移交手續(xù)等。政府一方面應(yīng)通過有關(guān)法律法規(guī)來指導(dǎo)和監(jiān)督這一過程的進行；另一方面要從整頓物業(yè)管理市場交易秩序、提供市場信息服務(wù)等人手，加強對物業(yè)管理市場的直接管理。

物業(yè)管理市場管理是政府職能在物業(yè)管理市場領(lǐng)域的直接體現(xiàn)。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷完善，物業(yè)管理市場也不斷發(fā)展和壯大。因此，加強物業(yè)管理市場的管理，保證物業(yè)管理市場的正確發(fā)展方向和良好運行秩序，無論在理論上，還是在實踐中，都具有重要的意義。

第一，物業(yè)管理市場的管理豐富了物業(yè)管理行業(yè)政府管理的內(nèi)容，把對物業(yè)管理行業(yè)的政府管理拓寬到了市場領(lǐng)域，從另一個角度強化了物業(yè)管理行業(yè)性質(zhì)和產(chǎn)業(yè)特點。

第二，政府對物業(yè)管理市場的管理，有利于保證物業(yè)管理服務(wù)交易的正常秩序，維護交易雙方的正當(dāng)經(jīng)濟利益。政府通過對物業(yè)管理公司的資格進行審查，對業(yè)主管理委員會進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，來保證交易的合理合法。同時，政府利用法律與經(jīng)濟手段，打擊物業(yè)管理市場的不正當(dāng)競爭和欺詐行為，保證了物業(yè)管理市場的良好運行秩序。

第三，政府通過制定一系列的制度與標(biāo)準(zhǔn)，保證了物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量以及收費價格的合理性。這樣，既有利于廣大消費者愉快地接受物業(yè)管理，也有利于物業(yè)管理市場的健康發(fā)展。

此外，政府還可以通過經(jīng)濟和法律手段，直接或間接地調(diào)節(jié)物業(yè)管理市場交易對象的結(jié)構(gòu)和數(shù)量，通過調(diào)節(jié)供需關(guān)系，保證一定時期內(nèi)的供求平衡，最大限度地發(fā)揮物業(yè)管理服務(wù)的作用，杜絕各種不必要的人力、物力和財力的浪費，使各種社會資源得到合理配置。2100433B

物業(yè)管理市場的管理是對物業(yè)管理服務(wù)交易中各種經(jīng)濟活動的管理，其管理的范圍比較廣，管理的內(nèi)容也較為豐富。主要包括以下幾方面的管理。

1．物業(yè)管理市場交易主體的管理

按照相關(guān)法律法規(guī)，審核物業(yè)管理市場主體的資格和條件；核發(fā)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級證書和注冊證書(主體登記管理)；核發(fā)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)合格證書及資格證書；規(guī)范主體行為的監(jiān)督管理；對業(yè)主大會及業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)和管理等。

2．物業(yè)管理市場交易客體的管理

對物業(yè)管理市場交易客體的管理主要是指通過評選優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)等方法，間接地對物業(yè)管理企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量進行規(guī)范和管理，促進主動競爭意識的加強，提高物業(yè)管理市場整體水平的提升。

3．物業(yè)管理市場交易行為的管理

主要是指對物業(yè)管理服務(wù)交易雙方的交易活動進行的管理，它包括保護合法經(jīng)營、合法競爭和公平交易，打擊非法競爭和不正當(dāng)競爭，如進行欺騙性交易和強買強賣等行為。

4．物業(yè)管理市場交易價格的管理

物業(yè)管理服務(wù)交易價格是物業(yè)管理市場交易的核心問題。對物業(yè)管理市場交易價格的管理主要涉及：核定或制定物業(yè)管理服務(wù)交易指導(dǎo)價格；制定物業(yè)管理服務(wù)交易價格的管理辦法；對物業(yè)管理服務(wù)交易價格的監(jiān)督檢查，防止多收費、亂收費、收費不服務(wù)、少服務(wù)等情況的發(fā)生。

5．物業(yè)管理市場交易合同的管理

物業(yè)管理市場交易對象的特殊性，決定了要實施物業(yè)管理服務(wù)必須簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，通過合同來限定物業(yè)管理服務(wù)商品的大致“模樣”。對物業(yè)管理市場服務(wù)合同的管理，其主要任務(wù)是：對物業(yè)管理服務(wù)交易合同當(dāng)事人資格的審查和確認；對統(tǒng)一物業(yè)管理市場委托合同示范文本的制定和宣傳推廣、監(jiān)督檢查等；對無效物業(yè)管理服務(wù)合同的認定和處理；對物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛的調(diào)節(jié)和處理等；對物業(yè)管理服務(wù)交易合同檔案的管理(備案管理)等。

6．物業(yè)管理市場交易信息的管理

物業(yè)管理市場交易信息的管理主要包括對物業(yè)管理市場上的廣告信息、供求信息、價格信息(市場行情信息)、反饋信息以及物業(yè)管理市場的環(huán)境信息等的收集、整理、發(fā)布和管理。政府應(yīng)建立物業(yè)管理市場的信息收集、處理及市場對策研究機構(gòu)，分析、研究物業(yè)管理市場變化的趨勢，為物業(yè)管理企業(yè)提供可靠的物業(yè)管理市場信息，幫助物業(yè)管理公司的項目優(yōu)選和項目決策，扶持一批物業(yè)管理骨干和品牌企業(yè)。

為實現(xiàn)物業(yè)管理市場正常、健康、順利運行和有效保護交易雙方當(dāng)事人，政府在管理物業(yè)管理市場時，應(yīng)主要把握和遵循以下四項原則。

1．統(tǒng)一原則

第一，物業(yè)管理市場的管理，要執(zhí)行國家統(tǒng)一的法律法規(guī)和政策；第二，對物業(yè)管理市場的管理要有統(tǒng)一的管理機構(gòu)。

2．公平原則

第一，政府對物業(yè)管理市場參與主體的管理應(yīng)該公平對待，不能厚此薄彼；第二，物業(yè)管理服務(wù)的交易要以誠信為本，以物業(yè)管理服務(wù)商品的內(nèi)在價值為基礎(chǔ)進行等價交換。

3．自愿原則

物業(yè)管理市場的供求雙方都是國家的主人，在法律上是平等的民事主體，因此雙方應(yīng)在平等協(xié)商的條件下，自愿進行物業(yè)管理服務(wù)的交易。需求方不能因為自己的社會地位高、權(quán)力大而強迫物業(yè)管理公司提供服務(wù)；物業(yè)管理公司也不能因為物業(yè)是自己的母公司開發(fā)的等原因而堅持管理。任何強買強賣都是違反自愿原則的，都是應(yīng)該禁止的。

4．法制原則

法制原則是物業(yè)管理市場健康、有序和規(guī)范發(fā)展的基礎(chǔ)和保證。法制原則的核心是：有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。為此，必須建立健全物業(yè)管理市場管理的法律法規(guī)，組建統(tǒng)一的、具備權(quán)威的管理和執(zhí)法機構(gòu)，以利于物業(yè)管理市場的法制化。

經(jīng)省、市、自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)設(shè)立交易所的部門和檢疫部門可按國家規(guī)定收取手續(xù)費，其他任何單位不準(zhǔn)在集市上巧立名目，亂收費用。由交易所收取成交手續(xù)費的，就不再收市場管理費。市場管理費和交易所手續(xù)費的使用原則是‘取之于市場，用之于市場’。主要用于開展宣傳活動、建設(shè)市場、提供服務(wù)設(shè)施、搞好場地衛(wèi)生、開支服務(wù)人員工資福利費用及臨時雇請的維持市場秩序人員的誤工補貼，不得挪作他用。”

內(nèi)容介紹

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