物業(yè)管理市場(chǎng)管理對(duì)象

物業(yè)管理市場(chǎng)管理的對(duì)象，包括物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)的主體、客體和活動(dòng)運(yùn)行過程等。

1．物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)的主體

一般來說，根據(jù)各方在市場(chǎng)中的地位和作用的不同，可以把主體分為供給方、需求方和代理方等。其中，物業(yè)管理市場(chǎng)的供給方，是指物業(yè)管理公司；需求方，是指業(yè)主和使用人以及他們的代表——業(yè)主管理委員會(huì)；代理方，主要指物業(yè)管理市場(chǎng)的中介組織，他們?yōu)槲飿I(yè)管理服務(wù)交易雙方提供咨詢、信息，以及代理雙方的交易等服務(wù)。

2．物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)的客體

作為物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)客體的物業(yè)管理服務(wù)，是物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)得以展開的物質(zhì)基礎(chǔ)。當(dāng)然，物業(yè)管理市場(chǎng)的客體并不真正存在于市場(chǎng)中，其并沒有實(shí)體形態(tài)。市場(chǎng)交易的，實(shí)際上只是物業(yè)管理服務(wù)的未來使用權(quán)、享有權(quán)和消費(fèi)權(quán)。

3．物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)運(yùn)行過程

這個(gè)過程一般包括：物業(yè)管理市場(chǎng)的調(diào)查與預(yù)測(cè)、委托代理機(jī)構(gòu)、進(jìn)行招投標(biāo)、簽訂委托合同、辦理繳費(fèi)和移交手續(xù)等。政府一方面應(yīng)通過有關(guān)法律法規(guī)來指導(dǎo)和監(jiān)督這一過程的進(jìn)行；另一方面要從整頓物業(yè)管理市場(chǎng)交易秩序、提供市場(chǎng)信息服務(wù)等人手，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的直接管理。

物業(yè)管理市場(chǎng)的管理是對(duì)物業(yè)管理服務(wù)交易中各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的管理，其管理的范圍比較廣，管理的內(nèi)容也較為豐富。主要包括以下幾方面的管理。

1．物業(yè)管理市場(chǎng)交易主體的管理

按照相關(guān)法律法規(guī)，審核物業(yè)管理市場(chǎng)主體的資格和條件；核發(fā)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)證書和注冊(cè)證書(主體登記管理)；核發(fā)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)合格證書及資格證書；規(guī)范主體行為的監(jiān)督管理；對(duì)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)和管理等。

2．物業(yè)管理市場(chǎng)交易客體的管理

對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)交易客體的管理主要是指通過評(píng)選優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)等方法，間接地對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行規(guī)范和管理，促進(jìn)主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)的加強(qiáng)，提高物業(yè)管理市場(chǎng)整體水平的提升。

3．物業(yè)管理市場(chǎng)交易行為的管理

主要是指對(duì)物業(yè)管理服務(wù)交易雙方的交易活動(dòng)進(jìn)行的管理，它包括保護(hù)合法經(jīng)營(yíng)、合法競(jìng)爭(zhēng)和公平交易，打擊非法競(jìng)爭(zhēng)和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，如進(jìn)行欺騙性交易和強(qiáng)買強(qiáng)賣等行為。

4．物業(yè)管理市場(chǎng)交易價(jià)格的管理

物業(yè)管理服務(wù)交易價(jià)格是物業(yè)管理市場(chǎng)交易的核心問題。對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)交易價(jià)格的管理主要涉及：核定或制定物業(yè)管理服務(wù)交易指導(dǎo)價(jià)格；制定物業(yè)管理服務(wù)交易價(jià)格的管理辦法；對(duì)物業(yè)管理服務(wù)交易價(jià)格的監(jiān)督檢查，防止多收費(fèi)、亂收費(fèi)、收費(fèi)不服務(wù)、少服務(wù)等情況的發(fā)生。

5．物業(yè)管理市場(chǎng)交易合同的管理

物業(yè)管理市場(chǎng)交易對(duì)象的特殊性，決定了要實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)必須簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，通過合同來限定物業(yè)管理服務(wù)商品的大致“模樣”。對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)服務(wù)合同的管理，其主要任務(wù)是：對(duì)物業(yè)管理服務(wù)交易合同當(dāng)事人資格的審查和確認(rèn)；對(duì)統(tǒng)一物業(yè)管理市場(chǎng)委托合同示范文本的制定和宣傳推廣、監(jiān)督檢查等；對(duì)無效物業(yè)管理服務(wù)合同的認(rèn)定和處理；對(duì)物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛的調(diào)節(jié)和處理等；對(duì)物業(yè)管理服務(wù)交易合同檔案的管理(備案管理)等。

6．物業(yè)管理市場(chǎng)交易信息的管理

物業(yè)管理市場(chǎng)交易信息的管理主要包括對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)上的廣告信息、供求信息、價(jià)格信息(市場(chǎng)行情信息)、反饋信息以及物業(yè)管理市場(chǎng)的環(huán)境信息等的收集、整理、發(fā)布和管理。政府應(yīng)建立物業(yè)管理市場(chǎng)的信息收集、處理及市場(chǎng)對(duì)策研究機(jī)構(gòu)，分析、研究物業(yè)管理市場(chǎng)變化的趨勢(shì)，為物業(yè)管理企業(yè)提供可靠的物業(yè)管理市場(chǎng)信息，幫助物業(yè)管理公司的項(xiàng)目?jī)?yōu)選和項(xiàng)目決策，扶持一批物業(yè)管理骨干和品牌企業(yè)。

為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場(chǎng)正常、健康、順利運(yùn)行和有效保護(hù)交易雙方當(dāng)事人，政府在管理物業(yè)管理市場(chǎng)時(shí)，應(yīng)主要把握和遵循以下四項(xiàng)原則。

1．統(tǒng)一原則

第一，物業(yè)管理市場(chǎng)的管理，要執(zhí)行國(guó)家統(tǒng)一的法律法規(guī)和政策；第二，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理要有統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)。

2．公平原則

第一，政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)參與主體的管理應(yīng)該公平對(duì)待，不能厚此薄彼；第二，物業(yè)管理服務(wù)的交易要以誠(chéng)信為本，以物業(yè)管理服務(wù)商品的內(nèi)在價(jià)值為基礎(chǔ)進(jìn)行等價(jià)交換。

3．自愿原則

物業(yè)管理市場(chǎng)的供求雙方都是國(guó)家的主人，在法律上是平等的民事主體，因此雙方應(yīng)在平等協(xié)商的條件下，自愿進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的交易。需求方不能因?yàn)樽约旱纳鐣?huì)地位高、權(quán)力大而強(qiáng)迫物業(yè)管理公司提供服務(wù)；物業(yè)管理公司也不能因?yàn)槲飿I(yè)是自己的母公司開發(fā)的等原因而堅(jiān)持管理。任何強(qiáng)買強(qiáng)賣都是違反自愿原則的，都是應(yīng)該禁止的。

4．法制原則

法制原則是物業(yè)管理市場(chǎng)健康、有序和規(guī)范發(fā)展的基礎(chǔ)和保證。法制原則的核心是：有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。為此，必須建立健全物業(yè)管理市場(chǎng)管理的法律法規(guī)，組建統(tǒng)一的、具備權(quán)威的管理和執(zhí)法機(jī)構(gòu)，以利于物業(yè)管理市場(chǎng)的法制化。

物業(yè)管理市場(chǎng)管理是政府職能在物業(yè)管理市場(chǎng)領(lǐng)域的直接體現(xiàn)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，物業(yè)管理市場(chǎng)也不斷發(fā)展和壯大。因此，加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理，保證物業(yè)管理市場(chǎng)的正確發(fā)展方向和良好運(yùn)行秩序，無論在理論上，還是在實(shí)踐中，都具有重要的意義。

第一，物業(yè)管理市場(chǎng)的管理豐富了物業(yè)管理行業(yè)政府管理的內(nèi)容，把對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的政府管理拓寬到了市場(chǎng)領(lǐng)域，從另一個(gè)角度強(qiáng)化了物業(yè)管理行業(yè)性質(zhì)和產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)。

第二，政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理，有利于保證物業(yè)管理服務(wù)交易的正常秩序，維護(hù)交易雙方的正當(dāng)經(jīng)濟(jì)利益。政府通過對(duì)物業(yè)管理公司的資格進(jìn)行審查，對(duì)業(yè)主管理委員會(huì)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，來保證交易的合理合法。同時(shí)，政府利用法律與經(jīng)濟(jì)手段，打擊物業(yè)管理市場(chǎng)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)和欺詐行為，保證了物業(yè)管理市場(chǎng)的良好運(yùn)行秩序。

第三，政府通過制定一系列的制度與標(biāo)準(zhǔn)，保證了物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量以及收費(fèi)價(jià)格的合理性。這樣，既有利于廣大消費(fèi)者愉快地接受物業(yè)管理，也有利于物業(yè)管理市場(chǎng)的健康發(fā)展。

此外，政府還可以通過經(jīng)濟(jì)和法律手段，直接或間接地調(diào)節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)交易對(duì)象的結(jié)構(gòu)和數(shù)量，通過調(diào)節(jié)供需關(guān)系，保證一定時(shí)期內(nèi)的供求平衡，最大限度地發(fā)揮物業(yè)管理服務(wù)的作用，杜絕各種不必要的人力、物力和財(cái)力的浪費(fèi)，使各種社會(huì)資源得到合理配置。2100433B

經(jīng)省、市、自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)設(shè)立交易所的部門和檢疫部門可按國(guó)家規(guī)定收取手續(xù)費(fèi)，其他任何單位不準(zhǔn)在集市上巧立名目，亂收費(fèi)用。由交易所收取成交手續(xù)費(fèi)的，就不再收市場(chǎng)管理費(fèi)。市場(chǎng)管理費(fèi)和交易所手續(xù)費(fèi)的使用原則是‘取之于市場(chǎng)，用之于市場(chǎng)’。主要用于開展宣傳活動(dòng)、建設(shè)市場(chǎng)、提供服務(wù)設(shè)施、搞好場(chǎng)地衛(wèi)生、開支服務(wù)人員工資福利費(fèi)用及臨時(shí)雇請(qǐng)的維持市場(chǎng)秩序人員的誤工補(bǔ)貼，不得挪作他用?！?/p>

內(nèi)容介紹

《物業(yè)管理專業(yè)系列教材：物業(yè)管理概論》吸收了國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理研究的最新成果，總結(jié)了我國(guó)沿海地區(qū)物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理的主要概念、物業(yè)管理主體、物業(yè)管理市場(chǎng)、物業(yè)管理內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等作了一個(gè)概略介紹。 《物業(yè)管理專業(yè)系列教材：物業(yè)管理概論》吸收了國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理研究的最新成果，總結(jié)了我國(guó)沿海地區(qū)物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理的主要概念、物業(yè)管理主體、物業(yè)管理市場(chǎng)、物業(yè)管理內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等作了一個(gè)概略的介紹。具體內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)等。 《物業(yè)管理專業(yè)系列教材：物業(yè)管理概論》吸收了國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理研究的最新成果，總結(jié)了我國(guó)沿海地區(qū)物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理的主要概念，物業(yè)管理主體，市場(chǎng)，內(nèi)容，服務(wù)質(zhì)量等作了一個(gè)概略介紹. 《物業(yè)管理專業(yè)系列教材：物業(yè)管理概論》吸收了國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理研究的最新成果，總結(jié)了我國(guó)沿海地區(qū)物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理的主要概念，物業(yè)管理主體，市場(chǎng)，內(nèi)容，服務(wù)質(zhì)量等作了一個(gè)概略介紹。2100433B