物業(yè)和設施管理作者簡介

郭連忠，廣東惠州人，深圳金龍宇資產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理，熟悉高端物業(yè)資產(chǎn)管理(別墅、寫字樓、商業(yè)、工業(yè)物流、酒店旅游業(yè)等)，深圳房地產(chǎn)和物業(yè)管理進修學院客座教授、深圳書城培訓中心物業(yè)管理專業(yè)講師、深圳各協(xié)會低碳經(jīng)濟(能源管理和節(jié)能減排)授課專家；中國自動化學會(高級會員)、中國電工技術協(xié)會電氣節(jié)能專委會常務理事、深圳電氣節(jié)能研究會、深圳自動化學會、深圳工程師聯(lián)合會等協(xié)會的專家。2012年出版專著《能源管理與低碳技術》

《物業(yè)和設施管理》理論聯(lián)系實際，內容豐富，圖文并茂，可作為物業(yè)服務企業(yè)、房地產(chǎn)公司、相關研究機構和政府部門的參考書，還可以作為大中專院校物業(yè)管理、建筑、機電和新能源技術等專業(yè)的教材。

Property and Facilities Management

第一部分物業(yè)管理的早期介入和前期管理

第一章物業(yè)管理的早期介入

第一節(jié)住宅物業(yè)的早期介入

第二節(jié)商業(yè)物業(yè)的早期介入

第三節(jié)重大機電設備的選型

第四節(jié)營銷運營

第二章物業(yè)管理模式

第一節(jié)住宅物業(yè)的管理模式

第二節(jié)高端寫字樓的物業(yè)管理模式

第三節(jié)城市綜合體的管理模式

第三章物業(yè)的預算管理

第一節(jié)住宅物業(yè)的預算管理

第二節(jié)寫字樓物業(yè)的預算管理

第三節(jié)工業(yè)（物流）物業(yè)的預算管理

第四章物業(yè)的承接查驗和裝修服務

第一節(jié)物業(yè)的承接查驗

第二節(jié)高端商業(yè)物業(yè)的裝修服務

第五章舊城改造的物業(yè)管理服務

第一節(jié)舊城改造的物業(yè)籌備

第二節(jié)物業(yè)管理的早期介入

第三節(jié)重大經(jīng)濟糾紛的處理

第四節(jié)前期物業(yè)管理

第二部分物業(yè)的設施設備管理

第六章變配電系統(tǒng)的管理

第一節(jié)變配電系統(tǒng)的基礎管理

第二節(jié)變配電系統(tǒng)的能效管理

第三節(jié)變配電系統(tǒng)的風險管控

第七章電梯系統(tǒng)管理

第一節(jié)電梯系統(tǒng)的基礎管理

第二節(jié)電梯系統(tǒng)的能效管理

第三節(jié)電梯系統(tǒng)的風險管控

第八章中央空調系統(tǒng)管理

第一節(jié)中央空調系統(tǒng)的基礎管理

第二節(jié)中央空調系統(tǒng)的能效管理

第三節(jié)中央空調系統(tǒng)的風險管控

第九章給排水系統(tǒng)管理

第一節(jié)給排水系統(tǒng)的基礎管理

第二節(jié)給排水系統(tǒng)的能效管理

第三節(jié)給排水系統(tǒng)的風險管控

第三部分服務創(chuàng)新和綠色轉型

第十章物業(yè)管理服務創(chuàng)新

第一節(jié)物業(yè)基礎管理

第二節(jié)減員增效

第三節(jié)專業(yè)化道路

第十一章物業(yè)的綠色轉型

第一節(jié)新能源與可再生能源

第二節(jié)建筑的能源審計

第三節(jié)建筑的合同能源管理

附錄

附錄1：深圳市綠色物業(yè)管理導則（試行）

附錄2：舊城改造的部分匯報日記

附錄3：作者發(fā)表的部分文章和接受雜志采訪

附錄4：商業(yè)培訓交流案例

參考文獻

《物業(yè)和設施管理》廣泛吸收了國內有關住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店業(yè)和城市綜合體的物業(yè)管理經(jīng)驗和案例分析，詳細研究并論述了物業(yè)管理對項目的早期介入、產(chǎn)品定位、營銷運營、物業(yè)管理模式、設備設施運行的能效管理、機電運行風險控制以及物業(yè)管理的創(chuàng)新與轉型，特別提出了綠色物業(yè)管理的見解和管理模式。對各種業(yè)態(tài)的物業(yè)管理有較強的指導意義，是一本現(xiàn)代物業(yè)管理實用性較好的參考工具書。

——朱立場 深圳市節(jié)能專家委員會理事/機電專家組副組長 深圳市宜居城市建設專家?guī)鞂＜?深圳市綠色建筑專家咨詢委員會專家

《物業(yè)和設施管理》以設施管理和綠色物業(yè)管理為重點，論題兼及住宅物業(yè)、寫字樓、商業(yè)購物、城市綜合體和工業(yè)（物流）業(yè)。該書的出版將對物業(yè)管理和設施管理行業(yè)起到實際的指引作用，對房地產(chǎn)項目的開發(fā)和經(jīng)營亦會產(chǎn)生一定程度的直接幫助作用。

——趙向標 物業(yè)管理高端理論專家與培訓專家 廣東眾安康后勤集團助理總裁

作者以自身多年來在物業(yè)管理行業(yè)的造詣，根據(jù)業(yè)內現(xiàn)狀從戰(zhàn)略規(guī)劃、具體管理措施、實例等多個層次去探討物業(yè)管理企業(yè)項目運作、設施管理、創(chuàng)新管理及轉型的最佳方案，相信《物業(yè)和設施管理》將成為業(yè)界新時期發(fā)展過程中的實用指南。

——黃任超 深圳物業(yè)管理評優(yōu)專家 深圳市金陽成物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理2100433B

《物業(yè)設備管理(第2版)》是全國高職高專物業(yè)管理類專業(yè)系列教材之一。主要介紹物業(yè)設備技術及物業(yè)設備管理的內容，包括物業(yè)設備的基礎知識，給排水系統(tǒng)，供熱、供燃氣、通風與空調系統(tǒng)，電氣系統(tǒng)，以及在物業(yè)設備管理工作中涉及的維修管理和運行管理，并講述相應的管理制度和維護方法。

《物業(yè)設備管理(第2版)》取材新穎，內容豐富，實用性強，既可作為全國高職高專物業(yè)管理類專業(yè)教材，又可以為從事相關行業(yè)如房地產(chǎn)業(yè)和工程設計、施工、運行、管理方面的人員閱讀，還可作為物業(yè)管理人員的培訓教材。

《物業(yè)管理物業(yè)設施管理專業(yè)通用系列教材：物業(yè)管理招投標實務》系統(tǒng)介紹了物業(yè)管理招投標的基礎知識、基本要求與操作程序，重點介紹了物業(yè)管理招標的程序、招標文件的編寫與標底編制、投標文件的制作與投標報價等相關理論與實務。作者在寫作《物業(yè)管理物業(yè)設施管理專業(yè)通用系列教材：物業(yè)管理招投標實務》的過程中，注重物業(yè)管理招投標理論的系統(tǒng)性與實踐的可操作性，目的是將物業(yè)管理招投標領域系統(tǒng)的理論知識、規(guī)范的操作程序與標書的編制方法和技巧等介紹給學生及其他讀者，以使他們全面而準確地了解和掌握物業(yè)管理招投標領域的基礎知識、基本要求與操作方式。　《物業(yè)管理物業(yè)設施管理專業(yè)通用系列教材：物業(yè)管理招投標實務》既可作為物業(yè)管理、物業(yè)設施管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、工程管理、酒店管理專業(yè)的專科（高職、高專、電大）教材及相關人員的培訓用書，也可作為相關專業(yè)本科簡易教材和中專學生的提高性讀物。 2100433B

Contents 

前言

第一部分課程認知1

單元1什么是物業(yè)設備設施管理3

教學目標3

引導案例3

11認知物業(yè)設備設施管理5

111什么是物業(yè)設施設備管理5

112物業(yè)設備設施管理的目標5

113我國物業(yè)設施設備管理的

發(fā)展6

114物業(yè)設備設施管理的基礎

理論8

12物業(yè)設備設施管理的內容10

121物業(yè)設備設施基礎資料的

管理10

122物業(yè)設備設施的運行管理12

123物業(yè)設備設施的維護管理14

124更新改造管理15

125備品、配件及材料管理16

126固定資產(chǎn)(設備)管理16

13物業(yè)設備設施管理的組織

設計17

131物業(yè)設備設施管理機構的

設置17

132物業(yè)設備設施管理崗位

職責19

133物業(yè)設備設施管理制度21

134培養(yǎng)高素質的設備管理團隊23

14物業(yè)設備設施的風險管理23

141什么是物業(yè)設備設施管理

風險23

142物業(yè)設備設施風險管理的

實施24

143物業(yè)設備設施突發(fā)事件管理28

知識小結30

強化練習30

技能實訓32

第二部分給水排水系統(tǒng)33

單元2建筑室內給水35

教學目標35

引導案例36

21室內給水系統(tǒng)36

211室內給水系統(tǒng)的分類36

212室內給水系統(tǒng)的組成37

213常用的室內給水方式38

22給水系統(tǒng)管材、管件及管道

連接41

221給水系統(tǒng)管材41

222給水管件45

223給水管道的連接技術46

224室內給水管道的布置與敷設47

225給水管道的驗收49

23給水系統(tǒng)附件及設施設備49

231給水常用附件49

232水表51

233加壓與調節(jié)設備52

24給水系統(tǒng)的管理54

241給水系統(tǒng)的管理制度及內容55

242給水系統(tǒng)的運行及維護管理56

243給水系統(tǒng)常見故障及處理

措施58

244室內給水設備設施突發(fā)事

件管理59

知識小結61

強化練習61

技能實訓63

單元3建筑排水64

教學目標64

引導案例65

31室內排水系統(tǒng)65

311室內排水系統(tǒng)的分類與組成65

312室內排水管道系統(tǒng)類型67

313排水系統(tǒng)常用管材及選擇69

314排水系統(tǒng)常用設備71

315室內排水體制75

316室內排水管道的布置與敷設76

32屋面雨水排水系統(tǒng)77

321外排水系統(tǒng)77

322內排水系統(tǒng)78

323混合排水系統(tǒng)80

324重力流雨水排水系統(tǒng)80

325壓力流雨水排水系統(tǒng)81

33建筑中水系統(tǒng)81

331中水原水及供水水質81

332中水系統(tǒng)的分類82

333中水系統(tǒng)的組成83

334中水處理83

335中水系統(tǒng)的管理84

34排水系統(tǒng)的維護與管理84

341排水系統(tǒng)的管理范圍和管理

要求85

342排水系統(tǒng)的管理及維護85

343室內排水系統(tǒng)常見故障及處

理措施86

344排水系統(tǒng)突發(fā)事件管理87

知識小結88

強化練習88

技能實訓90

單元4小區(qū)給排水及熱水、飲水

供應92

教學目標92

引導案例92

41小區(qū)給水、排水系統(tǒng)93

411小區(qū)給水系統(tǒng)93

412小區(qū)排水系統(tǒng)95

42小區(qū)水景工程和游泳池

系統(tǒng)97

421小區(qū)水景工程97

422小區(qū)游泳池100

43室內熱水及直飲水供應

系統(tǒng)102

431熱水供應系統(tǒng)的分類及

組成102

432熱水的加熱方式103

433太陽能熱水供應系統(tǒng)104

434飲用水供應系統(tǒng)105

44小區(qū)給排水的維護與管理106

441小區(qū)給排水系統(tǒng)的管理

內容106

442小區(qū)給水、排水系統(tǒng)的

維護107

443小區(qū)給排水系統(tǒng)的故障與

處理107

444小區(qū)給排水系統(tǒng)風險及突

發(fā)事件管理108

知識小結109

強化練習109

技能實訓111

第三部分供暖、供燃氣、通風與

空調、建筑消防113單元5供暖及燃氣供應系統(tǒng)115

教學目標115

51建筑供暖系統(tǒng)概述115

511供暖系統(tǒng)的組成116

512供暖系統(tǒng)的工作原理116

513供暖系統(tǒng)的分類116

52熱水供暖及蒸汽供暖117

521熱水供暖系統(tǒng)的不同作用

方式117

522熱水供暖系統(tǒng)的形式118

523高層建筑熱水供暖系統(tǒng)的

形式121

524蒸汽供暖系統(tǒng)122

53輻射供暖和熱風供暖123

531輻射供暖123

532熱風供暖系統(tǒng)127

54供暖系統(tǒng)設備設施及管道128

541熱源和散熱設備128

542輔助設備135

543小區(qū)熱力站137

544供暖系統(tǒng)管道及其敷設138

545管道及設備設施的保溫139

55供暖系統(tǒng)的運行及維護

管理140

551供暖系統(tǒng)的維護與管理140

552供暖系統(tǒng)的運行管理142

553供暖系統(tǒng)的常見故障與

處理143

56燃氣供應系統(tǒng)144

561燃氣的種類144

562燃氣的供應方式144

563室內燃氣系統(tǒng)的組成145

564燃氣供應系統(tǒng)的維護與管理148

565燃氣停氣及泄露的應急處理150

知識小結151

強化練習152

技能實訓153

單元6通風與空調系統(tǒng)154

教學目標154

引導案例154

61通風系統(tǒng)155

611通風系統(tǒng)的分類155

612通風系統(tǒng)的常用設備與管道157

62空調系統(tǒng)162

621空氣環(huán)境的基本衡量參數(shù)163

622空調系統(tǒng)的分類164

623空調系統(tǒng)的組成165

63空調系統(tǒng)常用設備167

631空氣處理設備167

632風機盤管、誘導器及組合式

空調機172

633空氣輸送和分配設備174

634消聲和減震設備174

635局部空調系統(tǒng)176

64空調系統(tǒng)冷熱源及水系統(tǒng)177

641空調冷熱源177

642空調制冷機組178

643中央空調水系統(tǒng)181

65空調與通風系統(tǒng)的管理、

運行及維護183

651空調、通風系統(tǒng)的管理、

運行及維護183

652空調系統(tǒng)常用設備的維護

保養(yǎng)185

653空調系統(tǒng)的節(jié)能管理192

知識小結193

強化練習193

技能實訓195

單元7建筑消防系統(tǒng)196

教學目標196

引導案例196

71建筑消防系統(tǒng)概述197

711建筑火災的成因及特點197

712建筑消防系統(tǒng)的組成198

72室內消火栓給水系統(tǒng)199

721室內消火栓給水系統(tǒng)的

組成199

722室內消火栓系統(tǒng)給水方式201

723消火栓給水系統(tǒng)的布置

要求202

73自動噴水滅火系統(tǒng)203

731自動噴水滅火系統(tǒng)的類型

及特點203

732自動噴水滅火系統(tǒng)的主要

組件206

74其他常用滅火系統(tǒng)210

741干粉滅火系統(tǒng)210

742二氧化碳滅火系統(tǒng)211

743鹵代烷滅火系統(tǒng)211

744泡沫滅火系統(tǒng)212

745移動式滅火器213

75建筑火災的防火、排煙213

751火災煙氣的控制方式213

752通風和空調系統(tǒng)的防火與

排煙216

753防火排煙主要設備及部件217

76消防系統(tǒng)其他設施設備218

761消防電梯218

762防火門218

763應急照明219

764火災監(jiān)控系統(tǒng)設施設備219

765消防控制中心220

766消防電源及傳輸導線220

77消防系統(tǒng)的管理與維護221

771消防管理的基本制度221

772消防設備管理的內容221

773消火栓滅火系統(tǒng)的管理與

維護222

774自動噴水滅火系統(tǒng)的管理

與維護222

775消防自動報警與聯(lián)動系統(tǒng)的

管理與維護223

776防排煙系統(tǒng)的管理與維護225

777應急照明、疏散指示系統(tǒng)的

管理與維護225

778其他常用滅火系統(tǒng)的管理與

維護226

知識小結228

強化練習229

技能實訓230

第四部分建筑供配電、照明及

安全用電、電梯231單元8建筑供配電系統(tǒng)233

教學目標233

引導案例233

81電工基本知識234

811電路的基本概念234

812常用的基本定律234

813正弦交流電路235

82建筑供配電系統(tǒng)概述236

821電力系統(tǒng)和電力網(wǎng)236

822低壓配電方式239

823高層建筑供電239

83變配電室240

831低壓配電柜、箱240

832社區(qū)變配電所241

84建筑供配電系統(tǒng)的維護與

管理241

841供配電系統(tǒng)管理范圍的

界定241

842供配電系統(tǒng)的維護與管理242

知識小結242

強化練習243

技能實訓244

單元9電氣照明系統(tǒng)245

教學目標245

引導案例245

91照明基礎知識245

911照明的概念246

912照明的分類246

913照明的質量248

92常用電光源、燈具及其

選擇249

921常用電光源及其選用249

922燈具253

923燈罩255

93照明供電系統(tǒng)256

931照明供電系統(tǒng)的組成256

932照明供電線路的布置256

933室內照明線路的敷設257

934電氣照明常見故障與維護258

知識小結260

強化練習260

技能實訓261

單元10電氣安全技術262

教學目標262

引導案例262

101安全用電262

1011常見的人體觸電方式263

1012電流對人體的傷害264

1013安全用電措施265

1014觸電急救266

102電氣設備保護措施267

1021接地保護267

1022接零保護267

1023漏電保護268

1024常用的低壓配電系統(tǒng)保護

裝置268

103建筑防雷273

1031雷電的形成及危害273

1032民用建筑防雷分類274

1033建筑物常用防雷裝置274

1034建筑物防雷裝置的安裝276

1035防雷設施的維護276

知識小結277

強化練習277

技能實訓278

單元11電梯279

教學目標279

引導案例279

111電梯280

1111電梯的種類280

1112電梯的構造及功能280

112自動扶梯286

1121自動扶梯的構造287

1122自動扶梯的主要性能參數(shù)290

1123自動扶梯的工作過程291

113電梯的管理291

1131電梯投入使用前的工作291

1132電梯的管理制度291

1133電梯的使用管理293

1134電梯的日常檢查和維修

保養(yǎng)294

1135電梯安全及突發(fā)事件管理298

知識小結302

強化練習302

技能實訓304

第五部分建筑弱電及智能化

系統(tǒng)305單元12建筑弱電系統(tǒng)307

教學目標307

引導案例307

121廣播音響及有線電視

系統(tǒng)308

1211廣播音響系統(tǒng)308

1212有線電視系統(tǒng)310

122火災自動報警系統(tǒng)314

1221火災自動報警系統(tǒng)的組成314

1222火災自動報警系統(tǒng)的分類

與應用316

1223火災探測器317

1224消防聯(lián)動控制318

123安全防范系統(tǒng)319

1231出入口控制系統(tǒng)320

1232閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)321

1233電子巡更系統(tǒng)323

1234停車場管理系統(tǒng)324

1235周界防范系統(tǒng)326

1236樓宇對講系統(tǒng)327

124電話通信與寬帶網(wǎng)絡

系統(tǒng)328

1241電話通信系統(tǒng)328

1242寬帶網(wǎng)絡329

125建筑弱電系統(tǒng)管理與

維護333

1251廣播系統(tǒng)的管理與維護333

1252火災自動報警系統(tǒng)的管理

與維護334

1253安防自動化系統(tǒng)的管理與

維護335

1254通信網(wǎng)絡系統(tǒng)的管理與

維護336

知識小結337

強化練習338

技能實訓339

單元13建筑智能化系統(tǒng)340

教學目標340

引導案例340

131建筑智能化系統(tǒng)簡介341

1311智能建筑的概念341

1312建筑智能化系統(tǒng)的組成341

132住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)344

1321小區(qū)智能化系統(tǒng)的組成

及功能344

1322家庭智能化系統(tǒng)的組成346

1323小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)348

1324小區(qū)通信網(wǎng)絡系統(tǒng)350

133智能化物業(yè)管理350

1331智能化物業(yè)管理的特點和

要求350

1332物業(yè)智能化設備運行管理352

1333物業(yè)智能化設備維護管理353

1334智能化物業(yè)的節(jié)能管理354

知識小結356

強化練習356

技能實訓357

參考文獻358