物業(yè)租賃與經(jīng)營內(nèi)容提要

本書根據(jù)教育部最新公布的《中等職業(yè)學(xué)校物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》為指導(dǎo)思想，教材編寫在過程中注意以目前最新的法律法規(guī)為依據(jù)，以工作過程為導(dǎo)向，以學(xué)習(xí)任務(wù)為驅(qū)動，以當(dāng)前先進工作經(jīng)驗為實例，力爭利于學(xué)習(xí)者使用。

本教材第一單元介紹了租約簽訂前的準(zhǔn)備工作，涉及兩個學(xué)習(xí)任務(wù)；第二單元介紹了租賃合同的簽訂與執(zhí)行，編寫了三個學(xué)習(xí)任務(wù)；第三單元為物業(yè)服務(wù)企業(yè)中介服務(wù)，涉及三個學(xué)習(xí)任務(wù)；第四單元為房屋租賃市場調(diào)查與分析，包括了兩個學(xué)習(xí)任務(wù)；第五單元為物業(yè)經(jīng)營，包括了5個學(xué)習(xí)任務(wù)。 2100433B

作 者：郭廣寶

ISBN:978-7-5331-8212-0

出版社：山東科學(xué)技術(shù)出版社

出版時間：2016.10

版次：1版1次

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頁數(shù)：

開本：16

1．為承租人服務(wù)的原則

物業(yè)管理企業(yè)接受開發(fā)商或其他出租人委托，從事房屋租賃業(yè)務(wù)，必須維護租賃單位或租賃人的合法權(quán)益。具體說就是利用房屋租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，提高為承租人服務(wù)的質(zhì)量。

2．維護租賃房屋的原則

作為出租入或者委托的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)監(jiān)督、宣傳、教育承租人愛護房屋及設(shè)備，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計要求，控制房屋用途的變化。同時，搞好房屋、設(shè)施的維修與養(yǎng)護，延長房屋的使用壽命。

3．提高經(jīng)濟效益的原則

房屋租賃是一種商品交換的經(jīng)濟活動，出租者交出房屋使用權(quán)，就是為了換回房屋的交換價值，這不僅是為了實現(xiàn)房屋再生產(chǎn)，而且還是為了得到房屋商品的利潤。因此物業(yè)管理中的租金收入．就是為了提高房管企業(yè)和個人的經(jīng)濟效益與收益。

4．保證租賃關(guān)系正?；脑瓌t

租賃關(guān)系的正常，涉及千家萬戶的利益，也關(guān)系到社會的安定團結(jié)。因此，雙方都必須嚴(yán)格遵守國家的有關(guān)法律和規(guī)定，堅決抵制違反法律、法規(guī)與租賃合同的行為。

5．充分發(fā)揮房屋效用的原則

房屋的物理性能是房屋的建筑結(jié)構(gòu)、采光、釆暖、通風(fēng)、隔音等適應(yīng)各種特定用途的性能。因此，在承租中，一定要注意原房屋設(shè)計要求和建筑形式，按照設(shè)計要求和房屋性能來使用房屋，不要輕易改變房屋用途和結(jié)構(gòu)，以免影響建筑安全和使用安全。

物業(yè)租賃合同的簽訂，就標(biāo)志著物業(yè)租賃關(guān)系的確立。物業(yè)租賃關(guān)系一旦確立，租賃雙方就必須嚴(yán)格按照物業(yè)租賃合同的條款履行義務(wù)，如果發(fā)生物業(yè)租賃糾紛，租賃雙方可以通過正當(dāng)?shù)姆赏緩?，向有關(guān)部門申請調(diào)解、仲裁或直接向法院提起訴訟。

需要注意的是，租賃雙方要在租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

物業(yè)租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟活動形式，它具有自己的法律特征。

(1)房屋租賃的標(biāo)的物是作為特定物的房屋

物業(yè)的物理特性是空間上的永久性、稀缺性和經(jīng)濟上的保值增值性，它屬于不動產(chǎn)，這是房屋區(qū)別于其他任何財產(chǎn)的特征。因此，出租人在供應(yīng)房屋時，只能按合同中規(guī)定的標(biāo)的物出借，而不可以用其他房屋來代替。當(dāng)租賃合同終止時，承租人也必須按合同規(guī)定的標(biāo)的物還借，而不可用其他房屋來取代。

(2)承租人只享有房屋的使用權(quán)

房屋的承租人只享有房屋的占有權(quán)和使用權(quán)。因此，不能將其所租賃的房屋擅自轉(zhuǎn)租，除非已經(jīng)獲得出租人的同意。

(3)租賃合同必須采用書面形式

房屋租賃關(guān)系成立的標(biāo)志是租賃雙方已經(jīng)訂立書面合同。而且，只有書面合同才能明確約定當(dāng)事人雙方的權(quán)利和義務(wù)，才能有效地處理將來可能發(fā)生的糾紛。

(4)租賃合同必須依法登記

備案登記制度，是政府對房屋租賃實施行政管理的重要措施和手段，它不允許房屋租賃在私下交易。雙方當(dāng)事人應(yīng)在租賃合同訂立后，領(lǐng)取《房屋租賃證》。