物業(yè)管理與業(yè)主權(quán)利

（1）業(yè)主有選定工程總設(shè)計單位和總承包單位，以及與其訂立合同的簽定權(quán)；

（2）業(yè)主有對工程規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃設(shè)計、生產(chǎn)工藝設(shè)計和設(shè)計使用功能要求的認定權(quán)，以及對工程設(shè)計變更的審批權(quán)；

（3）監(jiān)理單位調(diào)換總監(jiān)理工程師須經(jīng)業(yè)主同意；

（4）業(yè)主有權(quán)要求監(jiān)理機構(gòu)提交監(jiān)理工作月度報告及監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的專項報告；

（5）業(yè)主有權(quán)要求監(jiān)理單位更換不稱職的監(jiān)理人員，直到終止合同。

  為銜接住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，細化《四川省物業(yè)管理條例》對于物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會設(shè)立、業(yè)主委員會選舉等所作的原則規(guī)定，解決當(dāng)前業(yè)主大會成立難、業(yè)主委員會運作不規(guī)范等突出問題，近日，四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定了《四川省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（以下簡稱《指導(dǎo)規(guī)則》），將于2016年8月1日起在我省范圍內(nèi)施行，以指導(dǎo)全省業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的積極作用。   《指導(dǎo)規(guī)則》借鑒其他省市的立法成果，充分吸收省內(nèi)成都、南充等地的管理經(jīng)驗，結(jié)合我省實際，提出具有針對性、可操作性的舉措和辦法，既有長遠制度設(shè)計，也解決當(dāng)前實際問題?！吨笇?dǎo)規(guī)則》分為總則、業(yè)主大會成立、業(yè)主大會活動、業(yè)主委員會、指導(dǎo)監(jiān)督和附則等，共六章59個條目，重點著眼于建立健全權(quán)責(zé)一致、依法有序的業(yè)主自我管理機制，指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范有序地開展活動，為減少和解決物業(yè)管理糾紛提供了依據(jù)。   《指導(dǎo)規(guī)則》更加注重科學(xué)性、操作性和前瞻性，有五大亮點。   一是對業(yè)主委員會備案程序和要求進行細化?！吨笇?dǎo)規(guī)則》規(guī)定業(yè)主委員會持籌備組出具的由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告、業(yè)主大會決議、業(yè)主委員會委員名單等向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）備案，明確街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)時限是15個工作日，破解業(yè)主委員會備案難現(xiàn)象，切實指導(dǎo)當(dāng)前業(yè)主委員會備案工作中遇到的突出問題。   二是倡導(dǎo)公益律師為業(yè)主大會成立和活動提供法律服務(wù)工作?！吨笇?dǎo)規(guī)則》鼓勵和支持公益律師為業(yè)主大會的成立和活動提供法律服務(wù)，規(guī)定街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）可指定具有專業(yè)知識和服務(wù)能力的律師或者其他人員協(xié)助籌備組參與籌備相關(guān)工作，規(guī)定業(yè)主委員會主任當(dāng)選的條件之一是應(yīng)當(dāng)熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和標(biāo)準(zhǔn)。創(chuàng)新性地將法律人才、法律知識的掌握引入具體規(guī)定，對業(yè)主大會與業(yè)主委員會的成立和活動，具有較強的引導(dǎo)性。   三是規(guī)定相關(guān)資料的移交制度。目前一些地方存在著業(yè)主委員會委員資格終止或業(yè)主委員會換屆后，拒不移交印章、相關(guān)財物和檔案資料的違法違規(guī)情形，導(dǎo)致業(yè)主委員會工作難以開展，影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動正常進行?！吨笇?dǎo)規(guī)則》明確了因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整等原因?qū)е聵I(yè)主大會、業(yè)主委員會解散的、業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員資格終止或被罷免的、業(yè)主委員會委員集體提出辭職等幾種情形下相關(guān)檔案資料、憑證、印章及其他財物賬目的具體移交方式和拒不移交情形下的強制措施。   四是對業(yè)主被選舉權(quán)的限制?！吨笇?dǎo)規(guī)則》規(guī)定業(yè)主有侵害業(yè)主共同權(quán)益行為的，包括不交存專項維修資金、拒付或者不按時交納物業(yè)服務(wù)費用和其他應(yīng)當(dāng)分攤的費用、違法拆改建筑結(jié)構(gòu)裝修、違法搭建、占用公共空間與園林綠地、非法“住改商”、損害相鄰權(quán)利人合法權(quán)益、非法組織集會等，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其被選舉權(quán)的行使予以限制。強化法律法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則對業(yè)主具有的約束性。   五是細化組織召開業(yè)主大會臨時會議的情形。規(guī)定經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主向業(yè)主委員會書面提議、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)等緊急事件或發(fā)生重大事故需要及時處理、業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)二分之一以上或者業(yè)主委員會主任、副主任全部辭職、離任等情形發(fā)生時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在20日以內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議，更加有力保障業(yè)主權(quán)利。（霍革 鄒恬）