物業(yè)租賃管理

物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)租賃管理一般經(jīng)過以下幾個步驟。

一、捕捉潛在租戶

1．通過廣告捕捉潛在租戶

要挖掘和尋找到最好的潛在租戶，物業(yè)管理者就必須使用廣告。廣告有多種形式，如做標志牌、在報紙期刊上做宣傳，或通過廣播電視，或用信函、宣傳手冊、傳單和網(wǎng)址，或通過贊助體育比賽、戲劇、音樂會等形式。關鍵是用最少的廣告成本開支找到最多的潛在租戶。由于住宅、工業(yè)和商業(yè)物業(yè)都有著不同的潛在客戶群，所以做廣告時要考慮到潛在租戶的類型。

2．使用“免費”噱頭捕捉潛在租戶

物業(yè)管理者可采用類似“免費”噱頭來尋找潛在租戶，比如物業(yè)管理者可以提供一次免費旅行、免費游泳或網(wǎng)球課程、免費使用俱樂部的機會等。為了刺激和吸引更多的潛在租戶光顧，廣告中還可以聲明：頭六位簽約者可免收第1個月的租金，或在一個特定的時期內(nèi)有某種優(yōu)惠，比如從廣告刊登的第1天起10天為有效期，或在頭10天內(nèi)來光顧物業(yè)的客戶都有一個小禮品等。

3．引導參觀捕捉潛在租戶

物業(yè)管理者要通過引導潛在租戶參觀，使其對待租物業(yè)產(chǎn)生興趣和需求。物業(yè)管理者應能夠估計潛在租戶的愛好，在潛在租戶對某地段、某單元感興趣時，就應該帶領參觀。千萬要注意避免潛在租戶在參觀現(xiàn)場時失望的情況發(fā)生，如發(fā)現(xiàn)一些與先前的廣告內(nèi)容截然不同的地方等。因此，物業(yè)管理者要注意應從最佳線路帶領他們參觀，沿途宣傳令人愉快的設施和服務。

4．建立租售中心捕捉潛在租戶

對于大型綜合住宅和商業(yè)物業(yè)來說，建立一個組織健全、有專業(yè)人員的租售中心是必要的。租售中心要有完整的裝修并帶有極富吸引力的家具，以使?jié)撛谧鈶艨吹酵瓿珊笪飿I(yè)的情況。由于建立租售中心的費用昂貴，因此是否建立取決于租賃的物業(yè)數(shù)量、希望出租的時間、租賃者期望的租賃額和競爭者的情況等。期望中的租金越高，租售中心的效用就越大，因為使用合適的租售中心會增加潛在租戶的詢問率，從而提高出租的可能性。但當市場強勁時，一般不需要精心布置這樣的租售中心。

二、租戶資格審查

(1)每一個前來咨詢或參觀物業(yè)的潛在租戶都要填寫一份來客登記表。

(2)潛在租戶的身份證明。核對居住或商業(yè)物業(yè)租賃者的身份證明很重要，尤其是零售性的商業(yè)物業(yè)，如混合租賃的零售購物中心。因為在商業(yè)物業(yè)中租戶做何種生意是很重要的，它關系到與其他租戶能否協(xié)調(diào)，如有些租戶就要求同一個購物中心要限制有競爭性的租戶。

(3)租賃經(jīng)歷。為減少風險，應了解潛在租戶的過去租賃歷史，盡量尋找租賃史穩(wěn)定可靠的、租賃期較長的租戶。

(4)資信狀況。物業(yè)管理者可通過調(diào)查得到所需要的潛在租戶的以往信用資料，從租戶以往的拖欠記錄中了解潛在租戶的資信狀況。對那些有拖欠賴賬史的潛在租戶可不予考慮。

三、合同條款談判

房屋租賃的一個主要工作就是要簽署租賃雙方都滿意的、公平合理的租約，物業(yè)服務企業(yè)往往要協(xié)助業(yè)主完成談判的全過程。物業(yè)管理者在業(yè)主和租戶的接觸過程中，應盡量規(guī)避可能出現(xiàn)的沖突。一般的技巧是當談判快要結(jié)束準備簽約時，再讓雙方見面。

1．講求談判妥協(xié)

妥協(xié)是指業(yè)主降低原始條款而給租戶的一種優(yōu)惠，妥協(xié)的目的是為了讓潛在租戶成為真正的租戶，達到簽約的目的。

租約中幾乎所有的條款都有談判的余地，關鍵在于雙方立場的堅定性和靈活性。任何一點點的妥協(xié)都可能引導潛在租戶接受并簽署租約，成為真正租戶。因此，物業(yè)管理者在談判中要考慮的是妥協(xié)程度多大時才能打動租戶，即妥協(xié)的尺度。一般來說，決定妥協(xié)程度的因素有三：一是業(yè)主的財務和戰(zhàn)略目標；二是該地區(qū)物業(yè)租賃市場競爭的情況；三是租戶租賃的緊迫性。

在談判中不管妥協(xié)程度大小，都要讓租戶感到是業(yè)主不情愿的選擇，以顯業(yè)主的誠意。

2．租金的確定

在租金上作出讓步，無疑是最具吸引力的，也是最具負面影響的讓步。因此任何時候物業(yè)管理者都要分析租價折扣的利弊得失，在保證物業(yè)一定租金水平的基礎上考慮給予租戶短期的租金減免優(yōu)惠或一定的折扣。

3．租期的確定

在租戶更迭時，業(yè)主為尋找新租戶要花費廣告支出，對新租戶的資格審查要花費成本，談判要花時間和費用，而每次租戶搬出搬進都要發(fā)生對物業(yè)進行清理、重裝修和修整等費用，所有這些都要增加業(yè)主的租賃成本，減少租賃收益。因此，一般有經(jīng)濟頭腦的業(yè)主都愿意簽一份長一些的租約。當然在長租約中，業(yè)主一般應設有逐漸提高租金的條款(如隨物價指數(shù)而變動等)，以避免損失。

(1)居住物業(yè)的租期。對居住物業(yè)，如果租金隨時問推移而增長，租期才會超過一年，否則一般不超過一年。當然也有例外，如對新建或新改造的物業(yè)，業(yè)主為提升物業(yè)的聲望，就會對那些資信好、經(jīng)濟地位堅實的租戶簽訂兩三年的租約，兇為這些人的租用會提高物業(yè)在租戶及鄰里問的聲望。

(2)辦公、商用和工業(yè)物業(yè)的租期。辦公、商用物業(yè)則不同于居住物業(yè)，其租期最短也在5～10年間，而工業(yè)廠房租期則要長達10～25年或更長。業(yè)主一般在長期租約中要加人租金隨時間而增加的條款。由于商用物業(yè)往往有專為租戶進行改造的費用，因此對商用物業(yè)，物業(yè)管理者要盡量尋求較長的租期，以期能完全收回改造費用。

在租期結(jié)束時，給予續(xù)租也是一種優(yōu)惠，有較高聲譽或經(jīng)營業(yè)績好的工商業(yè)戶往往能夠得到續(xù)期的優(yōu)惠。其他租戶要續(xù)期則往往有附加條件，如提高租金等。

4．關于物業(yè)改造的談判

新租戶在入住前，一般總會提出這樣或那樣的改造或改進物業(yè)的要求。改造費用一般通過租金的形式收回。但物業(yè)管理者要向租戶申明的是，所有超標改造裝修費用或由租戶自負，或由業(yè)主提供并在租金中收回。在市場疲軟或租戶需要的時候，標準內(nèi)的定期重裝修或設備更新可以在租約中考慮由業(yè)主負擔。例如，對一家聲望顯赫的證券公司租用的空間，業(yè)主負責每三年重新粉刷一次，每六年更換一次地毯等。

(1)居住物業(yè)的改造裝修要求。租戶對居住物業(yè)的要求一般局限在物業(yè)的裝飾上，如重新粉刷、重換窗簾或更新地毯等。有些新建住宅的業(yè)主讓租戶自己設計挑選裝飾，并把這作為優(yōu)惠條件。舊的住宅是否重新裝飾由當時的租賃市場狀況和租賃雙方的急需程度決定。

(2)工商業(yè)物業(yè)的改造要求。租戶經(jīng)營的性質(zhì)決定了租戶對改造的要求，如保險公司通常就采用原有的建筑設備設施的標準；而律師事務所則因業(yè)務原因，需要單人的辦公問和豪華的裝飾，這往往會超過原有設備設施的標準；醫(yī)療機構(gòu)對設備設施的要求則可能更高。

物業(yè)管理者在對工商業(yè)物業(yè)改造的條款做出妥協(xié)時，不僅要考慮改造對物業(yè)的影響，還要考慮由此而增加的業(yè)主負擔。一般談判的結(jié)果是用其他條款來交換，以避免給業(yè)主帶來損失。物業(yè)管理者要給租戶一個可以改造的上限，允許租戶在此范圍內(nèi)確定標準。超出標準的費用應由租戶負擔。

5．擴租權的談判

擴租權就是指允許租戶在租用一段時間后根據(jù)需要增加租用鄰近的物業(yè)。對居住物業(yè)而言，擴租并不常見。但對工商業(yè)物業(yè)租戶，尤其是對正處在成長階段的工商業(yè)租戶，這一優(yōu)惠條件是很有吸引力的。

6．限制競爭租戶條款的談判

限制競爭租戶條款就是指租戶在物業(yè)中享有排他的、從事某一行業(yè)的經(jīng)營壟斷權。該附加限制條款常常出現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)尤其是零售物業(yè)的租約中，有時也在服務業(yè)的物業(yè)租賃中出現(xiàn)，如理發(fā)店等。在談判中要注意如果這一限制條款不影響業(yè)主的利益，或租戶愿意為此交付額外的補償，就可以考慮采納。

四、簽訂租約

按照雙方達成的各項條款填寫合同，出具出租方及承租方的有效文件并簽名蓋章。

五、核查物業(yè)

在租賃伊始，物業(yè)管理者應陪同租賃人核查物業(yè)，檢查所租物業(yè)是否符合租賃條款中的條件，如果租賃雙方都同時認可物業(yè)的狀況，就應請租賃人辦理接受物業(yè)的簽字手續(xù)。同時，物業(yè)管理者和租賃人都要填寫“物業(yè)遷入一遷出檢查表”，租戶離開時也將使用該表。雙方必須填寫，以免發(fā)生爭議。

六、與租戶建立良好關系

雙方簽署了租賃合同，租賃關系即告成立。租戶搬進，物業(yè)管理者就要與租戶建立良好的關系，以求租戶愿意續(xù)簽合同。

與租戶建立聯(lián)系途徑有很多，如可以通過電話或私人拜訪等途徑與租戶保持聯(lián)系，設法抓住一切機會并創(chuàng)造機會與租戶面談，廣泛征求他們對舒適、服務、維修及管理等方面的意見。同時要重視維修服務，確保租戶了解維修程序(如向誰和怎樣提出維修服務要求等)以及由誰——業(yè)主還是租戶承擔責任等。為此，物業(yè)服務企業(yè)必須建立一個快速有效的服務系統(tǒng)，使租戶要求能夠準確地反饋給相應的部門。

七、收繳租金

一般來說，提前收取租金是通行的做法。物業(yè)管理者在簽訂租約之初，就要向租戶解釋交費要求和罰款制度，要求其熟悉交費管理程序和有關規(guī)定，保證租金收繳率。

八、續(xù)簽租約

物業(yè)管理者應盡量促成業(yè)主和租戶續(xù)簽租約，以節(jié)約裝修成本，業(yè)主也節(jié)省了尋找新租戶的費用。續(xù)約時要考慮新契約的條款內(nèi)容是否需要改變。一般考慮新契約條款是否改變的因素是：一是以前未考慮的因素，如租戶以往是否準時繳納租金等；二是市場的情況。通常改變租賃條款的內(nèi)容主要集中在租賃期限，維修、更換、再裝修的程度和租金水平上。

九、租賃終(中)止

1．租賃終(中)止的種類

(1)合同到期的租賃終止。一般租賃終止有兩種情況：一種是租戶提出的租賃終止；另一種是物業(yè)服務企業(yè)拒絕續(xù)簽。

(2)強制性的中止租賃。當租戶違反法規(guī)、不付租金、參與犯罪或違反租約協(xié)議條款的其他方面時，物業(yè)服務企業(yè)在發(fā)出最后通牒后，有權通過法律途徑強制性將其驅(qū)逐出去。

2．租賃終(中)止的程序

(1)搬遷前的會面。物業(yè)管理者在租戶搬遷前，要與租戶進行一次私人會面，填寫搬遷前會面表等。

(2)物業(yè)檢查。結(jié)束租賃，物業(yè)管理者都必須在租戶搬出之后與其一起檢查物業(yè)。檢查物業(yè)哪些地方受損以及房間及其設施現(xiàn)狀，登記物業(yè)檢查表，計算出維修與清潔方面應扣除的押金。

(3)歸還押金。當歸還給租戶押金時，物業(yè)管理者要說明押金扣除了哪些方面及其數(shù)額。如果物業(yè)管理者未按租賃協(xié)議動用了部分押金，必須向租戶逐條說明其使用情況。如果租戶不能接受，物業(yè)服務企業(yè)必須承擔相應的責任。

1．物業(yè)租賃用途不得任意改變

物業(yè)租賃雙方在租賃合同中，明確了物業(yè)用途，這就要求出租人在交付租賃房屋時，應提供有關物業(yè)使用中的特殊要求，并明確通知承租人，保證承租人按照租賃物業(yè)的性能、用途，正確合理地使用出租房屋，并對其正常磨損不承擔責任；承租人在承租房屋上添加新用途時，應征得出租人的同意，相應的開支由雙方約定。只要承租人按合同約定的用途合理使用租賃房屋，租賃期滿返還房屋時的合理磨損。出租人不得要求賠償。物業(yè)是經(jīng)營還是自住，承租人不能隨意改動，更不得利用承租房屋從事違法犯罪活動。

2．違法建筑不得出租

在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得城市規(guī)劃行政主管理部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證或者違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定新建、改建和擴建建筑物、構(gòu)筑物或其他設施的，都屬違法建筑。違法建筑本體的非法性，使其根本不具備租賃客體合法、安全等條件，屬于禁止出租的范圍。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》，屬于違法建筑的房屋不得出租。因此，下列建筑不得出租：

1)房屋加層、屋面升高的建筑物。

2)庭園住宅和公寓庭院內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物。

3)小區(qū)、街坊、新村等地區(qū)建造的依附于房屋外墻的建筑物、構(gòu)筑物。

4)小區(qū)空地、綠地、道路旁的搭建物。

5)逾期未拆除的，未占用道路的施工臨時建筑物、構(gòu)筑物。

3．物業(yè)租賃與物業(yè)抵押的關系

物業(yè)租賃與物業(yè)抵押的關系有兩種情形：其一是物業(yè)先租賃，后抵押；其二是物業(yè)先抵押，后租賃。本質(zhì)上，抵押權與租賃關系二者之間并無沖突。上述兩種情形都是允許的，但二者在法律后果上不一樣。

(1)物業(yè)先租賃，后抵押根據(jù)《中華人民共和國擔保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。這時，抵押人不需征得承租人的同意，只要履行告知手續(xù)，便可將已租賃出去的物業(yè)再抵押給抵押權人。而且，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期間內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

(2)物業(yè)先抵押，后租賃《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的物業(yè)不得出租?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定：經(jīng)抵押權人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。也就是說，只有經(jīng)過抵押權人同意之后，抵押物的出租才是合法的。根據(jù)最高人民法院對《中華人民共和國擔保法》的司法解釋的規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。那么因為租賃合同的解除對承租人造成損失，應該區(qū)別不同情形分別處理：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。2100433B

1．物業(yè)租賃主、客體資質(zhì)管理

物業(yè)租賃主、客體資質(zhì)指的是出租人、承租人、出租房屋應具備的條件。

(1)出租人須具備的條件。

①出租人是物業(yè)所有權人或是受托管理人，并持有房地產(chǎn)產(chǎn)權證或委托管理證件。

②出租人若為開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)，還必須持有工商行政管理機關核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。

③出租人對所出租的物業(yè)應有管理和修繕能力。

(2)承租人須具備的條件。

①城鎮(zhèn)居民承租者，必須具有物業(yè)屬地常住戶口，暫住人口則應持有有關部門核發(fā)的暫住證。

②單位承租公房，必須具有區(qū)(縣)或市級政府批準的證明；單位承租私房，必須事先報房地產(chǎn)行政機關或當?shù)卣鷾省?

③承租人承租物業(yè)應以自住、自用為主。

④承租人必須是具有民事行為能力的人。

⑤承租人必須具備合理使用房屋和支付租金的能力。

(3)出租房屋應具備的條件。

公民、法人或其他組織所享有所有權的房屋和國家授權管理和經(jīng)營的房屋均可以依法出租。但《城市房屋租賃管理辦法》認定有下列情形之一的房屋不得出租：

①未依法取得“房屋所有權證”的；

②司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；

③共有房屋未取得共有人同意的；

④權屬有爭議的；

⑤屬于違章建筑的；

⑥不符合安全標準的；

⑦抵押，未經(jīng)抵押權人同意的。

⑧不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的。

2．物業(yè)租賃營銷服務

采取多種形式捕捉潛在租戶，促進物業(yè)租賃的營銷推廣。

3．日常管理與服務

(1)租賃關系管理。租賃關系管理就是針對出租方與承租方租賃契約關系的建立、維持及終止進行組織、指導、監(jiān)督和調(diào)節(jié)，實現(xiàn)租賃關系的正?；?。

①按規(guī)定的條件和程序組織簽訂租賃合同，建立租賃關系。

②制定房屋租賃租金管理制度、房屋使用與維修管理制度、房屋轉(zhuǎn)租與退租管理制度等相關制度，規(guī)范雙方關系。

③監(jiān)督、落實租賃雙方履行租賃合同中享有的權利和應盡的義務。

④協(xié)調(diào)、處理租賃雙方履行合同中出現(xiàn)的矛盾和糾紛。

⑤審核租賃關系的變更與終止，終止租賃關系時，組織辦理停租手續(xù)。

(2)租金管理。

①做好租金的評定工作。要依據(jù)國家法律法規(guī)，以物業(yè)價值為基礎，參考市場供求情況及承租人經(jīng)濟能力等因素，合理準確評定租金。

②按時收取租金。做好租金繳納時間、滯納金和收費通知單的管理，堅決按租賃合同規(guī)定時間收取租金，并根據(jù)租金底賬逐戶核對租金收取情況，發(fā)現(xiàn)未交租戶要及時催交，努力提高收租率。

1．為承租人服務的原則

物業(yè)管理企業(yè)接受開發(fā)商或其他出租人委托，從事房屋租賃業(yè)務，必須維護租賃單位或租賃人的合法權益。具體說就是利用房屋租賃合同，明確雙方的權利和義務，提高為承租人服務的質(zhì)量。

2．維護租賃房屋的原則

作為出租入或者委托的物業(yè)管理企業(yè)，應監(jiān)督、宣傳、教育承租人愛護房屋及設備，嚴格執(zhí)行設計要求，控制房屋用途的變化。同時，搞好房屋、設施的維修與養(yǎng)護，延長房屋的使用壽命。

3．提高經(jīng)濟效益的原則

房屋租賃是一種商品交換的經(jīng)濟活動，出租者交出房屋使用權，就是為了換回房屋的交換價值，這不僅是為了實現(xiàn)房屋再生產(chǎn)，而且還是為了得到房屋商品的利潤。因此物業(yè)管理中的租金收入．就是為了提高房管企業(yè)和個人的經(jīng)濟效益與收益。

4．保證租賃關系正?；脑瓌t

租賃關系的正常，涉及千家萬戶的利益，也關系到社會的安定團結(jié)。因此，雙方都必須嚴格遵守國家的有關法律和規(guī)定，堅決抵制違反法律、法規(guī)與租賃合同的行為。

5．充分發(fā)揮房屋效用的原則

房屋的物理性能是房屋的建筑結(jié)構(gòu)、采光、釆暖、通風、隔音等適應各種特定用途的性能。因此，在承租中，一定要注意原房屋設計要求和建筑形式，按照設計要求和房屋性能來使用房屋，不要輕易改變房屋用途和結(jié)構(gòu)，以免影響建筑安全和使用安全。

物業(yè)租賃合同的簽訂，就標志著物業(yè)租賃關系的確立。物業(yè)租賃關系一旦確立，租賃雙方就必須嚴格按照物業(yè)租賃合同的條款履行義務，如果發(fā)生物業(yè)租賃糾紛，租賃雙方可以通過正當?shù)姆赏緩?，向有關部門申請調(diào)解、仲裁或直接向法院提起訴訟。

需要注意的是，租賃雙方要在租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)，到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

物業(yè)租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟活動形式，它具有自己的法律特征。

(1)房屋租賃的標的物是作為特定物的房屋

物業(yè)的物理特性是空間上的永久性、稀缺性和經(jīng)濟上的保值增值性，它屬于不動產(chǎn)，這是房屋區(qū)別于其他任何財產(chǎn)的特征。因此，出租人在供應房屋時，只能按合同中規(guī)定的標的物出借，而不可以用其他房屋來代替。當租賃合同終止時，承租人也必須按合同規(guī)定的標的物還借，而不可用其他房屋來取代。

(2)承租人只享有房屋的使用權

房屋的承租人只享有房屋的占有權和使用權。因此，不能將其所租賃的房屋擅自轉(zhuǎn)租，除非已經(jīng)獲得出租人的同意。

(3)租賃合同必須采用書面形式

房屋租賃關系成立的標志是租賃雙方已經(jīng)訂立書面合同。而且，只有書面合同才能明確約定當事人雙方的權利和義務，才能有效地處理將來可能發(fā)生的糾紛。

(4)租賃合同必須依法登記

備案登記制度，是政府對房屋租賃實施行政管理的重要措施和手段，它不允許房屋租賃在私下交易。雙方當事人應在租賃合同訂立后，領取《房屋租賃證》。