物業(yè)稅務

一、充分認識物業(yè)管理工作的重要意義

人們常說：“三分建設，七分管理”就是這個含義。一個很好的辦公樓、住宅樓，如果沒有很好的物業(yè)管理跟上，那么可能使用時間不長就會破難不砍，會起到與其環(huán)境相反的效果，甚至被人們笑意，年久失修，不注重保養(yǎng)維護就會成為危樓，給人們生活帶來不便，給稅務干部職工的工作帶來影響，一個很好的工作環(huán)境、生活條件是稅務干部工作的內(nèi)在動力，為此，我們必須重視物業(yè)管理工作，同時，做好物業(yè)管理也是單位的形象工程，更重要的是解除稅務干部后顧之憂的首要條件。物業(yè)管理在管理“人”的基礎上管理的是房產(chǎn)，是建筑物，是居住的環(huán)境，干部每天下班回到了我們的小區(qū)，他們是回到“家”了，“家”是什么概念，是一種歸屬感，一種安全感，一種舒適感，那么我們要如何為干部提供這樣一種感覺呢，我們應當創(chuàng)造一個整潔、安全、優(yōu)美、舒適的住宅環(huán)境。在這里我提出一個想法，就是建立“綠色社區(qū)”，“綠色”不僅代表小區(qū)的綠化率，還代表健康、文明、整潔等等。干部每天晚上一回到“家”，看到的是整潔的綠色，而不是垃圾遍地的垃圾場；呼吸的是清新自然的空氣，而不是污濁帶有異味的雜味；聽到的是輕松活潑的輕音樂，而不是隱約的噪音。自然而然，就會聯(lián)想到快樂的東西，就會有快樂放松的心情，即使白天在單位遇到了不愉快的事情也會一時間忘掉，而只享受著快樂的氣息。這就顯得物業(yè)管理尤為重要。

二、稅務系統(tǒng)物業(yè)管理工作的內(nèi)容

物業(yè)管理在中國還是一個新興的產(chǎn)業(yè)。稅務系統(tǒng)物業(yè)管理是順應稅務工作發(fā)展而派生出的新生事物，物業(yè)管理要與稅務工作緊密聯(lián)系，也是稅務工作服務于納稅人、服務于干部職工的一種理念和管理模式，要具有統(tǒng)一管理，全方位、多層次的服務，要與市場化經(jīng)營為一體的綜合性服務。物業(yè)管理又是一種專業(yè)化的管理，如：清潔、保安、水電、綠化、娛樂、服務業(yè)、教育等一系列措施，是為了更好地為稅務干部提供良好的生活和工作環(huán)境，展現(xiàn)高雅文明的機關(guān)精神生活。目前，在我們稅務系統(tǒng)物業(yè)管理歸屬于辦公室職責之中，物業(yè)管理的核心在于服務，這種服務可分為五種管理，其分別是維修管理、財務管理、政務管理、安全管理、質(zhì)量管理。物業(yè)管理的核心“服務”是物業(yè)管理重中這重，熱情的服務態(tài)度，禮貌的談吐舉止也象一面鏡子折射出物為工作的質(zhì)量。

三、稅務系統(tǒng)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題

（一）稅務系統(tǒng)物業(yè)管理現(xiàn)狀

1、隨著稅務部門創(chuàng)建標準化稅務所、標準化稅務局步伐的加快，各單位辦公樓、住宅樓初具規(guī)模，基本達到了“五小”標準和良好的居住條件，基本達到了人人有房住，而且相對面積較大，創(chuàng)造了良好的工作環(huán)境和生活條件。

2、稅務系統(tǒng)物業(yè)管理工作有明確的職能部門，有專人或兼職人員負責此項工作，已被各級組織所重視。

3、稅務系統(tǒng)物業(yè)管理工作有相當?shù)慕?jīng)費作保障，每年各單位都不同程度的進行維修和保養(yǎng)，物業(yè)管理工作發(fā)展態(tài)勢良好。

4、稅務系統(tǒng)物業(yè)管理工作基本達到了“防、聯(lián)、警、竊”相配套的工作機制，也加大了人力保障，每個單位都設立了值班室、門衛(wèi)室和監(jiān)控等設施，做到了全方位保障，立體式服務的管理模式。

（二）存在的問題

1、“重建設、輕管理”現(xiàn)象時而存在。可以說在個別單位由于領導干部思維超前，對舊建筑的維修和維護以白花錢，不需要在哪里投更多的資等思想，造成舊辦公樓、住宅樓年久失修，不注重平時維護，使之損毀嚴重。

2、普遍存在著物業(yè)管理力量薄弱?？梢哉f我們稅務部門沒有一個相對專業(yè)的自己的維修維護隊伍，基層單位沒有專職的物業(yè)管理干部，辦公樓的衛(wèi)生只由稅務干部輪流打掃，水、暖、電存在的問題由于沒有專職維護人員，長期得不到解決，只有出現(xiàn)大問題后才從社會上請維修人員。

3、普遍存在重服務，大鍋攬維護現(xiàn)象，從而導致干部對物業(yè)管理不重視。目前，我們稅務系統(tǒng)都建起了一流的辦公樓，舒適的住宅樓，而由于住宅樓屬于半產(chǎn)權(quán)，稅務干部只享有居住權(quán)這一優(yōu)勢，個別干部不重視住宅樓的設施維護，人為造成損害，單位出資維修，這樣造成干部對物業(yè)管理工作麻痹大意、不管我事高高掛起等現(xiàn)象，即所謂物業(yè)管理“大鍋飯”現(xiàn)象。

4、稅務系統(tǒng)物業(yè)管理工作職責不清，分工不明確。由于稅務部門人員編制，機構(gòu)設置盡量壓縮等實際情況，造成物業(yè)管理工作由辦公室兼管，沒有明確的職能部門和專職管理干部，導致管理力量薄弱。

5、物業(yè)管理經(jīng)費保障不足。近年來，由于稅務經(jīng)費預算管理，建設項目管理、審批嚴格等諸多因素，造成稅務正常經(jīng)費緊缺，更談不上物業(yè)管理經(jīng)費的保障。

四、對稅務物業(yè)管理工作的建議

（一）稅務部門是一個相對獨立的政府職能部門，也是一個社會知明度相對較高的行業(yè)，建議稅務部門物業(yè)管理工作借鑒社會化物業(yè)管理模式，實行市場管理，撇開大系統(tǒng)大單位的大包、大攬管理現(xiàn)象，以增強稅務干部職工對物業(yè)管理的遵從意識。

（二）編制相對獨立的市、縣（區(qū)）局物業(yè)管理機構(gòu)，配備專人負責此項工作，實現(xiàn)微機化管理公產(chǎn)、公物和物業(yè)信息，并實行物業(yè)管理年度目標考核責任制。

（三）建立物業(yè)管理占正常經(jīng)費一定比例的經(jīng)費作保障基金。試設可以從正常經(jīng)費中提取5%——10%的經(jīng)費作維修基金，3%——5%的經(jīng)費作用物業(yè)管理正常經(jīng)費，只有這樣的物業(yè)管理模式才能促進稅務系統(tǒng)物業(yè)管理工作健康有序推進。

（四）強化物業(yè)管理人員愛崗敬業(yè)意識，開展經(jīng)常性的物業(yè)管理人員培訓、參觀交流活動，不斷更新物業(yè)管理人員服務意識和新思維。

五、在物業(yè)管理工作實踐中的體會：

1、加強學習研究是做好物業(yè)管理工作的基礎。隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，稅務系統(tǒng)信息化建設進程的加快，辦公室工作新情況、新問題越來越多，做好物業(yè)工作的難度也越來越大，單憑經(jīng)驗和熱情的做法不適應時代對物業(yè)管理工作的要求。因此，必須要加強學習，掌握現(xiàn)代物業(yè)工作的管理理念、方法，以現(xiàn)代管理理論和有關(guān)專業(yè)知識為指導解決新情況、新問題。所以稅收工作是業(yè)務，后勤保障工作也是業(yè)務，從事物業(yè)工作的同志要通過學習提升工作水平，提高綜合素質(zhì)，干一行、愛一行、學一行、專一行。

2、專業(yè)化、社會化是物業(yè)工作之必然?，F(xiàn)代機關(guān)工作標準要求越來越高，手段越來越信息化、自動化，這就要求稅務機關(guān)后勤管理科學化、現(xiàn)代化、專業(yè)化。

3、緊緊圍繞機關(guān)工作需要做好物業(yè)管理是必由之路。服務機關(guān)工作是物業(yè)工作的出發(fā)點和落腳點。做好后勤工作一要清楚機關(guān)工作的性質(zhì)、內(nèi)容和要求，二要把握機關(guān)階段工作重點，有針對性地加強后勤保障、物業(yè)管理，保證重點工作的順利開展。三要了解機關(guān)工作的發(fā)展方向，適時調(diào)整物業(yè)工作的重點和方式、方法，適應物業(yè)未來工作的需求。

4、任勞任怨、敬業(yè)奉獻是做好物業(yè)工作之必備。辦公室工作千頭萬緒，物業(yè)工作的難度越來越大，因而，從事物業(yè)工作的人員不足，矛盾一時難以解決，現(xiàn)狀要求從事后勤管理工作的同志要不怕煩、不怕累，講敬業(yè)、講奉獻，這樣才能做好物業(yè)工作。

總之，物業(yè)管理工作在稅務部門是服務和保障工作，物業(yè)管理工作的好壞直接與干部職工利益相聯(lián)，各級領導必須高度重視，要不斷研究和探索適應本單位本地區(qū)物業(yè)管理的特色和做法，使稅務部門物業(yè)管理工作逐步走向正規(guī)化、制度化軌道。2100433B

稅務系統(tǒng)是政府部門的一個重要行業(yè)，也是社會各界共同關(guān)注的熱門單位。隨著我國市場經(jīng)濟體制步伐的加快，各行各業(yè)都建起了自己的溫馨家園，各單位都不同程度的建起了寬敞舒適的辦公樓、住宅樓等與之相配套的工作、生活設施，然而，這么優(yōu)越的辦公環(huán)境、生活條件給我們的物業(yè)管理工作提出了新的要求和標準，如何抓好稅務系統(tǒng)物業(yè)管理工作，筆者在工作實踐中作以下探析：

一）稅務籌劃步驟

第一步 收集信息

一、收集外部信息

1．稅收法規(guī)。

2．其他政策法規(guī)。

3．主管稅務機關(guān)的觀點。

二、收集內(nèi)部信息

1．納稅人的身份。

2．組織形式。

3．注冊地點。

4．所從事的產(chǎn)業(yè)。

5．財務情況。

6．對風險的態(tài)度。

7．稅務情況。

第二步 目標分析

一、納稅人的要求

1．要求增加所得還是資本增值。

2．投資要求。

二、目標的限定

（一）納稅成本與經(jīng)濟效益的選擇

1．稅務籌劃與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇。

2．稅務籌劃目標與財務管理目標的選擇。

（二）稅種間的限定

1．考慮整體稅負的輕重。

2．全面考察相關(guān)年度的課稅情況。

（三）經(jīng)濟活動參與者的稅負情況

（四）特定稅種的影響

第三步 方案設計與選擇

一、風險籌劃方案設計與選擇

二、組合籌劃方案設計與選擇

（一）組合籌劃方案設計要考慮各種籌劃技術(shù)的相互影響

要考慮各種籌劃技術(shù)的相關(guān)性

要計算多種籌劃技術(shù)的組合收益期望值（率）

（二）兩種負相關(guān)籌劃技術(shù)的組合籌劃

（三）兩種正相關(guān)籌劃技術(shù)的組合籌劃

（四）組合籌劃方案的選擇

第四步 實施與反饋

二）稅收籌劃運用技術(shù)

（一）減免稅技術(shù)：熟練掌握目前國內(nèi)稅法政策，尤其要掌握各稅種、各區(qū)域減免稅最新動態(tài)；

（二）分割技術(shù)

1．分割技術(shù)的概念

2．分割技術(shù)特點

（1）應用絕對收益籌劃原理。

（2）應用稅基籌劃原理。

（3）適用范圍狹窄。

（4）技術(shù)較為復雜。

3．分割技術(shù)要點

（1）分割合理化。

（2）分割不違法。

（3）收益最大化。

三） 扣除技術(shù)

（一）扣除技術(shù)的概念

（二）扣除技術(shù)的特點

1．可用于絕對收益籌劃和相對收益籌劃。

2．采用稅基籌劃原理和稅率籌劃原理。

3．技術(shù)較為復雜。

4．適用范圍較大。

（三）扣除技術(shù)要點

1．扣除項目最多化。

2．扣除金額最大化。

3．扣除最早化。

四）稅率差異技術(shù)

（一）稅率差異技術(shù)概念

（二）稅率差異技術(shù)特點

1．運用絕對收益籌劃原理。

2．運用稅率籌劃原理。

3．技術(shù)較為復雜。

4．適用范圍較大。

5．具有相對確定性。

（三）稅率差異技術(shù)要點

1．盡量尋求稅率最低化。

2．與企業(yè)的經(jīng)營活動有機地結(jié)合起來。

五）抵免技術(shù)

（一）抵免技術(shù)的概念

（二）抵免技術(shù)的特點

1．運用絕對收益籌劃原理。

2．運用稅額籌劃原理。

3．技術(shù)較為簡單。

4．適用范圍較寬。

（三）抵免技術(shù)要點

1．抵免項目最多化。

2．抵免金額最大化。

3．抵免時間盡早。

六）退稅技術(shù)

（一）退稅技術(shù)的概念

（二）退稅技術(shù)特點

1．運用絕對收益籌劃原理。

2．運用稅額籌劃原理。

3．技術(shù)有難有易。

4．適用范圍較小。

（三）退稅技術(shù)要點

1．盡量爭取退稅項目最多化。

2．盡量使退稅額最大化。

七）延期納稅技術(shù)

（一）延期納稅技術(shù)的概念

（二）延期納稅技術(shù)特點

1．運用相對收益籌劃。

2．運用稅額籌劃原理。

3．技術(shù)復雜。

4．適用范圍大。

（三）延期納稅技術(shù)要點

1．延期納稅項目最多化。

2．延長期最長化。

八）會計政策選擇技術(shù)

（一）會計政策選擇技術(shù)的概念

1．存貨計價。

2．折舊計提。

3．費用列支。

4．營業(yè)收入的確認。

（二）會計政策選擇技術(shù)的特點

1．技術(shù)復雜。

2．適用范圍較廣。

3．受其他因素影響較大。

（三）會計政策選擇技術(shù)的要點

1．注意會計利潤和應稅利潤的差異。

2．注意稅法規(guī)定對會計政策選擇的限制。

九）案例分析

一項銷售行為，如果既涉及應稅勞務又涉及貨物或非應稅勞務，稱為混合銷售行為。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個體經(jīng)營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，應當繳納營業(yè)稅。所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個體經(jīng)營者，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售為主并兼營應稅勞務的企業(yè)、企業(yè)性單位及個體經(jīng)營者在內(nèi)。所謂以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售為主，是指納稅人的年貨物銷售額與非增值稅應稅勞務營業(yè)額的合計數(shù)中，年貨物銷售額超過50%，非增值稅應稅勞務營業(yè)額不到50%。

例如，某商場銷售一臺熱水器，價格為3000元，并上門為顧客安裝，另加安裝費200元。按稅法規(guī)定，銷售熱水器屬于增值稅的范圍，取得的安裝費屬于營業(yè)稅中建筑業(yè)稅目的納稅范圍，即該項銷售行為涉及增值稅和營業(yè)稅兩個稅種。但該項銷售行為所銷售的熱水器和收取的安裝費又是因同一項銷售業(yè)務而發(fā)生的。因此，該百貨商店的這種銷售行為實際上是一種混合銷售行為。由于該商店是從事貨物的批發(fā)、零售企業(yè)，該店取得的200元安裝費收入應并入熱水器的價款一并繳納增值稅，不再繳納營業(yè)稅。2100433B

稅務檢查形式是指稅務機關(guān)開展稅務檢查的具體組織方式。稅務檢查形式往往因檢查時間、檢查內(nèi)容和檢查目的的不同而不同，它主要有以下幾種：

(一)群眾性檢查。

這種檢查形式是通過稅務機關(guān)組織納稅人開展自查或互查的方式，來了解不同行業(yè)納稅人或同行業(yè)不同納稅人的納稅義務履行情況，屬于一般性檢查，帶有普查性質(zhì)。

(二)專業(yè)性檢查。

這種檢查形式是稅務機關(guān)組織稅務人員對納稅人的各項涉稅事宜進行的專業(yè)檢查。它主要有日常檢查、專項檢查和專案檢查等幾種形式。

1、日常稅務檢查。是稅務機關(guān)組織依照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，對納稅人履行納稅義務的情況所進行的常規(guī)檢查。包括日常的稅務稽核、稅務檢查和違章處理。稅務稽核是稅務機關(guān)對納稅人納稅申報資料進行審核的過程，以確保稅款申報的準確性。稅務稽核一般由稅務機關(guān)內(nèi)部的征收部門負責組織實施。而稅務檢查是以納稅人會計核算資料為基礎、運用不同的檢查方法對納稅人的納稅情況以及生產(chǎn)經(jīng)營情況進行全面檢查的過程，確保稅款繳納的準確性，實現(xiàn)應收盡收。稅務檢查一般由稅務機關(guān)內(nèi)部的檢查部門負責組織實施。日常稅務檢查主要是檢查納稅人履行納稅義務的情況，其主要目的是確保稅款及時入庫，促使納稅人樹立依法納稅的意識，因而，日常稅務檢查一般由縣級稅務機關(guān)組織實施，其一般要求是：對轄區(qū)內(nèi)所有納稅戶的所有申報資料必須進行稅務稽核，對轄區(qū)內(nèi)的所有納稅戶必須每年實施稅務檢查1-2次。這種檢查方式的優(yōu)點在于能及時發(fā)現(xiàn)問題、迅速解決問題。但缺點是受到檢查人員政策水平和業(yè)務技能的制約，容易出現(xiàn)漏查現(xiàn)象。

2、專項稅務檢查。是稅務機關(guān)根據(jù)特定的目的和要求，依據(jù)征收管理部門或其他信息部門提供的信息、數(shù)據(jù)資料，通過分類、分析，選取特定的檢查對象進行某個方面的或某些方面的檢查，以實現(xiàn)特定的檢查目的。

3、專案稅務檢查。是稅務檢查部門對上級指示、有關(guān)部門轉(zhuǎn)辦、征收管理部門提供、公民舉報以及國際、省際間情報交換等案件線索進行的專門檢查。這種檢查形式往往適用于對重大案件的查處。

(三)聯(lián)合性檢查。

是多個部門聯(lián)合組織開展的檢查形式。它主要有以下兩種：

1、稅務機關(guān)內(nèi)部各部門之間的聯(lián)合檢查。包括征收部門與檢查部門的聯(lián)合檢查，檢查部門之間的聯(lián)合檢查。其特點是檢查力量強、檢查效果好。

2、稅務部門與其他經(jīng)濟部門之間進行的聯(lián)合檢查。一般由稅務機關(guān)會同企業(yè)主管部門、財政、銀行、物價等部門進行綜合檢查，促使企業(yè)加強內(nèi)部監(jiān)督，遵守財經(jīng)紀律。其特點是檢查范圍廣、查處問題全面、解決問題及時、能發(fā)揮綜合治理的效果。

總之，稅務檢查的形式是多種多樣的，稅務機關(guān)應依據(jù)檢查需要、結(jié)合企業(yè)實際，靈活運用。在檢查工作中，為加快檢查進度、提高檢查效果，應注意將專業(yè)檢查與群眾檢查相結(jié)合，實現(xiàn)稅務檢查的預期目標。

稅務評估是一個納稅服務過程。稅務機關(guān)通過信息化手段，設置能夠了解和掌握納稅人財務核算和相關(guān)經(jīng)營情況的納稅申報表，并結(jié)合審查賬簿報表，可以及時發(fā)現(xiàn)并糾正納稅申報中的錯誤與偏差，幫助納稅人提高納稅申報質(zhì)量；納稅評估通過約談、舉證等方式，可以有效解決納稅人因主觀疏忽或?qū)Χ惙ɡ斫忮e誤而產(chǎn)生的涉稅問題，充分體現(xiàn)稅務行政執(zhí)法教育與懲戒相結(jié)合的原則。

為了及時調(diào)節(jié)國家經(jīng)濟、體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)政策，稅收政策處于不斷變化之中，一項成功的稅收籌劃是對財稅政策的及時更新獲取，以及多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果，利用稅收政策與經(jīng)濟實際適應度的不斷變化，尋找納稅人在稅收上的利益增長點。航天信息軟件可幫助企業(yè)進行稅收籌劃樹立風險成本意識，分析各種可能導致的風險因素，積極采取有效措施進行預防，避免落入偷稅、逃稅負面陷阱，并從多方位對籌劃項目的合法性、合理性及企業(yè)綜合效益充分論證，關(guān)注稅收政策變化和當?shù)囟悇諜C關(guān)稅收征管特點、具體方法，從整體稅負輕重角度應用財會知識進行實操，優(yōu)化選擇標準是盡可能在稅負較小情況下，實現(xiàn)企業(yè)整體利潤最大化。