物業(yè)租賃

1．為承租人服務(wù)的原則

物業(yè)管理企業(yè)接受開發(fā)商或其他出租人委托，從事房屋租賃業(yè)務(wù)，必須維護租賃單位或租賃人的合法權(quán)益。具體說就是利用房屋租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，提高為承租人服務(wù)的質(zhì)量。

2．維護租賃房屋的原則

作為出租入或者委托的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)監(jiān)督、宣傳、教育承租人愛護房屋及設(shè)備，嚴格執(zhí)行設(shè)計要求，控制房屋用途的變化。同時，搞好房屋、設(shè)施的維修與養(yǎng)護，延長房屋的使用壽命。

3．提高經(jīng)濟效益的原則

房屋租賃是一種商品交換的經(jīng)濟活動，出租者交出房屋使用權(quán)，就是為了換回房屋的交換價值，這不僅是為了實現(xiàn)房屋再生產(chǎn)，而且還是為了得到房屋商品的利潤。因此物業(yè)管理中的租金收入．就是為了提高房管企業(yè)和個人的經(jīng)濟效益與收益。

4．保證租賃關(guān)系正?；脑瓌t

租賃關(guān)系的正常，涉及千家萬戶的利益，也關(guān)系到社會的安定團結(jié)。因此，雙方都必須嚴格遵守國家的有關(guān)法律和規(guī)定，堅決抵制違反法律、法規(guī)與租賃合同的行為。

5．充分發(fā)揮房屋效用的原則

房屋的物理性能是房屋的建筑結(jié)構(gòu)、采光、釆暖、通風(fēng)、隔音等適應(yīng)各種特定用途的性能。因此，在承租中，一定要注意原房屋設(shè)計要求和建筑形式，按照設(shè)計要求和房屋性能來使用房屋，不要輕易改變房屋用途和結(jié)構(gòu)，以免影響建筑安全和使用安全。

由于物業(yè)價值的高昂性，使得許多人存在購房困難，同時考慮到城市流動人口的要求等，房屋租賃仍然是不可缺少的一種交易形式。在相當(dāng)長的時期內(nèi)，租賃仍將是房屋流通中的一種重要形式。其作用是：

首先，我國正在積極推動住房制度的改革，鼓勵個人購買住房。在各種優(yōu)惠政策的推動下，個人購買住房已經(jīng)成為一種主導(dǎo)趨勢。但是由于我國各地經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，有些家庭無力購買住房。那么，通過房屋租賃就可以滿足這部分人的需求，這是保證社會和諧安定、人們安居樂業(yè)的一個重要條件。

其次，隨著我國改革開放力度的不斷加大，特別是社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和發(fā)展，必然帶來大量的人口流動，譬如經(jīng)商、求職、辦企業(yè)等。這些企業(yè)和個人，相當(dāng)部分不需要或者無力購買住房或辦公用房。通過房屋租賃就可以滿足這部分人的需求，而且隨著經(jīng)濟的發(fā)展、社會交往的擴大，這種需求呈現(xiàn)逐步擴大的趨勢。

所以，無論從怎樣的一個意義上來說，物業(yè)租賃都是一種不可缺少的重要房屋交易形式。

物業(yè)租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟活動形式，它具有自己的法律特征。

(1)房屋租賃的標的物是作為特定物的房屋

物業(yè)的物理特性是空間上的永久性、稀缺性和經(jīng)濟上的保值增值性，它屬于不動產(chǎn)，這是房屋區(qū)別于其他任何財產(chǎn)的特征。因此，出租人在供應(yīng)房屋時，只能按合同中規(guī)定的標的物出借，而不可以用其他房屋來代替。當(dāng)租賃合同終止時，承租人也必須按合同規(guī)定的標的物還借，而不可用其他房屋來取代。

(2)承租人只享有房屋的使用權(quán)

房屋的承租人只享有房屋的占有權(quán)和使用權(quán)。因此，不能將其所租賃的房屋擅自轉(zhuǎn)租，除非已經(jīng)獲得出租人的同意。

(3)租賃合同必須采用書面形式

房屋租賃關(guān)系成立的標志是租賃雙方已經(jīng)訂立書面合同。而且，只有書面合同才能明確約定當(dāng)事人雙方的權(quán)利和義務(wù)，才能有效地處理將來可能發(fā)生的糾紛。

(4)租賃合同必須依法登記

備案登記制度，是政府對房屋租賃實施行政管理的重要措施和手段，它不允許房屋租賃在私下交易。雙方當(dāng)事人應(yīng)在租賃合同訂立后，領(lǐng)取《房屋租賃證》。

按照《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，凡是公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋都可以依法出租。但是若有下列情況之一均不得出租：

①未依法取得房屋所有權(quán)證的；

②司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

③共有房屋未取得共有人同意的；

④權(quán)屬有爭議的；

⑤屬于違章的建筑；

⑥不符合安全標準的；

⑦已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

⑧不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。

(1)物業(yè)委托出租登記

凡辦理物業(yè)委托出租的客戶，須攜帶該物業(yè)的有效權(quán)屬證明、業(yè)主的有效身份證明的原件，以及共有人同意出租的證明材料，進行出租登記。受委托人辦理出租登記時，還需出具委托人的書面證明，并由物業(yè)管理企業(yè)留存。

(2)客戶委托承租登記

凡辦理委托承租的客戶，須攜帶本人有效身份證明或戶籍證明，境內(nèi)單位須攜帶有效營業(yè)執(zhí)照副本，境外人士須提供有效護照或回鄉(xiāng)證明，填寫需求表并簽署協(xié)議。中介成功后，需按協(xié)議交納一定的服務(wù)費。

(3)物業(yè)勘察、評估

委托出租的物業(yè)需要進行價格評估時，應(yīng)由估價人員與客戶預(yù)約上門勘察。根據(jù)物業(yè)的基本情況，并結(jié)合本地租賃價格的行情，確定物業(yè)的租金。達成一致后，由客戶簽署協(xié)議，并按約定支付相應(yīng)費用。

(4)委托確認，簽訂合同

經(jīng)企業(yè)中介、實地看房后，達成出租/承租意向時，由出租方、承租方分別與物業(yè)管理企業(yè)(中介企業(yè))簽訂確認書。隨后，租賃雙方簽訂房屋租賃合同。

(5)費用收取，登記備案 　租賃合同簽訂后，出租方一般應(yīng)支付相當(dāng)于1個月租金的中介服務(wù)費，承租方支付押金和至少第一個月的租金。出租方還可以自行或委托物業(yè)管理企業(yè)到有關(guān)部門辦理登記備案手續(xù)，并按合同約定繳納相關(guān)稅費。

(6)房屋交驗，租后服務(wù)

房屋租賃合同簽訂并付清各項費用后，由業(yè)務(wù)員按規(guī)定時間陪同租賃雙方進行房屋交驗。同時，物業(yè)管理企業(yè)還可以根據(jù)需要，開展租金代付與代收、物業(yè)保險、裝修裝飾、維修養(yǎng)護等一系列的租后服務(wù)。

如果企業(yè)認為必要，還可考慮由公司向出租人贈送災(zāi)害險和盜竊險。2100433B

物業(yè)租賃合同的簽訂，就標志著物業(yè)租賃關(guān)系的確立。物業(yè)租賃關(guān)系一旦確立，租賃雙方就必須嚴格按照物業(yè)租賃合同的條款履行義務(wù)，如果發(fā)生物業(yè)租賃糾紛，租賃雙方可以通過正當(dāng)?shù)姆赏緩?，向有關(guān)部門申請調(diào)解、仲裁或直接向法院提起訴訟。

需要注意的是，租賃雙方要在租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

物業(yè)租賃合同的解除，是指在租賃期內(nèi)由法定或約定的事由，致使出租人或承租人單方或雙方協(xié)商一致，消滅租賃合同關(guān)系的行為。此處只談單方解除合同。

(一)物業(yè)租賃合同解除的情形

因下列情形出租人可單方解除物業(yè)租賃合同：

(1)承租人將承租的物業(yè)擅自轉(zhuǎn)租的。

(2)承租人將承租的物業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的。

(3)承租人將承租的物業(yè)擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的。

(4)承租人租用承租物業(yè)進行違法活動的。

(5)承租人故意損壞承租物業(yè)的。

(6)拖欠物業(yè)租金累計達6個月以上的。

(7)物業(yè)租賃合同沒有約定租賃期限或約定不明確的。

(8)法律或租賃合同規(guī)定的其他情形。

因下列情形承租人可單方解除物業(yè)租賃合同：

(1)因不可歸責(zé)于承租人的事由，致租賃物業(yè)部分或者全部毀損、滅失，不能實現(xiàn)物業(yè)租賃合同的目的的。

(2)租賃物業(yè)危及承租人的安全或者健康的。

(3)物業(yè)租賃合同沒有約定租賃期限或者約定不明確的。

(4)法律或租賃合同規(guī)定的其他情形。

(二)物業(yè)租賃合同解除的實施

(1)物業(yè)租賃當(dāng)事人任何一方有上述可解除租賃合同的情形從而主張解除物業(yè)租賃合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達對方時解除。

(2)當(dāng)對方當(dāng)事人就物業(yè)租賃合同的解除有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)解除物業(yè)租賃合同。

物業(yè)租賃合同終止，是指物業(yè)出租人與承租人之間有關(guān)物業(yè)租賃的權(quán)利義務(wù)的消滅。物業(yè)租賃合同終止的原因如下：

(1)物業(yè)租賃合同期滿。

(2)物業(yè)遇不可抗力、意外事故、人為因素而損毀。

(3)當(dāng)事人協(xié)議解約。

(4)一方當(dāng)事人單方解除物業(yè)租賃合同。

(5)其他情形。