物業(yè)租賃管理程序

物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)租賃管理一般經(jīng)過以下幾個(gè)步驟。

一、捕捉潛在租戶

1．通過廣告捕捉潛在租戶

要挖掘和尋找到最好的潛在租戶，物業(yè)管理者就必須使用廣告。廣告有多種形式，如做標(biāo)志牌、在報(bào)紙期刊上做宣傳，或通過廣播電視，或用信函、宣傳手冊(cè)、傳單和網(wǎng)址，或通過贊助體育比賽、戲劇、音樂會(huì)等形式。關(guān)鍵是用最少的廣告成本開支找到最多的潛在租戶。由于住宅、工業(yè)和商業(yè)物業(yè)都有著不同的潛在客戶群，所以做廣告時(shí)要考慮到潛在租戶的類型。

2．使用“免費(fèi)”噱頭捕捉潛在租戶

物業(yè)管理者可采用類似“免費(fèi)”噱頭來(lái)尋找潛在租戶，比如物業(yè)管理者可以提供一次免費(fèi)旅行、免費(fèi)游泳或網(wǎng)球課程、免費(fèi)使用俱樂部的機(jī)會(huì)等。為了刺激和吸引更多的潛在租戶光顧，廣告中還可以聲明：頭六位簽約者可免收第1個(gè)月的租金，或在一個(gè)特定的時(shí)期內(nèi)有某種優(yōu)惠，比如從廣告刊登的第1天起10天為有效期，或在頭10天內(nèi)來(lái)光顧物業(yè)的客戶都有一個(gè)小禮品等。

3．引導(dǎo)參觀捕捉潛在租戶

物業(yè)管理者要通過引導(dǎo)潛在租戶參觀，使其對(duì)待租物業(yè)產(chǎn)生興趣和需求。物業(yè)管理者應(yīng)能夠估計(jì)潛在租戶的愛好，在潛在租戶對(duì)某地段、某單元感興趣時(shí)，就應(yīng)該帶領(lǐng)參觀。千萬(wàn)要注意避免潛在租戶在參觀現(xiàn)場(chǎng)時(shí)失望的情況發(fā)生，如發(fā)現(xiàn)一些與先前的廣告內(nèi)容截然不同的地方等。因此，物業(yè)管理者要注意應(yīng)從最佳線路帶領(lǐng)他們參觀，沿途宣傳令人愉快的設(shè)施和服務(wù)。

4．建立租售中心捕捉潛在租戶

對(duì)于大型綜合住宅和商業(yè)物業(yè)來(lái)說，建立一個(gè)組織健全、有專業(yè)人員的租售中心是必要的。租售中心要有完整的裝修并帶有極富吸引力的家具，以使?jié)撛谧鈶艨吹酵瓿珊笪飿I(yè)的情況。由于建立租售中心的費(fèi)用昂貴，因此是否建立取決于租賃的物業(yè)數(shù)量、希望出租的時(shí)間、租賃者期望的租賃額和競(jìng)爭(zhēng)者的情況等。期望中的租金越高，租售中心的效用就越大，因?yàn)槭褂煤线m的租售中心會(huì)增加潛在租戶的詢問率，從而提高出租的可能性。但當(dāng)市場(chǎng)強(qiáng)勁時(shí)，一般不需要精心布置這樣的租售中心。

二、租戶資格審查

(1)每一個(gè)前來(lái)咨詢或參觀物業(yè)的潛在租戶都要填寫一份來(lái)客登記表。

(2)潛在租戶的身份證明。核對(duì)居住或商業(yè)物業(yè)租賃者的身份證明很重要，尤其是零售性的商業(yè)物業(yè)，如混合租賃的零售購(gòu)物中心。因?yàn)樵谏虡I(yè)物業(yè)中租戶做何種生意是很重要的，它關(guān)系到與其他租戶能否協(xié)調(diào)，如有些租戶就要求同一個(gè)購(gòu)物中心要限制有競(jìng)爭(zhēng)性的租戶。

(3)租賃經(jīng)歷。為減少風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)了解潛在租戶的過去租賃歷史，盡量尋找租賃史穩(wěn)定可靠的、租賃期較長(zhǎng)的租戶。

(4)資信狀況。物業(yè)管理者可通過調(diào)查得到所需要的潛在租戶的以往信用資料，從租戶以往的拖欠記錄中了解潛在租戶的資信狀況。對(duì)那些有拖欠賴賬史的潛在租戶可不予考慮。

三、合同條款談判

房屋租賃的一個(gè)主要工作就是要簽署租賃雙方都滿意的、公平合理的租約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往要協(xié)助業(yè)主完成談判的全過程。物業(yè)管理者在業(yè)主和租戶的接觸過程中，應(yīng)盡量規(guī)避可能出現(xiàn)的沖突。一般的技巧是當(dāng)談判快要結(jié)束準(zhǔn)備簽約時(shí)，再讓雙方見面。

1．講求談判妥協(xié)

妥協(xié)是指業(yè)主降低原始條款而給租戶的一種優(yōu)惠，妥協(xié)的目的是為了讓潛在租戶成為真正的租戶，達(dá)到簽約的目的。

租約中幾乎所有的條款都有談判的余地，關(guān)鍵在于雙方立場(chǎng)的堅(jiān)定性和靈活性。任何一點(diǎn)點(diǎn)的妥協(xié)都可能引導(dǎo)潛在租戶接受并簽署租約，成為真正租戶。因此，物業(yè)管理者在談判中要考慮的是妥協(xié)程度多大時(shí)才能打動(dòng)租戶，即妥協(xié)的尺度。一般來(lái)說，決定妥協(xié)程度的因素有三：一是業(yè)主的財(cái)務(wù)和戰(zhàn)略目標(biāo)；二是該地區(qū)物業(yè)租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的情況；三是租戶租賃的緊迫性。

在談判中不管妥協(xié)程度大小，都要讓租戶感到是業(yè)主不情愿的選擇，以顯業(yè)主的誠(chéng)意。

2．租金的確定

在租金上作出讓步，無(wú)疑是最具吸引力的，也是最具負(fù)面影響的讓步。因此任何時(shí)候物業(yè)管理者都要分析租價(jià)折扣的利弊得失，在保證物業(yè)一定租金水平的基礎(chǔ)上考慮給予租戶短期的租金減免優(yōu)惠或一定的折扣。

3．租期的確定

在租戶更迭時(shí)，業(yè)主為尋找新租戶要花費(fèi)廣告支出，對(duì)新租戶的資格審查要花費(fèi)成本，談判要花時(shí)間和費(fèi)用，而每次租戶搬出搬進(jìn)都要發(fā)生對(duì)物業(yè)進(jìn)行清理、重裝修和修整等費(fèi)用，所有這些都要增加業(yè)主的租賃成本，減少租賃收益。因此，一般有經(jīng)濟(jì)頭腦的業(yè)主都愿意簽一份長(zhǎng)一些的租約。當(dāng)然在長(zhǎng)租約中，業(yè)主一般應(yīng)設(shè)有逐漸提高租金的條款(如隨物價(jià)指數(shù)而變動(dòng)等)，以避免損失。

(1)居住物業(yè)的租期。對(duì)居住物業(yè)，如果租金隨時(shí)問推移而增長(zhǎng)，租期才會(huì)超過一年，否則一般不超過一年。當(dāng)然也有例外，如對(duì)新建或新改造的物業(yè)，業(yè)主為提升物業(yè)的聲望，就會(huì)對(duì)那些資信好、經(jīng)濟(jì)地位堅(jiān)實(shí)的租戶簽訂兩三年的租約，兇為這些人的租用會(huì)提高物業(yè)在租戶及鄰里問的聲望。

(2)辦公、商用和工業(yè)物業(yè)的租期。辦公、商用物業(yè)則不同于居住物業(yè)，其租期最短也在5～10年間，而工業(yè)廠房租期則要長(zhǎng)達(dá)10～25年或更長(zhǎng)。業(yè)主一般在長(zhǎng)期租約中要加人租金隨時(shí)間而增加的條款。由于商用物業(yè)往往有專為租戶進(jìn)行改造的費(fèi)用，因此對(duì)商用物業(yè)，物業(yè)管理者要盡量尋求較長(zhǎng)的租期，以期能完全收回改造費(fèi)用。

在租期結(jié)束時(shí)，給予續(xù)租也是一種優(yōu)惠，有較高聲譽(yù)或經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好的工商業(yè)戶往往能夠得到續(xù)期的優(yōu)惠。其他租戶要續(xù)期則往往有附加條件，如提高租金等。

4．關(guān)于物業(yè)改造的談判

新租戶在入住前，一般總會(huì)提出這樣或那樣的改造或改進(jìn)物業(yè)的要求。改造費(fèi)用一般通過租金的形式收回。但物業(yè)管理者要向租戶申明的是，所有超標(biāo)改造裝修費(fèi)用或由租戶自負(fù)，或由業(yè)主提供并在租金中收回。在市場(chǎng)疲軟或租戶需要的時(shí)候，標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的定期重裝修或設(shè)備更新可以在租約中考慮由業(yè)主負(fù)擔(dān)。例如，對(duì)一家聲望顯赫的證券公司租用的空間，業(yè)主負(fù)責(zé)每三年重新粉刷一次，每六年更換一次地毯等。

(1)居住物業(yè)的改造裝修要求。租戶對(duì)居住物業(yè)的要求一般局限在物業(yè)的裝飾上，如重新粉刷、重?fù)Q窗簾或更新地毯等。有些新建住宅的業(yè)主讓租戶自己設(shè)計(jì)挑選裝飾，并把這作為優(yōu)惠條件。舊的住宅是否重新裝飾由當(dāng)時(shí)的租賃市場(chǎng)狀況和租賃雙方的急需程度決定。

(2)工商業(yè)物業(yè)的改造要求。租戶經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)決定了租戶對(duì)改造的要求，如保險(xiǎn)公司通常就采用原有的建筑設(shè)備設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)；而律師事務(wù)所則因業(yè)務(wù)原因，需要單人的辦公問和豪華的裝飾，這往往會(huì)超過原有設(shè)備設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)；醫(yī)療機(jī)構(gòu)對(duì)設(shè)備設(shè)施的要求則可能更高。

物業(yè)管理者在對(duì)工商業(yè)物業(yè)改造的條款做出妥協(xié)時(shí)，不僅要考慮改造對(duì)物業(yè)的影響，還要考慮由此而增加的業(yè)主負(fù)擔(dān)。一般談判的結(jié)果是用其他條款來(lái)交換，以避免給業(yè)主帶來(lái)?yè)p失。物業(yè)管理者要給租戶一個(gè)可以改造的上限，允許租戶在此范圍內(nèi)確定標(biāo)準(zhǔn)。超出標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用應(yīng)由租戶負(fù)擔(dān)。

5．?dāng)U租權(quán)的談判

擴(kuò)租權(quán)就是指允許租戶在租用一段時(shí)間后根據(jù)需要增加租用鄰近的物業(yè)。對(duì)居住物業(yè)而言，擴(kuò)租并不常見。但對(duì)工商業(yè)物業(yè)租戶，尤其是對(duì)正處在成長(zhǎng)階段的工商業(yè)租戶，這一優(yōu)惠條件是很有吸引力的。

6．限制競(jìng)爭(zhēng)租戶條款的談判

限制競(jìng)爭(zhēng)租戶條款就是指租戶在物業(yè)中享有排他的、從事某一行業(yè)的經(jīng)營(yíng)壟斷權(quán)。該附加限制條款常常出現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)尤其是零售物業(yè)的租約中，有時(shí)也在服務(wù)業(yè)的物業(yè)租賃中出現(xiàn)，如理發(fā)店等。在談判中要注意如果這一限制條款不影響業(yè)主的利益，或租戶愿意為此交付額外的補(bǔ)償，就可以考慮采納。

四、簽訂租約

按照雙方達(dá)成的各項(xiàng)條款填寫合同，出具出租方及承租方的有效文件并簽名蓋章。

五、核查物業(yè)

在租賃伊始，物業(yè)管理者應(yīng)陪同租賃人核查物業(yè)，檢查所租物業(yè)是否符合租賃條款中的條件，如果租賃雙方都同時(shí)認(rèn)可物業(yè)的狀況，就應(yīng)請(qǐng)租賃人辦理接受物業(yè)的簽字手續(xù)。同時(shí)，物業(yè)管理者和租賃人都要填寫“物業(yè)遷入一遷出檢查表”，租戶離開時(shí)也將使用該表。雙方必須填寫，以免發(fā)生爭(zhēng)議。

六、與租戶建立良好關(guān)系

雙方簽署了租賃合同，租賃關(guān)系即告成立。租戶搬進(jìn)，物業(yè)管理者就要與租戶建立良好的關(guān)系，以求租戶愿意續(xù)簽合同。

與租戶建立聯(lián)系途徑有很多，如可以通過電話或私人拜訪等途徑與租戶保持聯(lián)系，設(shè)法抓住一切機(jī)會(huì)并創(chuàng)造機(jī)會(huì)與租戶面談，廣泛征求他們對(duì)舒適、服務(wù)、維修及管理等方面的意見。同時(shí)要重視維修服務(wù)，確保租戶了解維修程序(如向誰(shuí)和怎樣提出維修服務(wù)要求等)以及由誰(shuí)——業(yè)主還是租戶承擔(dān)責(zé)任等。為此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須建立一個(gè)快速有效的服務(wù)系統(tǒng)，使租戶要求能夠準(zhǔn)確地反饋給相應(yīng)的部門。

七、收繳租金

一般來(lái)說，提前收取租金是通行的做法。物業(yè)管理者在簽訂租約之初，就要向租戶解釋交費(fèi)要求和罰款制度，要求其熟悉交費(fèi)管理程序和有關(guān)規(guī)定，保證租金收繳率。

八、續(xù)簽租約

物業(yè)管理者應(yīng)盡量促成業(yè)主和租戶續(xù)簽租約，以節(jié)約裝修成本，業(yè)主也節(jié)省了尋找新租戶的費(fèi)用。續(xù)約時(shí)要考慮新契約的條款內(nèi)容是否需要改變。一般考慮新契約條款是否改變的因素是：一是以前未考慮的因素，如租戶以往是否準(zhǔn)時(shí)繳納租金等；二是市場(chǎng)的情況。通常改變租賃條款的內(nèi)容主要集中在租賃期限，維修、更換、再裝修的程度和租金水平上。

九、租賃終(中)止

1．租賃終(中)止的種類

(1)合同到期的租賃終止。一般租賃終止有兩種情況：一種是租戶提出的租賃終止；另一種是物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕續(xù)簽。

(2)強(qiáng)制性的中止租賃。當(dāng)租戶違反法規(guī)、不付租金、參與犯罪或違反租約協(xié)議條款的其他方面時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在發(fā)出最后通牒后，有權(quán)通過法律途徑強(qiáng)制性將其驅(qū)逐出去。

2．租賃終(中)止的程序

(1)搬遷前的會(huì)面。物業(yè)管理者在租戶搬遷前，要與租戶進(jìn)行一次私人會(huì)面，填寫搬遷前會(huì)面表等。

(2)物業(yè)檢查。結(jié)束租賃，物業(yè)管理者都必須在租戶搬出之后與其一起檢查物業(yè)。檢查物業(yè)哪些地方受損以及房間及其設(shè)施現(xiàn)狀，登記物業(yè)檢查表，計(jì)算出維修與清潔方面應(yīng)扣除的押金。

(3)歸還押金。當(dāng)歸還給租戶押金時(shí)，物業(yè)管理者要說明押金扣除了哪些方面及其數(shù)額。如果物業(yè)管理者未按租賃協(xié)議動(dòng)用了部分押金，必須向租戶逐條說明其使用情況。如果租戶不能接受，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

1．物業(yè)租賃主、客體資質(zhì)管理

物業(yè)租賃主、客體資質(zhì)指的是出租人、承租人、出租房屋應(yīng)具備的條件。

(1)出租人須具備的條件。

①出租人是物業(yè)所有權(quán)人或是受托管理人，并持有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證或委托管理證件。

②出租人若為開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還必須持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

③出租人對(duì)所出租的物業(yè)應(yīng)有管理和修繕能力。

(2)承租人須具備的條件。

①城鎮(zhèn)居民承租者，必須具有物業(yè)屬地常住戶口，暫住人口則應(yīng)持有有關(guān)部門核發(fā)的暫住證。

②單位承租公房，必須具有區(qū)(縣)或市級(jí)政府批準(zhǔn)的證明；單位承租私房，必須事先報(bào)房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)或當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)。

③承租人承租物業(yè)應(yīng)以自住、自用為主。

④承租人必須是具有民事行為能力的人。

⑤承租人必須具備合理使用房屋和支付租金的能力。

(3)出租房屋應(yīng)具備的條件。

公民、法人或其他組織所享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋均可以依法出租。但《城市房屋租賃管理辦法》認(rèn)定有下列情形之一的房屋不得出租：

①未依法取得“房屋所有權(quán)證”的；

②司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

③共有房屋未取得共有人同意的；

④權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

⑤屬于違章建筑的；

⑥不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

⑦抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的。

⑧不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。

2．物業(yè)租賃營(yíng)銷服務(wù)

采取多種形式捕捉潛在租戶，促進(jìn)物業(yè)租賃的營(yíng)銷推廣。

3．日常管理與服務(wù)

(1)租賃關(guān)系管理。租賃關(guān)系管理就是針對(duì)出租方與承租方租賃契約關(guān)系的建立、維持及終止進(jìn)行組織、指導(dǎo)、監(jiān)督和調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)租賃關(guān)系的正?；?。

①按規(guī)定的條件和程序組織簽訂租賃合同，建立租賃關(guān)系。

②制定房屋租賃租金管理制度、房屋使用與維修管理制度、房屋轉(zhuǎn)租與退租管理制度等相關(guān)制度，規(guī)范雙方關(guān)系。

③監(jiān)督、落實(shí)租賃雙方履行租賃合同中享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)。

④協(xié)調(diào)、處理租賃雙方履行合同中出現(xiàn)的矛盾和糾紛。

⑤審核租賃關(guān)系的變更與終止，終止租賃關(guān)系時(shí)，組織辦理停租手續(xù)。

(2)租金管理。

①做好租金的評(píng)定工作。要依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)，以物業(yè)價(jià)值為基礎(chǔ)，參考市場(chǎng)供求情況及承租人經(jīng)濟(jì)能力等因素，合理準(zhǔn)確評(píng)定租金。

②按時(shí)收取租金。做好租金繳納時(shí)間、滯納金和收費(fèi)通知單的管理，堅(jiān)決按租賃合同規(guī)定時(shí)間收取租金，并根據(jù)租金底賬逐戶核對(duì)租金收取情況，發(fā)現(xiàn)未交租戶要及時(shí)催交，努力提高收租率。

1．物業(yè)租賃用途不得任意改變

物業(yè)租賃雙方在租賃合同中，明確了物業(yè)用途，這就要求出租人在交付租賃房屋時(shí)，應(yīng)提供有關(guān)物業(yè)使用中的特殊要求，并明確通知承租人，保證承租人按照租賃物業(yè)的性能、用途，正確合理地使用出租房屋，并對(duì)其正常磨損不承擔(dān)責(zé)任；承租人在承租房屋上添加新用途時(shí)，應(yīng)征得出租人的同意，相應(yīng)的開支由雙方約定。只要承租人按合同約定的用途合理使用租賃房屋，租賃期滿返還房屋時(shí)的合理磨損。出租人不得要求賠償。物業(yè)是經(jīng)營(yíng)還是自住，承租人不能隨意改動(dòng)，更不得利用承租房屋從事違法犯罪活動(dòng)。

2．違法建筑不得出租

在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得城市規(guī)劃行政主管理部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定新建、改建和擴(kuò)建建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施的，都屬違法建筑。違法建筑本體的非法性，使其根本不具備租賃客體合法、安全等條件，屬于禁止出租的范圍。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》，屬于違法建筑的房屋不得出租。因此，下列建筑不得出租：

1)房屋加層、屋面升高的建筑物。

2)庭園住宅和公寓庭院內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物。

3)小區(qū)、街坊、新村等地區(qū)建造的依附于房屋外墻的建筑物、構(gòu)筑物。

4)小區(qū)空地、綠地、道路旁的搭建物。

5)逾期未拆除的，未占用道路的施工臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物。

3．物業(yè)租賃與物業(yè)抵押的關(guān)系

物業(yè)租賃與物業(yè)抵押的關(guān)系有兩種情形：其一是物業(yè)先租賃，后抵押；其二是物業(yè)先抵押，后租賃。本質(zhì)上，抵押權(quán)與租賃關(guān)系二者之間并無(wú)沖突。上述兩種情形都是允許的，但二者在法律后果上不一樣。

(1)物業(yè)先租賃，后抵押根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。這時(shí)，抵押人不需征得承租人的同意，只要履行告知手續(xù)，便可將已租賃出去的物業(yè)再抵押給抵押權(quán)人。而且，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期間內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

(2)物業(yè)先抵押，后租賃《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的物業(yè)不得出租?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定：經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。也就是說，只有經(jīng)過抵押權(quán)人同意之后，抵押物的出租才是合法的。根據(jù)最高人民法院對(duì)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的司法解釋的規(guī)定：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。那么因?yàn)樽赓U合同的解除對(duì)承租人造成損失，應(yīng)該區(qū)別不同情形分別處理：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。2100433B

1．為承租人服務(wù)的原則

物業(yè)管理企業(yè)接受開發(fā)商或其他出租人委托，從事房屋租賃業(yè)務(wù)，必須維護(hù)租賃單位或租賃人的合法權(quán)益。具體說就是利用房屋租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，提高為承租人服務(wù)的質(zhì)量。

2．維護(hù)租賃房屋的原則

作為出租入或者委托的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)監(jiān)督、宣傳、教育承租人愛護(hù)房屋及設(shè)備，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)要求，控制房屋用途的變化。同時(shí)，搞好房屋、設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù)，延長(zhǎng)房屋的使用壽命。

3．提高經(jīng)濟(jì)效益的原則

房屋租賃是一種商品交換的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，出租者交出房屋使用權(quán)，就是為了換回房屋的交換價(jià)值，這不僅是為了實(shí)現(xiàn)房屋再生產(chǎn)，而且還是為了得到房屋商品的利潤(rùn)。因此物業(yè)管理中的租金收入．就是為了提高房管企業(yè)和個(gè)人的經(jīng)濟(jì)效益與收益。

4．保證租賃關(guān)系正?；脑瓌t

租賃關(guān)系的正常，涉及千家萬(wàn)戶的利益，也關(guān)系到社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。因此，雙方都必須嚴(yán)格遵守國(guó)家的有關(guān)法律和規(guī)定，堅(jiān)決抵制違反法律、法規(guī)與租賃合同的行為。

5．充分發(fā)揮房屋效用的原則

房屋的物理性能是房屋的建筑結(jié)構(gòu)、采光、釆暖、通風(fēng)、隔音等適應(yīng)各種特定用途的性能。因此，在承租中，一定要注意原房屋設(shè)計(jì)要求和建筑形式，按照設(shè)計(jì)要求和房屋性能來(lái)使用房屋，不要輕易改變房屋用途和結(jié)構(gòu)，以免影響建筑安全和使用安全。

物業(yè)租賃合同的簽訂，就標(biāo)志著物業(yè)租賃關(guān)系的確立。物業(yè)租賃關(guān)系一旦確立，租賃雙方就必須嚴(yán)格按照物業(yè)租賃合同的條款履行義務(wù)，如果發(fā)生物業(yè)租賃糾紛，租賃雙方可以通過正當(dāng)?shù)姆赏緩剑蛴嘘P(guān)部門申請(qǐng)調(diào)解、仲裁或直接向法院提起訴訟。

需要注意的是，租賃雙方要在租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

物業(yè)租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)形式，它具有自己的法律特征。

(1)房屋租賃的標(biāo)的物是作為特定物的房屋

物業(yè)的物理特性是空間上的永久性、稀缺性和經(jīng)濟(jì)上的保值增值性，它屬于不動(dòng)產(chǎn)，這是房屋區(qū)別于其他任何財(cái)產(chǎn)的特征。因此，出租人在供應(yīng)房屋時(shí)，只能按合同中規(guī)定的標(biāo)的物出借，而不可以用其他房屋來(lái)代替。當(dāng)租賃合同終止時(shí)，承租人也必須按合同規(guī)定的標(biāo)的物還借，而不可用其他房屋來(lái)取代。

(2)承租人只享有房屋的使用權(quán)

房屋的承租人只享有房屋的占有權(quán)和使用權(quán)。因此，不能將其所租賃的房屋擅自轉(zhuǎn)租，除非已經(jīng)獲得出租人的同意。

(3)租賃合同必須采用書面形式

房屋租賃關(guān)系成立的標(biāo)志是租賃雙方已經(jīng)訂立書面合同。而且，只有書面合同才能明確約定當(dāng)事人雙方的權(quán)利和義務(wù)，才能有效地處理將來(lái)可能發(fā)生的糾紛。

(4)租賃合同必須依法登記

備案登記制度，是政府對(duì)房屋租賃實(shí)施行政管理的重要措施和手段，它不允許房屋租賃在私下交易。雙方當(dāng)事人應(yīng)在租賃合同訂立后，領(lǐng)取《房屋租賃證》。