房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場調(diào)查

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營問題分析

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善及市場的不斷開放，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在著諸多問題，這些問題既有觀念的原因，也有體制方面的原因，具體分析主要有以下幾個(gè)方面：

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營觀念危機(jī)

觀念危機(jī)是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙，這種危機(jī)主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

(一)被動(dòng)的市場意識(shí)。認(rèn)為用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和行政的手段完全可以替代市場經(jīng)濟(jì)的手段，有這種意識(shí)的主要來源于政府和行政主管部門；認(rèn)為市場體制不完善，開發(fā)企業(yè)雖做好了競爭的準(zhǔn)備，卻無競爭的環(huán)境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用，怨市場機(jī)會(huì)、競爭不均等，信心不足，怨天尤人，有這種意識(shí)的主要來源于開發(fā)企業(yè)。

(二)盲目的市場意識(shí)。認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)只有靠引進(jìn)外商、外資，才能帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，乃至經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展，“蝴蝶”、“蒼蠅”來了都是客，只求一個(gè)“外”字和規(guī)模的“大”字，誰都可以搞開發(fā)，誰都能搞好開發(fā)，這種觀念主要來源于地方黨政領(lǐng)導(dǎo)，他們急于發(fā)展城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)。這種觀念的根源只追求政治效益，不按市場規(guī)律辦事。

(三)狹隘的市場經(jīng)濟(jì)意識(shí)，認(rèn)為市場經(jīng)濟(jì)的初期，可利用各項(xiàng)制度的不完善進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投機(jī)，專搞空隙項(xiàng)目或邊緣項(xiàng)目或隱藏項(xiàng)目，在短期內(nèi)求得利益，在無序、無誠信、不規(guī)范的環(huán)境中生存。這種觀念只要來源于一些小企業(yè)、無實(shí)力的企業(yè)，他們寄希望房地產(chǎn)開發(fā)市場越不規(guī)范越好、越混亂越好，這樣就對(duì)他們越有利，他們就越有機(jī)會(huì)，可爭得一線生存的空間。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場秩序

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場經(jīng)濟(jì)體制下的諸多配套法規(guī)、政策的支持，還需要有完善的土地供用制度、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)管理相關(guān)制度的支持，要有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境，更要有良好的市場環(huán)境和規(guī)范的市場秩序。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場秩序方面主要存在以下幾個(gè)問題：

(一)土地供用制度不完善。土地供用存在大量的協(xié)議出讓、意向出讓、暗箱隱形出讓，公開招標(biāo)或拍賣出讓土地的極少。

(二)城市規(guī)劃執(zhí)行管理不到位。規(guī)劃變動(dòng)、調(diào)整頻凡，隨意性極強(qiáng)。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策、法規(guī)執(zhí)行不嚴(yán)，管理乏力。資質(zhì)審批不嚴(yán)，魚目混珠，違法、違規(guī)經(jīng)營者得不到查處。有資質(zhì)和無資質(zhì)者同軌經(jīng)營，行政的和市場的同跑道競賽，明的和暗的互爭市場，在一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)健康、快速的發(fā)展，造成管理不規(guī)范、競爭無序、發(fā)展不平衡、市場比較混亂。分析其原因主要是經(jīng)濟(jì)落后、不發(fā)達(dá)所至，認(rèn)為要想發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，要想招商引資，要想擴(kuò)大影響，就必須在法規(guī)、政策的執(zhí)行上和管理力度上予以放寬。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營整體實(shí)力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力較弱，規(guī)模普遍偏小。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期組建的開發(fā)企業(yè)是一些國有的老企業(yè)，他們?nèi)藛T多、負(fù)擔(dān)重，市場競爭力不強(qiáng)；后期組建的開發(fā)企業(yè)大多是股份制、民營性質(zhì)的企業(yè)，他們組建的時(shí)間短、經(jīng)驗(yàn)不足，綜合實(shí)力不強(qiáng)，一些企業(yè)甚至只有一、兩個(gè)低級(jí)技術(shù)人員或外聘幾個(gè)“掛羊頭”的技術(shù)人員或無技術(shù)人員，無經(jīng)營場所，無資金，他們僅靠搞低層次、低技術(shù)含量的單體項(xiàng)目經(jīng)營，開發(fā)的檔次不高，難以形成規(guī)模，整體競爭實(shí)力弱，更談不上走出去參與競爭。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資源配置

房地產(chǎn)開發(fā)的低級(jí)企業(yè)過多，人財(cái)物配置不合理，資源浪費(fèi)，有限的資金多頭投資，規(guī)模小，社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益無法同步實(shí)現(xiàn)。一些地區(qū)低等級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家，這樣一來，資源嚴(yán)重浪費(fèi)視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇，甚至助長一些腐敗之風(fēng)。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調(diào)控的力度不夠。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理配合

國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》和七部委《關(guān)于整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》等一系列政策相繼出臺(tái)，城市規(guī)劃和建設(shè)的法規(guī)、政策不斷完善。但城市建設(shè)管理部門的管理始終難以到位，城市規(guī)劃、土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批隨意性強(qiáng)，貫徹國務(wù)院、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多，各部門各司其政，管理配合不融洽，難以達(dá)成共識(shí)，實(shí)際落實(shí)的少。其成因是各部門本位意識(shí)太強(qiáng)，部門利益太高，認(rèn)為只要做好自己的小文章就可以了，缺乏全局觀念、綜合管理及協(xié)同配合意識(shí)。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營特點(diǎn)

投資周期長、金額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)利潤豐厚。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限，而且需要不斷地滾動(dòng)投入，獲取最大的利潤。所以，它們不僅需要從金融機(jī)構(gòu)融資，而且需要吸收社會(huì)資金參與開發(fā)；另一方面，大量社會(huì)資金因?yàn)橘Y本的逐利性特點(diǎn)，也積極地希望進(jìn)入利潤豐厚、蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)；還有一些企業(yè)擁有可供開發(fā)的土地，但是因?yàn)槿狈﹂_發(fā)資金和進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)，需要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也希望通過合作開發(fā)的方式降低自身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)?；谝陨系目陀^需要，本著共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤的原則，房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營逐漸成為中國房地產(chǎn)開發(fā)的主流。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營區(qū)分

房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的，房地產(chǎn)開發(fā)是指依《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款明確的定義。

而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。這是國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二條明確定義的。

因此房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的，兩者對(duì)主體的資質(zhì)要求是不同的，前者不一定要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，如果有國有土使用權(quán)的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛中，所以合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同中對(duì)主體的資格是有要求的，至少要求一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)資格，但實(shí)踐中經(jīng)營有把具有房屋預(yù)租性質(zhì)的自建房(非商品房)合建合同糾紛當(dāng)作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，就是因?yàn)闆]有把房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營區(qū)別開來。由于合資、合作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的合同關(guān)系，必然涉及到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或銷售、出租商品房的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法律資格

我國房地產(chǎn)法律法規(guī)對(duì)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)是有主體資格要求的，因而合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，這是對(duì)此類合同的主體資格要求。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及到國家的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)有重要影響，資金投入量很大，最重要的是涉及到土地資源的利用，所以國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格是有嚴(yán)格的要求，不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)不能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條和國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二章就此有特別規(guī)定。而自《中華人民共和國合同法》頒布后，對(duì)合同的主體資格要求絕大多數(shù)合同沒有特別要求，在這一點(diǎn)上，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同與其它類型合同是有區(qū)別的。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)成因

任何經(jīng)營管理活動(dòng)都是有風(fēng)險(xiǎn)的。所謂經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)，就是經(jīng)營管理者在經(jīng)營管理活動(dòng)中由于受到各種因素的影響，無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，從而造成經(jīng)營管理損失或失敗的情況。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特殊性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營管理具有更大的風(fēng)險(xiǎn)性。

1.房地產(chǎn)位置的不動(dòng)性或固定性，在地域上決定了房地產(chǎn)對(duì)市場供求的不可調(diào)劑性；

2.房地產(chǎn)投資時(shí)間的長期性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營對(duì)市場供求變動(dòng)的不靈活性；

3.房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性，決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性；

4.房地產(chǎn)市場信息的分散性，決定了房地產(chǎn)市場的不充分性和變現(xiàn)的困難性。

5.房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)類型

為了認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和規(guī)律，提高對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析的認(rèn)識(shí)水平，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的管理，根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)可以把房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)劃分為不同的類型。

自然風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)營管理的自然風(fēng)險(xiǎn)，是由房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中自然災(zāi)害，諸如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害而形成的風(fēng)險(xiǎn)。

社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)營管理的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，大體上來自兩個(gè)方面。一是由于政治方面的原因引起的，例如國家政治狀況和政治形勢的變化，國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)方面政策的變革，以及國家和房地產(chǎn)方面法律法規(guī)等變動(dòng)形成的房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)；二是由于集體和個(gè)人的不恰當(dāng)或錯(cuò)誤的行為引起的，例如盜竊、搶劫、欺詐等形成的風(fēng)險(xiǎn)等。其中對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營管理影響最大的是國家政治變動(dòng)和政策法律法規(guī)的變動(dòng)。

市場風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟(jì)和市場風(fēng)險(xiǎn)，是由房地產(chǎn)市場狀況的變動(dòng)引起的，或者說是由市場運(yùn)行狀況的不確定因素引起的。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場是各種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的集中表現(xiàn)，市場運(yùn)行中的各種不確定因素非常之多。國內(nèi)外社會(huì)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)、居民收入水平的變動(dòng)都會(huì)影響到房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。

技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)代已經(jīng)進(jìn)入了知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，科學(xué)技術(shù)發(fā)展的十分迅速?？茖W(xué)技術(shù)進(jìn)步引起了建材的品種、質(zhì)量和性能的變化，也促使建筑技術(shù)的提高、建筑結(jié)構(gòu)的革新等，從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量大大提高，不斷地使存量房屋等建筑物貶值，由此造成了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。

內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)內(nèi)部管理水平等問題，影響到企業(yè)的預(yù)期收益，從而形成經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。比如由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理混亂，造成資金周轉(zhuǎn)緩慢；施工管理不善，延誤了工期；經(jīng)營管理水平低下，使房地產(chǎn)出租出售受到影響等。

風(fēng)險(xiǎn)管理是一種要求比較高的管理。由于引起風(fēng)險(xiǎn)的原因是多方面的和極其復(fù)雜的，有時(shí)甚至是不可避免的，因此在風(fēng)險(xiǎn)管理中，主要采取以下一些方式和方法。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營回避風(fēng)險(xiǎn)

要求企業(yè)在經(jīng)營決策時(shí)，盡是回避有風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)大的業(yè)務(wù)，選擇無風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)小的業(yè)務(wù)，達(dá)到回避經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)的目的。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

是將經(jīng)營可能發(fā)生的或者已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)全部地或部分地轉(zhuǎn)移出去。一般來說，采取的主要方法是將可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營項(xiàng)目轉(zhuǎn)移出去，或者將有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目與其他單位合作或合資經(jīng)營，從而達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)的目的。但是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)也要付出一定的代價(jià)，這些代價(jià)有的是直接的，有的是間接的。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營減輕損失

經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，企業(yè)就要千方百計(jì)采取各種有效的措施，力求減少風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。在減輕經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，通常主要采取以下一些方法：精確預(yù)測經(jīng)營項(xiàng)目的費(fèi)用與收益比率，減少經(jīng)營過程中的不必要的支出；縮短經(jīng)營周期或縮小經(jīng)營規(guī)模；通過簽訂合同同等方式，將那些對(duì)利潤敏感的變量，如利息、開發(fā)建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)周期和房屋預(yù)租預(yù)售等固定下來，從而達(dá)到減少或縮小風(fēng)險(xiǎn)的目的。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)營保險(xiǎn)

對(duì)經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)行保險(xiǎn)，是經(jīng)營者轉(zhuǎn)移經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的一種比較好的方式。

保險(xiǎn)雖然也要支付費(fèi)用即保險(xiǎn)金，但是與風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。在發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)條件下，運(yùn)用保險(xiǎn)的方式轉(zhuǎn)移或減少風(fēng)險(xiǎn)，是風(fēng)險(xiǎn)管理普遍采用的一種方法，因而也是現(xiàn)代回避風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)的主要方法。

對(duì)于可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)要進(jìn)行科學(xué)的分類排隊(duì)；找出風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及其因果關(guān)系；采取適當(dāng)?shù)姆椒?，認(rèn)識(shí)特定的風(fēng)險(xiǎn)。識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)通常采取的主要方法是：分析詢問法、財(cái)務(wù)報(bào)表法、流程圖法、現(xiàn)場觀察法、環(huán)境分析法等。識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，也是風(fēng)險(xiǎn)管理中最困難的工作。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營定義

可行性研究是現(xiàn)代經(jīng)營管理活動(dòng)重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營管理重要方法。房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究，是在房地產(chǎn)經(jīng)營管理決策前，對(duì)經(jīng)營管理項(xiàng)目進(jìn)行綜合的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析的一種科學(xué)方法。通過可行性研究，可以對(duì)經(jīng)營管理項(xiàng)目的市場運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等多方面狀況，進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查、分析和研究；可以對(duì)提出的各種經(jīng)營管理方案，進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)多方面比較分析和論證；還可以對(duì)經(jīng)營管理項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評(píng)價(jià)，為經(jīng)營管理決策部門最終決策，提供科學(xué)依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營階段劃分

可行性研究，大體上分為三個(gè)階段，即機(jī)會(huì)可行性研究階段；初步可行性研究階段；最終可行性研究階段。

1.機(jī)會(huì)可行性研究階段及其任務(wù)

機(jī)會(huì)可行性研究階段的主要任務(wù)是確定經(jīng)營方向，提出經(jīng)營目標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)來說，就是對(duì)經(jīng)營管理項(xiàng)目提出建議。為了實(shí)現(xiàn)機(jī)會(huì)可行性研究階段的任務(wù)，必須對(duì)投資經(jīng)營項(xiàng)目發(fā)展的背景、當(dāng)?shù)氐馁Y源條件、市場供需狀況等基本情況進(jìn)行初步的調(diào)查和預(yù)測。通過初步研究，尋找和確定最有利的投資經(jīng)營方向和投資經(jīng)營機(jī)會(huì)，提出可行性研究的建議書，并為下一步研究提出要求。

2.初步可行性研究階段及其任務(wù)

初步可行性研究階段的主要任務(wù)就是要根據(jù)機(jī)會(huì)階段的結(jié)果，進(jìn)一步研究經(jīng)營管理項(xiàng)目的規(guī)模、建筑材料的供應(yīng)、投資地段的選址、建筑工程的設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目工程的施工進(jìn)度等問題。對(duì)于一些關(guān)鍵性的問題，還必須進(jìn)行專題研究，諸如市場需求狀況、投資經(jīng)營項(xiàng)目的地址優(yōu)劣、工程設(shè)計(jì)方案合理性、施工進(jìn)度可行性等。在對(duì)這些問題進(jìn)一步研究的基礎(chǔ)上，對(duì)各個(gè)方案進(jìn)行認(rèn)真的比較分析，排除一些可行性不大的方案，從而進(jìn)一步縮小工作范圍和工作數(shù)量，為最終可行性研究奠定基礎(chǔ)。

3.最終可行性研究及其任務(wù)

最終可行性研究，是可行性研究的最后一個(gè)階段。這個(gè)研究階段的主要任務(wù)是對(duì)經(jīng)營管理項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、以及市場等方面進(jìn)行詳細(xì)地和深入地分析論證、確定經(jīng)營管理項(xiàng)目的有關(guān)主要因素，并對(duì)這些因素進(jìn)行仔細(xì)的調(diào)查、分析、計(jì)算、評(píng)估，在這個(gè)基礎(chǔ)上提出一個(gè)或幾個(gè)可供選擇的最優(yōu)方案，作為經(jīng)營管理的決策依據(jù)。

簡言之，在可行性研究的三個(gè)階段中，機(jī)會(huì)研究階段的主要任務(wù)是確定投資方向，提出項(xiàng)目建議書；初步可行性研究階段的主要任務(wù)是確定項(xiàng)目的生命力和發(fā)展前景；最終可行性研究階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行市場、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的分析，為經(jīng)營管理者提供可靠的依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的可行性研究，是一項(xiàng)內(nèi)容十分廣泛的技術(shù)也是一種經(jīng)濟(jì)的分析研究。這種研究不僅需要對(duì)市場、技術(shù)、規(guī)劃、組織等多種因素進(jìn)行綜合分析，而且還必須研究與國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境相適應(yīng)、以及與所在的城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的問題。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究，由于包括的內(nèi)容很多，可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，把它的內(nèi)容歸結(jié)為不同的方面。但是，不管怎樣歸納，房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目可行性研究，必須包括以下三個(gè)內(nèi)容：

1.房地產(chǎn)市場問題。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，生產(chǎn)都是為了滿足市場的需求。如果沒有市場的需求，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營就失去了存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。所以，房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究的首要問題，就是要研究有沒有市場，市場的容量有多大。在房地產(chǎn)經(jīng)營管理的可行性研究中，有沒有市場的問題，是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理有沒有“必要性”的問題，所以這個(gè)問題就成為全部可以可行性研究的基礎(chǔ)和前提。

2.工程技術(shù)問題。主要是研究規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程技術(shù)中的高科技含量的問題，以及規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程技術(shù)中的難點(diǎn)是否能夠解決或克服的問題。這個(gè)問題主要是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理的“可能性”問題。

3.經(jīng)濟(jì)效益問題。就是通過對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，研究是否盈利和盈利水平的高低。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，任何企業(yè)經(jīng)營的最終目的是為了取得利潤，而且是為了取得最大利潤。如果企業(yè)不盈利，企業(yè)就失去了經(jīng)營的目標(biāo)。所以，這個(gè)問題主要是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理“合理性”的問題或企業(yè)經(jīng)營的最終目的問題。概括地說，這三個(gè)方面的關(guān)系是：市場問題是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的前提；工程技術(shù)問題是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的手段；效益是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的目的。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的可行性研究，只有對(duì)這三個(gè)問題做出明確的回答，才可以說完成了可行性研究的任務(wù)。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營研究報(bào)告

房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究結(jié)論或意見形成以后，還必須編寫出可行性研究報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告，是可行性研究的最終成果。一般來說，可行性研究報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括以下具體內(nèi)容。

1.房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的背景狀況

房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目，涉及到國家政治經(jīng)濟(jì)各個(gè)方面，因此在可行性報(bào)告中，必須對(duì)國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行的狀況、經(jīng)營管理項(xiàng)目所在城市和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、國家產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)市場供求等情況做出簡單的介紹和說明。

2.房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的概況

房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的概況部分，應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

⑴房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的名稱；

⑵房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的地理位置；

⑶房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目所在地區(qū)環(huán)境；

⑷房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的性質(zhì)和主要特點(diǎn)；

⑸房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義。

3.可行性報(bào)告的基本數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，既要有定性分析，又要有定量分析來提供可靠的數(shù)據(jù)。

其中主要應(yīng)當(dāng)包括：

⑴項(xiàng)目投資總額；

⑵項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)：其中主要包括經(jīng)營管理項(xiàng)目的總建筑面積、建筑密度、建筑容積率、房屋的各類用途、建筑的構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施的條件和要求、其他規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)等；

⑶項(xiàng)目占地面積；

⑷占用的土地及其使用狀況：房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目占用的土地?cái)?shù)量、被占用的土地原先使用狀況、需要拆除的房屋面積、需要給予補(bǔ)償?shù)母?、占用菜地面積、需要安置的住戶和人口、需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等；

⑸建筑物的主要技術(shù)參數(shù)；

⑹其他有關(guān)資料。

4.房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的成本估算

房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的成本，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的費(fèi)用支出，在市場物價(jià)一定的情況下，成本支出大小對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營管理盈利水平有著決定性的意義。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理成本估算，是房地產(chǎn)可行性研究中的一個(gè)核心問題。房地產(chǎn)經(jīng)營管理成本估算，通常的作法是先分項(xiàng)估算，然后再進(jìn)行匯總，最后做出成本估算表。房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理成本估算主要包括以下內(nèi)容：

⑴土地征用費(fèi)用估算或概算。其中主要包括征地費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)及其他地上物的補(bǔ)償費(fèi)、菜地建設(shè)費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、耕地占用稅等。

⑵拆遷安置費(fèi)。主要包括各種拆遷費(fèi)用、賠償費(fèi)用。

⑶前期工程費(fèi)用。主要包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、“三通一平”或“七通一平”費(fèi)用等。

⑷房屋建筑安裝費(fèi)用。由于房屋建筑標(biāo)準(zhǔn)等的不同，應(yīng)當(dāng)對(duì)不同類型、不同設(shè)計(jì)、不同等級(jí)的房屋分別列出各自的費(fèi)用。

⑸基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。對(duì)不同類型的基礎(chǔ)設(shè)施，分別列出所需要的費(fèi)用。

⑹公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。對(duì)于小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用，也應(yīng)當(dāng)分別列出費(fèi)用，以便更好地進(jìn)行核算。

⑺管理費(fèi)用。

⑻籌資成本與利息的支出。

⑼其他必要的支出。由于房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營的過程很長，所以應(yīng)當(dāng)充分考慮各項(xiàng)費(fèi)用在項(xiàng)目實(shí)施期間可能發(fā)生的變化。為了保證成本估算或概算的正確性，在必要的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步按照各項(xiàng)耗費(fèi)，詳細(xì)列出成本估算表或概算表。

5.資金籌集與供給方式

資金是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的第一推動(dòng)力和持續(xù)動(dòng)力，關(guān)系到經(jīng)營管理的全過程。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究報(bào)告，必須根據(jù)經(jīng)營管理項(xiàng)目所需資金總額，確定資金籌集方式；計(jì)算籌資成本；科學(xué)地安排資金運(yùn)用方式。房地產(chǎn)投資建設(shè)是一項(xiàng)巨大的工程，投資建設(shè)具有階段性，決定了資金投入的時(shí)間性和順序性。因此，一方面必須為了節(jié)約資金的投入，降低投資成本，安排好資金投入的順序和時(shí)間；另一方面又必須保證資金的充分供應(yīng)，防止資金供應(yīng)斷檔，造成施工延誤和浪費(fèi)，來提高經(jīng)濟(jì)效益。

6.資源采購與供應(yīng)

資源或物資供應(yīng)狀況，對(duì)工程建設(shè)有著重要的意義。因此在可行性研究報(bào)告中，必須認(rèn)真制訂建筑資源供應(yīng)計(jì)劃。建筑工程資源采購和供應(yīng)主要包括以下內(nèi)容：

⑴建筑材料的需要數(shù)量、物資采購方式、物資供應(yīng)安排；

⑵施工力量的組織安排；

⑶項(xiàng)目建設(shè)施工期間的動(dòng)力、水的供應(yīng)；

⑷建設(shè)工程竣工后或建成后或建成投入使用后，上下水、電力、燃力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)和使用條件等。

7.房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目市場分析

房地產(chǎn)市場是全部可行性報(bào)告的關(guān)鍵問題。市場分析主要包括：⑴對(duì)銷售市場狀況的預(yù)測；⑵對(duì)房地產(chǎn)市場的容量、飽和率或飽和度的分析；⑶對(duì)市場占有率的預(yù)期；⑷對(duì)市場銷售價(jià)格預(yù)測、銷售對(duì)象的分析、銷售計(jì)劃的制訂、以及未來市場變化對(duì)營銷過程的影響等。

8.房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究報(bào)告核心問題，也是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的根本目標(biāo)。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要包括：

⑴房地產(chǎn)銷售收入、需要繳納的各種稅費(fèi)、經(jīng)營利潤等的預(yù)測；

⑵貸款成本、貸款償還、以及貸款與償還的平衡計(jì)算；

⑶現(xiàn)金流量分析；

⑷財(cái)務(wù)平衡分析等；

⑸對(duì)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)修改的費(fèi)用測算等；

⑹項(xiàng)目建設(shè)期間原材料價(jià)格變化影響等因素的敏感性分析和相應(yīng)的盈虧平衡分析。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有：

⑴累計(jì)現(xiàn)金流量；

⑵凈現(xiàn)值；

⑶內(nèi)部收益率；

⑷動(dòng)態(tài)投資回收期；

⑸財(cái)務(wù)靈敏度等。對(duì)于較小的投資建設(shè)項(xiàng)目，也可以將成本估算、市場分析合并到財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中。

9.房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析，應(yīng)當(dāng)包括：

⑴社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等各方面變動(dòng)可能出現(xiàn)的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的影響；

⑵在資源供應(yīng)方面可能出現(xiàn)的由于不協(xié)調(diào)形成的風(fēng)險(xiǎn)；

⑶城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和房地產(chǎn)市場方面出現(xiàn)的變化可能引起的風(fēng)險(xiǎn)。在可行性報(bào)告中，盡可能對(duì)主要影響因素變化引起的風(fēng)險(xiǎn)極限做出評(píng)價(jià)，分析超極限變動(dòng)的可能性并提出相應(yīng)的對(duì)策及建議。

10.國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目，大都是一個(gè)巨大的系統(tǒng)工程，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的各個(gè)方面都會(huì)產(chǎn)生重大的影響，因此必須認(rèn)真對(duì)經(jīng)營管理項(xiàng)目進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)。重點(diǎn)是分析房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等，并且要做出正確的科學(xué)的評(píng)價(jià)。

11.房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目開工日期、竣工日期和竣工驗(yàn)收初步安排。

12.結(jié)論。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目可行性研究結(jié)論，主要是運(yùn)用各項(xiàng)數(shù)據(jù)，從市場、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等各個(gè)方面說明項(xiàng)目的可行性，認(rèn)真評(píng)價(jià)每一個(gè)可行的方案，提出具體的決策參數(shù)，確切地表述項(xiàng)目是否可行，提出項(xiàng)目存在的問題以及改進(jìn)的對(duì)策、建議等。2100433B

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)托管是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)全部或部分資產(chǎn)的法人財(cái)產(chǎn)權(quán)以契約形式委托給房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)在一定條件和期限內(nèi)，使所委托的資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值與增值的一種信托形式。這是一種權(quán)利信托，在信托期內(nèi)，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)對(duì)托管的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)擁有按照信托契約規(guī)定的財(cái)產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，并對(duì)經(jīng)營結(jié)果承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行托管，首先應(yīng)對(duì)該企業(yè)進(jìn)行診斷分析，然后雙方簽訂托管協(xié)議，規(guī)定托管期限，商定在托管期滿若所托管的資產(chǎn)保值，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)收取一定的資產(chǎn)保值費(fèi)；若所托管的資產(chǎn)增值，則收取增值額一定比例的增值費(fèi)；若出現(xiàn)經(jīng)營虧損，則房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)將出資補(bǔ)償至保值狀態(tài)。 2100433B

特征

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的特征主要表現(xiàn)在：

其一，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的主體必須按照法定的條件和程序，經(jīng)過嚴(yán)格的審批才能設(shè)立。

其二，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的土地由政府統(tǒng)一審批，統(tǒng)一征用和統(tǒng)一管理。

其三，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容因不同主體而有所區(qū)別，不同資質(zhì)等級(jí)的開發(fā)主體，都只能在法律所規(guī)定的各自的經(jīng)營范圍內(nèi)從事開發(fā)活動(dòng)。

房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)的內(nèi)容包括土地開發(fā)建設(shè)，基礎(chǔ)工程、配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)，商品房開發(fā)建設(shè)以及基礎(chǔ)設(shè)施、商品房的售賣等。 2100433B

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》是房地產(chǎn)估價(jià)師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試科目之一。