物業(yè)成本管理成本控制

5.1含義：廣義vs.狹義，包括對目標(biāo)成本本身的控制、對目標(biāo)成本完成的控制和過程的監(jiān)督、在過程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來，為今后成本的降低知名方向。

5.2分類：事先、事中、事后；前饋性、防護性、反饋行控制。

5.3成本控制的原則

1）全面控制

2）講求經(jīng)濟效益

3）責(zé)權(quán)利相結(jié)合

4）例外管理原則2100433B

3.1主要對象

1）物業(yè)管理服務(wù)成本：人工費、辦公費、物業(yè)公用部位與公用設(shè)備的日常運行和維護費、保安費、清潔衛(wèi)生費、綠化養(yǎng)護費、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費、保險費及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用；

2）專項維修基金——不計入物業(yè)管理服務(wù)支出或成本；

3）物業(yè)管理費用的構(gòu)成：包干制（物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費、利潤），薪酬制（物業(yè)管理服務(wù)支出 酬金）。

3.2估算方法——重要卻簡單

1）類別：人工費、辦公費、物業(yè)公用部位與公用設(shè)備的日常運行和維護費、保安費、清潔衛(wèi)生費、綠化養(yǎng)護費、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費、保險費、專項維修基金費

2）單項：年（月）各項費用之和/年（月）參與測算的物業(yè)面積

3）匯總：分項費用之和/參與測算的物業(yè)面積

四、成本預(yù)算

4.1要求：與其他預(yù)算（收入、資本、現(xiàn)金預(yù)算等）相協(xié)調(diào)；以各項定額（勞動、消耗、費用定額等）為基礎(chǔ)；應(yīng)有技術(shù)經(jīng)濟措施來保證；全面權(quán)衡；留有余地。

4.2編制方法

1）固定預(yù)算：以過去為基礎(chǔ)，合理調(diào)整。

三大前提：過去合理、現(xiàn)有業(yè)務(wù)必須、增加費用值得。

2）彈性預(yù)算：彌補上述不足，對無法準(zhǔn)確預(yù)見的事項彈性對待。

3）零基預(yù)算：各項預(yù)算支出以零為出發(fā)點，適用于產(chǎn)出難以辨認(rèn)的服務(wù)性部門費用預(yù)算的編制。

4）滾動預(yù)算（逐期更新）和概率預(yù)算

4.3編制程序

1）方式：二下一上式，下達任務(wù)－討價還價－下達命令。

2）程序：搜集資料－預(yù)測成本－編制預(yù)算。

3）類別：營業(yè)成本、管理費用、財務(wù)費用。

一、物業(yè)管理重的成本及其分類——掌握

1.1含義：物化勞動（材料和設(shè)備等生產(chǎn)資料）和活勞動的耗費

物業(yè)管理企業(yè)各種生產(chǎn)費用的總和構(gòu)成物業(yè)管理成本；

一定時期內(nèi)的直接物業(yè)管理成本稱為物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本；

為組織和管理物業(yè)管理服務(wù)活動會發(fā)生管理費用； 按期間費用處理

為籌措經(jīng)營管理資金會發(fā)生財務(wù)費用；不計入成本！

1.2成本構(gòu)成

1）營業(yè)成本：直接人工、直接材料費、間接費用（未必單列）

2）期間費用（經(jīng)營管理費用）：管理費用和財務(wù)費用，可以包括上述間接費用。

*特別規(guī)定p184，注意第五點不得列入成本的5類支出！

二、物業(yè)管理成本的分類——重要

2.1按經(jīng)濟性質(zhì)或內(nèi)容分——了解

2.2按經(jīng)濟用途劃分——見營業(yè)成本、期間費用和經(jīng)營管理費用

2.3按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分：固定成本（與物業(yè)管理服務(wù)量變動無關(guān)）、變動成本（隨服務(wù)量變動而變動）、半固定或半變動成本（不呈正比例變動關(guān)系）。

2.4按照計算依據(jù)不同劃分：目標(biāo)、定額、計劃、實際——了解

2.5按照與決策的關(guān)系劃分：邊際成本（計算最優(yōu)）、差異成本、機會成本（衡量用途）、估計成本、沉沒成本（有關(guān)決策）、可緩成本、可免成本、附加價值成本。

“物業(yè)”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)。物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

成本管理體系是一個成本保證體系。組織通過成本管理體系的有效運行可以持續(xù)提高以下方面的成本保證能力：

成本管理體系組織保證

組織在建立、實施和保持成本管理體系的過程中，最高管理者應(yīng)任命成本管理體系負(fù)責(zé)人，并授權(quán)全權(quán)代表最高管理者來領(lǐng)導(dǎo)、組織、指揮和協(xié)調(diào)組織的整個成本管理體系工作。最高管理者還應(yīng)建立健全成本管理的組織機構(gòu)，成立成本管理的歸口管理部門，并規(guī)定與成本水平和成本管理有關(guān)的部門/單位和人員的成本職責(zé)、權(quán)限、相互關(guān)系和活動接口，使各有關(guān)部門/單位和全體人員都能知道并理解自己對成本和成本管理的責(zé)任和義務(wù)，從而保證成本得到持續(xù)的控制和降低。

成本管理體系立法保證

組織應(yīng)研究、規(guī)劃并實施成本和成本管理立法，策劃、建立和保持成本管理體系文件，包括：成本管理手冊、程序文件、規(guī)章制度、各種定額、標(biāo)準(zhǔn)成本、全面預(yù)算、成本計劃以及作業(yè)文件等成本控制文件。這些文件是成本發(fā)生過程和成本管理的依據(jù)，用來約束、指導(dǎo)和規(guī)范成本發(fā)生和成本管理的行為、指導(dǎo)成本管理工作和活動。從而保證成本水平得到持續(xù)的控制和降低。

成本管理體系活動保證

組織的成本管理體系要求管理者和成本管理歸口部門應(yīng)持續(xù)、有效地組織開展成本管理活動，包括：成本策劃、成本立法、評審、實施、檢查、內(nèi)部審核、成本考核、成本否決、成本控制、成本核算、成本分析、識別提高成本因素、增產(chǎn)節(jié)約或增收節(jié)支、合理化建議、員工培訓(xùn)和教育、預(yù)防風(fēng)險、供方管理、持續(xù)改進、管理評審等活動。從而保證成本水平得到持續(xù)的控制和降低。

成本管理體系資源保證

資源是成本管理體系的物質(zhì)基礎(chǔ)。組織的最高管理者應(yīng)確保為成本管理體系的有效運行提供必要的、適當(dāng)?shù)馁Y源，包括：人力資源、材料、工具、設(shè)備、設(shè)施、技術(shù)、方法、資金、信息等資源。從而保證成本水平得到持續(xù)的控制和降低。

成本管理體系方法保證

成本管理問題要靠相應(yīng)的成本管理和成本控制方法去解決。組織的管理者在實施成本管理體系的過程中應(yīng)不斷地、準(zhǔn)確地識別、確定和正確應(yīng)用成本管理與控制的技術(shù)、方法和工具，以提高成本管理體系的有效性和效率。常用的成本管理與控制方法和工具有：ACPP成本的預(yù)先策劃和控制計劃、ABC作業(yè)成本法、ABCM作業(yè)成本管理、TCM全面成本管理、 SC標(biāo)準(zhǔn)成本法、TCD全面降低成本法、SCM戰(zhàn)略成本管理、MB職能基礎(chǔ)全面預(yù)算、CVP本量利分析、CEWS成本預(yù)警系統(tǒng)、BSC平衡計分卡、供應(yīng)鏈成本管理、定額管理、職能基礎(chǔ)成本核算、目標(biāo)成本法、稅務(wù)籌劃、贏利能力分析、敏感性分析、CE成本工程、QE質(zhì)量工程、VE價值工程、IE工業(yè)工程、贏得值法等等。組織通過這些方法和工具的應(yīng)用從而保證成本水平得到持續(xù)的控制和降低。組織只有建立和實施了一個行之有效的成本管理體系，才能對這些方法和工具的應(yīng)用過程、效果和具有的能力向管理者、顧客和相關(guān)方提供充分信任。