物業(yè)招投標(biāo)管理

第一章 物業(yè)管理招標(biāo)

第1節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)形式的確定

第2節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)文件和標(biāo)底的編制與發(fā)布

第3節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)資格預(yù)審與標(biāo)書收存

第二章 物業(yè)管理投標(biāo)

第1節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)前期工作

第2節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)書編制

第3節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)現(xiàn)場答辯

第三章 物業(yè)管理定標(biāo)與合同簽訂

第1節(jié) 物業(yè)管理開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)

第2節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同簽訂與管理

第3節(jié) 物業(yè)管理招投標(biāo)爭議解決

附錄1 物業(yè)管理招標(biāo)文件樣本

附錄2 物業(yè)管理投標(biāo)書樣本

附錄3 部分地區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)評分標(biāo)準(zhǔn)參考2100433B

《物業(yè)招投標(biāo)管理/全國高等職業(yè)技術(shù)院校物業(yè)管理專業(yè)教材》根據(jù)高等職業(yè)教育人才培養(yǎng)的目標(biāo)和要求，對物業(yè)招投標(biāo)管理的理論和實(shí)踐進(jìn)行了全面介紹。全書按照物業(yè)招投標(biāo)管理的項(xiàng)目體系分為三個(gè)模塊：物業(yè)管理招標(biāo)、物業(yè)管理投標(biāo)和物業(yè)管理定標(biāo)與合同簽訂，主要包括物業(yè)管理招標(biāo)形式的確定，物業(yè)管理招標(biāo)文件和標(biāo)底的編制與發(fā)布，物業(yè)管理投標(biāo)資格預(yù)審與標(biāo)書收存，物業(yè)管理投標(biāo)前期工作，物業(yè)管理投標(biāo)書編制，物業(yè)管理投標(biāo)現(xiàn)場答辯，物業(yè)管理開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)，物業(yè)服務(wù)合同簽訂與管理，物業(yè)管理招投標(biāo)爭議解決等內(nèi)容 。

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)活動(dòng),保護(hù)招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平競爭,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第504號(hào))、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》(建住房〔2003〕130號(hào))、《河南省實(shí)施〈中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法〉辦法》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。

第二條前期物業(yè)管理,是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

第三條本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)。

物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng),應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正、誠實(shí)、信用的原則。

第四條任何單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定,限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo),不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

第五條新鄉(xiāng)市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。其主要職責(zé)是:

(一)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng);

(二)制定物業(yè)管理項(xiàng)目評標(biāo)辦法和招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)文本;

(三)建立并管理物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)評標(biāo)專家?guī)?

(四)負(fù)責(zé)市區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)的備案管理工作;

(五)處理有關(guān)投訴;

(六)查處違法招標(biāo)投標(biāo)行為。

第二章招標(biāo)

第六條住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第七條下列物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo):

(一)規(guī)劃總建筑面積6萬(含)平方米以上的多層項(xiàng)目;

(二)規(guī)劃總建筑面積4萬(含)平方米以上的高層項(xiàng)目;

(三)規(guī)劃總建筑面積5萬(含)平方米以上的多層、高層混合項(xiàng)目。

第八條下列物業(yè)管理項(xiàng)目可以邀請招標(biāo):

(一)規(guī)劃總建筑面積3萬(含)平方米以上6萬平方米以下的多層項(xiàng)目;

(二)規(guī)劃總建筑面積2.5萬(含)平方米以上4萬平方米以下的高層項(xiàng)目;

(三)規(guī)劃總建筑面積3萬(含)平方米以上5萬平方米以下的多層、高層混合項(xiàng)目。

第九條投標(biāo)人少于3個(gè)或者多層規(guī)劃總建筑面積3萬平方米以下、高層規(guī)劃總建筑面積2.5萬平方米以下和多層、高層混合規(guī)劃總建筑面積3萬平方米以下的前期物業(yè)管理項(xiàng)目,經(jīng)房產(chǎn)管理局批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十條建設(shè)單位通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作:

(一)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;

(二)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成;

(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

第十一條招標(biāo)人可以成立招標(biāo)小組或者委托依法成立的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),具體辦理招標(biāo)事宜。

前期物業(yè)招標(biāo)小組成員由建設(shè)單位指派,招標(biāo)小組成員人數(shù)不得少于3人。

招標(biāo)小組或者招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜,并遵守本辦法對招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。

第十二條招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的,應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定在指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介發(fā)布招標(biāo)公告。

招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址,招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的,應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力、資信良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書,投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)載明前款規(guī)定的事項(xiàng)。

第十三條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要,在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。

招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容:

(一)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介,包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等;

(二)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求,包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等;

(三)對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求,包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容、投標(biāo)保證金等;

(四)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法;

(五)招標(biāo)活動(dòng)方案,包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)、投標(biāo)有效期截至?xí)r間等;

(六)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明;

(七)其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

第十四條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前,提交以下材料向新鄉(xiāng)市房產(chǎn)管理局備案:

(一)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(二)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書;

(三)招標(biāo)文件;(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的,還應(yīng)當(dāng)提交招標(biāo)代理委托合同。

發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的,新鄉(xiāng)市房產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。

第十五條公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以按照招標(biāo)文件規(guī)定,對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審。

實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。

資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知,以及需要投標(biāo)申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。

第十六條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書,告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法,并同時(shí)向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。

資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時(shí),招標(biāo)人可以從中選擇不少于5家的投標(biāo)申請人。

第十七條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目,自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止,最短不得少于20日。

第十八條招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的,應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前,以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人,并報(bào)新鄉(xiāng)市房產(chǎn)管理局備案。

該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

第十九條招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況,可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場,并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。

對投標(biāo)申請人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。

第二十條招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。

招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的,標(biāo)底必須保密。

第二十一條在確定中標(biāo)人前,招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。

第三章投標(biāo)

第二十二條持有物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級證書、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)服務(wù)企業(yè)均可按照核準(zhǔn)的資質(zhì)等級和業(yè)務(wù)范圍參加相應(yīng)的物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)活動(dòng)。

第二十三條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件,投標(biāo)文件包括技術(shù)標(biāo)文件和信譽(yù)標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng),投標(biāo)文件不得含有虛假承諾等不正當(dāng)競爭行為的內(nèi)容。

有投標(biāo)競價(jià)的,投標(biāo)文件可以設(shè)立經(jīng)濟(jì)標(biāo),經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)按前款要求進(jìn)行編制。

第二十四條投標(biāo)文件形式應(yīng)當(dāng)符合招標(biāo)文件的要求,技術(shù)標(biāo)、信譽(yù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)應(yīng)當(dāng)分別編制。

第二十五條招標(biāo)人可以在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金。投標(biāo)保證金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)合理地確定,最高不得超過招標(biāo)人組織招標(biāo)所需費(fèi)用三分之一。

投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)撤回投標(biāo)的,投標(biāo)保證金不予退回。

投標(biāo)保證金除現(xiàn)金外,可以是銀行出具的銀行保函、保兌支票、銀行匯票或者現(xiàn)金支票。

第二十六條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截至?xí)r間前,將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。

招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后,應(yīng)當(dāng)簽收保存,并向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證,在開標(biāo)前,任何單位和個(gè)人均不得開啟投標(biāo)文件。

在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件,為無效的投標(biāo)文件,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。投標(biāo)文件提交截至?xí)r間過后,有效投標(biāo)人少于3人的,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)。

第二十七條投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前,可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件,并書面通知招標(biāo)人。

補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分,并應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十六條的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無效。

第二十八條投標(biāo)文件有下列情形之一的,由評標(biāo)委員會(huì)按廢標(biāo)處理:

(一)未加蓋投標(biāo)人公章及未經(jīng)法定代表人或者法定代表人委托的代理人簽字的;

(二)未按招標(biāo)文件規(guī)定密封的;

(三)超過招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間逾期送達(dá)的;

(四)未按招標(biāo)文件規(guī)定的格式要求提交的;

(五)附有招標(biāo)人不能接受的條件的;

(六)其他不符合招標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性要求的。

投標(biāo)人不按招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)保證金的,視為投標(biāo)無效。

第四章開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)

第二十九條開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截至?xí)r間的當(dāng)日在新鄉(xiāng)市房產(chǎn)管理局監(jiān)督下由招標(biāo)人組織公開進(jìn)行。

開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。

第三十條開標(biāo)由招標(biāo)人主持,邀請所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行:由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況,也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。

經(jīng)確認(rèn)無誤后,由工作人員當(dāng)眾拆封,宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。

招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件,開標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封。

開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄,并由招標(biāo)人存檔備查。

第三十一條評標(biāo)應(yīng)當(dāng)由依法組建的評標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。

評標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和有關(guān)物業(yè)管理方面的專家組成,成員為5人以上單數(shù),其中物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。

第三十二條評標(biāo)委員會(huì)的專家,應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人在開標(biāo)前1日內(nèi)在新鄉(xiāng)市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)評標(biāo)專家名冊中隨機(jī)抽取,評標(biāo)委員會(huì)成員的名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)保密。

有下列情形之一的,不得擔(dān)任評標(biāo)委員會(huì)成員:

(一)投標(biāo)人或者投標(biāo)人主要負(fù)責(zé)人的近親屬;

(二)與投標(biāo)人有經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的;

(三)曾在招標(biāo)、評標(biāo)以及其他與招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)活動(dòng)中從事違法或者不正當(dāng)行為受過行政處罰或者刑事處罰的。

評標(biāo)委員會(huì)成員有(一)(二)項(xiàng)規(guī)定情形之一的,應(yīng)當(dāng)主動(dòng)提出回避。

第三十三條評標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評審,認(rèn)為所有投標(biāo)都不符合招標(biāo)文件要求的,可以否決所有投標(biāo)。所有投標(biāo)被否決的,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)。

第三十四條評標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé),遵守職業(yè)道德,對所提出的評審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。

評標(biāo)委員會(huì)成員不得私下接觸投標(biāo)人,不得收受投標(biāo)人、中介人、其他有利害關(guān)系人的財(cái)務(wù)或者其他好處。

評標(biāo)委員會(huì)成員和參與評標(biāo)的有關(guān)工作人員不得透露對投標(biāo)文件的評審、比較以及評標(biāo)有關(guān)的其他情況。

前款所稱與評標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員,是指評標(biāo)委員會(huì)成員以外的因參與評標(biāo)監(jiān)督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評標(biāo)情況的所有人員。

第三十五條評標(biāo)委員會(huì)可以用書面形式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者說明,其澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。

第三十六條在評標(biāo)過程中召開現(xiàn)場答辯會(huì)的,應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明,并注明所占的評分比重。

評標(biāo)包括評議技術(shù)標(biāo)文件、經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件、信譽(yù)標(biāo)文件和現(xiàn)場答辯。除現(xiàn)場答辯外,評標(biāo)應(yīng)當(dāng)保密進(jìn)行。

評標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評標(biāo)要求,根據(jù)標(biāo)書評分、現(xiàn)場答辯等情況進(jìn)行綜合評標(biāo)。

第三十七條技術(shù)標(biāo)文件評議標(biāo)準(zhǔn),主要包括下列內(nèi)容:

(一)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和資源配置方案;

(二)管理方案;

(三)創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和創(chuàng)新管理方法;

(四)服務(wù)質(zhì)量控制方法。

第三十八條信譽(yù)標(biāo)文件評議標(biāo)準(zhǔn),主要包括下列內(nèi)容:

(一)企業(yè)規(guī)模和資質(zhì);

(二)社會(huì)信譽(yù)和經(jīng)營業(yè)績;

(三)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人業(yè)績。

第三十九條現(xiàn)場答辯評議標(biāo)準(zhǔn),主要包括下列內(nèi)容:

(一)語意表達(dá);

(二)物業(yè)管理法規(guī)、政策熟悉程度;

(三)物業(yè)管理業(yè)務(wù)水平。

第四十條設(shè)有經(jīng)濟(jì)標(biāo)的,經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件評議標(biāo)準(zhǔn),主要包括下列內(nèi)容:

(一)物業(yè)服務(wù)投標(biāo)報(bào)價(jià);

(二)物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)營成本支出測算。

第四十一條評標(biāo)委員會(huì)完成評標(biāo)后,應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面報(bào)告,推薦不超過3名有排序的合格中標(biāo)候選人。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。在確定的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的,招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

第四十二條評標(biāo)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在評標(biāo)會(huì)議結(jié)束后由評標(biāo)委員會(huì)予以公示,公示期為3日;公示期間,投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人有權(quán)以書面形式向招標(biāo)人提出異議或者向新鄉(xiāng)市房產(chǎn)管理局投訴或者舉報(bào)。新鄉(xiāng)市房產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)自接到投訴或者舉報(bào)之日起5個(gè)工作日內(nèi)依法處理,并予以書面答復(fù)。

第四十三條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在評標(biāo)會(huì)議結(jié)束后30日內(nèi)確定中標(biāo)人,并向中標(biāo)人和未中標(biāo)人的投標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書,將未中標(biāo)的投標(biāo)文件退還投標(biāo)人。

第四十四條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi),持下列材料向物業(yè)管理主管部門備案:

(一)開標(biāo)評標(biāo)過程;

(二)確定中標(biāo)人的方式及理由;

(三)評標(biāo)委員會(huì)的評標(biāo)報(bào)告;

(四)中標(biāo)人的投標(biāo)文件;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第四十五條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)人接到中標(biāo)通知書之日起30日內(nèi)按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件與中標(biāo)人簽訂書面合同,招標(biāo)人和中標(biāo)人不得另行簽訂背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。合同簽訂之日起5日內(nèi),招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人和未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金。

中標(biāo)人無正當(dāng)理由拒不簽訂物業(yè)服務(wù)合同的,投標(biāo)保證金不予退還。

招標(biāo)人無正當(dāng)理由拒不簽訂物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)給予中標(biāo)人不少于投標(biāo)保證金金額的賠償。

第四十六條中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同履行義務(wù),并不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目。

第四十七條招標(biāo)人有下列行為之一的,中標(biāo)無效:

(一)招標(biāo)人向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量或者可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況;

(二)招標(biāo)人違反規(guī)定,在確定中標(biāo)人前與投標(biāo)人就投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判的;

(三)招標(biāo)人與投標(biāo)人串通投標(biāo)的。

第四十八條投標(biāo)人有下列行為之一的,中標(biāo)無效:

(一)投標(biāo)人互相串通投標(biāo)或者與招標(biāo)人串通投標(biāo)的;

(二)投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會(huì)成員行賄等違法違紀(jì)手段謀取中標(biāo)的;

(三)投標(biāo)人以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假,騙取中標(biāo)的;

(四)投標(biāo)人無正當(dāng)理由拒不簽訂物業(yè)服務(wù)合同的。

第五章法律責(zé)任

第四十九條對違反本辦法規(guī)定的行為,由新鄉(xiāng)市房產(chǎn)管理局依法予以行政處罰;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第五十條物業(yè)管理主管部門工作人員在招標(biāo)投標(biāo)工作中以權(quán)謀私、徇私枉法、收受賄賂的,由其所在單位或者上級機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第六章附則

第五十一條物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)費(fèi)用由招標(biāo)人承擔(dān)。

第五十二條業(yè)主和業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的,參照本辦法執(zhí)行。

第一條為規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)物業(yè)管理招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平競爭和物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理，建立物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)，擇優(yōu)選擇物業(yè)管理招投標(biāo)服務(wù)機(jī)構(gòu)，為本市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)提供指導(dǎo)和服務(wù)。　縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政管理部門依據(jù)本辦法規(guī)定職責(zé)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

第四條物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。任何單位和個(gè)人不得違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。

第五條新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在市房產(chǎn)行政主管部門提供前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約；屬于新建住宅物業(yè)的，還應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理招議標(biāo)備案文件。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，住宅物業(yè)建筑面積低于三萬平方米的，應(yīng)當(dāng)出具情況說明和書面申請，經(jīng)物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

經(jīng)核定予以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)規(guī)定。

第六條前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因不能履行前期物業(yè)服務(wù)合同撤出的，建設(shè)單位應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)不降低、原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變動(dòng)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與物業(yè)管理項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的條件下，制定重新選聘方案，通過招投標(biāo)方式另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將招標(biāo)結(jié)果及在行政主管部門的備案證明文件告知全體業(yè)主。

第七條業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，支持和鼓勵(lì)其采用招投標(biāo)方式。其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與物業(yè)管理項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級被評定為優(yōu)秀或良好；

（三）物業(yè)管理日常投訴處理程序和標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)規(guī)定；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)具備執(zhí)業(yè)資格。

第八條物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)的開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或其他物業(yè)所有權(quán)人。業(yè)主大會(huì)決定通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可以授權(quán)其業(yè)主委員會(huì)履行招標(biāo)人職責(zé)。

第九條招標(biāo)人可以委托從事物業(yè)管理招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理完成招標(biāo)工作。

代理機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)、相應(yīng)的物業(yè)管理招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)和編制物業(yè)管理招標(biāo)文件的業(yè)務(wù)能力，以及良好的經(jīng)營誠信記錄。

物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理招標(biāo)代理中，必須嚴(yán)格遵守招投標(biāo)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，不得組織串標(biāo)、圍標(biāo)，不得同時(shí)為一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目承擔(dān)招標(biāo)和投標(biāo)業(yè)務(wù)。若違反規(guī)定辦理招標(biāo)業(yè)務(wù)的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第十條招標(biāo)人決定對物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施招標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一） 招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書；

（二） 投標(biāo)人須知及前附表；

（三） 評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評標(biāo)辦法及程序；

（四） 物業(yè)服務(wù)合同條款及格式；

（五） 圖紙及相關(guān)說明：房屋建筑結(jié)構(gòu)、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃詳圖或規(guī)劃總平面圖、配套設(shè)施說明、配套設(shè)備的清單和技術(shù)參數(shù)；

（六） 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、委托物業(yè)管理服務(wù)的起止時(shí)間；

（七）投標(biāo)文件格式、內(nèi)容及要求；

（八）其他事項(xiàng)。

第十一條招標(biāo)人完成招標(biāo)文件編制后，實(shí)際啟動(dòng)招標(biāo)工作前，應(yīng)首先向市房產(chǎn)行政主管部門提交以下材料，辦理招標(biāo)備案：

（一）《物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)備案表》；

（二）營業(yè)執(zhí)照或業(yè)主委員會(huì)備案手續(xù)和業(yè)主大會(huì)決定；

（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃詳圖或規(guī)劃總平面圖；

（四）物業(yè)管理用房和物業(yè)經(jīng)營用房配置情況說明；

（五）招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件；

（六）招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜的，還應(yīng)提供招標(biāo)委托代理合同；

（七）物業(yè)管理項(xiàng)目的其他必要資料。

市房產(chǎn)行政主管部門對符合規(guī)定條件的申請，在受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)辦理備案手續(xù)。備案材料不符合規(guī)定的，應(yīng)及時(shí)通知招標(biāo)人補(bǔ)正。

第十二條物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。

招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站或市物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)站上發(fā)布招標(biāo)公告，公告期不應(yīng)少于5日。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：

（一）招標(biāo)條件（包括招標(biāo)備案情況、招標(biāo)項(xiàng)目名稱、地址、類型、建筑面積、竣工交付使用時(shí)間等基本情況）；

（二）投標(biāo)人資格條件；

（三）招標(biāo)文件的獲?。ㄍ稑?biāo)人報(bào)名地點(diǎn)、期限以及獲取招標(biāo)文件的方法）；

（四）投標(biāo)文件的遞交；

（五）發(fā)布公告的媒介；

（六）聯(lián)系方式（招標(biāo)人名稱、招標(biāo)代理單位名稱及聯(lián)系方式）。

招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定內(nèi)容。

第十三條招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對潛在投標(biāo)人提出與物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過高的資格等要求。

第十四條招標(biāo)人可以在招標(biāo)公告中規(guī)定，對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審。實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。

資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）資格預(yù)審公告；

（二）申請人須知；

（三）資格審查辦法；

（四）資格預(yù)審申請文件格式；

（五）項(xiàng)目概況；

（六）企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化完成情況和誠信檔案。

第十五條招標(biāo)人在招標(biāo)公告中未規(guī)定資格預(yù)審程序，不得進(jìn)行招標(biāo)預(yù)審環(huán)節(jié)。

第十六條進(jìn)行資格預(yù)審，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)預(yù)先設(shè)定入圍投標(biāo)人的人數(shù)。

經(jīng)資格預(yù)審后，有效投標(biāo)人超過預(yù)先設(shè)定的入圍投標(biāo)人數(shù)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照資格預(yù)審審查辦法，擇優(yōu)確定入圍投標(biāo)人參與投標(biāo)。

經(jīng)資格預(yù)審后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，并同時(shí)向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。

對資格預(yù)審有法律、法規(guī)規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十七條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，不得少于20日。

第十八條招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等項(xiàng)目的詳細(xì)資料。也可以組織答疑會(huì)，由招標(biāo)人針對投標(biāo)人的提問逐一作出答復(fù)和說明。

第十九條招標(biāo)人可以對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的內(nèi)容可能影響投標(biāo)文件的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人；不足15日的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)順延提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間。

潛在投標(biāo)人或者其他利害關(guān)系人對招標(biāo)文件有異議的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截至?xí)r間10日前提出。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自收到異議之日內(nèi)3日內(nèi)作出答復(fù)；作出答復(fù)前，應(yīng)當(dāng)暫停招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

第二十條招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。在確定中標(biāo)人前，不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。