物業(yè)招投標(biāo)管理圖書目錄

第一章 物業(yè)管理招標(biāo)

第1節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)形式的確定

第2節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)文件和標(biāo)底的編制與發(fā)布

第3節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)資格預(yù)審與標(biāo)書收存

第二章 物業(yè)管理投標(biāo)

第1節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)前期工作

第2節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)書編制

第3節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)答辯

第三章 物業(yè)管理定標(biāo)與合同簽訂

第1節(jié) 物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)

第2節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同簽訂與管理

第3節(jié) 物業(yè)管理招投標(biāo)爭(zhēng)議解決

附錄1 物業(yè)管理招標(biāo)文件樣本

附錄2 物業(yè)管理投標(biāo)書樣本

附錄3 部分地區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)參考2100433B

《物業(yè)招投標(biāo)管理/全國(guó)高等職業(yè)技術(shù)院校物業(yè)管理專業(yè)教材》根據(jù)高等職業(yè)教育人才培養(yǎng)的目標(biāo)和要求，對(duì)物業(yè)招投標(biāo)管理的理論和實(shí)踐進(jìn)行了全面介紹。全書按照物業(yè)招投標(biāo)管理的項(xiàng)目體系分為三個(gè)模塊：物業(yè)管理招標(biāo)、物業(yè)管理投標(biāo)和物業(yè)管理定標(biāo)與合同簽訂，主要包括物業(yè)管理招標(biāo)形式的確定，物業(yè)管理招標(biāo)文件和標(biāo)底的編制與發(fā)布，物業(yè)管理投標(biāo)資格預(yù)審與標(biāo)書收存，物業(yè)管理投標(biāo)前期工作，物業(yè)管理投標(biāo)書編制，物業(yè)管理投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)答辯，物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)，物業(yè)服務(wù)合同簽訂與管理，物業(yè)管理招投標(biāo)爭(zhēng)議解決等內(nèi)容 。

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)活動(dòng),保護(hù)招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng),根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第504號(hào))、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》(建住房〔2003〕130號(hào))、《河南省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法〉辦法》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。

第二條前期物業(yè)管理,是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

第三條本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)。

物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng),應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正、誠(chéng)實(shí)、信用的原則。

第四條任何單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定,限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo),不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

第五條新鄉(xiāng)市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。其主要職責(zé)是:

(一)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng);

(二)制定物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)標(biāo)辦法和招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)文本;

(三)建立并管理物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)專家?guī)?

(四)負(fù)責(zé)市區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)的備案管理工作;

(五)處理有關(guān)投訴;

(六)查處違法招標(biāo)投標(biāo)行為。

第二章招標(biāo)

第六條住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第七條下列物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)公開(kāi)招標(biāo):

(一)規(guī)劃總建筑面積6萬(wàn)(含)平方米以上的多層項(xiàng)目;

(二)規(guī)劃總建筑面積4萬(wàn)(含)平方米以上的高層項(xiàng)目;

(三)規(guī)劃總建筑面積5萬(wàn)(含)平方米以上的多層、高層混合項(xiàng)目。

第八條下列物業(yè)管理項(xiàng)目可以邀請(qǐng)招標(biāo):

(一)規(guī)劃總建筑面積3萬(wàn)(含)平方米以上6萬(wàn)平方米以下的多層項(xiàng)目;

(二)規(guī)劃總建筑面積2.5萬(wàn)(含)平方米以上4萬(wàn)平方米以下的高層項(xiàng)目;

(三)規(guī)劃總建筑面積3萬(wàn)(含)平方米以上5萬(wàn)平方米以下的多層、高層混合項(xiàng)目。

第九條投標(biāo)人少于3個(gè)或者多層規(guī)劃總建筑面積3萬(wàn)平方米以下、高層規(guī)劃總建筑面積2.5萬(wàn)平方米以下和多層、高層混合規(guī)劃總建筑面積3萬(wàn)平方米以下的前期物業(yè)管理項(xiàng)目,經(jīng)房產(chǎn)管理局批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十條建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作:

(一)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;

(二)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成;

(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

第十一條招標(biāo)人可以成立招標(biāo)小組或者委托依法成立的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),具體辦理招標(biāo)事宜。

前期物業(yè)招標(biāo)小組成員由建設(shè)單位指派,招標(biāo)小組成員人數(shù)不得少于3人。

招標(biāo)小組或者招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜,并遵守本辦法對(duì)招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。

第十二條招標(biāo)人采取公開(kāi)招標(biāo)方式的,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定在指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介發(fā)布招標(biāo)公告。

招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址,招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的,應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力、資信良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書,投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)載明前款規(guī)定的事項(xiàng)。

第十三條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要,在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。

招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容:

(一)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介,包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等;

(二)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求,包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等;

(三)對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求,包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容、投標(biāo)保證金等;

(四)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法;

(五)招標(biāo)活動(dòng)方案,包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開(kāi)標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)、投標(biāo)有效期截至?xí)r間等;

(六)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明;

(七)其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

第十四條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前,提交以下材料向新鄉(xiāng)市房產(chǎn)管理局備案:

(一)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(二)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書;

(三)招標(biāo)文件;(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的,還應(yīng)當(dāng)提交招標(biāo)代理委托合同。

發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的,新鄉(xiāng)市房產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。

第十五條公開(kāi)招標(biāo)的招標(biāo)人可以按照招標(biāo)文件規(guī)定,對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審。

實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。

資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請(qǐng)書格式、申請(qǐng)人須知,以及需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績(jī)、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)等證明材料。

第十六條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書,告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法,并同時(shí)向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。

資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過(guò)多時(shí),招標(biāo)人可以從中選擇不少于5家的投標(biāo)申請(qǐng)人。

第十七條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目,自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止,最短不得少于20日。

第十八條招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的,應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前,以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人,并報(bào)新鄉(xiāng)市房產(chǎn)管理局備案。

該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

第十九條招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況,可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng),并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。

對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。

第二十條招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。

招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的,標(biāo)底必須保密。

第二十一條在確定中標(biāo)人前,招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。

第三章投標(biāo)

第二十二條持有物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的物業(yè)服務(wù)企業(yè)均可按照核準(zhǔn)的資質(zhì)等級(jí)和業(yè)務(wù)范圍參加相應(yīng)的物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)活動(dòng)。

第二十三條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件,投標(biāo)文件包括技術(shù)標(biāo)文件和信譽(yù)標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng),投標(biāo)文件不得含有虛假承諾等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的內(nèi)容。

有投標(biāo)競(jìng)價(jià)的,投標(biāo)文件可以設(shè)立經(jīng)濟(jì)標(biāo),經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)按前款要求進(jìn)行編制。

第二十四條投標(biāo)文件形式應(yīng)當(dāng)符合招標(biāo)文件的要求,技術(shù)標(biāo)、信譽(yù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)應(yīng)當(dāng)分別編制。

第二十五條招標(biāo)人可以在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金。投標(biāo)保證金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)合理地確定,最高不得超過(guò)招標(biāo)人組織招標(biāo)所需費(fèi)用三分之一。

投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)撤回投標(biāo)的,投標(biāo)保證金不予退回。

投標(biāo)保證金除現(xiàn)金外,可以是銀行出具的銀行保函、保兌支票、銀行匯票或者現(xiàn)金支票。

第二十六條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截至?xí)r間前,將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。

招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后,應(yīng)當(dāng)簽收保存,并向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證,在開(kāi)標(biāo)前,任何單位和個(gè)人均不得開(kāi)啟投標(biāo)文件。

在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件,為無(wú)效的投標(biāo)文件,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。投標(biāo)文件提交截至?xí)r間過(guò)后,有效投標(biāo)人少于3人的,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)。

第二十七條投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前,可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件,并書面通知招標(biāo)人。

補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分,并應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十六條的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無(wú)效。

第二十八條投標(biāo)文件有下列情形之一的,由評(píng)標(biāo)委員會(huì)按廢標(biāo)處理:

(一)未加蓋投標(biāo)人公章及未經(jīng)法定代表人或者法定代表人委托的代理人簽字的;

(二)未按招標(biāo)文件規(guī)定密封的;

(三)超過(guò)招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間逾期送達(dá)的;

(四)未按招標(biāo)文件規(guī)定的格式要求提交的;

(五)附有招標(biāo)人不能接受的條件的;

(六)其他不符合招標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性要求的。

投標(biāo)人不按招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)保證金的,視為投標(biāo)無(wú)效。

第四章開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

第二十九條開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截至?xí)r間的當(dāng)日在新鄉(xiāng)市房產(chǎn)管理局監(jiān)督下由招標(biāo)人組織公開(kāi)進(jìn)行。

開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。

第三十條開(kāi)標(biāo)由招標(biāo)人主持,邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行:由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況,也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。

經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后,由工作人員當(dāng)眾拆封,宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。

招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件,開(kāi)標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封。

開(kāi)標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)記錄,并由招標(biāo)人存檔備查。

第三十一條評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)由依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和有關(guān)物業(yè)管理方面的專家組成,成員為5人以上單數(shù),其中物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。

第三十二條評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家,應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人在開(kāi)標(biāo)前1日內(nèi)在新鄉(xiāng)市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)中隨機(jī)抽取,評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)保密。

有下列情形之一的,不得擔(dān)任評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員:

(一)投標(biāo)人或者投標(biāo)人主要負(fù)責(zé)人的近親屬;

(二)與投標(biāo)人有經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的;

(三)曾在招標(biāo)、評(píng)標(biāo)以及其他與招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)活動(dòng)中從事違法或者不正當(dāng)行為受過(guò)行政處罰或者刑事處罰的。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員有(一)(二)項(xiàng)規(guī)定情形之一的,應(yīng)當(dāng)主動(dòng)提出回避。

第三十三條評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審,認(rèn)為所有投標(biāo)都不符合招標(biāo)文件要求的,可以否決所有投標(biāo)。所有投標(biāo)被否決的,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)。

第三十四條評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé),遵守職業(yè)道德,對(duì)所提出的評(píng)審意見(jiàn)承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員不得私下接觸投標(biāo)人,不得收受投標(biāo)人、中介人、其他有利害關(guān)系人的財(cái)務(wù)或者其他好處。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員和參與評(píng)標(biāo)的有關(guān)工作人員不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審、比較以及評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況。

前款所稱與評(píng)標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員,是指評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員以外的因參與評(píng)標(biāo)監(jiān)督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評(píng)標(biāo)情況的所有人員。

第三十五條評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以用書面形式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說(shuō)明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者說(shuō)明,其澄清或者說(shuō)明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。

第三十六條在評(píng)標(biāo)過(guò)程中召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)的,應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說(shuō)明,并注明所占的評(píng)分比重。

評(píng)標(biāo)包括評(píng)議技術(shù)標(biāo)文件、經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件、信譽(yù)標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)答辯。除現(xiàn)場(chǎng)答辯外,評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)保密進(jìn)行。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)要求,根據(jù)標(biāo)書評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)。

第三十七條技術(shù)標(biāo)文件評(píng)議標(biāo)準(zhǔn),主要包括下列內(nèi)容:

(一)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和資源配置方案;

(二)管理方案;

(三)創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和創(chuàng)新管理方法;

(四)服務(wù)質(zhì)量控制方法。

第三十八條信譽(yù)標(biāo)文件評(píng)議標(biāo)準(zhǔn),主要包括下列內(nèi)容:

(一)企業(yè)規(guī)模和資質(zhì);

(二)社會(huì)信譽(yù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī);

(三)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人業(yè)績(jī)。

第三十九條現(xiàn)場(chǎng)答辯評(píng)議標(biāo)準(zhǔn),主要包括下列內(nèi)容:

(一)語(yǔ)意表達(dá);

(二)物業(yè)管理法規(guī)、政策熟悉程度;

(三)物業(yè)管理業(yè)務(wù)水平。

第四十條設(shè)有經(jīng)濟(jì)標(biāo)的,經(jīng)濟(jì)標(biāo)文件評(píng)議標(biāo)準(zhǔn),主要包括下列內(nèi)容:

(一)物業(yè)服務(wù)投標(biāo)報(bào)價(jià);

(二)物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本支出測(cè)算。

第四十一條評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后,應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面報(bào)告,推薦不超過(guò)3名有排序的合格中標(biāo)候選人。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。在確定的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的,招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

第四十二條評(píng)標(biāo)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在評(píng)標(biāo)會(huì)議結(jié)束后由評(píng)標(biāo)委員會(huì)予以公示,公示期為3日;公示期間,投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人有權(quán)以書面形式向招標(biāo)人提出異議或者向新鄉(xiāng)市房產(chǎn)管理局投訴或者舉報(bào)。新鄉(xiāng)市房產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)自接到投訴或者舉報(bào)之日起5個(gè)工作日內(nèi)依法處理,并予以書面答復(fù)。

第四十三條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在評(píng)標(biāo)會(huì)議結(jié)束后30日內(nèi)確定中標(biāo)人,并向中標(biāo)人和未中標(biāo)人的投標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書,將未中標(biāo)的投標(biāo)文件退還投標(biāo)人。

第四十四條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi),持下列材料向物業(yè)管理主管部門備案:

(一)開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)過(guò)程;

(二)確定中標(biāo)人的方式及理由;

(三)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告;

(四)中標(biāo)人的投標(biāo)文件;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第四十五條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)人接到中標(biāo)通知書之日起30日內(nèi)按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件與中標(biāo)人簽訂書面合同,招標(biāo)人和中標(biāo)人不得另行簽訂背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。合同簽訂之日起5日內(nèi),招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人和未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金。

中標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由拒不簽訂物業(yè)服務(wù)合同的,投標(biāo)保證金不予退還。

招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由拒不簽訂物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)給予中標(biāo)人不少于投標(biāo)保證金金額的賠償。

第四十六條中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同履行義務(wù),并不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目。

第四十七條招標(biāo)人有下列行為之一的,中標(biāo)無(wú)效:

(一)招標(biāo)人向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量或者可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況;

(二)招標(biāo)人違反規(guī)定,在確定中標(biāo)人前與投標(biāo)人就投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判的;

(三)招標(biāo)人與投標(biāo)人串通投標(biāo)的。

第四十八條投標(biāo)人有下列行為之一的,中標(biāo)無(wú)效:

(一)投標(biāo)人互相串通投標(biāo)或者與招標(biāo)人串通投標(biāo)的;

(二)投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等違法違紀(jì)手段謀取中標(biāo)的;

(三)投標(biāo)人以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假,騙取中標(biāo)的;

(四)投標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由拒不簽訂物業(yè)服務(wù)合同的。

第五章法律責(zé)任

第四十九條對(duì)違反本辦法規(guī)定的行為,由新鄉(xiāng)市房產(chǎn)管理局依法予以行政處罰;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第五十條物業(yè)管理主管部門工作人員在招標(biāo)投標(biāo)工作中以權(quán)謀私、徇私枉法、收受賄賂的,由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第六章附則

第五十一條物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)費(fèi)用由招標(biāo)人承擔(dān)。

第五十二條業(yè)主和業(yè)主大會(huì)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的,參照本辦法執(zhí)行。

第一條為規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)物業(yè)管理招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)和物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《石家莊市物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理，建立物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)，擇優(yōu)選擇物業(yè)管理招投標(biāo)服務(wù)機(jī)構(gòu)，為本市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)提供指導(dǎo)和服務(wù)。　縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政管理部門依據(jù)本辦法規(guī)定職責(zé)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

第四條物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。任何單位和個(gè)人不得違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。

第五條新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在市房產(chǎn)行政主管部門提供前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約；屬于新建住宅物業(yè)的，還應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理招議標(biāo)備案文件。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，住宅物業(yè)建筑面積低于三萬(wàn)平方米的，應(yīng)當(dāng)出具情況說(shuō)明和書面申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

經(jīng)核定予以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)規(guī)定。

第六條前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因不能履行前期物業(yè)服務(wù)合同撤出的，建設(shè)單位應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)不降低、原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變動(dòng)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與物業(yè)管理項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的條件下，制定重新選聘方案，通過(guò)招投標(biāo)方式另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將招標(biāo)結(jié)果及在行政主管部門的備案證明文件告知全體業(yè)主。

第七條業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，支持和鼓勵(lì)其采用招投標(biāo)方式。其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與物業(yè)管理項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)被評(píng)定為優(yōu)秀或良好；

（三）物業(yè)管理日常投訴處理程序和標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)規(guī)定；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)具備執(zhí)業(yè)資格。

第八條物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或其他物業(yè)所有權(quán)人。業(yè)主大會(huì)決定通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可以授權(quán)其業(yè)主委員會(huì)履行招標(biāo)人職責(zé)。

第九條招標(biāo)人可以委托從事物業(yè)管理招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理完成招標(biāo)工作。

代理機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)、相應(yīng)的物業(yè)管理招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)和編制物業(yè)管理招標(biāo)文件的業(yè)務(wù)能力，以及良好的經(jīng)營(yíng)誠(chéng)信記錄。

物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理招標(biāo)代理中，必須嚴(yán)格遵守招投標(biāo)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，不得組織串標(biāo)、圍標(biāo)，不得同時(shí)為一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目承擔(dān)招標(biāo)和投標(biāo)業(yè)務(wù)。若違反規(guī)定辦理招標(biāo)業(yè)務(wù)的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第十條招標(biāo)人決定對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施招標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一） 招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書；

（二） 投標(biāo)人須知及前附表；

（三） 評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)標(biāo)辦法及程序；

（四） 物業(yè)服務(wù)合同條款及格式；

（五） 圖紙及相關(guān)說(shuō)明：房屋建筑結(jié)構(gòu)、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃詳圖或規(guī)劃總平面圖、配套設(shè)施說(shuō)明、配套設(shè)備的清單和技術(shù)參數(shù)；

（六） 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、委托物業(yè)管理服務(wù)的起止時(shí)間；

（七）投標(biāo)文件格式、內(nèi)容及要求；

（八）其他事項(xiàng)。

第十一條招標(biāo)人完成招標(biāo)文件編制后，實(shí)際啟動(dòng)招標(biāo)工作前，應(yīng)首先向市房產(chǎn)行政主管部門提交以下材料，辦理招標(biāo)備案：

（一）《物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)備案表》；

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照或業(yè)主委員會(huì)備案手續(xù)和業(yè)主大會(huì)決定；

（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃詳圖或規(guī)劃總平面圖；

（四）物業(yè)管理用房和物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房配置情況說(shuō)明；

（五）招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件；

（六）招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜的，還應(yīng)提供招標(biāo)委托代理合同；

（七）物業(yè)管理項(xiàng)目的其他必要資料。

市房產(chǎn)行政主管部門對(duì)符合規(guī)定條件的申請(qǐng)，在受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)辦理備案手續(xù)。備案材料不符合規(guī)定的，應(yīng)及時(shí)通知招標(biāo)人補(bǔ)正。

第十二條物業(yè)管理招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

招標(biāo)人采取公開(kāi)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站或市物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)站上發(fā)布招標(biāo)公告，公告期不應(yīng)少于5日。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：

（一）招標(biāo)條件（包括招標(biāo)備案情況、招標(biāo)項(xiàng)目名稱、地址、類型、建筑面積、竣工交付使用時(shí)間等基本情況）；

（二）投標(biāo)人資格條件；

（三）招標(biāo)文件的獲取（投標(biāo)人報(bào)名地點(diǎn)、期限以及獲取招標(biāo)文件的方法）；

（四）投標(biāo)文件的遞交；

（五）發(fā)布公告的媒介；

（六）聯(lián)系方式（招標(biāo)人名稱、招標(biāo)代理單位名稱及聯(lián)系方式）。

招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定內(nèi)容。

第十三條招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過(guò)高的資格等要求。

第十四條招標(biāo)人可以在招標(biāo)公告中規(guī)定，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審。實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。

資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）資格預(yù)審公告；

（二）申請(qǐng)人須知；

（三）資格審查辦法；

（四）資格預(yù)審申請(qǐng)文件格式；

（五）項(xiàng)目概況；

（六）企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化完成情況和誠(chéng)信檔案。

第十五條招標(biāo)人在招標(biāo)公告中未規(guī)定資格預(yù)審程序，不得進(jìn)行招標(biāo)預(yù)審環(huán)節(jié)。

第十六條進(jìn)行資格預(yù)審，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)預(yù)先設(shè)定入圍投標(biāo)人的人數(shù)。

經(jīng)資格預(yù)審后，有效投標(biāo)人超過(guò)預(yù)先設(shè)定的入圍投標(biāo)人數(shù)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照資格預(yù)審審查辦法，擇優(yōu)確定入圍投標(biāo)人參與投標(biāo)。

經(jīng)資格預(yù)審后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，并同時(shí)向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。

對(duì)資格預(yù)審有法律、法規(guī)規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十七條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，不得少于20日。

第十八條招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等項(xiàng)目的詳細(xì)資料。也可以組織答疑會(huì)，由招標(biāo)人針對(duì)投標(biāo)人的提問(wèn)逐一作出答復(fù)和說(shuō)明。

第十九條招標(biāo)人可以對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的內(nèi)容可能影響投標(biāo)文件的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人；不足15日的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)順延提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間。

潛在投標(biāo)人或者其他利害關(guān)系人對(duì)招標(biāo)文件有異議的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截至?xí)r間10日前提出。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自收到異議之日內(nèi)3日內(nèi)作出答復(fù)；作出答復(fù)前，應(yīng)當(dāng)暫停招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

第二十條招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。在確定中標(biāo)人前，不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。