盈利模式

分類

盈利模式分為自發(fā)的盈利模式和自覺(jué)的盈利模式兩種，前者的盈利模式是自發(fā)形成的，企業(yè)對(duì)如何盈利，未來(lái)能否盈利缺乏清醒的認(rèn)識(shí)，企業(yè)雖然盈利，但盈利模式不明確不清晰，其盈利模式具有隱蔽性、模糊性、缺乏靈活性的特點(diǎn)；后者，也就是自覺(jué)的盈利模式，是企業(yè)通過(guò)對(duì)盈利實(shí)踐的總結(jié)，對(duì)盈利模式加以自覺(jué)調(diào)整和設(shè)計(jì)而成的，它具有清晰性、針對(duì)性、相對(duì)穩(wěn)定性、環(huán)境適應(yīng)性和靈活性的特征。

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的初期和企業(yè)成長(zhǎng)的不成熟階段，企業(yè)的盈利模式大多是自發(fā)的，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和企業(yè)的不斷成熟，企業(yè)開(kāi)始重視對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和自身盈利模式的研究，即使如此，也并不是所有企業(yè)都有找到盈利模式的幸運(yùn)。

盈利分析主要通過(guò)分析盈利模式，對(duì)現(xiàn)有的盈利方式進(jìn)行改進(jìn)。

云平臺(tái)、海量?jī)?nèi)容、用戶付費(fèi)、精準(zhǔn)廣告投放，這些已經(jīng)構(gòu)成了電視盒子清晰的盈利模式。

主要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn)

投資開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商。

進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)收益或出售產(chǎn)品

項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)，通過(guò)已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。通常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、配套服務(wù)等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶來(lái)的利潤(rùn)或長(zhǎng)期持有項(xiàng)目而取得經(jīng)營(yíng)管理收益。如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開(kāi)發(fā)商而非物流商。

通過(guò)與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。

根據(jù)國(guó)內(nèi)外物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，物流地產(chǎn)商以物流平臺(tái)提供商的身份，通過(guò)將地產(chǎn)資源與其它資源整合，通過(guò)帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化總的來(lái)說(shuō)，物流園區(qū)的贏利主要來(lái)自五個(gè)方面，即土地增值、出租收入、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目投資收益及其他收益，如圖1所示。

(1)土地（資產(chǎn)）增值

對(duì)物流地產(chǎn)所有者與經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，均將從土地增值中獲取巨大收益。所有者(即初期投資者)從政府手中以低價(jià)購(gòu)得土地，等完成初期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，地價(jià)將會(huì)有一定的升值，而到物流園區(qū)正式運(yùn)營(yíng)后，還將大幅上漲。對(duì)于經(jīng)營(yíng)者(即物流運(yùn)營(yíng)商)來(lái)說(shuō)，土地的增值將能提高其土地、倉(cāng)庫(kù)、房屋等出租收入。在日本，運(yùn)作最為成功的東京物流組團(tuán)，其物流園區(qū)的主要贏利即來(lái)自土地價(jià)值的增長(zhǎng)。

(2)出租收入

園區(qū)所有者與經(jīng)營(yíng)者按一定比例對(duì)出租收入進(jìn)行分配。

①倉(cāng)庫(kù)租賃費(fèi)用

經(jīng)營(yíng)者將園區(qū)內(nèi)所修建的大型現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施租給一些第三方物流商、生產(chǎn)型企業(yè)等，從中收取租金，這是出租收入主要來(lái)源之一。

②設(shè)備租賃費(fèi)用

將園區(qū)內(nèi)一些主要的交通設(shè)施如鐵路專用線、物流設(shè)備如裝卸、運(yùn)輸設(shè)備等租給園區(qū)內(nèi)企業(yè)使用，收取租金。

③房屋租賃費(fèi)用

主要包括園區(qū)里面一些辦公大樓及用作各種其他用途的房屋租金。以浙江傳化物流基地為例〔m:該基地的交易中心總建筑面積10758平方米，營(yíng)業(yè)用房總面積7476平方米，交易大廳近600平方米，共三層，有300多間商務(wù)用房，建成不到一年該基地已吸引逾200家第三方物流企業(yè)和93家第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)入住，光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。

④停車場(chǎng)收費(fèi)

物流園區(qū)憑借強(qiáng)大的信息功能，吸引眾多運(yùn)輸企業(yè)入駐，園區(qū)內(nèi)修建現(xiàn)代化停車場(chǎng)，也將收取一定的停車費(fèi)用。

⑤其他管理費(fèi)用

包括物業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi)用。

⑥提供物流相關(guān)聯(lián)的其他產(chǎn)品服務(wù)

物流園內(nèi)大量三方物流公司和車輛需要油卡，保險(xiǎn)等附加產(chǎn)品

(3)服務(wù)費(fèi)用

①信息服務(wù)費(fèi)用

這是最主要的服務(wù)費(fèi)用之一。一是提供車輛配載信息，幫助用戶提高車輛的滿載率和降低成本，并從節(jié)約的成本中按比例收取一定的服務(wù)費(fèi)。二是提供商品供求信息，可以為園區(qū)內(nèi)的商戶服務(wù)，從本地和周邊地市配送他們所要進(jìn)的各種商品，以降低他們的經(jīng)營(yíng)成本;同時(shí)可以專門為社會(huì)上大的商場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和廣大客戶服務(wù)，為他們從全國(guó)各地集中配送他們所需要的各種商品。在收費(fèi)方式上采取按成交額提取一定比例的中介費(fèi)的方式。

②培訓(xùn)服務(wù)費(fèi)用

利用物流園區(qū)運(yùn)作的成功經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)的物流發(fā)展資訊優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展物流人才‘培訓(xùn)業(yè)務(wù)，從中收取培訓(xùn)費(fèi)用。

③融資中介費(fèi)用

園區(qū)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)介紹投資者進(jìn)駐園區(qū)，從中收取中介費(fèi)用。

④其他服務(wù)費(fèi)用

包括技術(shù)服務(wù)、系統(tǒng)設(shè)計(jì)等服務(wù)費(fèi)用。

(4)項(xiàng)目投資收益

對(duì)于園區(qū)所有者來(lái)說(shuō)，還可以自己對(duì)看好的物流項(xiàng)目如加工項(xiàng)目、配送業(yè)務(wù)等進(jìn)行投資，從中獲取收益。

(5)其他收益

園區(qū)運(yùn)營(yíng)商還可以通過(guò)增資擴(kuò)股、上市等方式獲取收益。2100433B