土地登記代理意義

(一)有助于土地登記規(guī)范化建設(shè)

土地登記代理人屬于專業(yè)人員，熟悉土地登記有關(guān)業(yè)務(wù)，掌握申請(qǐng)土地登記的方法、程序以及所需提交的土地登記申請(qǐng)文件，這將減少土地登記機(jī)關(guān)不必要的工作量，直接提高了土地登記的工作效率。同時(shí)，代理人在代理過(guò)程中，能將土地權(quán)利人與登記機(jī)關(guān)、代理人以及相關(guān)權(quán)利當(dāng)事人之間有待解決的問(wèn)題，及時(shí)反饋給土地登記機(jī)關(guān)，從而促進(jìn)了土地登記的規(guī)范化建設(shè)。

(二)有利于土地市場(chǎng)發(fā)展

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和土地使用制度改革的不斷深化，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)日趨活躍，土地權(quán)利人要求明晰土地產(chǎn)權(quán)、持證用地的意識(shí)不斷增強(qiáng)。土地登記代理人以其周到、高效的專業(yè)服務(wù)，滿足了土地權(quán)利人的要求。另一方面，土地登記代理人在辦理代理業(yè)務(wù)中通過(guò)收集相關(guān)資料和信息，促進(jìn)了土地市場(chǎng)信息的交流，推進(jìn)了土地市場(chǎng)的發(fā)展。土地登記代理已成為土地中介市場(chǎng)不可或缺的一部分。

(三)產(chǎn)權(quán)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立與完善，社會(huì)化分工更加專業(yè)化，產(chǎn)權(quán)管理也將走向產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化。土地登記作為產(chǎn)權(quán)管理的重要組成部分，實(shí)施登記代理符合產(chǎn)權(quán)管理的產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化發(fā)展方向。

根據(jù)《民法通則》第六十四條規(guī)定，代理包括委托代理、法定代理和指定代理。土地登記代理是土地市場(chǎng)中介服務(wù)的一種，屬于委托代理的范疇。其實(shí)施原則與一般委托代理一樣，包括以下幾方面：

1)代理人須在代理權(quán)限內(nèi)行使代理權(quán)。土地登記代理人行使代理權(quán)時(shí)，不得擅自擴(kuò)大、變更代理權(quán)限。代理人超越代理或變更代理權(quán)限所為的行為，非經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生法律效力。

2)代理行為合法原則。土地登記代理機(jī)構(gòu)和土地登記代理人在承接土地登記代理業(yè)務(wù)時(shí)，必須按照有關(guān)規(guī)定在核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事代理活動(dòng)，提供代理服務(wù)，不得從事國(guó)家法律法規(guī)禁止的服務(wù)項(xiàng)目。

3)平等自愿原則。委托人與代理人法律地位一律平等，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加于另一方。在土地登記代理活動(dòng)中，土地登記代理人應(yīng)以委托人自愿委托和自愿選擇為前提，獨(dú)立、公正地執(zhí)行業(yè)務(wù)，維護(hù)委托人合法權(quán)益。

4)行使代理權(quán)須盡到職責(zé)要求。代理人和委托人應(yīng)該誠(chéng)實(shí)守信。在處理代理事務(wù)時(shí)，土地登記代理人應(yīng)以善良管理人或與處理自己事務(wù)同樣的注意進(jìn)行。鮑斯泰德認(rèn)為：有償代理人在完成委托時(shí)，必須盡到為妥善處理委托義務(wù)、履行受托職責(zé)通常所需要的技巧、注意和勤勉。

5)代理人行使代理權(quán)須忠實(shí)地為委托人的利益服務(wù)。實(shí)施代理行為過(guò)程中，土地登記代理人應(yīng)謀求委托人利益最大化，不得利用代理權(quán)謀取自己非法利益，不得與他人惡意串通損害被代理人利益，不得泄露代理權(quán)行使過(guò)程中獲得的保密信息和資料。

6)等價(jià)有償原則。土地登記代理人向委托人提供所要求的專業(yè)服務(wù)時(shí)，委托人應(yīng)當(dāng)按照代理人所提供服務(wù)的質(zhì)量和數(shù)量給予代理人等價(jià)的勞動(dòng)報(bào)酬。

根據(jù)《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，土地登記代理人主要可從事以下登記代理業(yè)務(wù)：

①辦理土地登記申請(qǐng)、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書(shū)等；

②收集、整理土地權(quán)屬來(lái)源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料；

③幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)；

④查詢土地登記資料；

⑤查證土地產(chǎn)權(quán)；

⑥提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢；

⑦與土地登記業(yè)務(wù)相關(guān)的其他事項(xiàng)。

不同的土地登記代理業(yè)務(wù)在具體操作中會(huì)由于內(nèi)容的不同而在程序上存在一定的差別，但基本程序差異不大。通常情況下，土地登記代理的基本程序包括以下步驟。

一、接受委托

接受委托是開(kāi)展土地登記代理業(yè)務(wù)的首要環(huán)節(jié)，一般情況下，土地登記代理業(yè)務(wù)來(lái)源主要有以下兩個(gè)途徑。

1．被動(dòng)接受

即由委托人主動(dòng)找上門要求提供土地登記代理服務(wù)。委托人可以是單位或者個(gè)人。在實(shí)際操作時(shí)，委托人可以是該宗地的權(quán)利人，也可以不是，但與該宗地具有或即將具有一定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系或利害關(guān)系。

2．主動(dòng)爭(zhēng)取

即由土地登記代理人走出門主動(dòng)爭(zhēng)取為他人提供代理服務(wù)。隨著土地市場(chǎng)的不斷規(guī)范和土地登記代理市場(chǎng)的日趨發(fā)育，主動(dòng)爭(zhēng)取將是土地登記代理業(yè)務(wù)來(lái)源的主要途徑。

二、簽訂土地登記代理委托書(shū)、代理合同

為規(guī)范土地登記代理行為，降低土地登記代理中的風(fēng)險(xiǎn)，接受土地登記代理業(yè)務(wù)后，委托人應(yīng)與土地登記代理人所在的土地登記代理機(jī)構(gòu)簽訂書(shū)面委托書(shū)及委托代理合同。

委托書(shū)是建立委托法律關(guān)系、開(kāi)展土地登記代理業(yè)務(wù)的必備要件，是土地管理部門審核的重要內(nèi)容之一。委托書(shū)主要應(yīng)明確以下內(nèi)容：①委托人；②土地登記代理機(jī)構(gòu)；③土地登記代理人；④土地登記代理的內(nèi)容；⑤土地登記代理的權(quán)限。

委托書(shū)應(yīng)由委托人和土地登記代理機(jī)構(gòu)、土地登記代理人三方簽字后生效，委托人是單位的，應(yīng)同時(shí)加蓋單位公章。土地登記代理人持委托書(shū)開(kāi)展土地登記代理業(yè)務(wù)。

三、收集查詢土地登記相關(guān)信息與資料

在接受土地登記代理委托后，土地登記代理人需要收集、查詢、整理土地權(quán)屬來(lái)源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料，了解土地權(quán)屬是否清晰，如該宗地是否被司法或行政部門依法限制、查封或收回，是否設(shè)定抵押、租賃等他項(xiàng)權(quán)利等情況。必要時(shí)，還需要實(shí)地查勘土地的位置、四鄰、土地利用狀況等。

在收集資料時(shí)，土地登記代理機(jī)構(gòu)及其代理人應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

(1)收集、整理并認(rèn)真查閱、填報(bào)所需文件資料，核實(shí)有關(guān)材料的真實(shí)性、合法性。

(2)檢查材料是否完整、齊全，如若缺件或材料不準(zhǔn)，應(yīng)與委托方溝通協(xié)商，及時(shí)補(bǔ)報(bào)。

(3)材料的取得程序要合法，不得非法收集資料，禁止偽造虛假材料。

(4)在收集資料時(shí)，土地登記代理人應(yīng)認(rèn)真做好準(zhǔn)備工作，事先準(zhǔn)備好需要收集資料的具體內(nèi)容，必要時(shí)還應(yīng)制作專門的調(diào)查表格。在實(shí)地查勘和向當(dāng)事人了解情況時(shí)，土地登記代理人還應(yīng)做好筆記，書(shū)面記錄有關(guān)情況。

四、開(kāi)展具體業(yè)務(wù)

收集、整理相關(guān)資料后，土地登記代理人進(jìn)入具體操作階段。通過(guò)代辦土地登記申請(qǐng)、代理現(xiàn)場(chǎng)指界、代寫土地登記申請(qǐng)文書(shū)、代領(lǐng)土地證書(shū)、代辦土地登記資料查詢與土地產(chǎn)權(quán)查證等具體服務(wù)，完成委托人交給的具體代理業(yè)務(wù)。不同的土地登記代理業(yè)務(wù)，具體操作步驟及內(nèi)容也有所不同。

五、提交成果

土地登記代理機(jī)構(gòu)和土地登記代理人按照委托人的要求完成委托事項(xiàng)后，土地登記代理人應(yīng)及時(shí)以口頭或書(shū)面報(bào)告形式向委托人報(bào)告，并交付相應(yīng)的代理成果。

土地登記代理的成果內(nèi)容應(yīng)根據(jù)委托方的要求，在土地登記代理委托合同中加以明確。通常情況下，不同的土地登記代理內(nèi)容，成果的內(nèi)容也不同。

(一)代理辦理地籍調(diào)查、土地登記申請(qǐng)、領(lǐng)取土地權(quán)利證書(shū)

對(duì)于代理辦理地籍調(diào)查、土地登記申請(qǐng)、領(lǐng)取土地權(quán)利證書(shū)的情況，其成果內(nèi)容應(yīng)是向委托方提供的辦理土地登記后規(guī)范的土地權(quán)利證書(shū)。需要注意的是，這里的土地權(quán)利證書(shū)的內(nèi)容不僅應(yīng)符合委托方的要求，還要符合土地登記的有關(guān)要求。

(二)代理收集、整理土地權(quán)屬來(lái)源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料

對(duì)于代理收集土地權(quán)屬來(lái)源證明材料的情況，其成果主要為收集、整理后的有關(guān)資料，以及根據(jù)已收集資料做出的對(duì)土地權(quán)屬來(lái)源情況的推斷分析報(bào)告。報(bào)告中應(yīng)根據(jù)資料情況，做出土地權(quán)屬來(lái)源的推斷結(jié)論以及推斷分析的依據(jù)，以供委托人參考。

(三)幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)

受土地權(quán)利人的委托，土地登記代理人可以幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)。土地登記代理的成果除為權(quán)利人收集、查詢有關(guān)資料外，還包括為委托人提供解決權(quán)屬糾紛的具體解決方案以及為解決土地權(quán)屬糾紛需要提供的相關(guān)資料，包括權(quán)屬來(lái)源資料、地籍資料(如宗地圖、地籍調(diào)查情況等)。土地登記代理人還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，通過(guò)實(shí)地查勘、代理指界、地籍測(cè)量等，協(xié)助解決土地權(quán)屬糾紛。對(duì)于能解決的，其成果主要為解決土地權(quán)屬糾紛后的權(quán)屬狀況、產(chǎn)權(quán)認(rèn)定結(jié)果以及解決后的地籍資料、宗地圖等；對(duì)于尚未解決的，土地登記代理人應(yīng)根據(jù)委托方的要求，提供未來(lái)的解決方案，該解決方案可以是口頭咨詢報(bào)告，也可以是書(shū)面報(bào)告。

(四)代理查詢土地登記資料

對(duì)于代理查詢土地登記資料的情況，其成果內(nèi)容應(yīng)為土地登記資料的查詢結(jié)果。具體的土地登記資料查詢結(jié)果可以是土地登記簿、宗地圖等；如受具有查詢?cè)嫉怯涃Y料資格的單位或個(gè)人委托代理，其查詢結(jié)果可以是權(quán)屬來(lái)源文件、土地登記申請(qǐng)書(shū)、地籍調(diào)查表、地籍圖等原始憑證。

根據(jù)委托方的要求，代理查詢的結(jié)果可以抄錄或復(fù)制，并要求加蓋土地登記機(jī)關(guān)的鑒證公章，以保證查詢結(jié)果的權(quán)威性和準(zhǔn)確性。

(五)代理查證土地產(chǎn)權(quán)

其主要成果為查證土地產(chǎn)權(quán)的分析報(bào)告及為此收集的有關(guān)權(quán)屬資料。分析報(bào)告應(yīng)列出查證土地產(chǎn)權(quán)的主要過(guò)程、結(jié)論及分析推斷依據(jù)，同時(shí)附有關(guān)權(quán)屬資料、查詢的資料等內(nèi)容。

(六)提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢

根據(jù)委托方的要求，土地登記代理人可以提供土地登記及地籍管理方面的相關(guān)法律咨詢，土地登記代理的成果應(yīng)為相關(guān)法律咨詢的結(jié)果報(bào)告，該結(jié)果報(bào)告應(yīng)主要包括法律咨詢結(jié)果及分析過(guò)程、分析依據(jù)等內(nèi)容，根據(jù)委托方的要求，該結(jié)果報(bào)告可以是口頭咨詢報(bào)告，也可以是書(shū)面報(bào)告。

在提交土地登記代理成果時(shí)，土地登記代理人根據(jù)委托人的要求，需要提交書(shū)面報(bào)告的，應(yīng)在書(shū)面報(bào)告中標(biāo)明以下基本事項(xiàng)：

(1)委托人的名稱和地址；

(2)受托代理機(jī)構(gòu)；

(3)受托代理機(jī)構(gòu)中的土地登記代理人；

(4)具體委托代理內(nèi)容；

(5)代理時(shí)間；

(6)代理過(guò)程；

(7)代理的主要依據(jù)；

(8)代理結(jié)果；

(9)需要說(shuō)明的事項(xiàng)(包括代理的前提條件、假設(shè)條件、代理結(jié)果的使用限制等內(nèi)容)。

同時(shí)，對(duì)于代理過(guò)程中的有關(guān)權(quán)源文件、查詢或查證結(jié)果、主要法律文件以及委托代理對(duì)象的土地利用現(xiàn)狀照片等可作為附件等附在報(bào)告的后面。

土地登記代理制度是指國(guó)家對(duì)接受土地登記申請(qǐng)人的委托，代理土地登記申請(qǐng)，現(xiàn)場(chǎng)指界、代寫土地登記申請(qǐng)文書(shū)、提供土地登記業(yè)務(wù)咨詢的人員和機(jī)構(gòu)實(shí)行資格(質(zhì))認(rèn)證和監(jiān)督管理的制度。

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是土地市場(chǎng)的發(fā)展，許多行為需要中介服務(wù)環(huán)節(jié)。設(shè)立土地登記代理，不僅可以解決土地登記申請(qǐng)人不能親自到場(chǎng)申請(qǐng)土地登記的問(wèn)題，還可以解決有些申請(qǐng)人因不熟悉土地法律、政策、不能填寫土地登記申請(qǐng)、提供權(quán)源材料的困難。隨著土地使用制度改革的不斷深入和土地市場(chǎng)的日趨活躍，建立土地登記代理制度不僅是建立安全、可靠、高效的土地登記服務(wù)體系的客觀需要，而且也是維護(hù)土地登記委托人的合法權(quán)益，防止土地登記中介代理中欺詐行為的必然要求。實(shí)施這一制度將有利于培育和完善土地市場(chǎng)。有利于規(guī)范土地市場(chǎng)的中介服務(wù)行為，有利于保護(hù)土地登記委托人的合法權(quán)益，有利于提高行政機(jī)關(guān)的工作效率。

土地登記代理人是指通過(guò)全國(guó)統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國(guó)土地登記代理人職業(yè)資格證書(shū)》并經(jīng)登記備案的人員。

土地登記代理人英文名稱：Land Registration Agent

取得土地登記代理人職業(yè)資格是從事土地登記代理業(yè)務(wù)和發(fā)起設(shè)立土地登記代理機(jī)構(gòu)的必備條件。

土地登記代理人職業(yè)資格考試簡(jiǎn)介

土地登記代理制度考試依據(jù)文件

人事部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于印發(fā)<土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定>和<土地登記代理人職業(yè)資格考試實(shí)施辦法>的通知》（人發(fā)[2002]116號(hào)）。

土地登記代理制度報(bào)考條件

凡中華人民共和國(guó)公民，具備下列條件之一的，可申請(qǐng)參加土地登記代理人職業(yè)資格考試。

（一）取得理工、經(jīng)濟(jì)、法律類大學(xué)?？茖W(xué)歷，工作滿6年，其中從事土地登記代理相關(guān)工作滿4年。

（二）取得理工、經(jīng)濟(jì)、法律類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事土地登記代理相關(guān)工作滿2年。

（三）取得理工、經(jīng)濟(jì)、法律類雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)工作滿3年，其中從事土地登記代理相關(guān)工作滿1年。

（四）取得理工、經(jīng)濟(jì)、法律類碩士學(xué)位，工作滿2年，其中從事土地登記代理相關(guān)工作滿1年。

（五）取得理工、經(jīng)濟(jì)、法律類博士學(xué)位，從事土地登記代理相關(guān)工作滿1年。

（六）2002年12月18日前以受聘擔(dān)任高級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人員，可免試土地權(quán)利理論與方法和地籍調(diào)查2個(gè)科目。只參加土地登記相關(guān)法律知識(shí)和土地登記代理實(shí)務(wù)2個(gè)科目的考試。

土地登記代理機(jī)構(gòu)是土地登記代理人執(zhí)業(yè)的場(chǎng)所，是土地登記代理人執(zhí)業(yè)活動(dòng)的組織機(jī)構(gòu)，兩者間存在如下關(guān)系：

第一，土地登記代理人與土地登記代理機(jī)構(gòu)之間有執(zhí)業(yè)關(guān)系。一方面，土地登記代理人從事代理活動(dòng)必須以土地登記代理機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行，不能以個(gè)人的名義進(jìn)行；另一方面，土地登記代理機(jī)構(gòu)必須是由土地登記代理人組成的。

第二，土地登記代理機(jī)構(gòu)與土地登記代理人之間有法律責(zé)任關(guān)系。一方面，土地登記代理人在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中由于故意或過(guò)失給委托人造成損失的，由土地登記代理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承擔(dān)責(zé)任，土地登記代理機(jī)構(gòu)向委托人進(jìn)行賠償后，可以對(duì)承辦該業(yè)務(wù)的土地登記代理人進(jìn)行追償；另一方面，由于委托人的故意或過(guò)失給土地登記代理機(jī)構(gòu)或土地登記代理人造成損失的，應(yīng)由土地登記代理機(jī)構(gòu)向委托人提出賠償請(qǐng)求，委托人向土地登記代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行賠償后，再由土地登記代理機(jī)構(gòu)向土地登記代理人的損失進(jìn)行補(bǔ)償。

第三，土地登記代理機(jī)構(gòu)與土地登記代理人之間有經(jīng)濟(jì)關(guān)系。由于土地登記代理業(yè)務(wù)是由土地登記代理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接的，土地登記代理合同是在委托人與土地登記代理機(jī)構(gòu)之間簽訂的。因此，由土地登記代理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一向委托人收取傭金，并由土地登記代理機(jī)構(gòu)出具發(fā)票。土地登記代理機(jī)構(gòu)收取傭金后應(yīng)按約定給予具體承接代理業(yè)務(wù)的土地登記代理人報(bào)酬，報(bào)酬的形式可以由機(jī)構(gòu)與土地登記代理人協(xié)商確定。

土地登記代理人職業(yè)資格考試科目有：土地登記相關(guān)法律知識(shí)、土地權(quán)利理論與方法、地籍調(diào)查、土地登記代理實(shí)務(wù)。

其中《土地登記代理實(shí)務(wù)》科目含主觀題，在答題紙上作答；其余三科均為客觀題，在答題卡上作答。

各科目考試大綱的內(nèi)容，分為掌握、熟悉、了解三個(gè)層次。

考生應(yīng)考時(shí)，應(yīng)攜帶黑色或藍(lán)色墨水筆（簽字筆）或圓珠筆、2B鉛筆、橡皮、無(wú)聲無(wú)編程功能的計(jì)算器。各科試卷卷本可作草稿紙使用，考后收回，不再另發(fā)草稿紙。