土地登記代理原則

根據(jù)《民法通則》第六十四條規(guī)定，代理包括委托代理、法定代理和指定代理。土地登記代理是土地市場中介服務的一種，屬于委托代理的范疇。其實施原則與一般委托代理一樣，包括以下幾方面：

1)代理人須在代理權限內行使代理權。土地登記代理人行使代理權時，不得擅自擴大、變更代理權限。代理人超越代理或變更代理權限所為的行為，非經被代理人追認，對被代理人不發(fā)生法律效力。

2)代理行為合法原則。土地登記代理機構和土地登記代理人在承接土地登記代理業(yè)務時，必須按照有關規(guī)定在核準的經營范圍內從事代理活動，提供代理服務，不得從事國家法律法規(guī)禁止的服務項目。

3)平等自愿原則。委托人與代理人法律地位一律平等，任何一方不得將自己的意志強加于另一方。在土地登記代理活動中，土地登記代理人應以委托人自愿委托和自愿選擇為前提，獨立、公正地執(zhí)行業(yè)務，維護委托人合法權益。

4)行使代理權須盡到職責要求。代理人和委托人應該誠實守信。在處理代理事務時，土地登記代理人應以善良管理人或與處理自己事務同樣的注意進行。鮑斯泰德認為：有償代理人在完成委托時，必須盡到為妥善處理委托義務、履行受托職責通常所需要的技巧、注意和勤勉。

5)代理人行使代理權須忠實地為委托人的利益服務。實施代理行為過程中，土地登記代理人應謀求委托人利益最大化，不得利用代理權謀取自己非法利益，不得與他人惡意串通損害被代理人利益，不得泄露代理權行使過程中獲得的保密信息和資料。

6)等價有償原則。土地登記代理人向委托人提供所要求的專業(yè)服務時，委托人應當按照代理人所提供服務的質量和數(shù)量給予代理人等價的勞動報酬。

根據(jù)《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，土地登記代理人主要可從事以下登記代理業(yè)務：

①辦理土地登記申請、指界、地籍調查、領取土地證書等；

②收集、整理土地權屬來源證明材料等與土地登記有關的資料；

③幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續(xù)；

④查詢土地登記資料；

⑤查證土地產權；

⑥提供土地登記及地籍管理相關法律咨詢；

⑦與土地登記業(yè)務相關的其他事項。

(一)有助于土地登記規(guī)范化建設

土地登記代理人屬于專業(yè)人員，熟悉土地登記有關業(yè)務，掌握申請土地登記的方法、程序以及所需提交的土地登記申請文件，這將減少土地登記機關不必要的工作量，直接提高了土地登記的工作效率。同時，代理人在代理過程中，能將土地權利人與登記機關、代理人以及相關權利當事人之間有待解決的問題，及時反饋給土地登記機關，從而促進了土地登記的規(guī)范化建設。

(二)有利于土地市場發(fā)展

隨著我國市場經濟體制的建立和土地使用制度改革的不斷深化，土地使用權流轉日趨活躍，土地權利人要求明晰土地產權、持證用地的意識不斷增強。土地登記代理人以其周到、高效的專業(yè)服務，滿足了土地權利人的要求。另一方面，土地登記代理人在辦理代理業(yè)務中通過收集相關資料和信息，促進了土地市場信息的交流，推進了土地市場的發(fā)展。土地登記代理已成為土地中介市場不可或缺的一部分。

(三)產權管理產業(yè)化發(fā)展方向

隨著市場經濟的建立與完善，社會化分工更加專業(yè)化，產權管理也將走向產業(yè)化、社會化。土地登記作為產權管理的重要組成部分，實施登記代理符合產權管理的產業(yè)化、社會化發(fā)展方向。

不同的土地登記代理業(yè)務在具體操作中會由于內容的不同而在程序上存在一定的差別，但基本程序差異不大。通常情況下，土地登記代理的基本程序包括以下步驟。

一、接受委托

接受委托是開展土地登記代理業(yè)務的首要環(huán)節(jié)，一般情況下，土地登記代理業(yè)務來源主要有以下兩個途徑。

1．被動接受

即由委托人主動找上門要求提供土地登記代理服務。委托人可以是單位或者個人。在實際操作時，委托人可以是該宗地的權利人，也可以不是，但與該宗地具有或即將具有一定的經濟關系或利害關系。

2．主動爭取

即由土地登記代理人走出門主動爭取為他人提供代理服務。隨著土地市場的不斷規(guī)范和土地登記代理市場的日趨發(fā)育，主動爭取將是土地登記代理業(yè)務來源的主要途徑。

二、簽訂土地登記代理委托書、代理合同

為規(guī)范土地登記代理行為，降低土地登記代理中的風險，接受土地登記代理業(yè)務后，委托人應與土地登記代理人所在的土地登記代理機構簽訂書面委托書及委托代理合同。

委托書是建立委托法律關系、開展土地登記代理業(yè)務的必備要件，是土地管理部門審核的重要內容之一。委托書主要應明確以下內容：①委托人；②土地登記代理機構；③土地登記代理人；④土地登記代理的內容；⑤土地登記代理的權限。

委托書應由委托人和土地登記代理機構、土地登記代理人三方簽字后生效，委托人是單位的，應同時加蓋單位公章。土地登記代理人持委托書開展土地登記代理業(yè)務。

三、收集查詢土地登記相關信息與資料

在接受土地登記代理委托后，土地登記代理人需要收集、查詢、整理土地權屬來源證明材料等與土地登記有關的資料，了解土地權屬是否清晰，如該宗地是否被司法或行政部門依法限制、查封或收回，是否設定抵押、租賃等他項權利等情況。必要時，還需要實地查勘土地的位置、四鄰、土地利用狀況等。

在收集資料時，土地登記代理機構及其代理人應當注意以下幾個方面的問題：

(1)收集、整理并認真查閱、填報所需文件資料，核實有關材料的真實性、合法性。

(2)檢查材料是否完整、齊全，如若缺件或材料不準，應與委托方溝通協(xié)商，及時補報。

(3)材料的取得程序要合法，不得非法收集資料，禁止偽造虛假材料。

(4)在收集資料時，土地登記代理人應認真做好準備工作，事先準備好需要收集資料的具體內容，必要時還應制作專門的調查表格。在實地查勘和向當事人了解情況時，土地登記代理人還應做好筆記，書面記錄有關情況。

四、開展具體業(yè)務

收集、整理相關資料后，土地登記代理人進入具體操作階段。通過代辦土地登記申請、代理現(xiàn)場指界、代寫土地登記申請文書、代領土地證書、代辦土地登記資料查詢與土地產權查證等具體服務，完成委托人交給的具體代理業(yè)務。不同的土地登記代理業(yè)務，具體操作步驟及內容也有所不同。

五、提交成果

土地登記代理機構和土地登記代理人按照委托人的要求完成委托事項后，土地登記代理人應及時以口頭或書面報告形式向委托人報告，并交付相應的代理成果。

土地登記代理的成果內容應根據(jù)委托方的要求，在土地登記代理委托合同中加以明確。通常情況下，不同的土地登記代理內容，成果的內容也不同。

(一)代理辦理地籍調查、土地登記申請、領取土地權利證書

對于代理辦理地籍調查、土地登記申請、領取土地權利證書的情況，其成果內容應是向委托方提供的辦理土地登記后規(guī)范的土地權利證書。需要注意的是，這里的土地權利證書的內容不僅應符合委托方的要求，還要符合土地登記的有關要求。

(二)代理收集、整理土地權屬來源證明材料等與土地登記有關的資料

對于代理收集土地權屬來源證明材料的情況，其成果主要為收集、整理后的有關資料，以及根據(jù)已收集資料做出的對土地權屬來源情況的推斷分析報告。報告中應根據(jù)資料情況，做出土地權屬來源的推斷結論以及推斷分析的依據(jù)，以供委托人參考。

(三)幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續(xù)

受土地權利人的委托，土地登記代理人可以幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續(xù)。土地登記代理的成果除為權利人收集、查詢有關資料外，還包括為委托人提供解決權屬糾紛的具體解決方案以及為解決土地權屬糾紛需要提供的相關資料，包括權屬來源資料、地籍資料(如宗地圖、地籍調查情況等)。土地登記代理人還應根據(jù)實際情況，通過實地查勘、代理指界、地籍測量等，協(xié)助解決土地權屬糾紛。對于能解決的，其成果主要為解決土地權屬糾紛后的權屬狀況、產權認定結果以及解決后的地籍資料、宗地圖等；對于尚未解決的，土地登記代理人應根據(jù)委托方的要求，提供未來的解決方案，該解決方案可以是口頭咨詢報告，也可以是書面報告。

(四)代理查詢土地登記資料

對于代理查詢土地登記資料的情況，其成果內容應為土地登記資料的查詢結果。具體的土地登記資料查詢結果可以是土地登記簿、宗地圖等；如受具有查詢原始登記資料資格的單位或個人委托代理，其查詢結果可以是權屬來源文件、土地登記申請書、地籍調查表、地籍圖等原始憑證。

根據(jù)委托方的要求，代理查詢的結果可以抄錄或復制，并要求加蓋土地登記機關的鑒證公章，以保證查詢結果的權威性和準確性。

(五)代理查證土地產權

其主要成果為查證土地產權的分析報告及為此收集的有關權屬資料。分析報告應列出查證土地產權的主要過程、結論及分析推斷依據(jù)，同時附有關權屬資料、查詢的資料等內容。

(六)提供土地登記及地籍管理相關法律咨詢

根據(jù)委托方的要求，土地登記代理人可以提供土地登記及地籍管理方面的相關法律咨詢，土地登記代理的成果應為相關法律咨詢的結果報告，該結果報告應主要包括法律咨詢結果及分析過程、分析依據(jù)等內容，根據(jù)委托方的要求，該結果報告可以是口頭咨詢報告，也可以是書面報告。

在提交土地登記代理成果時，土地登記代理人根據(jù)委托人的要求，需要提交書面報告的，應在書面報告中標明以下基本事項：

(1)委托人的名稱和地址；

(2)受托代理機構；

(3)受托代理機構中的土地登記代理人；

(4)具體委托代理內容；

(5)代理時間；

(6)代理過程；

(7)代理的主要依據(jù)；

(8)代理結果；

(9)需要說明的事項(包括代理的前提條件、假設條件、代理結果的使用限制等內容)。

同時，對于代理過程中的有關權源文件、查詢或查證結果、主要法律文件以及委托代理對象的土地利用現(xiàn)狀照片等可作為附件等附在報告的后面。

土地登記代理制度是指國家對接受土地登記申請人的委托，代理土地登記申請，現(xiàn)場指界、代寫土地登記申請文書、提供土地登記業(yè)務咨詢的人員和機構實行資格(質)認證和監(jiān)督管理的制度。

隨著社會主義市場經濟的發(fā)展，特別是土地市場的發(fā)展，許多行為需要中介服務環(huán)節(jié)。設立土地登記代理，不僅可以解決土地登記申請人不能親自到場申請土地登記的問題，還可以解決有些申請人因不熟悉土地法律、政策、不能填寫土地登記申請、提供權源材料的困難。隨著土地使用制度改革的不斷深入和土地市場的日趨活躍，建立土地登記代理制度不僅是建立安全、可靠、高效的土地登記服務體系的客觀需要，而且也是維護土地登記委托人的合法權益，防止土地登記中介代理中欺詐行為的必然要求。實施這一制度將有利于培育和完善土地市場。有利于規(guī)范土地市場的中介服務行為，有利于保護土地登記委托人的合法權益，有利于提高行政機關的工作效率。

土地登記代理人是指通過全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國土地登記代理人職業(yè)資格證書》并經登記備案的人員。

土地登記代理人英文名稱：Land Registration Agent

取得土地登記代理人職業(yè)資格是從事土地登記代理業(yè)務和發(fā)起設立土地登記代理機構的必備條件。

土地登記代理人職業(yè)資格考試簡介

土地登記代理制度考試依據(jù)文件

人事部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)《關于印發(fā)<土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定>和<土地登記代理人職業(yè)資格考試實施辦法>的通知》（人發(fā)[2002]116號）。

土地登記代理制度報考條件

凡中華人民共和國公民，具備下列條件之一的，可申請參加土地登記代理人職業(yè)資格考試。

（一）取得理工、經濟、法律類大學?？茖W歷，工作滿6年，其中從事土地登記代理相關工作滿4年。

（二）取得理工、經濟、法律類大學本科學歷，工作滿4年，其中從事土地登記代理相關工作滿2年。

（三）取得理工、經濟、法律類雙學士學位或研究生班畢業(yè)工作滿3年，其中從事土地登記代理相關工作滿1年。

（四）取得理工、經濟、法律類碩士學位，工作滿2年，其中從事土地登記代理相關工作滿1年。

（五）取得理工、經濟、法律類博士學位，從事土地登記代理相關工作滿1年。

（六）2002年12月18日前以受聘擔任高級專業(yè)技術職務的人員，可免試土地權利理論與方法和地籍調查2個科目。只參加土地登記相關法律知識和土地登記代理實務2個科目的考試。

土地登記代理機構是土地登記代理人執(zhí)業(yè)的場所，是土地登記代理人執(zhí)業(yè)活動的組織機構，兩者間存在如下關系：

第一，土地登記代理人與土地登記代理機構之間有執(zhí)業(yè)關系。一方面，土地登記代理人從事代理活動必須以土地登記代理機構的名義進行，不能以個人的名義進行；另一方面，土地登記代理機構必須是由土地登記代理人組成的。

第二，土地登記代理機構與土地登記代理人之間有法律責任關系。一方面，土地登記代理人在執(zhí)業(yè)活動中由于故意或過失給委托人造成損失的，由土地登記代理機構統(tǒng)一承擔責任，土地登記代理機構向委托人進行賠償后，可以對承辦該業(yè)務的土地登記代理人進行追償；另一方面，由于委托人的故意或過失給土地登記代理機構或土地登記代理人造成損失的，應由土地登記代理機構向委托人提出賠償請求，委托人向土地登記代理機構進行賠償后，再由土地登記代理機構向土地登記代理人的損失進行補償。

第三，土地登記代理機構與土地登記代理人之間有經濟關系。由于土地登記代理業(yè)務是由土地登記代理機構統(tǒng)一承接的，土地登記代理合同是在委托人與土地登記代理機構之間簽訂的。因此，由土地登記代理機構統(tǒng)一向委托人收取傭金，并由土地登記代理機構出具發(fā)票。土地登記代理機構收取傭金后應按約定給予具體承接代理業(yè)務的土地登記代理人報酬，報酬的形式可以由機構與土地登記代理人協(xié)商確定。

土地登記代理人職業(yè)資格考試科目有：土地登記相關法律知識、土地權利理論與方法、地籍調查、土地登記代理實務。

其中《土地登記代理實務》科目含主觀題，在答題紙上作答；其余三科均為客觀題，在答題卡上作答。

各科目考試大綱的內容，分為掌握、熟悉、了解三個層次。

考生應考時，應攜帶黑色或藍色墨水筆（簽字筆）或圓珠筆、2B鉛筆、橡皮、無聲無編程功能的計算器。各科試卷卷本可作草稿紙使用，考后收回，不再另發(fā)草稿紙。