土地價(jià)格泡沫定義

如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。日本泡沫經(jīng)濟(jì)期間發(fā)生的地價(jià)暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬(wàn)億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。

1、房?jī)r(jià)虛漲泡沫。眾所周之，房地產(chǎn)價(jià)格具有復(fù)合性的特點(diǎn)，它是由房屋等建筑物價(jià)格和土地價(jià)格共同構(gòu)成。房?jī)r(jià)與地價(jià)是緊密聯(lián)系的，房?jī)r(jià)泡沫則與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過(guò)高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。

2、房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，如果商品房的供給超過(guò)了市場(chǎng)需求，則超過(guò)部分屬于供給虛漲，發(fā)展到一定程度將構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫，一般以空置率高低評(píng)定。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，商品房空置率位于10%以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。超過(guò)過(guò)多，將引起嚴(yán)重的供給過(guò)剩，房?jī)r(jià)猛跌，開發(fā)商蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失甚至破產(chǎn)倒閉，導(dǎo)致失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。

3、房地產(chǎn)投資泡沫。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。

由于土地的稀缺性和市場(chǎng)需求的無(wú)限性，以及土地市場(chǎng)的投機(jī)炒作，將使地價(jià)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。日本泡沫經(jīng)濟(jì)期間發(fā)生的地價(jià)暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬(wàn)億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。

土地價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。用公式表示：土地價(jià)格=地租÷利息率。所以，土地價(jià)格實(shí)際上是按利息計(jì)算的地租購(gòu)買價(jià)格，它隨著地租的提高或利息率的下降而不斷上漲。不同的權(quán)利可取得不同的土地收益，也會(huì)有相應(yīng)不同的土地價(jià)格。由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地價(jià)格與一般物品的價(jià)格相比，有其自身的特性：價(jià)格基礎(chǔ)不同；形成時(shí)間不同；土地價(jià)格的高低不由生產(chǎn)成本決定，主要由地產(chǎn)的有效需求決定；地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和地域性；地價(jià)形成市場(chǎng)的不充分性；地價(jià)呈總體上升趨勢(shì)；地產(chǎn)一般不具有折舊現(xiàn)象。

(一)土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,土地價(jià)格呈總體上升的趨勢(shì),是土地價(jià)格變動(dòng)的一個(gè)基本規(guī)律。它主要受下列因素影響:

1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平特別是第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平?jīng)Q定城市土地需求,從而決定城市土地價(jià)格。各類生產(chǎn)性建筑、商業(yè)樓宇需求增加;人民居住生活水平的提高,又進(jìn)一步剌激了住宅和商業(yè)場(chǎng)所的增加。迅速增大的城市建設(shè)用地的需求和城市土地供給的稀缺,決定了土地價(jià)格呈總體上漲的趨勢(shì)。盡管通過(guò)對(duì)城市周圍耕地的占用在一定程度上緩解了城市土地供需矛盾,但由于對(duì)耕地的控制仍使土地供需矛盾隨城市經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展而加劇,從而決定了這幾年土地價(jià)格的迅速上漲。

2.人口數(shù)量及家庭戶數(shù)增加

人口數(shù)量及家庭戶數(shù)的增加,推動(dòng)了社會(huì)對(duì)住宅需求的增加,從而拉動(dòng)了土地價(jià)格的上漲。日本東京,中國(guó)北京、上海是世界上人口最多的城市,因而其城市土地價(jià)格也居世界前列。隨著我國(guó)改革開放的發(fā)展,大量的農(nóng)民進(jìn)入城市,使城市人口在自然增長(zhǎng)的情況下出現(xiàn)了較大幅度的機(jī)械增長(zhǎng),這也是近幾年我國(guó)城市土地價(jià)格上升的原因之一。美國(guó)、澳大利亞等移民國(guó)家近幾年移民大量涌入,也導(dǎo)致其土地價(jià)格急劇上揚(yáng)。

3.土地投機(jī)

土地投機(jī)的本質(zhì)是借助于出現(xiàn)的稀缺和壟斷,人為地制造土地的虛假需求,在一段時(shí)間內(nèi)使土地價(jià)格上漲以達(dá)到獲利的目的。韓國(guó)在1972年至1978年因通貨膨脹和大量外資涌入,引發(fā)了土地投機(jī),主要城市土地價(jià)格在1977年上升了50%,1988年上升了79%。中國(guó)廣西北海市,在20世紀(jì)90年代初也是因?yàn)橥恋赝稒C(jī),使其土地價(jià)格在、兩三年內(nèi)成倍上漲。

(二)土地價(jià)格變動(dòng)呈現(xiàn)周期性特征

就總體來(lái)講,土地價(jià)格呈不斷上升的趨勢(shì)。但具體分析,它并不是直線上升,而是在一定時(shí)期內(nèi)上下波動(dòng),呈現(xiàn)周期性變動(dòng)特征。

1.土地價(jià)格的周期性變動(dòng)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響在宏觀經(jīng)濟(jì)分析中,經(jīng)濟(jì)的周期性發(fā)展是其主要特征。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一個(gè)子系統(tǒng),因此,其價(jià)格變動(dòng)規(guī)律也受宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響,呈現(xiàn)周期性波動(dòng)。在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期,各產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá),各項(xiàng)投資增加,對(duì)土地的需求也增加,從而導(dǎo)致土地價(jià)格上漲。相反,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢或經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí),社會(huì)有效需求減少,各業(yè)投資減少,從而導(dǎo)致對(duì)土地的需求和投資減少,土地價(jià)格下跌。我國(guó)1994年為抑制通貨膨脹,放慢經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度而實(shí)行的緊縮銀根、壓縮投資政策,使全國(guó)土地價(jià)格的總體水平下降。在20世紀(jì)30年代,世界主要資本主義國(guó)家爆發(fā)的大危機(jī)使經(jīng)濟(jì)陷入蕭條,土地價(jià)格也跌入谷底。隨著第二次世界大戰(zhàn)后政治的穩(wěn)定,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,主要資本主義國(guó)家的房地芹市場(chǎng)持續(xù)繁榮,土地價(jià)格也持續(xù)上漲。

2.土地價(jià)格變動(dòng)受政府調(diào)節(jié)的影響

政府為了實(shí)現(xiàn)不同時(shí)期不同的經(jīng)濟(jì)目標(biāo),也會(huì)在不同時(shí)期采取不同的經(jīng)濟(jì)政策來(lái)調(diào)節(jié)土地價(jià)格,從而使土地價(jià)格變動(dòng)受到影響。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定,通貨膨脹和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)快時(shí),政府往往會(huì)采取對(duì)土地買賣征重稅、減少土地投資計(jì)劃,提高銀行利率等辦法來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期,政府一般采取稅收、利率等優(yōu)惠政策,剌激土地投資,使土地價(jià)格回升。專家根據(jù)長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)得出一個(gè)結(jié)論:在美國(guó),利率每上下一個(gè)百分點(diǎn),將減少或增加10萬(wàn)個(gè)房屋單位。在韓國(guó),為了平抑土地價(jià)格,自1992年6月1日起開始實(shí)行新的超額土地稅,對(duì)擁有600平方米以上的土地所有者課重稅,使該季度地價(jià)僅微漲0.4%,遠(yuǎn)低于1991年上漲12.8%和1990年上漲20%的水平。

(三)土地價(jià)格變動(dòng)具有明顯的地區(qū)差異性

由于土地位置的固定性,使土地市場(chǎng)具有區(qū)域性特性。由于各地區(qū)的自然、政治、經(jīng)濟(jì)條件不同,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也不相同,因此,土地價(jià)格變動(dòng)具有地區(qū)差異性。即使在同一地區(qū),由于不同產(chǎn)業(yè)對(duì)土地又有不同的要求,在不同位置上的地價(jià)也呈現(xiàn)明顯的差異。如中國(guó)深圳特區(qū)等沿海開放城市,其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快,因而其地價(jià)水平的波動(dòng)幅度要高于內(nèi)陸城市,特別是高于西部區(qū)。從微觀區(qū)位講,一個(gè)城市的商業(yè)中心區(qū)地價(jià)最高,隨著位置由市中心向市邊緣移動(dòng),土地價(jià)格也逐步下降。另外,在同一供需圈內(nèi),商業(yè)區(qū)的地價(jià)高于住宅區(qū)地價(jià),也高于工業(yè)區(qū)地價(jià)。

(四)地價(jià)在房地產(chǎn)價(jià)格中所占比重越來(lái)越大

從價(jià)格構(gòu)成看,地價(jià)在房地產(chǎn)價(jià)格中所占的比重越來(lái)越高,而越是繁華地區(qū),地價(jià)所占比重越高。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步,人類勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高,單位產(chǎn)品中的價(jià)值量下降。在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中,勞動(dòng)力價(jià)格,建筑材料價(jià)格隨著技術(shù)進(jìn)步和生產(chǎn)率的提高而降低,在總價(jià)格中的比重會(huì)越來(lái)越小;而土地則不同,其自然供給是無(wú)彈性的,土地需求會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加而擴(kuò)大,因而土地價(jià)格總體上呈上升趨勢(shì),其在房地產(chǎn)總價(jià)格中的比重也會(huì)越來(lái)越高。美國(guó)在20世紀(jì)50年代地價(jià)占房地產(chǎn)價(jià)格比重為10%~15%,70年上升為20%,80年代達(dá)到30%左右。