土地使用權(quán)初始登記

土地使用權(quán)初始登記是指以出讓或劃拔方式取得土地使用權(quán)的權(quán)利人，持有關(guān)文件，向縣級以上人民政府土地管理部門申請的土地使用權(quán)屬登記。

英文詞條名：primary registration of right to use land

房屋初始登記是指新建房屋申請人，或原有但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權(quán)而進行的登記。

這項制度通常是為期房買賣或者其他不動產(chǎn)期權(quán)交易設(shè)立的,因此不是對現(xiàn)實不動產(chǎn)的登記,而是對將來不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)的登記。預(yù)告登記制度旨在保全對不動產(chǎn)物權(quán)變動之債權(quán)請求權(quán),雖有對抗第三人效力,但性質(zhì)上仍然是債權(quán);其作用在于對未來物權(quán)變動效果的預(yù)設(shè)定,使債權(quán)經(jīng)公示后發(fā)生排他效力,阻擊后登記物權(quán)的變動效果。

權(quán)屬登記分別為：總登記、初始登記、變更登記、他項權(quán)利登記、注銷登記。房屋權(quán)利人在總登記或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更、注銷時進行登記，申請人在房屋權(quán)利原始取得時進行登記。

房地產(chǎn)權(quán)初始登記總登記

縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，可以對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進行統(tǒng)一的相對性登記，即總登記。登記機關(guān)認為需要時，經(jīng)縣級以上人民政府批準，可以對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進行驗證或換證?？偟怯?、驗證或換證時，由縣級以上地方人民政府在規(guī)定期限前30日發(fā)布公告，明示總登記、換證或驗證的區(qū)域、申請期限或換證范圍內(nèi)的，無論權(quán)利人以往是否取得房屋權(quán)屬證書，權(quán)屬狀況有無變化，均應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記。

房地產(chǎn)權(quán)初始登記初始登記

新建房屋，申請人應(yīng)在竣工3個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，提交土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料等。

房地產(chǎn)權(quán)初始登記轉(zhuǎn)移登記

轉(zhuǎn)移登記時限為30日

因房屋買賣而發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)提交房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、買賣合同等。

因房屋交換而發(fā)生轉(zhuǎn)移的，提交房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、交換協(xié)議等；因房屋贈與發(fā)生轉(zhuǎn)移的，提交房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、贈與合同等；因繼承而發(fā)生轉(zhuǎn)移的，繼承人、受遺贈人應(yīng)當分別提交被繼承人死亡證明、權(quán)屬證明書、公證書、遺產(chǎn)分割協(xié)議或法院的判決書、調(diào)解書、原房屋所有權(quán)證、原土地使用權(quán)證、同一順序放棄繼承權(quán)的棄權(quán)書、遺囑或遺囑證明：

發(fā)生國家或上級部門、企業(yè)將所有的房產(chǎn)劃歸某單位或所屬下級單位、企業(yè)的劃撥行為時，應(yīng)提交房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、劃撥有關(guān)文件、資料等； 房產(chǎn)分割，應(yīng)提交原房屋所有權(quán)證，土地使用權(quán)證，企業(yè)法人析產(chǎn)的批準文件、協(xié)議、資料等，家庭析產(chǎn)的協(xié)議，房產(chǎn)分割單，契稅證明等；

發(fā)生房屋權(quán)利人通過企業(yè)兼并、合作經(jīng)營、以房作價入股等方式將自己的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到新的或者另一企業(yè)法人單位的合并行為時，應(yīng)提交原房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、主管部門批準文件、合同協(xié)議，以及相關(guān)的權(quán)屬證明、資料等。

房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)當提交與轉(zhuǎn)讓行為相關(guān)的各種證明文件；房屋裁決應(yīng)當提交仲裁書、法院判決書。

房地產(chǎn)權(quán)初始登記變更登記

變更登記有兩方面內(nèi)容：一是法定名稱變更，即權(quán)利人作為權(quán)利主體沒有變化，只是他使用權(quán)名稱發(fā)生更改；二是房屋坐落的街道、門牌號、房屋名稱、房屋面積、重新翻建等情形發(fā)生變化，需要進行變更登記。權(quán)利人應(yīng)在事實發(fā)生之日起30日內(nèi)進行變更等登記，提交房屋所有權(quán)證，土地使用權(quán)證，公安戶籍證明，居民身份證、戶口薄，法人、組織注冊登記，主管機關(guān)的有關(guān)證明文件及規(guī)劃、建設(shè)部門的有關(guān)證明文件。

房地產(chǎn)權(quán)初始登記他項權(quán)利登記

設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)在事實發(fā)生30天內(nèi)申請他項權(quán)利登記。他項權(quán)利登記應(yīng)當提交房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、抵押的主合同和抵押合同；典當房屋的典當合同及其他相關(guān)證明、材料。以房屋期權(quán)作為抵押物的，應(yīng)提交房屋預(yù)售合同、抵押合同。

房地產(chǎn)權(quán)初始登記注銷登記

發(fā)生房屋滅失、土地使用期限屆滿、他項權(quán)利終止等情況，權(quán)利人應(yīng)自事實發(fā)生30日內(nèi)申請注銷登記，提交原房屋權(quán)屬證件、他項權(quán)利證書、相關(guān)的合同協(xié)議、證明文件。

第二十七條 凡未經(jīng)登記機構(gòu)確認其房地產(chǎn)權(quán)利、領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用人以及建筑物、附著物的所有人應(yīng)當申請初始登記。但符合本條例第六十一條規(guī)定者除外。

第二十八條 權(quán)利人應(yīng)當自取得土地使用權(quán)之日起三十日內(nèi)，取得建筑物、附著物竣工驗收證明之日起六十日內(nèi)，申請初始登記。

第二十九條 申請土地使用權(quán)初始登記應(yīng)當提交下列文件：

(一)《房地產(chǎn)初始登記申請書》;

(二)身份證明，包括：個人身份證明，或者企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和法定代表人證明，或者國家機關(guān)負責人證明，或者市政府批準設(shè)立組織的文件和該組織負責人證明。境外企業(yè)、組織提供的身份證明應(yīng)當按規(guī)定經(jīng)過公證或者認證;

(三)土地權(quán)屬證明，包括：

1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)當提交：

(1)土地使用合同書。根據(jù)土地使用合同書規(guī)定由權(quán)利人自行征地的，應(yīng)當同時提交征地補償協(xié)議書;

(2)付清地價款證明;

2.以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)當提交：

(1)市政府批準用地文件;

(2)用地紅線圖;

(3)征地補償協(xié)議書;

3.以其他合法形式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當提交有關(guān)證明文件;

(四)登記機構(gòu)認可的測量機構(gòu)出具的實地測繪結(jié)果報告書。

第三十條 申請建筑物、附著物所有權(quán)初始登記，應(yīng)當提交下列文件：

(一)《房地產(chǎn)初始登記申請表》;

(二)申請人身份證明;

(三)土地使用權(quán)屬證明;

(四)建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格的證明文件;

(五)竣工驗收合格的證明文件;

(六)竣工測繪報告;

(七)竣工結(jié)算文件。

第三十一條 屬違法用地、違章建筑，但經(jīng)處理并準許留用的，申請登記時應(yīng)當提交行政處罰決定書。

第三十二條 登記機構(gòu)應(yīng)當在房地產(chǎn)登記簿和房地產(chǎn)權(quán)利證書中，根據(jù)不同土地權(quán)屬來源分別標明“行政劃撥土地”、“有償使用土地”、“減地價土地”、“免地價土地”、“商品房”、“保障性住房”等字樣。

保障性住房的具體分類由登記機構(gòu)依照有關(guān)規(guī)定確定。

第三十三條 初始登記經(jīng)審查符合規(guī)定的，登記機構(gòu)應(yīng)當在受理登記申請之日起六十日內(nèi)作出初步審定，并予以公告，公告期為三十日。

對初步審定無異議的，公告期滿后，登記機構(gòu)應(yīng)當予以核準登記，并向申請人頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書。

第三十四條 對初始登記公告的初步審定提出異議的，登記機構(gòu)應(yīng)當自接到書面異議之日起十五日內(nèi)將書面異議的副本送達登記申請人。登記申請人應(yīng)當自接到書面異議副本之日起十五日內(nèi)向登記機構(gòu)作出書面答復(fù)。逾期不答復(fù)的，予以撤銷初步審定，駁回登記申請。

登記機構(gòu)對異議和登記申請人的答復(fù)進行調(diào)查核實，認為異議成立或者不成立的，登記機構(gòu)應(yīng)當作出決定，并書面通知當事人。當事人對登記機構(gòu)的決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，或者向人民法院起訴。

第三十五條 土地使用年期屆滿，經(jīng)批準續(xù)期使用的，應(yīng)當按本節(jié)規(guī)定辦理初始登記。

已辦理初始登記的房地產(chǎn)增加面積的，增加部分應(yīng)當按本節(jié)規(guī)定辦理初始登記。

第三節(jié) 轉(zhuǎn)移登記

第三十六條 經(jīng)初始登記的房地產(chǎn)，有下列情形之一的，當事人應(yīng)當自合同或者其他法律文件生效之日起三十日內(nèi)申請辦理轉(zhuǎn)移登記：

(一)買賣;

(二)贈與;

(三)交換;

(四)繼承;

(五)共有房地產(chǎn)的分割;

(六)人民法院判決、裁定的強制性轉(zhuǎn)移;

(七)依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其他強制性轉(zhuǎn)移。

第三十七條 申請轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當提交下列文件：

(一)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》;

(二)房地產(chǎn)權(quán)利證書;

(三)身份證明;

(四)買賣合同書，或者贈與書，或者繼承證明文件，或者交換協(xié)議書，或者人民法院依法作出的已經(jīng)生效的判決書、裁定書、調(diào)解書，或者有關(guān)行政機關(guān)的行政決定書，或者分割的協(xié)議書。

行政劃撥、減免地價的土地，轉(zhuǎn)移時按規(guī)定需補地價的，應(yīng)當提交付清地價款證明書。

第三十八條 非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，應(yīng)當提交其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)移的批準文件。

第三十九條 登記機構(gòu)對申請人的申請進行審查，符合規(guī)定的，應(yīng)當書面通知申請人提交稅務(wù)機關(guān)出具的契稅完稅憑證或者減免契稅憑證。登記機構(gòu)應(yīng)當自收到契稅完稅憑證或者減免契稅憑證之日起三十日內(nèi)予以核準轉(zhuǎn)移登記，并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書。

第四節(jié) 抵押登記

第四十條 抵押房地產(chǎn)，抵押當事人應(yīng)當于抵押合同生效之日起十五日內(nèi)申請抵押登記。

第四十一條 申請抵押登記應(yīng)當提交下列文件：

(一)《房地產(chǎn)抵押登記申請書》;

(二)房地產(chǎn)權(quán)利證書;

(三)身份證明;

(四)抵押合同書。

非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準文件。

預(yù)購的房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當提交本條第一款第(一)、(三)、(四)項規(guī)定的文件和房地產(chǎn)買賣合同書。

第四十二條 登記機構(gòu)對申請人的申請進行審查，符合規(guī)定的，應(yīng)當自受理申請之日起十五日內(nèi)予以核準抵押登記。

第四十三條 對核準抵押登記的，登記機構(gòu)在抵押人的房地產(chǎn)權(quán)利證書上加蓋抵押專用章，并在房地產(chǎn)登記簿上作抵押記錄。抵押記錄應(yīng)當包括抵押權(quán)人、抵押物的面積、抵押金額、抵押期限等內(nèi)容。

預(yù)購的房地產(chǎn)抵押時，登記機構(gòu)應(yīng)當在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專用章。

第四十四條 同一房地產(chǎn)設(shè)立若干抵押權(quán)時，應(yīng)當按本條例第四十一條、第四十二條的規(guī)定分別辦理抵押登記申請，并以受理申請編號的先后順序進行審查。抵押權(quán)的順序以核準登記的先后為序。

第五節(jié) 變更及其他登記

第四十五條 有下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當自變更事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)申請變更登記：

(一)房地產(chǎn)使用用途改變的;

(二)權(quán)利人姓名或者名稱發(fā)生變化的;

(三)房地產(chǎn)坐落名稱或者房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的。

第四十六條 申請變更登記，應(yīng)當提交下列文件：

(一)《房地產(chǎn)變更登記申請書》;

(二)房地產(chǎn)權(quán)利證書;

(三)身份證明;

(四)改變房地產(chǎn)使用用途的，應(yīng)當提交土地主管部門同意改變用途的批準文件及土地使用合同書，需補地價的，還應(yīng)當提交付清地價款證明書;改變權(quán)利人姓名或者名稱的，應(yīng)當提交有關(guān)行政主管機關(guān)的批準文件。

登記機構(gòu)對權(quán)利人的申請進行審查，符合規(guī)定的，應(yīng)當自受理申請之日起三十日內(nèi)予以核準變更登記，并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書。

第四十七條 建筑物、附著物倒塌、拆除的，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)向登記機構(gòu)申請變更登記。登記機構(gòu)應(yīng)當自收到權(quán)利人申請之日起，十五日內(nèi)予以核準變更登記。

房地產(chǎn)抵押合同終結(jié)，當事人應(yīng)當自合同終結(jié)之日起十日內(nèi)到登記機構(gòu)辦理注銷抵押登記。

第四十八條 房地產(chǎn)權(quán)利證書滅失的，權(quán)利人應(yīng)當在《深圳特區(qū)報》或者《深圳商報》聲明滅失，并向登記機構(gòu)報失。申請補發(fā)的，經(jīng)審查與房地產(chǎn)登記簿記載一致且已按規(guī)定聲明滅失的，并在新頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)利證書上注明“補發(fā)”字樣。

第四十九條 房地產(chǎn)權(quán)利證書破損，經(jīng)登記機構(gòu)查驗確需換領(lǐng)的，予以換領(lǐng)。

第五十條 預(yù)售房地產(chǎn)的，預(yù)售人應(yīng)當將買賣合同報登記機構(gòu)備案。