土地價(jià)格泡沫泡沫類型

1、房價(jià)虛漲泡沫。眾所周之，房地產(chǎn)價(jià)格具有復(fù)合性的特點(diǎn)，它是由房屋等建筑物價(jià)格和土地價(jià)格共同構(gòu)成。房價(jià)與地價(jià)是緊密聯(lián)系的，房價(jià)泡沫則與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價(jià)，也會形成經(jīng)濟(jì)泡沫。

2、房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，如果商品房的供給超過了市場需求，則超過部分屬于供給虛漲，發(fā)展到一定程度將構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫，一般以空置率高低評定。按照國際經(jīng)驗(yàn)，商品房空置率位于10%以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。超過過多，將引起嚴(yán)重的供給過剩，房價(jià)猛跌，開發(fā)商蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失甚至破產(chǎn)倒閉，導(dǎo)致失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會動蕩。

3、房地產(chǎn)投資泡沫。房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。

如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。日本泡沫經(jīng)濟(jì)期間發(fā)生的地價(jià)暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國的100倍。

由于土地的稀缺性和市場需求的無限性，以及土地市場的投機(jī)炒作，將使地價(jià)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。日本泡沫經(jīng)濟(jì)期間發(fā)生的地價(jià)暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國的100倍。

土地價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。用公式表示：土地價(jià)格=地租÷利息率。所以，土地價(jià)格實(shí)際上是按利息計(jì)算的地租購買價(jià)格，它隨著地租的提高或利息率的下降而不斷上漲。不同的權(quán)利可取得不同的土地收益，也會有相應(yīng)不同的土地價(jià)格。由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地價(jià)格與一般物品的價(jià)格相比，有其自身的特性：價(jià)格基礎(chǔ)不同；形成時(shí)間不同；土地價(jià)格的高低不由生產(chǎn)成本決定，主要由地產(chǎn)的有效需求決定；地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和地域性；地價(jià)形成市場的不充分性；地價(jià)呈總體上升趨勢；地產(chǎn)一般不具有折舊現(xiàn)象。

(一)土地價(jià)格呈總體上升趨勢

在市場經(jīng)濟(jì)條件下,土地價(jià)格呈總體上升的趨勢,是土地價(jià)格變動的一個(gè)基本規(guī)律。它主要受下列因素影響:

1、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平特別是第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平?jīng)Q定城市土地需求,從而決定城市土地價(jià)格。各類生產(chǎn)性建筑、商業(yè)樓宇需求增加;人民居住生活水平的提高,又進(jìn)一步剌激了住宅和商業(yè)場所的增加。迅速增大的城市建設(shè)用地的需求和城市土地供給的稀缺,決定了土地價(jià)格呈總體上漲的趨勢。盡管通過對城市周圍耕地的占用在一定程度上緩解了城市土地供需矛盾,但由于對耕地的控制仍使土地供需矛盾隨城市經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展而加劇,從而決定了這幾年土地價(jià)格的迅速上漲。

2.人口數(shù)量及家庭戶數(shù)增加

人口數(shù)量及家庭戶數(shù)的增加,推動了社會對住宅需求的增加,從而拉動了土地價(jià)格的上漲。日本東京,中國北京、上海是世界上人口最多的城市,因而其城市土地價(jià)格也居世界前列。隨著我國改革開放的發(fā)展,大量的農(nóng)民進(jìn)入城市,使城市人口在自然增長的情況下出現(xiàn)了較大幅度的機(jī)械增長,這也是近幾年我國城市土地價(jià)格上升的原因之一。美國、澳大利亞等移民國家近幾年移民大量涌入,也導(dǎo)致其土地價(jià)格急劇上揚(yáng)。

3.土地投機(jī)

土地投機(jī)的本質(zhì)是借助于出現(xiàn)的稀缺和壟斷,人為地制造土地的虛假需求,在一段時(shí)間內(nèi)使土地價(jià)格上漲以達(dá)到獲利的目的。韓國在1972年至1978年因通貨膨脹和大量外資涌入,引發(fā)了土地投機(jī),主要城市土地價(jià)格在1977年上升了50%,1988年上升了79%。中國廣西北海市,在20世紀(jì)90年代初也是因?yàn)橥恋赝稒C(jī),使其土地價(jià)格在、兩三年內(nèi)成倍上漲。

(二)土地價(jià)格變動呈現(xiàn)周期性特征

就總體來講,土地價(jià)格呈不斷上升的趨勢。但具體分析,它并不是直線上升,而是在一定時(shí)期內(nèi)上下波動,呈現(xiàn)周期性變動特征。

1.土地價(jià)格的周期性變動受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響在宏觀經(jīng)濟(jì)分析中,經(jīng)濟(jì)的周期性發(fā)展是其主要特征。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一個(gè)子系統(tǒng),因此,其價(jià)格變動規(guī)律也受宏觀國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響,呈現(xiàn)周期性波動。在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期,各產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá),各項(xiàng)投資增加,對土地的需求也增加,從而導(dǎo)致土地價(jià)格上漲。相反,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢或經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí),社會有效需求減少,各業(yè)投資減少,從而導(dǎo)致對土地的需求和投資減少,土地價(jià)格下跌。我國1994年為抑制通貨膨脹,放慢經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度而實(shí)行的緊縮銀根、壓縮投資政策,使全國土地價(jià)格的總體水平下降。在20世紀(jì)30年代,世界主要資本主義國家爆發(fā)的大危機(jī)使經(jīng)濟(jì)陷入蕭條,土地價(jià)格也跌入谷底。隨著第二次世界大戰(zhàn)后政治的穩(wěn)定,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,主要資本主義國家的房地芹市場持續(xù)繁榮,土地價(jià)格也持續(xù)上漲。

2.土地價(jià)格變動受政府調(diào)節(jié)的影響

政府為了實(shí)現(xiàn)不同時(shí)期不同的經(jīng)濟(jì)目標(biāo),也會在不同時(shí)期采取不同的經(jīng)濟(jì)政策來調(diào)節(jié)土地價(jià)格,從而使土地價(jià)格變動受到影響。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定,通貨膨脹和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快時(shí),政府往往會采取對土地買賣征重稅、減少土地投資計(jì)劃,提高銀行利率等辦法來抑制房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期,政府一般采取稅收、利率等優(yōu)惠政策,剌激土地投資,使土地價(jià)格回升。專家根據(jù)長期經(jīng)驗(yàn)得出一個(gè)結(jié)論:在美國,利率每上下一個(gè)百分點(diǎn),將減少或增加10萬個(gè)房屋單位。在韓國,為了平抑土地價(jià)格,自1992年6月1日起開始實(shí)行新的超額土地稅,對擁有600平方米以上的土地所有者課重稅,使該季度地價(jià)僅微漲0.4%,遠(yuǎn)低于1991年上漲12.8%和1990年上漲20%的水平。

(三)土地價(jià)格變動具有明顯的地區(qū)差異性

由于土地位置的固定性,使土地市場具有區(qū)域性特性。由于各地區(qū)的自然、政治、經(jīng)濟(jì)條件不同,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也不相同,因此,土地價(jià)格變動具有地區(qū)差異性。即使在同一地區(qū),由于不同產(chǎn)業(yè)對土地又有不同的要求,在不同位置上的地價(jià)也呈現(xiàn)明顯的差異。如中國深圳特區(qū)等沿海開放城市,其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快,因而其地價(jià)水平的波動幅度要高于內(nèi)陸城市,特別是高于西部區(qū)。從微觀區(qū)位講,一個(gè)城市的商業(yè)中心區(qū)地價(jià)最高,隨著位置由市中心向市邊緣移動,土地價(jià)格也逐步下降。另外,在同一供需圈內(nèi),商業(yè)區(qū)的地價(jià)高于住宅區(qū)地價(jià),也高于工業(yè)區(qū)地價(jià)。

(四)地價(jià)在房地產(chǎn)價(jià)格中所占比重越來越大

從價(jià)格構(gòu)成看,地價(jià)在房地產(chǎn)價(jià)格中所占的比重越來越高,而越是繁華地區(qū),地價(jià)所占比重越高。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步,人類勞動生產(chǎn)率的提高,單位產(chǎn)品中的價(jià)值量下降。在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中,勞動力價(jià)格,建筑材料價(jià)格隨著技術(shù)進(jìn)步和生產(chǎn)率的提高而降低,在總價(jià)格中的比重會越來越小;而土地則不同,其自然供給是無彈性的,土地需求會隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加而擴(kuò)大,因而土地價(jià)格總體上呈上升趨勢,其在房地產(chǎn)總價(jià)格中的比重也會越來越高。美國在20世紀(jì)50年代地價(jià)占房地產(chǎn)價(jià)格比重為10%~15%,70年上升為20%,80年代達(dá)到30%左右。