土地價格

按土地權(quán)利分類，地價可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃價格、抵押價格等；按形成的方式，地價可分為交易價格和評估價格；按政府管理手段，地價可分為申報地價和公告（示）地價；按表示方法，地價可分為土地總價格、單位面積地價和樓面地價等。

一宗土地或成片土地在一定權(quán)利狀態(tài)下某一時點的價格。權(quán)利和日期是構(gòu)成地價的兩大主要因素。地價的本質(zhì)是地租的資本化，是土地權(quán)利及其土地預(yù)期收益的購買價格。

土地價格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。用公式表示：土地價格=地租÷利息率。所以，土地價格實際上是按利息計算的地租購買價格，它隨著地租的提高或利息率的下降而不斷上漲。不同的權(quán)利可取得不同的土地收益，也會有相應(yīng)不同的土地價格。由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地價格與一般物品的價格相比，有其自身的特性：價格基礎(chǔ)不同；形成時間不同；土地價格的高低不由生產(chǎn)成本決定，主要由地產(chǎn)的有效需求決定；地價具有明顯的地區(qū)性和地域性；地價形成市場的不充分性；地價呈總體上升趨勢；地產(chǎn)一般不具有折舊現(xiàn)象。

因此，中國土地價格的涵義不同于一般土地私有制國家：第一，它是取得一定年期土地使用權(quán)時支付的代價，而不是土地所有權(quán)的價格。第二，土地使用權(quán)價格是一定年限的地租收入資本化，土地所有權(quán)價格是無限期的地租收入資本化。從理論上講，土地使用權(quán)價格低于土地所有權(quán)價格；土地使用權(quán)年限長的，其價格要高于土地使用權(quán)年限短的。第三，由于土地使用年期較長，按法律規(guī)定，最長可達(dá)70年，而且在使用期間也有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)利，又類似于所有權(quán)。所以，地價評估原理、程序與方法上又類似于私有制國家。

勞動價值論對價值的描述是價值就是勞動時間，要人創(chuàng)造了才有價值，但人們又問，土地沒人去創(chuàng)造，為什么有價值呢，并且還那么貴，其實土地的價值也是人創(chuàng)造的，只是一般人很難發(fā)現(xiàn)，在管轄范圍的土地價值，是由軍隊，政府，警察創(chuàng)造的，軍隊，政府，警察越多的國家和地區(qū)，土地價值越高，因為他們的各種活動就是一種勞動，那么就有勞動時間，就形成了土地價值，這也是為什么軍隊，政府和警察擁有管理土地權(quán)力的原因，因為是他創(chuàng)造的，他當(dāng)然要管，不管是賣給你，還是租給你，他們都管得很仔細(xì)，呵呵，而沒有軍隊，政府和警察的地區(qū)，土地沒有價值，不存在價格，不存在交易，只有使用價值，比如南極洲2100433B

(一)土地價格呈總體上升趨勢

在市場經(jīng)濟(jì)條件下,土地價格呈總體上升的趨勢,是土地價格變動的一個基本規(guī)律。它主要受下列因素影響:

1、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平特別是第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平?jīng)Q定城市土地需求,從而決定城市土地價格。各類生產(chǎn)性建筑、商業(yè)樓宇需求增加;人民居住生活水平的提高,又進(jìn)一步剌激了住宅和商業(yè)場所的增加。迅速增大的城市建設(shè)用地的需求和城市土地供給的稀缺,決定了土地價格呈總體上漲的趨勢。盡管通過對城市周圍耕地的占用在一定程度上緩解了城市土地供需矛盾,但由于對耕地的控制仍使土地供需矛盾隨城市經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展而加劇,從而決定了這幾年土地價格的迅速上漲。

2.人口數(shù)量及家庭戶數(shù)增加

人口數(shù)量及家庭戶數(shù)的增加,推動了社會對住宅需求的增加,從而拉動了土地價格的上漲。日本東京,中國北京、上海是世界上人口最多的城市,因而其城市土地價格也居世界前列。隨著我國改革開放的發(fā)展,大量的農(nóng)民進(jìn)入城市,使城市人口在自然增長的情況下出現(xiàn)了較大幅度的機(jī)械增長,這也是近幾年我國城市土地價格上升的原因之一。美國、澳大利亞等移民國家近幾年移民大量涌入,也導(dǎo)致其土地價格急劇上揚。

3.土地投機(jī)

土地投機(jī)的本質(zhì)是借助于出現(xiàn)的稀缺和壟斷,人為地制造土地的虛假需求,在一段時間內(nèi)使土地價格上漲以達(dá)到獲利的目的。韓國在1972年至1978年因通貨膨脹和大量外資涌入,引發(fā)了土地投機(jī),主要城市土地價格在1977年上升了50%,1988年上升了79%。中國廣西北海市,在20世紀(jì)90年代初也是因為土地投機(jī),使其土地價格在、兩三年內(nèi)成倍上漲。

(二)土地價格變動呈現(xiàn)周期性特征

就總體來講,土地價格呈不斷上升的趨勢。但具體分析,它并不是直線上升,而是在一定時期內(nèi)上下波動,呈現(xiàn)周期性變動特征。

1.土地價格的周期性變動受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響在宏觀經(jīng)濟(jì)分析中,經(jīng)濟(jì)的周期性發(fā)展是其主要特征。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)運行中的一個子系統(tǒng),因此,其價格變動規(guī)律也受宏觀國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響,呈現(xiàn)周期性波動。在經(jīng)濟(jì)繁榮時期,各產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá),各項投資增加,對土地的需求也增加,從而導(dǎo)致土地價格上漲。相反,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢或經(jīng)濟(jì)蕭條時,社會有效需求減少,各業(yè)投資減少,從而導(dǎo)致對土地的需求和投資減少,土地價格下跌。我國1994年為抑制通貨膨脹,放慢經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度而實行的緊縮銀根、壓縮投資政策,使全國土地價格的總體水平下降。在20世紀(jì)30年代,世界主要資本主義國家爆發(fā)的大危機(jī)使經(jīng)濟(jì)陷入蕭條,土地價格也跌入谷底。隨著第二次世界大戰(zhàn)后政治的穩(wěn)定,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,主要資本主義國家的房地芹市場持續(xù)繁榮,土地價格也持續(xù)上漲。

2.土地價格變動受政府調(diào)節(jié)的影響

政府為了實現(xiàn)不同時期不同的經(jīng)濟(jì)目標(biāo),也會在不同時期采取不同的經(jīng)濟(jì)政策來調(diào)節(jié)土地價格,從而使土地價格變動受到影響。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定,通貨膨脹和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快時,政府往往會采取對土地買賣征重稅、減少土地投資計劃,提高銀行利率等辦法來抑制房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)蕭條時期,政府一般采取稅收、利率等優(yōu)惠政策,剌激土地投資,使土地價格回升。專家根據(jù)長期經(jīng)驗得出一個結(jié)論:在美國,利率每上下一個百分點,將減少或增加10萬個房屋單位。在韓國,為了平抑土地價格,自1992年6月1日起開始實行新的超額土地稅,對擁有600平方米以上的土地所有者課重稅,使該季度地價僅微漲0.4%,遠(yuǎn)低于1991年上漲12.8%和1990年上漲20%的水平。

(三)土地價格變動具有明顯的地區(qū)差異性

由于土地位置的固定性,使土地市場具有區(qū)域性特性。由于各地區(qū)的自然、政治、經(jīng)濟(jì)條件不同,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也不相同,因此,土地價格變動具有地區(qū)差異性。即使在同一地區(qū),由于不同產(chǎn)業(yè)對土地又有不同的要求,在不同位置上的地價也呈現(xiàn)明顯的差異。如中國深圳特區(qū)等沿海開放城市,其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快,因而其地價水平的波動幅度要高于內(nèi)陸城市,特別是高于西部區(qū)。從微觀區(qū)位講,一個城市的商業(yè)中心區(qū)地價最高,隨著位置由市中心向市邊緣移動,土地價格也逐步下降。另外,在同一供需圈內(nèi),商業(yè)區(qū)的地價高于住宅區(qū)地價,也高于工業(yè)區(qū)地價。

(四)地價在房地產(chǎn)價格中所占比重越來越大

從價格構(gòu)成看,地價在房地產(chǎn)價格中所占的比重越來越高,而越是繁華地區(qū),地價所占比重越高。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步,人類勞動生產(chǎn)率的提高,單位產(chǎn)品中的價值量下降。在房地產(chǎn)價格構(gòu)成中,勞動力價格,建筑材料價格隨著技術(shù)進(jìn)步和生產(chǎn)率的提高而降低,在總價格中的比重會越來越小;而土地則不同,其自然供給是無彈性的,土地需求會隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加而擴(kuò)大,因而土地價格總體上呈上升趨勢,其在房地產(chǎn)總價格中的比重也會越來越高。美國在20世紀(jì)50年代地價占房地產(chǎn)價格比重為10%~15%,70年上升為20%,80年代達(dá)到30%左右。

怎么評估土地價格 ？土地如何定價"para" label-module="para">

其實不然。首先，土地作為一種實物資產(chǎn)，交易頻率很低，其流動性遠(yuǎn)不及金融資產(chǎn)。其次，土地交易成本很高，往往需要在前期進(jìn)行考察、評估，中期又需要投標(biāo)、融資，交易之后還要交割、付稅，導(dǎo)致其實際成本不那么公開透明。這兩條原因，往往導(dǎo)致沒有現(xiàn)成的二手交易市場可直接找到最具代表性的土地價格。此外，土地的同質(zhì)性也不及其他實物資產(chǎn)，如黃金、白銀等貴金屬，或原油、煤礦、銅等工業(yè)原料。緊鄰的兩塊地，其價格可能因規(guī)劃用途或?qū)W區(qū)差異相差甚遠(yuǎn)，這使得以土地為標(biāo)的物的大宗商品期貨交易也難以進(jìn)行。

不過，土地的科學(xué)定價并非無跡可尋，大致可以分為三類：邊際農(nóng)業(yè)價值定價法、實物期權(quán)定價法和時間空間模型定價法。

所謂邊際農(nóng)業(yè)價值，就是指這片土地上所有的未來凈農(nóng)業(yè)產(chǎn)出的折現(xiàn)值。在城鄉(xiāng)結(jié)合部，如果土地是可以自由買賣的，那么根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，土地的商業(yè)價值應(yīng)該大致等于其農(nóng)業(yè)價值，否則城市就會持續(xù)擴(kuò)張，直到其邊際商業(yè)價值等于邊際農(nóng)業(yè)價值。如果農(nóng)業(yè)產(chǎn)出相對穩(wěn)定，那這些土地的價值就基本由農(nóng)產(chǎn)品價格決定。據(jù)報道，美國中西部內(nèi)布拉斯加州的農(nóng)業(yè)用地，在全美的房地產(chǎn)大蕭條中上漲了30%，其主要原因就是大豆的現(xiàn)價比歷史平均價上漲了40%，而玉米價格幾乎翻倍。

對城市里的商業(yè)地塊，農(nóng)業(yè)價值定價法就不靈了，這時可以采用實物期權(quán)定價法。所謂實物期權(quán)，是指對持有的土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)的權(quán)力。在考慮投入的建筑、運營成本之后，其未來凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值最高的項目決定了這塊土地的價值。比如在某塊地上有三個可行項目：停車場、電影院、百貨商場。建筑、運營成本和運營收入都依次升高，考慮一定的資金回報率之后，最有利可圖的項目就應(yīng)該能夠確定這個商業(yè)地塊的價值。所謂“黃金地段”“寸土寸金”，可不是空話，美國商場的每平方米年均銷售額大約是3000美元，而拉斯維加斯的凱撒皇宮商場則達(dá)到了驚人的13000美元。當(dāng)然，這和蘋果零售店的每平方米年均銷售額56260美元比起來，仍是小巫見大巫。

對于沒有商業(yè)產(chǎn)出的住宅地塊，這兩種辦法基本上都無能為力。因為住宅用地一般是根據(jù)市政規(guī)劃指定，無法用于商業(yè)開發(fā)，而與純粹的農(nóng)業(yè)用地間的距離又參差不齊。

在美國最常采用的是集時間、空間模型為一體的自動定價模型。這個模型的基本原理是考慮到同一住宅的同質(zhì)性，對價格的變化采取時間序列的回歸分析，來得到某一地區(qū)房價指數(shù)的平均變動。在此基礎(chǔ)上，再對房屋的具體特征進(jìn)行定價調(diào)整。這一辦法最初用于房產(chǎn)估值，在對建筑成本進(jìn)行估算和折舊之后，就可得到隱含的土地價值。

在當(dāng)前的中國，對土地進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確的估值定價，意義重大。中國城鄉(xiāng)之間區(qū)別實行土地國有制和集體所有制，人為割裂了土地的實際用途，造成了城市建設(shè)用地和農(nóng)用土地之間的巨大價值差異和混沌。不準(zhǔn)確的定價、不公開的交易，往往造成大批農(nóng)民的合法權(quán)益受到侵害，而地方官員卻中飽私囊，與之關(guān)系緊密的開發(fā)商從中攫取暴利。這不但無益于資金的合理分配，也造成了社會的不穩(wěn)定。同時，建立合理的土地估值制度，也有助于地方政府把土地推向市場。完全由競標(biāo)決定的土地價格，如同所有的拍賣一樣，體現(xiàn)的是對其估值最高的買主的估價，也往往是一個過分樂觀的估價。2009年拍下“地王”的房企紛紛陷入困境就是一個很好的例子。而這些過分樂觀估值者的悲觀境遇也同樣感染市場，加重悲觀情緒的釋放，大批城市的土地流拍與此不無干系。

土地，如同勞動力、資金一樣，最好都由市場來決定其價格，配置其使用，提高其效率。同時輔之經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法對其進(jìn)行科學(xué)的定價，可以對市場價格進(jìn)行有益的補(bǔ)充和指導(dǎo)，緩解價格的大幅波動，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定。

土地價格方法分類

地價評估方法，按照其估價對象不同可分為基本估價法和應(yīng)用估價法?；竟纼r方法是為評估單個宗地價格所采用的方法，屬于此類方法的有：市場比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法。

應(yīng)用估價是在應(yīng)用基本估價方法評估樣點宗地地價的基礎(chǔ)上，對一定區(qū)域內(nèi)的土地價格、地價影響因素和地價變化規(guī)律進(jìn)行分析，建立起一套大范圍內(nèi)宗地價格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān)系，作為該范圍內(nèi)宗地價的評估標(biāo)準(zhǔn)，從而在需要時可以迅速地評估出該區(qū)域內(nèi)宗地價格。此類方法多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價。

屬于此類的方法有：路線價估價法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修訂法等。

①市場比較法是地價評估方法中最重要、最常用的方法，也是國際上通用的經(jīng)典估價方法之一。其基本思路是根據(jù)替代原則，將待估地產(chǎn)與在較已發(fā)生交易的類似地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生交易的類似地產(chǎn)的既知價格，經(jīng)影響地產(chǎn)的交易情況、交易日、區(qū)域因素及個別因素等差別進(jìn)行修正后，得出待估地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的價格。這里所指的類似地產(chǎn)是指在用途、結(jié)構(gòu)、區(qū)位等方面與待估地產(chǎn)相同或相似的地產(chǎn)。

②還原收益法也是地價評估中最常用的方法之一，它是在估算地產(chǎn)未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評估對象的未來收益還原為評估日期收益的一種方法。用公式表示為：土地價格=土地純收益÷土地還原利率。

③成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價格的估價方法。用公式表示為：地產(chǎn)價格=地產(chǎn)取得費 地產(chǎn)開發(fā)費 稅費 利息 利潤 地產(chǎn)所有權(quán)收益。

④剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法等，是國際上較為流行的評估方法。是一種對具有發(fā)展?jié)撃艿牡禺a(chǎn)進(jìn)行估價的方法，其基本思路是采用倒算的方式，估算出未來房地產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑總費用、利息、利潤之后所剩的余額即為地產(chǎn)價格。基本公式是：地產(chǎn)價格=房屋的預(yù)期總售價-建筑總成本-利潤-稅收-利息。

⑤路線價估價法是對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價，然后據(jù)此路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。計算公式為：宗地地價=路線價×深度指數(shù)×宗地面積 其他條件修正額。⑥標(biāo)準(zhǔn)宗地估價法的基本思路是在一定范圍的均質(zhì)區(qū)段、區(qū)片內(nèi)，選定一具有代表性的宗地，即其形狀、面積、臨街條件、土地利用狀況、地勢、效用均具有代表性，屬標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的宗地，通過收益還原法、市場比較法、成本逼近法或剩余法評估標(biāo)準(zhǔn)宗地地價，將待估地產(chǎn)與條件類似的標(biāo)準(zhǔn)宗地加以比較對照，從標(biāo)準(zhǔn)宗地的既知價格，經(jīng)影響地產(chǎn)的日期、區(qū)域因素及個別因素等差別進(jìn)行修正后，得出待估地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的價格。

⑦基準(zhǔn)地價系數(shù)修訂法是中國地價評估的基本方法之一。是利用基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修訂系數(shù)，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處的區(qū)域的平均條件相比較，并對照修訂系數(shù)表選取相應(yīng)的修訂系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求出待估宗地在估價日期的價格的方法。

土地價格土地產(chǎn)權(quán)

中國土地使用制度是在堅持社會主義土地公有制的前提下，實行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離。因而，中國所研究的土地價格主要是土地使用權(quán)的價格。是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，土地使用者取得土地使用權(quán)和相應(yīng)年期內(nèi)土地收益的購買價格。

1.土地評估收費標(biāo)準(zhǔn)

說明：

(1)分別土地價格檔次計算收費額，各檔次收費額累計之和為收費總額。

(2)為土地使用權(quán)抵押而進(jìn)行土地價格評估，按上述標(biāo)準(zhǔn)的50%收費，最低收費標(biāo)準(zhǔn)300元。

(3)清產(chǎn)核資中的土地價格評估，按上述標(biāo)準(zhǔn)的30%收費，最低收費標(biāo)準(zhǔn)300元。

2.基準(zhǔn)地價收費標(biāo)準(zhǔn)

基準(zhǔn)地價評估收費可在上述收費標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上．由委托單位和評估機(jī)構(gòu)協(xié)商確認(rèn)。2100433B

1.《清產(chǎn)核資中土地估價實施細(xì)則》

2.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》

3.《關(guān)于土地價格評估收費的通知》

前言

第一章 緒論

第二章 城市土地開發(fā)利用分析

第三章 城市土地價格的形成因素和因子評價

第四章 城市土地價格樣點調(diào)查與地價測算

第五章 城市土地定級研究

第六章 城市土地基準(zhǔn)地價的更新

第七章 城市地價動態(tài)監(jiān)測體系的建立

附錄1 信息系統(tǒng)在城市土地價格調(diào)查中的應(yīng)用

附錄2 寧波市土地價格調(diào)查項目成果驗收意見

附錄3 “寧波市城市(三江片)土地價格調(diào)查、評價及其動態(tài)監(jiān)測研究” 項目成果評審意見

參考文獻(xiàn) 2100433B